文章核心观点 - 保障性租赁住房行业正从兜底保障向品质升级跨越 政策优化、金融创新与市场主体多元化正推动行业迈入规范发展、资本赋能与生态重塑的全新阶段 目标是满足新市民“有的住”“住得起”“住得好”的核心需求 [1][2][3][4] 政策环境与市场空间 - 2025年7月《住房租赁条例》公布并于9月15日施行 为行业发展扫清障碍并提振市场信心 [1] - 地方政策如上海为“商改住”划定明确路径 实现模式可复制、落地可操作 [1] - 政策推动保租房从“民生工程”向“可盈利、可循环”的市场化业务转型 [2] - 多地加快推进通过专项债、再贷款收购存量商品房改建保租房项目 [2] 金融工具创新与资本循环 - 住房租赁REITs成为盘活存量资产、服务民生需求的核心载体 [2] - 截至2025年底 全国已发行8只住房租赁REITs 多数产品保持95%以上的高出租率 [2] - 2025年住房租赁REITs新增及扩募规模占全年公募REITs募资总量的10.16% [2] - 行业整体呈现“现金流稳健、扩募驱动增长”特征 例如城投宽庭REIT季度营业收入稳定在4500万元至4700万元区间 [2] - 华夏基金华润有巢REIT初始募集规模超11亿元 2025年12月完成首次扩募募资规模达11.33亿元 扩募获得原持有人99.51%的高认购率 自上市以来累计分红率超4% [2] - 公募REITs打通“投融建管退”闭环 改变过去过度依赖财政补贴与银行贷款的格局 形成“建设一批、上市一批、储备一批”的资金循环 [3] 市场主体与资产供给 - 行业形成地方国企、金融机构等主体优势互补、协同发力的格局 [3] - 保租房资产来源持续扩容 包括存量商品房收储改建、商办大宗资产改建以及闲置写字楼改造 [3] - 金融机构通过收购闲置办公楼与专业运营商合作改造运营 分享超额收益 实现闲置乃至不良资产的高效盘活 [3] - 保租房REITs底层资产正从单一住宅向多元业态延伸 [3] - 上海保租房租金较周边市场化公寓低15%至20% 实现了民生保障与市场化运作的平衡 [4] 行业发展趋势 - 行业有望形成“发行+扩募+新申报”的良性循环 [3] - 资本入场后通过规模化运营降低行业综合成本已成为市场主旋律 [4] - 行业将从“标准化供给”向“个性化满足”转型 精准匹配新市民需求 [4] - 长租公寓资产证券化将进入更细分、更多元的发展阶段 [4]

住宅租金表现 - 2025年10月重点50城住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅从5.48%加深至8.91% [1][4] - 50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%城市租金环比下滑，90%城市租金同比下跌，跌幅区间为-29.38%至-0.53% [4] - 短期四季度传统租赁淡季需求端难有实质性提振，租金将维持调整态势，中长期核心城市优质房源抗跌性凸显，上海、深圳核心地段资产具中长期配置价值 [1][4] 政策与规范 - 上海市政府印发新时代城市建设者管理者之家项目规定，自2025年11月1日施行，构建遴选-认定-改造-运营-复核七环节全周期管理体系 [2] - 源头遴选要求各区按供需适配、职住平衡原则，优先在交通便利、配套成熟区域储备项目，中心城区以4人间为主且单床位月租金低至800元 [2] 租赁企业运营 - 头部企业规模增长趋势未改，行业竞争进入多维能力比拼阶段，相寓管理房源规模达约33万套，较年初增加约2.7万套，但GTV下滑反映交易单价或成交套数承压 [8][10] - 泊寓第三季度新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，13.3万间纳入保障性租赁住房，出租率达94.3%，1-9月营业收入同比增长4.4%至27.4亿元 [8] - 龙湖冠寓全国累计开业超300家门店，纳保房源超7万间，企业扩张策略趋向轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化方式 [8][9][10] 新增项目开业 - 2025年10-11月样本企业录得18个租住项目新开业，延续国企扛旗、多元补位主体分工，合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业项目普遍纳入保租房或人才公寓体系 [11][12][13] - 新增项目产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，保障性租赁住房已确立绝对主导地位，成为企业扩张核心产品 [13] 租赁住房REITs表现 - 2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，环比增长8.33%，合计净利润约5662.98万元，环比增长5.64%，年化现金流分派率介于2.31%-3.96% [15][16] - 底层资产出租率均维持在92%以上高位，整体平均出租率达95.97%，中金厦门安居REIT出租率99.25%，红土深圳安居REIT出租率97.96%，华夏北京保障房REIT租金单价46.17元/平方米/月 [17][18] - 二级市场表现分化，2025年11月18日8只REITs中5只下跌、3只上涨，波动幅度控制在1%以内，体现较强抗波动能力 [19][20] 资本市场动态 - 住房租赁资本市场持续活跃，华夏基金华润有巢REIT扩募申请获批，成为市场第二单获批扩募项目，上海新黄浦实业集团保租房ABS项目拟发行规模11.94亿元 [21][22] - 地方国资主导租赁主体通过债券、ABS、REITs、CMBS等多元工具融资，如杭州安居集团20亿元公司债获通过，广州安居集团发行全国首单数字人民币托管CMBS [21][22]