行业整体评级与核心观点 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但指出2026年是中国房地产市场步入调整的第六个年头，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，行业进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [3] - 报告核心观点认为，作为“十五五”开局之年，2026年政策靠前发力基调明确，预计市场筑底与分化态势仍将延续 [3] 成都市场观察 - 2026年春节期间，成都楼市延续传统淡季特征，市场节奏平缓，开发商未出现节前集中取证现象 [4] - 高净值客群（预算800万级以上）置业态度挑剔，“持币观望”现象突出，市场呈现“买方市场”特征，未来该级别高端住宅供应将突破6000套 [6] - 普通家庭（预算200-300万）对“5+2”区域新房市场关注度下降，倾向于在“5+2”区域二手房市场“淘房”，该区域新房套均面积已逼近140㎡，而二手房仍以90㎡左右产品为主 [8] - 开发商对成都市场整体保持谨慎乐观，2025年二手房成交套数为新房的2.5倍，“卖旧买新”链条通畅，为新房改善需求释放奠定基础 [9] - 布局策略分化，深耕非“5+2”区域的企业态度更为积极，预计3月市场将迎来一轮“小阳春”行情 [9] 重庆市场观察 - 2025年重庆中心城区商品住宅供应面积333万平方米，成交面积446万平方米，市场以消化存量为主，价格整体平稳但内部分化明显 [10][11] - 2025年重庆中心城区二手房成交套数11.1万套，成交面积1158万平方米，同比小幅增长，与新房形成有效互补 [11] - 2025年重庆中心城区住宅用地成交量同比大幅增加，核心区域优质地块受追捧，带动成交楼面价结构性上扬 [11] - 2026年重庆将实施“八大提振行动”，明确全年新开工“好房子”项目40个，新打造10个以上示范项目，产品力成为竞争核心 [12] 西安市场观察 - 2026年春节期间，西安楼市处于“低温修复”阶段，1月二手房网签超8000套，新房市场冷热不均 [14] - 2025年西安120-180㎡改善户型成交占比达53.8%，改善客群成为市场主力，其置业逻辑清晰，锚定主城核心区并注重产品力 [14] - 当前新房市场超半数项目为“第四代住宅”，但购房者正从“概念追捧”转向“理性甄别” [15] - 2025年西安二手房成交占比达66%，90-120㎡刚需段通过让价撬动需求，新房与二手房博弈加剧 [15] 武汉市场观察 - 2025年武汉新房市场成交近11万套，展现出较强韧性 [19] - “好房子”（“新规”产品）成为激活需求核心要素，其成交面积占比升至35%，推盘去化率达55%，显著高于旧规产品（20%） [19] - 2025年武汉土地市场“质升价稳”，10万方以下地块占比达77%，容积率2.5以下地块占比达73%，全年13宗地块溢价成交，最高溢价率达54% [18] - 2025年销售金额榜TOP10中国央企数量持续提升，头部房企聚焦改善市场，改善项目业绩贡献度明显提升 [20] 湖北天门市场观察 - 2025年天门市全年累计销售新建商品住房4953套，销售面积63.23万平方米，同比微降0.35%，市场表现相对稳定 [21] - 2025年12月底沪渝蓉高铁武宜段开通，天门进入武汉1小时通勤圈，随后举办的房产展销活动9天累计带动销售193套、金额1.25亿元，返乡置业效果明显 [21] - 当前市场新增购房群体以农业转移人群和返乡人群为主，公职人员购房占比逐年下降 [22] 湖北襄阳市场观察 - 2026年春节期间，襄阳城区新建商品住房来访量达2688组，同比增长90.23%；成交178套，同比增长10.56% [23] - 春节期间，东津世纪城成交30余套，襄投置业成交45套，市场信心稳步回升 [23] - 联投滨江商务区一线江景房在返乡置业期间接待来访客户超300组，成交金额超6000万元 [24][25] 南昌市场观察 - 2025年南昌红谷滩区、青云谱区、西湖区新房成交面积分别为39万㎡、31万㎡、22.4万㎡，合计市占率44% [26] - 红谷滩区新房成交量同比上涨13%，价格同比仅下跌3%；西湖区成交量同比上涨18.7%，核心区量价呈现企稳态势 [26] - 2025年南昌新房140㎡以上户型成交占比24%，近三年累计提升10个百分点，改善市场表现较好 [26] 郑州市场观察 - 2025年郑州三环以内商品住宅用地供应规划建筑面积占比30.2%，达到近10年最高水平；市内八区住宅供应占比首次超过八成 [28] - 2025年郑州房企销售业绩前五全部为金茂、中海、招商蛇口等央国企，“强者恒强”格局明显 [28] - 省内地市客群仍是郑州购房主力，2025年占比约50%，客户置业决策更趋理性，关注总价和月供压力 [29] - 2025年新规项目占据主流，得房率均值区间约为103%-124%，低容积率、高得房率项目去化率更高 [29] 河南洛阳市场观察 - 改善性需求是洛阳市市场成交主力，例如洛龙板块的格润华府项目2025年劲销3.68亿元 [30] - 购房者对于按揭购房心态保守，倾向于提高首付比例、缩短贷款年限以减少利息支出 [31] - 市场在售项目仍以传统旧规产品为主，较多项目进入现房销售状态，2026年有望迎来多个新规四代宅项目入市 [32] 河南焦作市场观察 - 春节期间焦作房企促销力度明显加码，普遍推出8–9折优惠，部分远郊楼盘、尾盘折扣低至7折 [33] - 市场主力客群已从本地刚需、返乡刚需及少量投资客，转变为本地改善（卖一买一）、返乡改善及少量刚需 [33][34] - 购房者倾向提高首付、减少贷款，对收入波动的敏感度高于利率波动 [34] 河南商丘市场观察 - 市场主力客群已从过去的投资客切换为返乡置业与农民进城，自住需求成为绝对主力 [35][36] - 购房者杠杆意愿趋于保守，提高首付比例、缩短贷款年限成为主流，全款买房占比在春节期间有所上升 [36] - 市场主体对2026年市场走势普遍形成共识：“再大跌不现实，大涨没动力，看稳成主流” [35]

文章核心观点 - 上海“沪七条”新政通过降低购房门槛、提高公积金贷款额度等组合政策，旨在激活市场预期与信心，为传统“金三银四”楼市旺季提供支持，预计将推动市场止跌回稳并释放积压需求 [1][5][7] 政策内容与要点 - **降低购房门槛**：政策明确降低购房门槛、增加购房套数，非沪籍在外环内购房社保年限从3年降至1年，粗略估算可增加购房潜力人群至少9万人 [1][8] - **优化公积金政策**：落实公积金“认房不认贷”，大幅提高贷款额度；此前最高约100多万元，新政下叠加多孩家庭、绿建项目等条件，最高可至300多万元 [1][4][7] - **支持特定群体**：政策支持多子女家庭改善型需求，并减免成年子女首套房产税 [1][7] - **扩大购房人群**：政策重点向中心城区倾斜，直接拓宽外环内区域购房人群，并新增持有居住证满5年及以上购房群体 [6] 市场现状与即时反应 - **客源与带看量**：政策出台后首个休息日，多个房地产中介门庭较为清冷，带看量、挂牌量及新客源尚未出现明显增长 [2][3] - **咨询人群变化**：近期新进咨询人群主要是社保年限较低的非沪籍年轻人、有居住证但无社保的从业者，其购房门槛因新政明显降低 [3] - **成交数据**：受春节假期等因素影响，2026年2月上海二手房总成交约1.1万套，同比降幅超30%，环比降幅超50% [6] - **价格走势**：截至2月底，上海市二手房挂牌均价为6.1万元/平方米，环比下降3.78%，同比下降6.9%；2025年下半年以来呈现环比降幅收窄、下跌反弹并存的特点 [6] 市场预期与影响分析 - **政策传导时滞**：业者认为政策传导到市场成交需要时间，加上“买方市场”心态稳固决策周期变长，二手房网签量显著增长预计至少在一个月后出现 [3] - **提振信心与流动性**：政策通过降低购房门槛形成资格、资金、成本组合发力，能有效提振供需双方信心，让潜在刚需购房者加快入市 [1][3] - **降低购房负担**：公积金贷款额度提升后，低总价房源可纯公积金贷款无需商贷，大大减轻刚需家庭购房负担 [4] - **促进市场联动**：上海楼市已步入存量市场，新房和二手房比例达1:5，政策有望提升二手房交易活跃度，增加一二手市场联动性，推动以旧换新 [8] - **行业与财政影响**：市场活跃度提升有利于改善房企去化压力与现金流状况，稳定土地市场和地方财政，形成楼市良性发展生态 [7]

报告基本信息 - 报告名称：国债日报 [1] - 报告日期：2026 年 2 月 27 日 [2] - 研究员：何卓乔、黄雯昕、聂嘉怡 [3] 报告核心观点 - 止盈压力、资金面紧张、楼市新政以及股市强势压制，国债期货延续下跌 [7] - 银行间各主要期限利率现券收益率全线上行，10 年国债活跃券 250016 收益率报 1.8130%上行 1.5bp [8] - 本周面临税期和跨月双重扰动，银行间资金面紧平衡，公开市场逆回购净回笼 795 亿元，银行间资金情绪指数午后回落 [9] - 春节期间美国关税再生变数，但综合考虑取消的 IEEPA 关税后，短期对中国影响有限，无紧急加码货币政策必要 [10] - 节后持券过节机构或有止盈需求，政府债供给压力将攀升，央行节后一般资金净回笼，不利于短券表现，目前降息预期不强，债市可能偏弱震荡 [11] 行业要闻 - 韩国央行维持基准利率在 2.5%不变，连续第六次会议维持利率不变，上调今年韩国经济增长预期至 2% [12] - 日本央行行长表示将在 3 月和 4 月会议研究数据决定是否加息，若实现经济和物价预测进展将继续升息 [12] - 伊美第三轮间接谈判正式开始，伊朗阐述核问题和解除制裁立场，阿曼希望谈判取得满意结果 [12] - 上海打响节后楼市调控优化“第一枪”，调减住房限购政策、优化公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策 [13] - 外交部回应美国指责中国开展核爆炸试验，称美方指责站不住脚，敦促美方遵守承诺 [13] 数据概览 国债期货行情 - 展示国债期货主力合约跨期价差、跨品种价差、走势等数据 [15][16][19] 货币市场 - 展示 SHIBOR 期限结构变动、走势，银行间质押式回购加权利率变动、银存间质押式回购利率变动等数据 [28][32] 衍生品市场 - 展示 Shibor3M 利率互换定盘曲线、FR007 利率互换定盘曲线等数据 [34]

新政核心观点 - 上海发布“沪七条”楼市新政，核心在于对非户籍群体的限购政策进行针对性放松，旨在刺激潜在购房需求并为传统楼市“小阳春”预热 [1][3][10] 政策具体内容与影响分析 - 房产税调整实际影响有限，因原本需缴税家庭不多且多为中高净值群体 [1] - 公积金贷款额度提升，但由于当前公积金与商业贷款利差显著收窄，政策效用大打折扣，未来需利率进一步下调才能发挥更明显作用 [1] - 取消非户籍人士购房的社保或个税缴纳门槛，仅需持有上海居住证满5年即可在全市范围内购买一套住房，但该调整影响有限，因符合条件者大多已满足原社保要求，可能主要惠及经济条件较好的新毕业学生 [3][4] - 非户籍多孩家庭在核心区域（外环内）购买第二套房的社保/个税缴纳年限要求，从3年以上缩短至1年，配合外环外限购放开，显著扩大了其购房选择空间，此举与国家鼓励生育政策导向契合 [6] - 连续缴纳3年以上社保或个税的非户籍人士，购房资格已与上海户籍居民看齐：外环外不限购，核心区域至少可购两套，多孩家庭最多可在核心区域购置三套住房 [7][8] - 新政对上海本地户籍人士的限购政策未作调整，影响甚微 [7] 政策背景与市场展望 - 上海限购政策历经多轮松绑，当前政策距离完全解除限购仅剩“最后一公里” [10] - 政策放宽除刺激需求外，或隐含吸引和锁定已在上海工作生活的高端人才的战略考量，避免其流失至其他城市 [10] - 政策选择在春节后2月下旬发布，旨在为3月传统楼市“小阳春”预热 [10] - 回顾近年历次限购调整效果，短期内能释放被压抑需求，推动成交量与价格阶段性回升，但持续时间有限（短则1个月，长则3个月），不足以支撑市场持续反弹 [10] - 新政能否打破上述规律，关键在于居民对收入增长和楼市行情的预期能否实质性改善 [10] - “沪七条”是楼市调控框架内的一次精准调整，未来调控或将更注重“因城施策”和“精准调控” [12]

政策出台背景与目标 - 上海在全国楼市筑底修复关键阶段推出“沪七条”楼市调控新政 旨在稳定市场、优化供给、提升流通 激活合理住房需求 打通置换链条 缓解存量流通压力 带动增量市场 并推动行业向“好房子”建设和高质量发展转型 [1] - 政策从限购、公积金、房产税三大核心维度协同发力 [1] 政策核心受益需求分析 - 政策针对刚需、改善、置换三类真实需求进行精准赋能 预计将直接带动这三类核心合理需求释放 [1] - 三类需求具体包括：新市民、新人才的外环内首置需求 长期在沪人群的外环内改善增购需求 沪籍家庭的置换升级需求 [1] - 这三类需求释放将有效激活上海新房、二手房交易活力 缓解二手房流动性压力 推动交易规模稳步提升 [1] 限购政策优化分析 - 政策采用阶梯式松绑策略 契合上海客群结构与置业需求 有望有效承接市场刚需与改善增量 [2] - 将外环内非沪籍购房社保或个税年限要求缩短至1年 精准降低新市民、新人才的首置门槛 适配二手房市场刚需主导特征 [2] - 满3年可外环内增购1套的规定 以及持居住证满5年免社保或个税购房的条款 覆盖了更全面的置业群体 确保新增需求能分别向一二手市场精准传导 [2] - 行业数据显示 2025年上海一二手客群重合度仅8.7% 2026年1月进一步降至8.5% 为全国最低 形成“新房改善、二手刚需”的稳固分化格局 [2] - 线上数据同时显示 上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点 但挂牌量仅同比微增1.72% 表明刚需首置需求存在释放空间但受限于购房门槛 [2] 公积金政策优化分析 - 公积金贷款政策优化是提升支付能力、打通置换链条的核心抓手 [3] - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高可达324万元 此举适配上海住房高总价特征 有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力 [3] - 多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策 将支持范围从首套拓展至二套 精准匹配这类家庭的居住升级需求 贴合人口结构变化趋势 [3] - 公积金政策优化将有效提升改善家庭购房能力 推动上海二手房流通性提升 进而带动新房市场改善需求释放 形成一二手市场双向赋能 [3] 房产税政策调整分析 - 个人住房房产税政策的完善是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑 精准缓解置业税费顾虑 [3] - 政策调整后 本市户籍居民家庭中的子女成年后 购买住房属于成年子女家庭唯一住房的 即可暂免征收房产税 [3] - 此举不仅能鼓励沪籍家庭合理置换 更能推动二手房市场房源流通性提升 [3] - 政策调整与当前二手房流通性不足的特征形成呼应 上海二手房已成为市场成交主力 沪籍家庭作为本地置业主力 其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键 [3] 政策影响与市场展望 - 随着春节后市场回归常态 政策效应逐步释放 上海楼市有望成为一线城市企稳修复的标杆 [4] - 上海楼市的企稳修复有望带动长三角核心城市形成联动复苏态势 [4]

政策调整核心内容 - 上海市五部门联合发布通知 进一步调减住房限购政策并优化住房公积金贷款政策 旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 [1] 住房限购政策调整 - 对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士 在上海市限购1套住房 无需提供缴纳社保或个税证明 [1] 住房公积金贷款政策调整 - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [1] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%）后 上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元 [1] - 对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高 [1]

楼市政策与市场恢复 - 文章核心观点认为，房地产市场的恢复路径取决于其受到冲击的性质，如果是市场自身调整（“摔了一跤”），市场可以自行修复；如果是受到外部强力政策打压（“一杠子打倒在地”），则需要强有力的政策干预（“抢救、医治”）才能逐步恢复 [1] - 有观点认为，政策救助应避免对房地产市场进行无序的货币投放（“乱放水”），在设定好规则后，应将市场恢复过程交由市场机制和时间来完成 [1]

楼市现状与趋势 - 房源供应饱和，全国空置房数量高达1.2亿套，而人口增长放缓、结婚率走低、新生儿出生数量不乐观，导致购房刚需萎缩[4] - 2023年3-4月之后，楼市出现“量价齐跌”的局面，房价下行趋势恐难逆转[8] 需求端变化 - 改善型购房需求退场，疫情后家庭收入预期降低，高房价与居民收入矛盾突出，购房决策趋于理性[4] - 炒房客萌生退意，2023年6月13个重点城市二手房挂牌量逼近200万套，较年初的159万套增长25%[6] - “认房不认贷”政策出台后，反而引发二手房挂牌量新一轮飙升，加剧未来二手房价格下行压力[6] 政策与成本因素 - 政府出台一系列利好政策，包括银行将房贷利率从5.88%下调至4%以内，首套房首付比例从三成降至两成，多个城市取消限购限贷并提高公积金贷款额度[8] - 房产税可能在“十四五”期间全面开征，将大幅增加多套房产持有成本[6] 历史价格对比 - 1998年至2020年，全国平均房价从2000元/平方米上涨至1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍[8] - 同期，一线城市房价从3000元/平方米暴涨至6-7万元/平方米[8] 核心观点总结 - 网红企业家建议，手持多套房产者应尽快脱手，尚未置业者可继续观望[2] - 基于房源过剩、刚需萎缩、炒房客退出及房产税临近四大因素，房价大幅上涨可能性微乎其微，刚需购房者可等待更佳时机[10]

政策核心机制与目标 - 上海市政府以信用为核心背书，通过区属国企作为收购主体，为二手房市场提供直接“稳定器”，旨在缓解价格恐慌并稳定市场预期[3] - 政策核心价值在于打通“卖旧买新”置换链条，从供需两端同时发力，释放被房源流动性束缚的购房消费欲望，形成“二手房出售—资金流向新房—新房去库存”的正向循环[6] - 举措突破了传统楼市调控思路，成为存量房时代二手房处理的全新宏观调控范式，旨在实现“稳市场、惠民生、去库存”的多重目标[8] 政策具体操作与设计 - 收购试点明确由浦东、静安、徐汇三区属国企执行，初期收购量仅数千套，并完全遵循市场化交易和业主自愿原则[3][5] - 收购聚焦于内环内2000年前建成、70平米以下、总价400万元内的“老破小”房源，这类是市场流动性最差的板块[3] - 为确保定价公允，收购方委托至少三家专业机构估价并取中间值，且承诺不低于同小区近期成交均价，为特定房源确立“官方公允价”[3] - 徐汇区采用现金收购模式，不绑定新房置换，让政府收购根据保租房供给需求主动出击，调控更具灵活性[8] 政策对市场供需的影响 - 政府下场充当“可信买家”向市场传递了稳预期信号，对于占上海二手房市场七成以上的中低总价房源而言，直接提升了市场交易积极性[5] - 政策为业主提供了安全、确定的退出通道，激活了二手房市场的“卖出端”，同时释放的购买力按政策导向流向新房市场[6] - 数据显示，上海90-120平米面积段的次新房需求占比达45.1%，政策激活的置换链条让这类房源的供给大幅增加，为刚需群体提供了更多选择[8] - 市场预期的稳定让刚需购房者摆脱“买了就跌”的顾虑，从观望转向理性决策，进一步释放了购房消费潜力[8] 政策的多元目标与社会效应 - 收购的二手房经标准化装修后转为保障性租赁住房，租金为市场价的70%-80%，快速补充了核心区域的保租房供给，解决了新市民、青年人的就近居住需求[10] - 此举无需新建等待，大幅缩短了保租房的供给周期，同时为房企的新房市场注入购买力，加速库存去化并缓解资金压力[10] - 政策将楼市稳预期与民生保障相结合，让存量房处理既服务于市场稳定，又满足保障性住房需求，实现经济效应与社会效应的统一[12] 政策的示范意义与可复制性 - 作为国内核心一线城市，上海的试点举措具有极强的示范意义，为全国其他城市处理存量二手房、优化楼市调控提供了可复制、可调整的新样板[10][12] - 上海样板的核心可复制性体现在房源筛选的精准性、运作模式的市场化以及目标导向的多元性三个方面[12] - 政策采用“精准滴灌”的市场化手段，以试点先行、逐步推进为原则，符合“房住不炒”的定位，并能精准解决市场痛点[10]

市场整体价格表现分化 - 2026年1月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17114元，环比小幅上涨0.18%，同比上涨2.52% [1] - 同期百城二手住宅平均价格为每平方米12905元，环比下跌0.85%，同比跌幅达8.67% [3] - 新房价格微涨与二手房价格下跌形成“分化”格局，成为近期市场常态 [3] 新房市场结构性上涨原因 - 新房均价上涨部分得益于核心城市高端改善型楼盘入市的“结构性”拉动 [3] - 成都、上海、杭州等核心城市1月有高端楼盘登场，以其更好的地段和品质拉高了整体均价 [3] - 新房价格的环比涨幅实际上比上月略有收窄，市场整体成交活跃度依然平淡 [3] 二手房市场量价背离与筑底信号 - 二手房价格持续下跌反映了市场供需的真实博弈，卖家为促成交易在价格上做出更多让步 [3] - 1月份重点监测的13个核心城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比大涨33%，较去年月均水平高18% [3] - 成交量活跃表明真实居住需求存在，价格调整到位后正在择机入市，“以价换量”被视为市场筑底过程中的健康必要环节 [3] 政策环境与市场预期 - 2026年以来，换房退税政策延长、结构性降息、支持城市更新等一系列“稳预期”的政策组合拳接连落地 [4] - 政策目标是从需求端和融资端同时发力，旨在给市场吃下“定心丸” [4] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为核心的新阶段，着力促进市场软着陆和健康发展，不再追求强行拉高 [6] 短期市场走势展望 - 受传统春节长假影响，2月份楼市交易节奏大概率会暂时放缓，进入短暂的“假期模式” [6] - 核心城市去年出让的优质地块项目即将面市，部分开发商可能在节前积极促销以储备客源，市场能量正在积蓄 [6] - 业内人士及券商报告预计，3月份核心城市楼市或许能迎来一波“小阳春”行情 [6]