上海楼市整体表现 - 2025年11月上海市新房价格同比上涨5.1%，1-11月平均同比上涨5.7%，领跑全国 [2] - 2025年11月上海市二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，创今年5月以来新高 [2][8] - 1-11月全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，"新房+二手房"整体网签成交量同比基本持平 [2] 新房市场动态 - 2025年11月上海市新房市场成交量约32万平方米，创年内新低，环比下降20%，同比下降超五成 [3] - 10月、11月新房开盘去化率均维持在25%左右 [3] - 房企在12月有年终销售冲刺惯例，供应量预计反弹，年末可能出现"翘尾"行情 [2][7] - 多个重磅项目年末集中入市，如澐启滨江首开122套房源售罄，认购率达223.77% [2][5] “好房子”新规影响 - 上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（“好房子”新规） [3] - 新规对阳台面积做出明确规定：最大面积为户型建面的10%且不大于16平方米的计一半面积，局部地区可增加一个进深0.75米、宽3米的不计容阳台 [4] - 沿公共绿地等地区可设计进深不超0.75米的开敞式阳台，不计容积率、可售面积及户型阳台面积占比 [4] - 依据新规建设的项目（如保利誉滨江）较之前产品（如中海云邸玖章）更具市场吸引力 [4] - 新规项目集中入市导致存量新房产品力显短板，是近期新房交易规模快速萎缩的原因之一 [4] 重点新房项目详情 - **澐启滨江**：华润置地与上海南房集团以总价244.7亿元获取地块，华润出资超220亿元，为首批符合“好房子”标准的项目之一，阳台面积小户型12.5平方米、大户型16平方米 [5] - **安澜上海**：徐汇东安城市更新项目，股权获取总金额达439.5亿元，首批推出211套大平层房源，均价17.88万元/平方米，采用全抬板设计将社区抬升4-5米 [6] 二手房市场回暖分析 - 11月二手房成交量在近一年中排名第三，刚需低总价房源（300万元以下）成交量占比高达60% [9] - 市区“老破小”和郊区动迁房为交易热点，年租金回报率在2%以上 [9] - 回暖原因包括：年底学区房销售旺季带动、价格调整后买方入市意愿增强、市场挂牌量减少缓解紧张情绪、交易量持续位于荣枯线以上改善预期 [9] - 11月上海市二手住宅价格环比下滑1.24%，同比下滑5.56%，样本平均价格为56708元/平方米，呈现“以价换量”态势 [10] - 市场预计短期热度将延续，中长期将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”新阶段 [10]

项目取证与基本信息 - 住总昌平新盘清樾府二期（东北0004号地块）于2025年12月16日取得预售许可证，许可证编号为京房售证字(2025)143号 [1][5] - 本次取证的二期地块住宅总建筑面积为3.47万平方米，共包含16栋楼，总计304户房源 [2][5] - 产品为四层洋房，主力户型为建筑面积126-143平方米的四居室，并配有少量86-103平方米的三居室 [3] - 项目整体预售均价为5.6万元/平方米，其中单价最高的15号楼顶层房源预售价达到6.16万元/平方米 [4] - 项目开发企业为北京佰昌房地产开发有限公司，是住总房地产的全资子公司，法定代表人为宋磊，项目公司总经理为赵会涛 [5][6] 项目整体规划与土地获取 - 清樾府项目整体占地面积约11.57万平方米，容积率1.2，总建筑面积约14.02万平方米，规划62栋住宅，共1392套房源，分为三期开发 [7][8] - 项目所在地块于2024年2月23日由住总房地产以底价35亿元摘得，折合楼面价2.35万元/平方米 [5] 产品设计与销售情况 - 项目一、二期产品户型相同，均为建筑面积86-143平方米的三居、四居，层高3米以上，整体得房率在80%以上 [9][11] - 产品为全洋房设计，南向有通面宽飘窗赠送，端户还有大面积侧边飘窗，北向赠送设备平台 [10] - 以86平方米起步户型为例，南向飘窗3.5平方米全赠送，北向设备平台有近3平方米赠送 [13] - 一期于去年7月取证入市，共416套，预售均价5.6万元/平方米，目前网签213套，去化过半，成交均价4.3万元/平方米，约为指导价的77折 [8] - 一期部分户型存在客厅面积过大、卧室过小的问题，例如一个86平方米户型中，南向两开间占近40平方米，客餐厅22.5平方米，主卧超15平方米，其余40多平方米被分割成多个小空间 [14][15] 三期产品调整及其影响 - 项目三期（西北0006号地块）于2024年10月23日调整规划，将南向一部分飘窗改为内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等 [17][18] - 三期地上建筑面积6.95万平方米，共26栋672户，是规模最大的一期，调规后大部分房源阳台进深1.5米，加上边户飘窗和北向设备台，得房率较一期将有大幅提升，并增加了邻里中心、架空层等“好房子”配置 [19][21] - 在三期产品升级的对比下，对一、二期共500多套在售房源的去化影响很大，二期可能只能打“性价比”牌，但一期成交价已为指导价的77折，二期降价空间有限 [20][22][23] 公司经营与土地储备状况 - 住总集团拟对住总地产、住总置业实施重组整合，由开发公司吸收合并置业公司，统一管理房地产开发业务 [26] - 公司近期上新多个新盘，除清樾府外，还有山澜赋、国祥星宸等项目，多布局于昌平、密云等郊区，部分项目因区域热度低、竞品分流导致去化不佳，一些远郊盘采取“降价换量”策略 [26] - 2025年上半年，住总地产营收从2024年同期的24.99亿元上涨至27.63亿元，但净利润从去年同期的1.46亿元下降至6600.97万元，同比减少超过54%，陷入“增收不增利”困境 [26] - 2024年公司共获取3宗地，但2025年直至9月初，才与城建发展、北京建工联手以底价29亿元拿下丰台岳各庄地块，且在该新项目中持股比例仅有10% [26] - 截至2025年3月底，公司并表口径商品房剩余可售面积为52.03万平方米 [27]

核心观点 - 上海房地产市场呈现分化态势，新房市场受“好房子”新规影响结构重塑，年末多个重磅项目入市引发关注，而二手房市场已率先回暖，成交量价呈现“以价换量”特征 [1][9][11] 新房市场表现与政策影响 - 2025年11月上海市新房价格同比上涨5.1%，1-11月平均同比上涨5.7%，领跑全国 [1] - 2025年11月上海市新房市场成交量约32万平方米，创年内新低，环比下降20%，同比下降超过五成，开盘去化率维持在25%左右 [3] - 上海“好房子”新规于2025年9月发布，通过鼓励设置便民商业、提高层高、不计高品质外立面容积率、规范阳台设计（如阳台最大面积为户型建面10%且不大于16平方米计一半面积）等措施提升住宅品质 [3][5] - 新规下规划的项目相比旧规产品更具市场吸引力，导致存量新房产品力短板显现，加速了新房交易规模萎缩 [5] - 房企有年终销售冲刺惯例，预计12月新房供应量会反弹，配合营销活动，年末可能出现“翘尾”行情 [2][8] 年末入市的重磅新房项目 - 华润置地项目“澐启滨江”作为新规后首个项目，首开122套房源售罄（“日光”），认购率达223.77%，项目体现新规标准，如小户型阳台12.5平方米、大户型16平方米，并打造4000平方米架空层 [1][6] - “澐启滨江”所在地块为华润置地与上海南房集团以总价244.7亿元获取，其中华润置地出资超220亿元 [6] - 中海地产等联合体获取的“安澜上海”（徐汇东安城市更新项目）总出让金额达439.5亿元，将于12月首开211套大平层房源，均价17.88万元/平方米，采用全抬板设计将社区抬升4-5米 [7] 二手房市场表现与驱动因素 - 2025年11月上海市二手房网签成交合计22943套，环比上涨约24%，创自今年5月以来新高 [1][9] - 11月成交量在近一年中排名第三，刚需低总价房源（总价300万元以下）成交量占比高达60% [10] - 11月上海市二手住宅价格环比下滑1.24%，同比下滑5.56%，样本平均价格为56708元/平方米，呈现“以价换量” [11] - 市场回暖原因包括：年底学区房销售旺季带动学区板块放量；买方认为价格已触底，入市意愿增强；市场挂牌量减少，急售房源占比下降，供需关系改善；交易量持续位于荣枯线以上，推动预期好转 [10] - 市区“老破小”和郊区动迁房是交易热点，年租金回报率在2%以上 [10] - 部分改善型购房者因新房价格上涨转投二手市场，价格因素吸引观望购房者 [11] - 预计短期年底旺季市场热度有望提高，中长期市场将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”新阶段 [11] 全国及上海整体市场背景 - 1-11月全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，“新房+二手房”整体网签成交量同比基本持平 [1] - 房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房成为市场成交主力 [1]

土拍总体结果 - 上海第八批次土拍共出让6宗地块，总成交金额为198.77亿元 [1] - 土拍市场呈现分化格局，核心区域地块竞争激烈且溢价成交，非核心区域地块多以底价成交 [1] - 总计吸引约20家企业参与，多为国企和央企，其中四宗地块由联合体竞得 [3] 核心区域地块成交详情 - 徐汇滨江地块由中海企业发展集团有限公司以总价44.65亿元竞得，楼面价达14.85万元/平方米，溢价率10%，刷新区域单价纪录 [1] - 静安苏河湾地块由招商局蛇口工业区控股股份有限公司与越秀地产股份有限公司等组成的联合体竞得，楼面价为8.14万元/平方米，溢价率9.03% [2] - 杨浦滨江地块由保利置业集团有限公司以楼面价6.996万元/平方米竞得，溢价率14.69%，为本轮溢价率最高的地块 [2] 非核心区域地块成交详情 - 徐汇华泾地块由上海徐房中城建设发展有限公司和上海汇成房产经营有限公司组成的联合体以底价26.51亿元竞得 [2] - 宝山杨行地块由苏州腾茂置业有限公司、上海杨行城市建设有限公司和上海宝冶集团有限公司组成的联合体以底价17.51亿元竞得 [2] - 松江中山街道地块由三家房企的联合体以底价6.56亿元竞得，溢价率为0% [2] 市场参与度与政策背景 - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [3] - 本轮优质地块集中释放正值上海9月份推出“好房子”新规之后，新政涵盖城市设计、环境品质等细节 [3] - 优质地块释放叠加“好房子”新政，正推动楼市向品质提升转变，带动房地产市场信心温和修复 [3]

土拍总体结果 - 上海第八批次土拍共出让6宗地块，分布于徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦滨江、徐汇华泾、宝山杨行及松江中山街道，合计揽金198.77亿元 [1] - 本轮土拍总计吸引参与企业约20家，多为国企和央企 [3] 核心区域地块成交情况 - 徐汇滨江地块由中海企业发展集团有限公司以总价44.65亿元、楼面价14.85万元/平方米竞得，溢价率10%，刷新区域单价纪录 [1] - 静安苏河湾地块由招商局蛇口工业区控股股份有限公司、越秀地产股份有限公司等组成的联合体以楼面价8.14万元/平方米竞得，溢价率9.03% [2] - 杨浦滨江地块由保利置业集团有限公司以楼面价6.996万元/平方米竞得，溢价率14.69%，为本轮溢价率最高的地块 [2] 非核心区域地块成交情况 - 徐汇华泾地块由上海徐房中城建设发展有限公司和上海汇成房产经营有限公司组成的联合体以底价26.51亿元竞得 [3] - 宝山杨行地块由苏州腾茂置业有限公司、上海杨行城市建设有限公司和上海宝冶集团有限公司组成的联合体以底价17.51亿元竞得 [3] - 松江中山街道地块由三家房企的联合体以底价6.56亿元竞得，溢价率0% [3] 市场特征与行业趋势 - 土拍市场延续分化格局，核心区地块竞争激烈，非核心区地块多以底价成交，显示出市场热度分化与房企拿地策略趋向理性 [1][4] - 除杨浦滨江和徐汇滨江地块外，其余四宗地块均为联合体拿地 [3] - 优质地块的持续释放叠加"好房子"新政落地，正推动楼市向品质提升转变，带动房地产市场信心温和修复 [4]

广州楼市2025年8月畅销指数总体情况 - 抽样50个知名楼盘总已售房源28192套 未售13778套 平均去化率67.17% 与上月基本持平[3][6] - 畅销指数达50%以上项目37个 占总抽样74% 其中80%以上15个占30% 60%-80%区间14个占28% 30%-60%区间13个占26% 10%-30%区间7个占14% 低于10%1个占2%[4][5] - 8月受传统淡季叠加炎热多雨天气影响 广州楼市维持平稳运行 开发商推货节奏放缓 新开盘及集中加推项目减少[3][6] 区域去化表现 - 黄埔区房源8365套 已售5433套 未售2932套 平均畅销指数64.95%[8] - 天河区总货值8076套 已售5758套 未售2318套 畅销指数71.3%[8] - 海珠区房源7811套 已售5254套 未售2557套 畅销指数67.26%[8] - 番禺区房源7112套 畅销指数65.14% 荔湾区房源7822套 畅销指数64.78% 白云区房源1931套 畅销指数77.94%[8] - 越秀区房源249套 畅销指数16.47% 南沙区房源604套 畅销指数82.95%[8] 头部畅销项目排名 - 国贸云上以95.93%去化率位居榜首 龙湖御湖境95.67%排名第二 城投珠江天河壹品93.81%排名第三[1][7] - 越秀珠实皓悦滨江93.01%排名第四 越秀珠实城发江湾和樾90.46%排名第五 越秀琶洲南TOD 88.71%排名第六[1][7] - 保利天瑞87.19%排名第七 保利臻誉86.80%排名第八 越秀云萃86.67%排名第九 招商林屿境82.95%排名第十[1][7] - 前十畅销楼盘中保利 越秀地产和龙湖旗下项目占据七席[7] 2025年新推产品表现 - 样本楼盘中有33个在2025年有新推动作 新推房源10922套 已售5140套 未售5782套 平均去化率43.29%[9] - 海珠区2025年新增2816套房源 黄埔区新增2227套 荔湾区新增1634套 番禺区新增1610套 天河区新增1513套[9] - 2025年新推产品畅销指数TOP10项目中除国贸云外均为全新盘 越秀珠实皓悦滨江位居新推产品畅销榜首[10] 产品力与市场趋势 - 核心区靓地供应增加 2025年广州市拟出让131宗住宅用地中中心城区占76块占比58%[10] - 网红项目共同特点是满足"好房子"期待 产品力成为关键号召力 新规及超新规项目对市场热度起到托举作用[10][11] - 四代宅等创新产品概念受到市场认可 如招商林屿境虽位于南沙但凭借产品创新实现热销[10]

地块交易信息 - 江门市合佳房地产开发有限公司以总价31590万元成功竞得江海区63亩商住地 折合楼面价约3409元/平方米[1] - 该地块为江海区年内第二宗成功挂牌出让的商住用地[1][8] 地块规划条件 - 出让建设用地面积42121.39平方米 土地性质为二类城镇住宅用地兼容商业服务业用地[3] - 容积率范围1.0-2.2 建筑密度≤30% 住宅建筑密度≤22% 塔楼密度≤15% 绿地率≥35%[3] - 要求全装修住宅比例不低于50% 将打造符合"好房子"新规的带装高品质住宅产品[5] - 需配建社区公共服务用房（含养老服务设施）和公厕、公交首末站 建成后无偿移交政府[6] - 配建人才住房 户型面积要求80平方米以上[6] 区域配套发展 - 地块毗邻江海新天地商业综合体 首发区预计今年10月开业 将提升片区商业活力[8] - 区域配套完善 包括高新第一小学等教育设施 江门中心医院新院区等医疗资源[8] - 龙溪湖公园景观资源优越 周边配备景贤实验学校和城市阅读中心[8] 市场供给动态 - 江海国资开发的纯新盘观江海·龙溪书院预计第四季度开放营销中心[8] - 项目规划12栋住宅 总建筑面积16.8万平方米 为江海区首个纯4.0高品质住宅[8] - 两宗优质地块出让将带来差异化住宅产品 丰富区域楼市供给[8]

地块基本信息 - 江门市江海区光博路和五邑路交界东北侧约63亩地块挂牌出让 [1] - 出让建设用地面积为42121.39平方米，属于二类城镇住宅用地，兼容商业服务业用地 [4] - 二类城镇住宅用地年限70年，商业服务业用地年限40年 [4] - 挂牌起始价为人民币31590万元，折合楼面价约3409元每平方米 [4] - 网上限时竞价时间为2025年8月26日9时起 [4] 规划条件 - 容积率1.0—2.2，计算容积率建筑面积42122—92667平方米 [4] - 商业服务业用地计算容积率建筑面积不大于18533平方米 [4] - 建筑密度≤30%，住宅建筑密度≤22%，塔楼密度≤15%，绿地率≥35% [8] - 建筑限高≤80米，高度分级采用2级，每级建筑高度按10%～20%逐级递减 [8] - 要求配建社区公共服务用房、养老服务设施、公厕、公交首末站，建成后无偿移交政府 [8] - 配建住宅用途为人才住房，户型面积80平方米以上 [8] - 全装修住宅比例和面积不低于50% [13] 开发时间要求 - 自土地交付之日起1年内开工建设 [8] - 自土地交付之日起4年内竣工 [8] 周边配套 - 地块周边有多个住宅项目，生活气息浓郁 [8] - 地块旁边是江海新天地商业综合体，首发区有望2025年10月开业 [13] - 外海区域内教育配套包括高新第一小学，医疗配套包括江门中心医院新院区 [13] - 商住氛围日渐浓郁，吸引大批"新江门人"在此安家置业 [13]

房地产市场现状 - 重点城市房地产市场逐渐进入平稳期，新房市场关注度提高[1] - 5月北京二手房网签量14277套环比下降8.3%，新建商品住房网签量3917套环比同比均上涨[3] - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米同比增加17%，广州新房二手房网签量均有提升[3] - 深圳一二手住宅网签总量7849套环比下降16.7%同比增长21.1%[3] 好房子市场表现 - 新规项目开盘基本可实现较好去化，郊区老项目及低能级城市项目仍普遍面临压力[3] - 深圳新规项目及得房率较高新房人气高，75平方米三房两卫户型叠加优惠吸引购房者[4] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘，苏州成交金额前十楼盘中有6个属于此类[4] - 杭州核心区新房项目吸引高净值客群，部分触发社保摇号[4] - 旧规产品如高容积率摩天住宅楼去化速度较慢，许多项目开盘超一年仍未清盘[5] 房企动态 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元同比下降10.8%，超百亿房企33家与去年同期持平[7] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元同比增长28.8%，拿地策略聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目[7] - 房企在年中冲刺节点加大推盘及促销力度，结合政策加快回款[7] - 房企倾向于推出高品质房源并增加促销手段，以吸引客户实现溢价[7][10] 政策支持 - 5月以来楼市政策支持力度持续，包括降息及部分二线城市推出一揽子措施[9] - 湖南省推出加大契税支持力度、推进以旧换新等措施[9] - 重庆市推出支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度等措施[9] - 6月政策环境预计保持宽松，核心城市有望持续修复但分化行情仍将持续[9] - 购房者期待更多降低购房压力政策，如房贷利率和税率下调及一线城市限购优化[9] 市场展望 - 6月一二线城市新房价格预计维持高位，成交热点集中在区位好品质高性价比突出区域[10] - 外围区域新房或旧库存可能继续以价换量应对激烈竞争[10]

房地产市场现状 - 重点城市房地产市场逐渐进入平稳期，"好房子"规范完善及新规产品入市后新房市场关注度提高 [1] - 5月北京二手房网签量14277套环比下降8.3%同比上涨 新建商品住房网签量3917套环比同比均上涨 [3] - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米同比增加17% 广州新房二手房网签量均有提升 深圳一二手住宅网签总量7849套环比下降16.7%同比增长21.1% [3] 好房子市场表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 郊区老项目及低能级城市项目仍面临压力 [3] - 深圳新规项目人气高 通过飘窗面积扩大、阳台进深加大等方式提高得房率 75平方米可做三房两卫户型 [5] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类 杭州核心区新房项目触发社保摇号 [6] 房企动态 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元同比下降10.8% 前5个月销售总额超百亿房企33家 五十亿房企64家较去年同期减少6家 [8] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元同比增长28.8% 拿地资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [8] - 房企在年中冲刺节点加大推盘及促销力度 聚焦低容积率优质住宅用地以做出更出彩产品实现溢价 [9] 政策环境 - 5月以来楼市政策支持力度继续 降息最受关注 部分二线城市推出契税支持、"以旧换新"等措施 [11] - 6月楼市政策环境预计保持宽松 核心城市有望持续修复 但城市之间、新旧项目之间分化行情仍将持续 [11] - 6月一二线城市新房价格或维持高位 成交热点集中在区位好、品质高、性价比突出区域 外围区域新房或"旧库存"可能继续以价换量 [12]