北京楼市新政后市场表现 - 新政于12月24日落地，围绕限购、商贷、公积金等内容进行渐进式调控，旨在精准锚定刚性与多样化改善需求，为市场注入稳健提振动能 [3][14] - 新政后市场活跃度提升，部分区域销售业绩有望迎来可观增长，长期处于博弈弱势的卖方心态正悄然发生转变 [2][13] - 业内普遍认为新政延续了温和审慎的调控基调，其信号意义大于实际效果，预计上海、深圳也将跟进限购政策优化 [10][21] 新房市场反应 - 新政对新房端的提振效应尤为突出，12月25日至28日，新建商品住宅日均网签量达133套，较新政前（12月1日至24日）的日均水平大幅上涨44.6% [2][10][13][21] - 热门楼盘现场看房客户络绎不绝，部分时段出现排队入场场景，例如通州运河玖院项目销售火热，12月27日当天下午3点前已售出十余套房源，优质楼层基本售罄 [8][19] - 市场分化现象依旧存在，新政对原本就热销的核心区域与优质项目拉动效应更为突出，而非核心区域的优质项目表现尚未出现明显起色 [10][21] 二手房市场动态 - 新政后二手房市场先行指标显著回暖，截至12月28日，最近一周有效连接数（有效沟通）增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13% [4][15] - 朝阳区房产中介反馈，政策发布当晚区域内二手房成交节奏已出现明显提速，某大区十余家门店在新政落地后周四、周五两天成交亮眼，仅周五单日便成交十余套房源 [3][14] - 从网签数据看，提振效应尚未完全显现，12月25日至28日二手房住宅日均网签量为511套，与新政前（12月1日至24日）的日均成交水平基本持平，但分析指出网签数据存在滞后性，市场活跃度有望后续提升 [4][15] 成交与价格案例 - 具体案例显示成交加速且价格出现分化：有业主在新政后以比之前客户出价高10多万元的价格成交；也有因家庭内部意见分歧导致交易失败 [5][16] - 房价经历显著下行，例如海户屯片区珠江骏景小区两居室房源，去年年初总价一度逼近700万元，近期同户型成交价稳定在500万元左右，累计下调近200万元 [6][17] - 12月北京二手房全城挂牌均价为47046元/平米，环比下跌0.77%，16个区中有14个区价格下滑，门头沟、怀柔等区域跌幅超3%，房龄10年以上的刚需房源因户型、配套短板价格跌幅最为显著 [6][17] 购房者与业主心态 - 购房者心态趋于理性，更看重区位、配套、产品力等核心价值，并普遍希望房价能够稳定下来，以消除对房价继续下行的担忧 [2][5][6][13][16][17] - 卖方心态发生转变，有中介判断市场经过快速下跌后已接近触底，此前降价幅度较大的房源很难再有下调余地 [6][17] - 房价企稳成为买卖双方的共同期盼，但市场热度回升也带来了新的博弈，例如有购房者在签约中心遇到业主临时变卦 [5][16] 产品与市场建议 - 从产品力角度看，新房在户型设计上优势显著，例如90余平米面积段新房基本能做到三居室，而同面积段二手房多只能规划为两居室，因此有中介更推荐购房者优先考虑新房产品 [6][17] - 专家建议房企应着重在产品力打磨与价格策略优化上发力，精准匹配不同客群需求，以实现销售业绩的实质性突破 [10][21] - 市场分化格局或将进一步加剧，核心区域与优质项目的优势将更为凸显 [2][10][13][21]

项目取证与基本信息 - 住总昌平新盘清樾府二期（东北0004号地块）于2025年12月16日取得预售许可证，许可证编号为京房售证字(2025)143号 [1][5] - 本次取证的二期地块住宅总建筑面积为3.47万平方米，共包含16栋楼，总计304户房源 [2][5] - 产品为四层洋房，主力户型为建筑面积126-143平方米的四居室，并配有少量86-103平方米的三居室 [3] - 项目整体预售均价为5.6万元/平方米，其中单价最高的15号楼顶层房源预售价达到6.16万元/平方米 [4] - 项目开发企业为北京佰昌房地产开发有限公司，是住总房地产的全资子公司，法定代表人为宋磊，项目公司总经理为赵会涛 [5][6] 项目整体规划与土地获取 - 清樾府项目整体占地面积约11.57万平方米，容积率1.2，总建筑面积约14.02万平方米，规划62栋住宅，共1392套房源，分为三期开发 [7][8] - 项目所在地块于2024年2月23日由住总房地产以底价35亿元摘得，折合楼面价2.35万元/平方米 [5] 产品设计与销售情况 - 项目一、二期产品户型相同，均为建筑面积86-143平方米的三居、四居，层高3米以上，整体得房率在80%以上 [9][11] - 产品为全洋房设计，南向有通面宽飘窗赠送，端户还有大面积侧边飘窗，北向赠送设备平台 [10] - 以86平方米起步户型为例，南向飘窗3.5平方米全赠送，北向设备平台有近3平方米赠送 [13] - 一期于去年7月取证入市，共416套，预售均价5.6万元/平方米，目前网签213套，去化过半，成交均价4.3万元/平方米，约为指导价的77折 [8] - 一期部分户型存在客厅面积过大、卧室过小的问题，例如一个86平方米户型中，南向两开间占近40平方米，客餐厅22.5平方米，主卧超15平方米，其余40多平方米被分割成多个小空间 [14][15] 三期产品调整及其影响 - 项目三期（西北0006号地块）于2024年10月23日调整规划，将南向一部分飘窗改为内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等 [17][18] - 三期地上建筑面积6.95万平方米，共26栋672户，是规模最大的一期，调规后大部分房源阳台进深1.5米，加上边户飘窗和北向设备台，得房率较一期将有大幅提升，并增加了邻里中心、架空层等“好房子”配置 [19][21] - 在三期产品升级的对比下，对一、二期共500多套在售房源的去化影响很大，二期可能只能打“性价比”牌，但一期成交价已为指导价的77折，二期降价空间有限 [20][22][23] 公司经营与土地储备状况 - 住总集团拟对住总地产、住总置业实施重组整合，由开发公司吸收合并置业公司，统一管理房地产开发业务 [26] - 公司近期上新多个新盘，除清樾府外，还有山澜赋、国祥星宸等项目，多布局于昌平、密云等郊区，部分项目因区域热度低、竞品分流导致去化不佳，一些远郊盘采取“降价换量”策略 [26] - 2025年上半年，住总地产营收从2024年同期的24.99亿元上涨至27.63亿元，但净利润从去年同期的1.46亿元下降至6600.97万元，同比减少超过54%，陷入“增收不增利”困境 [26] - 2024年公司共获取3宗地，但2025年直至9月初，才与城建发展、北京建工联手以底价29亿元拿下丰台岳各庄地块，且在该新项目中持股比例仅有10% [26] - 截至2025年3月底，公司并表口径商品房剩余可售面积为52.03万平方米 [27]