政策核心机制与目标 - 上海市政府以信用为核心背书，通过区属国企作为收购主体，为二手房市场提供直接“稳定器”，旨在缓解价格恐慌并稳定市场预期[3] - 政策核心价值在于打通“卖旧买新”置换链条，从供需两端同时发力，释放被房源流动性束缚的购房消费欲望，形成“二手房出售—资金流向新房—新房去库存”的正向循环[6] - 举措突破了传统楼市调控思路，成为存量房时代二手房处理的全新宏观调控范式，旨在实现“稳市场、惠民生、去库存”的多重目标[8] 政策具体操作与设计 - 收购试点明确由浦东、静安、徐汇三区属国企执行，初期收购量仅数千套，并完全遵循市场化交易和业主自愿原则[3][5] - 收购聚焦于内环内2000年前建成、70平米以下、总价400万元内的“老破小”房源，这类是市场流动性最差的板块[3] - 为确保定价公允，收购方委托至少三家专业机构估价并取中间值，且承诺不低于同小区近期成交均价，为特定房源确立“官方公允价”[3] - 徐汇区采用现金收购模式，不绑定新房置换，让政府收购根据保租房供给需求主动出击，调控更具灵活性[8] 政策对市场供需的影响 - 政府下场充当“可信买家”向市场传递了稳预期信号，对于占上海二手房市场七成以上的中低总价房源而言，直接提升了市场交易积极性[5] - 政策为业主提供了安全、确定的退出通道，激活了二手房市场的“卖出端”，同时释放的购买力按政策导向流向新房市场[6] - 数据显示，上海90-120平米面积段的次新房需求占比达45.1%，政策激活的置换链条让这类房源的供给大幅增加，为刚需群体提供了更多选择[8] - 市场预期的稳定让刚需购房者摆脱“买了就跌”的顾虑，从观望转向理性决策，进一步释放了购房消费潜力[8] 政策的多元目标与社会效应 - 收购的二手房经标准化装修后转为保障性租赁住房，租金为市场价的70%-80%，快速补充了核心区域的保租房供给，解决了新市民、青年人的就近居住需求[10] - 此举无需新建等待，大幅缩短了保租房的供给周期，同时为房企的新房市场注入购买力，加速库存去化并缓解资金压力[10] - 政策将楼市稳预期与民生保障相结合，让存量房处理既服务于市场稳定，又满足保障性住房需求，实现经济效应与社会效应的统一[12] 政策的示范意义与可复制性 - 作为国内核心一线城市，上海的试点举措具有极强的示范意义，为全国其他城市处理存量二手房、优化楼市调控提供了可复制、可调整的新样板[10][12] - 上海样板的核心可复制性体现在房源筛选的精准性、运作模式的市场化以及目标导向的多元性三个方面[12] - 政策采用“精准滴灌”的市场化手段，以试点先行、逐步推进为原则，符合“房住不炒”的定位，并能精准解决市场痛点[10]

市场整体价格表现分化 - 2026年1月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17114元，环比小幅上涨0.18%，同比上涨2.52% [1] - 同期百城二手住宅平均价格为每平方米12905元，环比下跌0.85%，同比跌幅达8.67% [3] - 新房价格微涨与二手房价格下跌形成“分化”格局，成为近期市场常态 [3] 新房市场结构性上涨原因 - 新房均价上涨部分得益于核心城市高端改善型楼盘入市的“结构性”拉动 [3] - 成都、上海、杭州等核心城市1月有高端楼盘登场，以其更好的地段和品质拉高了整体均价 [3] - 新房价格的环比涨幅实际上比上月略有收窄，市场整体成交活跃度依然平淡 [3] 二手房市场量价背离与筑底信号 - 二手房价格持续下跌反映了市场供需的真实博弈，卖家为促成交易在价格上做出更多让步 [3] - 1月份重点监测的13个核心城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比大涨33%，较去年月均水平高18% [3] - 成交量活跃表明真实居住需求存在，价格调整到位后正在择机入市，“以价换量”被视为市场筑底过程中的健康必要环节 [3] 政策环境与市场预期 - 2026年以来，换房退税政策延长、结构性降息、支持城市更新等一系列“稳预期”的政策组合拳接连落地 [4] - 政策目标是从需求端和融资端同时发力，旨在给市场吃下“定心丸” [4] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为核心的新阶段，着力促进市场软着陆和健康发展，不再追求强行拉高 [6] 短期市场走势展望 - 受传统春节长假影响，2月份楼市交易节奏大概率会暂时放缓，进入短暂的“假期模式” [6] - 核心城市去年出让的优质地块项目即将面市，部分开发商可能在节前积极促销以储备客源，市场能量正在积蓄 [6] - 业内人士及券商报告预计，3月份核心城市楼市或许能迎来一波“小阳春”行情 [6]

核心观点 - 深圳非住宅房产市场（特别是商务公寓）的关注度和成交量有所提升，主要受政策支持、低总价小户型产品吸引力及租售比优势驱动，但高交易税费仍是制约因素 [1][5][6][7] - 深圳二手房市场成交量已进入相对活跃的景气区间，呈现“以价换量”、量涨价稳的态势 [9][10][11] 政策与市场环境变化 - 中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 业内专家认为，在商业用房库存高企、炒作退去的背景下，放开贷款限制是合理的，且未来首付比例仍有进一步降低的可能 [9] 非住宅市场（商务公寓）表现 - **成交占比提升**：2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8个百分点；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2个百分点，为2012年以来次高值 [5] - **需求驱动因素**：自用或收租导向的小户型公寓购置群体是增长关键支撑，因其具有入手门槛低、租金回报率高、流动性强等优势 [5][6] - **具体案例与数据**： - 罗湖区鸿翔花园附近30多平方米二手商务公寓叫价低于100万元，月租金约3000元，租金回报率超过3% [6] - 2025年网签量排名第一的星河天地公馆公寓网签489套，此数据在一手住宅榜单中也能排进前10名 [6] - 热门公寓项目成交均价多在每平方米3万元以下 [6] 二手房市场表现 - **成交量持续活跃**：2026年第二周深圳二手房（含自助）共计录得1595套，环比增长43.0% [10] - **市场稳健运行**：自2025年3月起，深圳二手房录得量连续10个月稳定在5000套行业“荣枯线”以上，表明市场进入相对活跃的景气区间 [10] - **挂牌量变化**：2025年二手房总挂牌量较年初上涨16.5%，但涨幅较2024年的20.6%有所收缩；2025年第四季度新增挂牌量和总挂牌量均出现小幅度下跌 [10] - **市场趋势判断**：市场呈现“以价换量”趋势，交易量上涨而挂牌量涨幅减缓，有望逐渐回归理性平衡；2026年是价格“回稳”的关键一年，整体价格大幅下跌空间收窄 [10][11]

央行货币政策与房地产信贷政策 - 央行下调再贷款和再贴现利率25个基点 此举降低了商业银行从央行获取资金的成本 为下游贷款市场报价利率进一步下行创造了空间 [6] - 基于当前政策节奏 深圳目前3.05%的房贷利率有望在2026年第一季度进一步下降至2.8% 标志着利率正式进入“2时代” [6] - 商办物业首付比例从50%大幅下调至30% 这一调整被视为决策层为应对商办市场巨大库存压力而采取的“排雷”措施 [3][6] 商办物业市场现状与库存压力 - 商办市场流动性极差 库存压力巨大 上海商办物业的去化周期已达到惊人的21年 广州需要5年 深圳市场相对健康 去化周期约1年出头 [9] - 深圳公寓与商办市场经过深度调整 价格已大幅下跌 一手和二手公寓价格跌去一大半后 租售比普遍达到4%-5% 已显现出套利空间 [9] - 尽管存在税费高、空置期等顾虑 但深圳公寓和商办市场已吸引大量投资机构和个人投资者进入 资金对优质标的出手果断 [9] 深圳公寓与商办市场的投资与自住价值 - 在银行存款和国债收益率进入“1时代”的背景下 深圳公寓4%-5%的租售比提供了稳定的现金流 若具备运营能力 收益率可轻松超过10% 被视为可配置的“养老保险”类资产 [9] - 对于自住群体 部分深圳商务公寓在“大学区制”下可落户并积分入学 为核心区工作的年轻人提供了低成本留深、避免长距离通勤的替代选择 这些资产具备“能住、能上学、能收租”的特点 [9][10] - 投资关键在于选择核心区、强配套、高流动性的优质资产 应规避产业、地段、配套或前景不佳的标的 选错标的可能导致资产被彻底锁死 [11] 2026年楼市政策展望与市场预期 - 当前政策思路明确为“不搞大水漫灌 只搞精准滴灌” 通过降息、减税、降首付等“小步快跑”的组合策略来托住市场预期 而非刺激房价暴涨 [10] - 预计到2026年 楼市环境将变得非常友好 其特征是资金增多、贷款成本降低以及准入门槛下降 [10]

文章核心观点 - 天津出台新房价格调控新规 核心逻辑是通过行政手段为房价托底 防止恐慌性抛售引发系统性风险 标志着政策从“救市”转向“稳市” [1][4] - 政策折射出市场规律与行政干预的深层矛盾 地方政府面临既要稳住市场信心又不能完全背离市场规律的两难困境 [6] - 政策将倒逼房地产行业从“价格战”转向“价值战” 加速市场向存量房主导转型 并为行业向高质量发展争取时间 [7][10] 政策内容与市场背景 - 新规要求新房价格浮动超过备案价10%将被限制网签 优惠超15%直接关闭网签 已售项目优惠超10%需报备 [1][4] - 政策出台背景是2025年天津楼市数据疲软 新房成交均价微降0.2% 全年销售额同比下滑超21% 二手房成交占比高达70% [4] - 部分开发商为回款变相降价 出现“原价600万成交380万”的极端案例 无序降价导致市场陷入“越降越没人买”的死循环 [4] 政策执行与深层矛盾 - 政策执行存在弹性空间 实行“因区施策” 例如津南区明确“超5%折扣需申请” 东丽区对高库存区域网开一面 [6] - 此举反映了地方政府的两难困境 既要防止房企价格战内卷 又要避免“一刀切”加速房企资金链断裂 [6] - 天津楼市已进入深度调整期 2025年新房库存去化周期长达29个月 远郊区域甚至超过40个月 [6] 行业影响与未来趋势 - 政策倒逼房企从“拼价格”转向“拼产品” 通过优化户型、升级服务、打造配套来提升产品力 [7] - 案例显示 天津滨海新区某央企项目因精装交付标准提升15% 即便价格微涨仍快速去化 [7] - 政策释放短期维稳、长期托底信号 2025年底天津二手房成交占比攀升至70% 市场正从新房主导转向存量房主导 [7] - 限价令若能守住新房价格底线 或将加速二手房市场出清 为行业转型争取时间 [7] 市场启示与应对策略 - 自住需求可关注核心区现房或准现房 因当前新房价格已接近成本线且政策托底明确 [8] - 投资需警惕风险 远郊板块库存高企且政策倾斜有限 市区老旧二手房流动性差 [9] - 限价令不等于“只涨不跌” 政策目标是平滑市场波动 而非制造虚假繁荣 [10]

当前房地产市场环境 - 政策层面积极托市，包括限购松绑、首付比例降至一成多、房贷利率处于历史低位、减免契税和增值税，政府工作报告明确提出“稳住楼市”和“止跌回稳”，为刚需和改善型需求创造了友好的购房窗口期[1] - 市场层面存在分化，许多城市尤其是三四线和部分二线城市房价仍在下跌，二手房挂牌数月无人问津，部分老旧小区和远郊楼盘价格已回落至七八年前水平，导致部分房产面临难以出售和出租的困境[3] 更适合买房的群体及策略 - **真正的刚需群体**：因结婚、生子、落户、孩子上学等实际居住需求而购房，当前低首付、低利率及税费减免政策友好，建议月供不超过家庭收入的30%-40%并预留3-6个月应急资金[7][8][10] - **一二线城市的改善型家庭**：计划“卖旧买新”以升级自住房产，建议出售老旧房产，置换核心地段或配套成熟区域、户型物业更优的房产，优先考虑现房或准现房以规避烂尾风险[12][14][16] - **资金充裕的长期配置者**：旨在核心城市核心区配置长期抗跌、易租售的优质物业，投资逻辑已转向注重地段、租售比和流动性，应避免购买非核心区的廉价房产[18][20] 更适合卖房的群体及策略 - **持有多套非核心房产的投资家庭**：持有的三四线城市、远郊或老旧小区房产面临库存高、人口流出、流动性差等贬值风险，建议利用政策窗口期尽快出售以回笼现金，而非坚守买入成本价[22][24] - **高杠杆且现金流紧张的家庭**：月供及债务接近或超过家庭收入一半，面临较大财务压力，建议出售非刚性需求的房产以降低负债，增强现金流安全垫[26] - **资产过度集中于房地产的家庭**：家庭资产严重偏向房产，缺乏多元化金融资产配置，建议减持非核心优质房产，将资金分散配置于存款、国债、低风险理财及保险等以分散风险[28][30][31] 购房与卖房的通用决策建议 - 购房应优先选择现房、二手房或由国企/央企开发的准现房，以规避期房潜在的烂尾和减配风险[39] - 房产选择的核心标准是地段、配套和流动性，需考虑其长期自住与接盘价值[41] - 贷款需保持理性，月供占比不应超过家庭收入的30%-40%，并确保预留3-6个月的应急现金[41] - 卖房时不应死守过去的买入价格，应根据当前市场情况灵活定价，以抓住时机实现资产变现[42][44]

天津新房价格管控政策核心内容 - 天津将加强新建商品房销售价格管理 新增销许项目房价变动不得超备案价10% 已拿销许楼盘优惠超15%将直接关闭网签通道[1] - 相关部门已通过会议口头传达管控方向 核心目标是稳定房价预期 但尚未出台正式书面文件[1] 针对新增与存量项目的管控细则 - 新增销售许可项目需确定楼栋“中间价” 允许10%的上下浮动 浮动超5%需向管理部门申请[1] - 已取得销售许可的老项目优惠5%以上需向区住建委书面说明 优惠10%以上需提交风险评估报告 优惠15%以上直接关闭网签[1] - 对于备案价虚高的老项目 将采取“一事一议”的灵活处理方式[1] - 相关部门证实管控方向 强调不会“一刀切” 价格过高或过低都可能无法打印网签合同[3] 市场争议与政策出台背景 - 管控出台源于市场中愈演愈烈的降价争议 有开发商以“工抵房”等名义将房屋以低于备案价15%的价格抛售 引发已购房业主不满[3] - 西青区某楼盘单价较前期下跌近2000元 老业主协商补偿无果后投诉 类似降价纠纷在多个区域发生[4] - 2025年下半年天津曾掀起“保价协议”潮 有楼盘承诺若降价将提供退房退款选择权 另有项目明确表示绝不降价[6] 市场数据与政策环境对比 - 2025年天津新建商品住宅销售金额1165.1亿元 同比下降21.3% 销售面积658.0万平方米 同比下降21.1% 成交均价17706元/平方米 微降0.2%[7] - 当前新房市场已普遍采取低价策略 2025年12月未出现往年年底“以价换量”现象[7] - 此次管控与2024年10月政策形成对比 当时天津取消新房销售价格上限指导 2026年1月4日住建委仍援引该政策说明规定[6] 行业历史经验与政策展望 - 2021年下半年至2023年上半年 长春、岳阳、沈阳等超20城曾出台“限跌令” 要求新房不得低于备案价85%[9] - 历史经验显示房企多通过送车位、送物业费等方式变相降价 导致限跌令逐渐“名存实亡”[9] - 业内关注天津政策后续执行细则 如何避免房企通过中介费返点等隐蔽方式变相降价是关键 有观点认为目前新房价格已接近底部[9]

2025年新加坡新建住宅市场表现 - 尽管12月处于假期淡季，当月新建私人住宅销量为197套，但2025年全年销量预计将超过10,700套，创下多年以来的最高纪录 [1][3] - 2025年全年新建私人住宅销量预计超过10,700套，远超2024年的6,469套，并将创下自2021年（销量13,027套）以来的峰值 [1][3] - 2025年新加坡住宅价格初步估算上涨3.4%，涨幅虽略有放缓，但楼市上涨态势已延续至第九年，最终数据将于下周五发布 [2][4] 市场驱动因素与政策环境 - 支撑市场热度的主要驱动因素包括本地买家需求、高净值移民的购房需求以及低借贷成本的助推 [1][3] - 新加坡政府近年来持续出台楼市降温措施，包括在2023年针对外籍买家推出全球最高水平的印花税政策之一，并在2024年进一步收紧调控以遏制新建住宅的短线投机行为 [1][3] - 尽管政府持续调控，但购房者的入市意愿未受显著削弱，市场展现出旺盛的需求韧性 [1][3] 行业预期与潜在变化 - 当地房产中介呼吁在即将于2月12日公布的新加坡年度财政预算案中放宽房产调控政策 [1][3] - 当前市场的需求韧性可能会给房产中介关于放宽政策的诉求带来变数 [1][3]

行业整体销售与市场表现 - 2025年TOP100房企权益销售总额约25209亿元，同比下降18.4% [2] - 12月单月TOP100房企实现全口径销售金额3490亿元，环比增长47.4%，市场需求端初现回暖迹象 [2] - 行业集中度持续提升，2025年TOP10企业销售额占TOP100企业销售额比为49.8%，较2024年提升1.5个百分点 [4] - 销售额突破千亿元的房企数量缩减至10家，较去年同期减少1家，百亿元级别房企减至73家，较去年同期减少13家 [2] - 多数房企采取审慎策略，集中资源布局核心城市，行业呈现“冰火两重天”的分化图景 [2] 房企销售阵营与排名变化 - 保利发展以2530亿元销售额连续三年蝉联榜首，绿城中国、中海地产、华润置地紧随其后，这4家是2025年仅有的销售规模突破2000亿元的房企 [4][5] - 2025年销售榜前五强为保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，万科退出前五强阵营 [5] - 销售额1000亿以上阵营10家，销售额均值为1765.5亿元；500-1000亿阵营6家，均值646.4亿元；300-500亿阵营7家，均值381.3亿元；100-300亿阵营50家，均值180.6亿元 [4] - 全年销售规模超过1000亿元的10家房企中，仅中国金茂业绩增长；100-300亿的42家企业中有12家业绩增长，是该档位中业绩增长占比最高的 [6] - 滨江集团、龙湖集团、大华集团、新希望地产等民企在保持销售业绩的同时维持一定投资规模，而碧桂园、融创等出险民企销售规模严重萎缩 [6] 土地市场与房企投资策略 - 2025年全国300城土地成交规划建面合计约24.6亿平方米，同比下降10.4%；土地出让收入约3.3万亿元，同比减少11.4% [7] - 住宅用地成交约6.2亿平方米，同比下降13.6%，出让金约2.3万亿元，较2020年最高点下降约65.2% [7] - TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%，投资布局偏于谨慎 [2][7] - 拿地金额TOP10企业占TOP100企业比例高达50.5%，同比提高9.1个百分点，头部房企拿地金额占比明显上升 [7] - 房企投资高度聚焦核心一二线城市，2025年全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为52%，同比提升1个百分点 [8] 核心城市与区域布局 - TOP20城市中，16个为核心一二线城市，北京、杭州、上海土地出让金均超1400亿元，杭州前七月出让金已超2024年全年；成都超800亿元，武汉、苏州均超600亿元 [1][8] - 长三角区域成为房企投资首选，TOP10企业在该区域拿地金额2784亿元，位居四大城市群之首 [8] - 房企在一二线核心城市除招拍挂外，联合体、收并购形式拿地也较为常见，如2025年北京成交的40宗涉宅用地中，有14宗为联合体摘得 [9] 企业类型与竞争格局 - 销售额与拿地额均位于前列的重合企业共计30余家，主要为头部央国企和稳健民企，当前及未来拥有较强发展能力 [3] - 在拿地金额10强榜中，8席被国企、央企背景房企占据，国企与央企的排名优势持续扩大 [8] - 部分民营房企如滨江、邦泰、大华等聚焦核心优势区域深耕，跻身拿地金额TOP30，并在杭州、成都等核心城市进入拿地金额前十榜单 [8] - 多数千亿企业具有较强的经营开发能力、融资优势和完善的公司治理，在多个核心城市推出热销项目，抓住了改善性需求 [5]

核心观点 - 官方媒体明确指出住房是普通家庭最大、最重要的资产，当前房地产市场面临价格持续下跌、家庭资产缩水及“资不抵债”风险，行业正经历深刻调整，政策层面已采取一系列措施稳定市场，但行业高杠杆、高周转时代已结束，未来将回归居住属性并呈现显著分化[1][27][33][35] 市场现状与价格表现 - 截至2025年12月，全国有61个城市的二手房价格仍在下跌[5] - 部分热门城市外围的新盘价格已回落至2015、2016年的水平[7] - 房价下跌导致许多在高位购房的家庭面临严重的资产缩水，甚至陷入“资不抵债”的负资产局面[9][13][15] 家庭资产结构与风险 - 房地产是中国家庭资产的核心构成，不少家庭70%以上的净资产集中于房产[9] - 超过八成的人仍坚信买房是改变命运、实现阶层跃升的核心途径[11] - 房价下跌和月供压力导致家庭消费意愿受到抑制，并可能引发更广泛的经济社会问题，如2025年新生儿数量跌破800万[17][19] 行业参与者困境 - 2025年，有大量房企出现实质性违约或面临烂尾风险，涉及购房家庭超过30万户[21] - 房地产行业融资渠道收紧，面临约2.3万亿元的债券到期压力[23] - 银行体系风险有所显现，例如建设银行的个人住房贷款不良率已升至1.12%以上，房贷审批趋严[25] 政策应对与方向 - 政策方向发生根本转变，从中央到地方出台一系列措施稳定楼市，包括大幅放松限购、降低房贷利率（一线城市如广深上海可见3.5%的低利率）[29] - 地方政府推出创新支持政策，如杭州、厦门提供真金白银的购房补贴，上海试点“房价保险”[31] - 政策目标并非刺激房价再次暴涨，而是推动市场软着陆，保障普通家庭的核心资产价值[27][33][36] 行业未来展望 - 房地产行业过去依靠高杠杆、高周转的粗放发展模式已经终结[33] - 市场未来将呈现L型筑底态势，分化加剧，拥有优质学区、核心地段和完善配套的房产将更具韧性，而“老破大”和远郊盘可能仅保留居住功能[35][37] - 房地产正回归其居住本质，成为“用来住的容器”而非“炒作的筹码”[35]