从8.4万/平跌到3.7万/平，广州金融城的网红小区兰亭盛荟，已经彻底跌落神坛，跌幅接近60%，一堆炒房 客被套牢。引发网络关注。 但这些不足，在当年炒房热潮中被一一忽视，房价甚至被炒至每平方米9至10万元的高位。以2022年为 例，一套64平方米的小两房，成交价高达548万元，单价达到8.4万元每平方米。 兰亭盛荟位于广州天河区金融城，是金融城附近楼龄最新的大型花园楼盘，当年被大量炒房客和房产大V 捧上神坛。 然而，兰亭盛荟的短板亦不容忽视：小区紧邻高速公路，噪音与粉尘污染难以避免；距离地铁站较远，出 入不算太方便，而且对口的学校也很一般。 时至今日，同一小区内更大面积的两房户型，9月的最新成交价已跌至256万元，单价仅3.7万元每平方米， 与之前相比，价值缩水近300万元。 | 成交价格 | 成交周期 | 总带看次数 | | --- | --- | --- | | 256.8万 | 282天 | 165次 | | 单价:37446元/平 | 共调价16次 > | 转成交率0.6% | | ● 112人关注过 · 12939人浏览过 | | | | 挂牌 280万 成交比挂牌少23万 | | | | 楼层 ...

首先聚焦于房地产市场，曾经炙手可热的楼市，如今却陷入"跌跌不休"的困境，各项关键数据跌幅不断扩大，触目惊心。开发商信心跌至谷底，前三季度全 国房地产开发投资同比大幅下降，且自去年四月以来便深陷负增长泥潭，难以翻身，跌幅之大，为2021年以来之最。土地市场更是哀鸿遍野，卖地收入较 2021年高点已然腰斩，堪称"膝盖斩"，开发商拿地意愿自然降至冰点，新开楼盘亦是寥寥无几。房屋销售亦是每况愈下，新建商品房销售面积和销售额双双 下滑，且跌幅持续扩大，无论沿海发达地区，还是内陆欠发达地区，无一幸免，昔日"金九银十"盛况早已不再。最令人担忧的，莫过于房价的"全线溃败"， 曾经还偶有上涨的城市，如今也纷纷加入降价行列，9月份新房价格环比上涨的城市仅余寥寥数个，二手房市场更是惨淡经营，房东唯有不断下调价格，方 能吸引潜在买家驻足。 面对楼市的颓势，各地政府并非无动于衷，北京、上海、深圳等一线城市纷纷出台救市政策，然而从9月份的数据来看，效果却不尽如人意，一线城市二手 房价格依然难止跌势。究其原因，支撑高房价的底层逻辑已经发生了根本性的变化。 楼市寒意凛冽，经济大盘却稳步前行，宛如冰火两重天，这便是国家统计局最新发布的前三季度 ...

楼市风向转变，各方观点激烈碰撞。在看多与看空两种声音的交织中，企业家曹德旺早已一针见血地指出，房产的本质不过是钢筋水泥的堆砌，其价值远被 高估。他预言，若楼市持续当前的发展态势，房价下跌将是不可避免的结局，未来的房产或将面临无人问津、租售两难的窘境，徒留购房者承担高额管理费 用。这意味着，在当前时局下购房，五年后可能面临资产大幅缩水的困境。 为稳定市场，各地政府纷纷采取措施，试图为楼市松绑。除取消限购、限售等限制性政策外，一些地方政府还为购房者提供现金补贴，放宽公积金贷款额 度。银行也纷纷下调首套房贷款利率，从5.8%降至4.2%，首付比例也从30%降至20%。央行近期也放宽了对开发商的融资限制，允许其通过发行债券、股权 和贷款等方式进行融资。 究其原因，不外乎以下两点。其一，受疫情反复冲击和实体经济不景气的影响，企业裁员降薪现象普遍，购房者收入预期普遍降低，购房意愿也随之降低。 市场需求的萎缩直接导致了房价的调整。其二，楼市整体降温，炒房者无利可图，纷纷抛售手中的房产。截至10月份，包括重庆、武汉、北京在内的15个重 点城市二手房挂牌量突破10万套大关。重庆更是高达25万套，武汉20万套，北京也超过13万套 ...

新房销售价格表现 - 9月份70个大中城市中仅5个城市新建商品住宅售价上涨，上海、杭州、北京领涨，广州和深圳则分别下跌0.6%和1.0% [2] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比整体下降0.3%，但北京和上海逆势分别上涨0.2%和0.3% [3] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，其中上海同比上涨5.6%，而北京、广州、深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8% [3] - 太原、上海、杭州、南宁、成都、乌鲁木齐、宜昌、三亚8个城市9月新房价格同比上涨，上海、杭州、成都分别以5.6%、3.6%、1.3%的涨幅位列前三 [3] - 2025年前三季度，一线城市新房价格累计上涨4.49%，涨幅较去年同期扩大0.93个百分点 [5] 二手房销售价格表现 - 9月份70个大中城市二手住宅销售价格无一城市上涨，四大一线城市悉数下跌且跌幅均近1% [2] - 9月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 2025年前三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌3.64%，跌幅较去年同期收窄2.14个百分点 [5] - 今年以来一线城市二手房整体跌幅逐季扩大，“以价换量”仍是市场主流 [4][5] 市场成交量变化 - 今年前九个月，全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售额63040亿元，下降7.9% [2] - 2024年全国新建商品房销售额首次跌破10万亿元，为9.675万亿元，同比下降17.1% [2] - 今年截至10月15日，一线城市新建住宅销售面积1967万平方米，同比下降1.0% [5] - 今年截至10月15日，一线城市二手房住宅成交37.2万套，同比增长13.2% [5] - 9月北京新建住宅网签3454套，二手住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5% [6] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%，其中一手住房成交55万平方米，环比增28%、同比增14%，二手住房成交1.8万套，环比增3%、同比增27% [6] - 9月广州二手住宅网签8367套，环比下降3.83% [6] - 9月深圳新建住宅预售＋现售3087套，环比上升44.9%，二手住宅过户4546套，环比上升8.9% [7] 土地市场动态 - 前三季度，拿地金额前十企业中8家为央国企，前100企业中78家为央国企，20家为民企 [8] - 在北上广深，央国企拿地金额占比分别为96%、76%、75%、95%，民企拿地金额占比分别为4%、14%、25%，深圳无民企拿地 [8] - 前三季度300城住宅用地成交面积30929万平方米，同比下降10.4%，但土地出让金13687亿元，同比增长8.3% [8] - 广州前三季度成交的住宅用地中，四分之一由民企获取，成为一线城市中民企拿地占比最大的城市 [8] - 9月北京、上海等城市土地高溢价率水平反映房企对核心资产信心修复 [9] 政策影响与市场趋势 - 8月份取消局部片区住房限购后，北京上海新房销售价格出现逆市上涨 [2] - 广州自去年9月底彻底放开限购，目前首套房首付低至15%，商业贷款利率3.0% [13] - 政策宽松预计将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [11] - 一二线城市去化周期整体降至12个月以内，去库存进入加速期，市场进一步企稳 [11] - 房地产市场已调整近5年，目前有趋稳可能，房价泡沫挤压已较充分 [12] 房地产开发投资与行业表现 - 今年前九个月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9% [2] - 2024年广州成功申报52个城中村改造项目，获得授信金额4096亿元，涉及10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [14] - 广州彻底放开限购促使房地产成为帮助经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长 [13] - 截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过平均每月5300套的新房成交量 [15] 产品结构变化与市场竞争 - 广州新规产品迅速从小众高端产品转变为大众主流产品，今年上半年销售金额最高的10个楼盘中有6个是新规产品 [17] - 新规产品得房率超过100%，对得房率普遍85%的二手房市场形成明显冲击，导致二手房均价下跌 [18] - 受新规产品上市等因素影响，今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [18] - 中心城区近郊的部分旧规一手盘降价促销，最大优惠幅度达6%至15%，部分开发商出台“保价卖房”措施 [18] 区域市场特例 - 广州城中村改造释放巨量安置房需求，部分靠近改造区的楼盘因政府收储成为销冠，如白云区云麓花城被政府购买782套存量房，成为上半年成交套数冠军 [15] - 城中村改造也惠及部分片区二手房，如同德围-罗冲围、桂花岗-三元里等板块网签套数同比最高增长97.59% [16] - 芳村大道周边小区因坑口村旧改补偿标准高于市场价，被村民爆买，成交量大幅上涨 [16]

政府政策导向 - 政府对房地产市场的定位明确为“房子是用来住的，不是用来炒的”，既不希望房价暴涨也不希望暴跌 [1] - 2025年上半年全国300个城市中有85%的城市出台了稳楼市政策，包括放宽购房限制、降低首付比例和提供购房补贴等措施 [3] - 政策态度是“稳”字当头，不同于2015-2016年的大规模刺激，未来3-5年内房价暴跌可能性不大 [3] 开发商状况与策略 - 2025年1-5月全国商品房销售面积同比增长5.2%，为2022年以来首次正增长 [4] - 百强房企平均资产负债率从2023年的78%降至2025年5月的72%，资金压力有所缓解 [4] - 开发商调整销售策略，更注重利润和现金流而非大幅降价促销，因市场已现回暖迹象 [4][6] 购房者意愿与能力 - 2025年上半年全国主要城市购房意愿指数为65.3，较2024年同期上升7.2个百分点 [6] - 2025年一季度全国居民家庭债务收入比为62.3%，较2023年底下降3.5个百分点，居民购买力逐步恢复 [7] - 购房者群体出现分化，但总体看随着房价调整和收入提高，购房性价比提升增加市场支撑力度 [6][7] 未来3-5年房价走势特点 - 区域分化将更加明显，一线和强二线城市房价可能企稳回升，人口流出的三四线城市调整压力仍大 [8] - 价格波动趋于温和，在政策导向下年涨跌幅可能控制在5%以内 [8] - 市场将更加理性，购房者更注重房屋居住属性，投资投机需求减弱，有助于形成健康价格机制 [8] 对购房者的建议 - 刚需购房者若有足够首付和稳定还款能力，当前是相对不错的入市时机，因房价已回落至相对合理水平 [10] - 购房应注重区位和品质，优先考虑交通便利、教育资源丰富、生活配套完善的区域 [10] - 不应过度负债，月供不超过家庭月收入40%是相对安全比例 [11] - 应树立长期居住理念，将投资属性放在次要位置 [11]

楼市风云变幻，早在2017年，极具前瞻性的马云便已洞察先机，大胆预言"未来房价如葱"。此言一出，舆论哗然，引发社会各界广泛而激烈的讨论。要知 道，当时的国内房地产市场正值鼎盛时期，一片欣欣向荣，高歌猛进。因此，许多人认为，并非房地产行业专家的马云，其预测未免过于耸人听闻，略显夸 张。然而，马云所指的"房价如葱"，并非指房价会真的跌至葱的价格，而是预示着未来的房价将回归理性，降至普罗大众皆可负担的水平。 今年以来，我国出台了一系列救市利好政策，旨在鼓励刚需和改善性家庭积极入市购房，这无疑将大大降低购房家庭的购房成本。然而，刚需买房也务必要 量力而行，审慎评估自身的负债能力。通常情况下，房贷支出占家庭总收入的比例不宜超过30%，一旦达到40%以上，就会给家庭的日常生活带来巨大的经 济压力。 如今，当我们回首审视马云当年的预言，不得不承认，这并非空穴来风，信口开河。近年来，房地产市场已然步入深度调整周期，市场寒意渐浓。数据显 示，今年上半年，全国商品房销售面积为4.79万亿平方米，同比大幅下降19%。与此同时，销售额更是骤降至4.71万亿元，同比暴跌25%。更令人唏嘘的 是，根据最新数据，2024年7月百城二手住宅 ...

【环球网财经综合报道】韩国京乡新闻报道称，韩国政府将于本月16日推出楼市稳定新政，以遏制市场过热，通过限 制首尔周边地区的杠杠投资和限价令以遏制投机性购房，并缓解6月以来汉江非管制区房价上涨的压力。 报道预计此举将在短期内交易量将减少，价格调整，导致首尔公寓房价增长率下滑。由于杠杠投资被限制，加上多套 房持有者的税费提高和房贷门槛提升，未来一个月，首尔公寓的周房价增长率预计会降至0.1%以下。 与此同时，部分专家担忧政策可能加剧地区间房价分化，高价区上涨、郊区停滞，长期看房源供应减少可能推动价格 上涨，租赁市场也可能因房贷限制和杠杠投资禁令而承压。 新韩Premier Finder的杨智英委员分析称，将以现金富人为中心且贷款依赖度较低的江南区、龙山区和成东区等高价住 宅区域价格上涨，而以往上涨较低的郊区会出现严重停滞，形成城乡间的巨大分化。 南赫宇我行房地产研究所的研究员也认为，假如像重建公寓里仅允许转让组合成员权益等导致成交量急降，供需减少 可能会限制价格下跌幅度，市场复苏时可能呈现价格上涨的态势。 ...

房地产价格历史表现 - 自1998年至2021年上半年，全国平均房价从每平方米2000元飙升至每平方米1.1万元，涨幅高达5.5倍 [1] - 同期，人均住房面积从6至7平方米扩展至39平方米 [1] 当前市场趋势与政策调整 - 2023年房价下跌趋势明显，截至2023年9月，百城二手房中下跌城市达99座，连续四个月下跌城市数量超过90座 [6] - 各地政府密集出台调控政策，包括多数城市取消限购、限售，银行将房贷利率下调至4%，首付比例降至两成 [6] 未来房价预期与核心驱动因素转变 - 房地产作为中国最佳投资品的时代已经终结，未来房子将逐步回归居住属性 [5] - 未来房产价值将不再由投机者决定，而是取决于当地居民的收入水平 [7] - 当前价值150万元的房产，未来非但不会升值，反而可能逐渐下行，直至触及以当地居民购买力为支撑的底部 [7] 市场供需关系结构性变化 - 中国存量房高达6亿栋，按每栋可住5人计算，足以容纳30亿人口 [9] - 高达96%的家庭已拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产，表明房地产市场已严重过剩，购房需求趋于饱和 [9] 需求端结构性萎缩 - 中国城镇化率已达64%，接近发达国家水平，未来通过吸引农民进城购房以拉动需求的潜力有限 [11] - 中国已步入老龄化社会，老年人口增加且大多已拥有住房，不再有购房需求 [11] - 90后、00后结婚率下降导致婚房需求减少，去年新生儿数量跌破千万，仅为965万，改善型购房需求也将大幅减少 [11] 行业风险与信任危机 - 烂尾楼事件频发，房企因市场低迷导致融资渠道受阻、销售不畅致使资金链断裂，无力完成在建项目 [11] - 此类事件严重打击居民购房意愿，加剧市场对房价下跌的预期 [11]

80 后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究 18 年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。 你知道吗？ 据最新的内部统计数据显示， 美联储 10 月降息 25 个基点的概率已经飙到 91.1% 了！ 换句话说，美联储大概率这个月继续下降利率。 这可是继 9 月降息后的又一波宽松，全球都要进入 " 借钱便宜 " 的时代了。 紧跟着，国内 10 月 20 号的房贷利率调整也快到了，估计 LPR 得降 10 到 20 个基点。 有人说这是楼市救星，也有人说这是离场信号。 今天 我们就来好好谈谈 ：降息来了，我们的房子到底该怎么办？ 1 美联储降息，中国为啥必须跟？ 其实，我们不得不承认这个事实： 美联储降息从来不是美国自己的事， 而 是全球资本的 " 指挥棒 " 。 现在美国通胀下来了，二季度 GDP 还涨了 3.8% ，手里有粮，降息自然有底气。 而我们呢？ 这时候中国不跟不行啊！ 美元一降息，人民币贬值压力就小了，咱们央行才有宽松的空间。 说白了，美国放水，咱们跟着放点，钱才不会跑到国外去。 更关键的是国内楼市太 " 渴 " 了。 1-8 月房企到位资金降了 8% ，个人按揭贷款跌了 10.5% ， ...

行业操作手法 - 中介机构培训职业看房人扮演买家，通过挑刺户型、点评装修等方式轮番向房东施压，促使房东降价，每场演出报酬为200元[1][3] - 中介通过安排假带看进行价格预演，以打探房东底价并避免真实买家谈崩，从而提高成交几率，中介人员每日需完成15组带看的KPI考核[3][5] - 通过精心编排的压价戏码击溃房东心理防线，例如挂牌价339万元的房子被要求从280万元开始报价，挂牌价538万元的房子通过强硬态度使房东从510万元成交[1][3] 市场与政策环境 - 上海房地产市场呈现复杂局面，2024年8月25日出台新一轮楼市调控政策，放开外环外限购并降低首付比例，新政后新房市场成交量短期明显回升，外环外区域销售受益尤为明显[5] - 二手房市场买卖双方博弈加剧，2024年上海二手房交易量达21.6万套，绝大多数交易通过中介机构完成[7] - 信息不对称问题凸显，链家已官宣隐藏二手成交价，加剧了房东在价格谈判中的被动地位[7] 法律与行业影响 - 中介的假带看操作涉嫌民事欺诈，根据《民法典》第一百四十八条，因使当事人陷入错误意识而进行的交易合同，卖家可申请撤销且中介费需退还[5] - 假带看事件极大透支行业信誉，推高交易成本，并可能加剧市场调整压力，上海市房地产经纪行业协会已连夜约谈二十多家相关企业要求核查[5][7] - 中介机构通过变相压价方式可实现每月收入高达50万元，而严格的KPI考核是促使中介人员采取造假捷径的重要原因[3][5]