地块基本信息 - 江门市江海区光博路和五邑路交界东北侧约63亩地块挂牌出让 [1] - 出让建设用地面积为42121.39平方米，属于二类城镇住宅用地，兼容商业服务业用地 [4] - 二类城镇住宅用地年限70年，商业服务业用地年限40年 [4] - 挂牌起始价为人民币31590万元，折合楼面价约3409元每平方米 [4] - 网上限时竞价时间为2025年8月26日9时起 [4] 规划条件 - 容积率1.0—2.2，计算容积率建筑面积42122—92667平方米 [4] - 商业服务业用地计算容积率建筑面积不大于18533平方米 [4] - 建筑密度≤30%，住宅建筑密度≤22%，塔楼密度≤15%，绿地率≥35% [8] - 建筑限高≤80米，高度分级采用2级，每级建筑高度按10%～20%逐级递减 [8] - 要求配建社区公共服务用房、养老服务设施、公厕、公交首末站，建成后无偿移交政府 [8] - 配建住宅用途为人才住房，户型面积80平方米以上 [8] - 全装修住宅比例和面积不低于50% [13] 开发时间要求 - 自土地交付之日起1年内开工建设 [8] - 自土地交付之日起4年内竣工 [8] 周边配套 - 地块周边有多个住宅项目，生活气息浓郁 [8] - 地块旁边是江海新天地商业综合体，首发区有望2025年10月开业 [13] - 外海区域内教育配套包括高新第一小学，医疗配套包括江门中心医院新院区 [13] - 商住氛围日渐浓郁，吸引大批"新江门人"在此安家置业 [13]

房地产市场现状 - 重点城市房地产市场逐渐进入平稳期，新房市场关注度提高[1] - 5月北京二手房网签量14277套环比下降8.3%，新建商品住房网签量3917套环比同比均上涨[3] - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米同比增加17%，广州新房二手房网签量均有提升[3] - 深圳一二手住宅网签总量7849套环比下降16.7%同比增长21.1%[3] 好房子市场表现 - 新规项目开盘基本可实现较好去化，郊区老项目及低能级城市项目仍普遍面临压力[3] - 深圳新规项目及得房率较高新房人气高，75平方米三房两卫户型叠加优惠吸引购房者[4] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘，苏州成交金额前十楼盘中有6个属于此类[4] - 杭州核心区新房项目吸引高净值客群，部分触发社保摇号[4] - 旧规产品如高容积率摩天住宅楼去化速度较慢，许多项目开盘超一年仍未清盘[5] 房企动态 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元同比下降10.8%，超百亿房企33家与去年同期持平[7] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元同比增长28.8%，拿地策略聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目[7] - 房企在年中冲刺节点加大推盘及促销力度，结合政策加快回款[7] - 房企倾向于推出高品质房源并增加促销手段，以吸引客户实现溢价[7][10] 政策支持 - 5月以来楼市政策支持力度持续，包括降息及部分二线城市推出一揽子措施[9] - 湖南省推出加大契税支持力度、推进以旧换新等措施[9] - 重庆市推出支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度等措施[9] - 6月政策环境预计保持宽松，核心城市有望持续修复但分化行情仍将持续[9] - 购房者期待更多降低购房压力政策，如房贷利率和税率下调及一线城市限购优化[9] 市场展望 - 6月一二线城市新房价格预计维持高位，成交热点集中在区位好品质高性价比突出区域[10] - 外围区域新房或旧库存可能继续以价换量应对激烈竞争[10]

房地产市场现状 - 重点城市房地产市场逐渐进入平稳期，"好房子"规范完善及新规产品入市后新房市场关注度提高 [1] - 5月北京二手房网签量14277套环比下降8.3%同比上涨 新建商品住房网签量3917套环比同比均上涨 [3] - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米同比增加17% 广州新房二手房网签量均有提升 深圳一二手住宅网签总量7849套环比下降16.7%同比增长21.1% [3] 好房子市场表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 郊区老项目及低能级城市项目仍面临压力 [3] - 深圳新规项目人气高 通过飘窗面积扩大、阳台进深加大等方式提高得房率 75平方米可做三房两卫户型 [5] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类 杭州核心区新房项目触发社保摇号 [6] 房企动态 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元同比下降10.8% 前5个月销售总额超百亿房企33家 五十亿房企64家较去年同期减少6家 [8] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元同比增长28.8% 拿地资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [8] - 房企在年中冲刺节点加大推盘及促销力度 聚焦低容积率优质住宅用地以做出更出彩产品实现溢价 [9] 政策环境 - 5月以来楼市政策支持力度继续 降息最受关注 部分二线城市推出契税支持、"以旧换新"等措施 [11] - 6月楼市政策环境预计保持宽松 核心城市有望持续修复 但城市之间、新旧项目之间分化行情仍将持续 [11] - 6月一二线城市新房价格或维持高位 成交热点集中在区位好、品质高、性价比突出区域 外围区域新房或"旧库存"可能继续以价换量 [12]

天津房地产市场概况 - 4月天津新房价格环比增长0.4%，与杭州并列全国涨幅第二，仅次于上海和大连[1] - 1月和3月天津新房价格环比涨幅均为0.3%，2月环比下降0.3%[1] - 4月天津二手房价格环比下降0.2%，截至5月21日链家网显示天津二手房挂牌量接近20万套[1][13] 新房市场表现 - 4月天津新建商品住宅成交面积占比环比提升2个百分点至27%[2] - 4月天津新房市场网签量呈现量跌价稳走势，全市成交新建商品住宅4810套，环比下降11%，同比下降21%[7] - 成交面积53万平方米，环比下降12%，同比下降22%，成交均价18751元/平方米，同比上涨6%[7] - 中心城区成交面积同比上涨10%，环城、新五区和滨海备案量同比分别下降8%、27%和45%[7] 二手房市场表现 - 4月天津二手房成交量14636套，同环比均上涨1.6%，成交均价16526元/平方米，环比持平，同比下降12.5%[10] - 4月二手房新增房源约3.1万套，环比下降约18.4%，新增客户约20.1万人，环比下降约14.8%，带看次数约13万次，环比下降约18.8%[10] - 楼龄超过20年的老旧小区房源占比约为31.67%[13] "好房子"新规影响 - 新版标准将住宅层高从2.8米调整为不低于3.0米，并提高住宅室内净高要求[2] - 开发商采用"立体庭院""错层露台""飘窗""架空层"等创新设计提升空间利用率[2] - 金地·时光印项目80平方米两房总价约120万元，单价约1.5万元/平方米，首付约18万元起[3] 房贷利率变化 - 天津房贷利率从3.15%降至3.05%，以总价200万元新房为例，首付30万元，纯商贷月供较此前减少约92元[2] 市场分化特征 - 天津核心区与外围市场呈现"中心稳、外围冷"格局，西青区中北镇、张家窝等板块自住需求较强[13] - 蓟州、静海等远郊板块二手房市场价格调整较为明显[13] - 一二手房价格剪刀差呈现不断扩大趋势，二手住宅成交套数占比已突破70%[15]

成都楼市"五一"假期表现 - "五一"假期成都楼市热度显著上升 多个在售楼盘客流量较平时显著增长 城市核心区域项目售楼处人潮涌动 参观样板间需要排队等候 [1] - 克而瑞监测数据显示 4月份成都5个新开盘项目均为"好房子新规"项目 保利花照天珺 华润置地中环天宸加推房源均价较前期上涨1000-2000元/平方米 仍实现开盘即售罄 [1][12] - 截至4月底 成都市场中符合好房子新规项目超过13个 约70%项目推出后1个月内网签率超过80% [12] 重点楼盘销售情况 - 东城金茂晓棠项目5月1日开放示范区 当天到访客户约1100组 截至5月3日累计到访客户超过2000组 首批216套房源已有超过900组客户冻资 [2][3] - 万科·都会甲第项目"五一"亮相 3天累计接待客户超过700组 冻资客户突破300组 主推86-121平方米全龄改善型产品 最高得房率113% [5] - 越秀·阅今沙项目"五一"期间每日平均接待访客量约100组 首批84套房源前期冻资客户已超250组 项目得房率达120% [7][8][9] - 星河WORLD六期·帝宝N6项目5月1日首次开盘实现2亿元销售额 招商时代公园项目"五一"前三天总到访量超200组 [9] 开发商营销活动 - 成都市住建局启动"安家成都·美好购房季"活动 汇集30家房企120多个楼盘 计划举办近百场特色活动并提供多重购房优惠 [10] - 保利四川推出"MAY好购房节" 精选房源享九八折优惠 人居九林语项目为清盘房源提供额外1%优惠 城投·鹭湾锦上映项目购房可享1万元礼金 [10] - 多家开发商推出"好房子"沉浸式体验活动 如越秀·望悦开放天际花园实景 华润置地·中环天宸 万科都会甲第展示创新户型设计 [10] 市场数据与趋势 - 4月份成都24个区域中有14个区域新房成交量同比增长 高新南区和金牛区增幅超100% [12] - 好房子新规项目对周边旧规楼盘产生冲击 可能加剧市场分化 [12] - 金茂成都首个好房子新规作品东城金茂晓棠 万科都会甲第 麓湖生态城C16天琴澄音等项目预计5月取得预售证 [12]