住宅租金表现 - 2025年10月重点50城住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅从5.48%加深至8.91% [1][4] - 50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%城市租金环比下滑，90%城市租金同比下跌，跌幅区间为-29.38%至-0.53% [4] - 短期四季度传统租赁淡季需求端难有实质性提振，租金将维持调整态势，中长期核心城市优质房源抗跌性凸显，上海、深圳核心地段资产具中长期配置价值 [1][4] 政策与规范 - 上海市政府印发新时代城市建设者管理者之家项目规定，自2025年11月1日施行，构建遴选-认定-改造-运营-复核七环节全周期管理体系 [2] - 源头遴选要求各区按供需适配、职住平衡原则，优先在交通便利、配套成熟区域储备项目，中心城区以4人间为主且单床位月租金低至800元 [2] 租赁企业运营 - 头部企业规模增长趋势未改，行业竞争进入多维能力比拼阶段，相寓管理房源规模达约33万套，较年初增加约2.7万套，但GTV下滑反映交易单价或成交套数承压 [8][10] - 泊寓第三季度新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，13.3万间纳入保障性租赁住房，出租率达94.3%，1-9月营业收入同比增长4.4%至27.4亿元 [8] - 龙湖冠寓全国累计开业超300家门店，纳保房源超7万间，企业扩张策略趋向轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化方式 [8][9][10] 新增项目开业 - 2025年10-11月样本企业录得18个租住项目新开业，延续国企扛旗、多元补位主体分工，合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业项目普遍纳入保租房或人才公寓体系 [11][12][13] - 新增项目产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，保障性租赁住房已确立绝对主导地位，成为企业扩张核心产品 [13] 租赁住房REITs表现 - 2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，环比增长8.33%，合计净利润约5662.98万元，环比增长5.64%，年化现金流分派率介于2.31%-3.96% [15][16] - 底层资产出租率均维持在92%以上高位，整体平均出租率达95.97%，中金厦门安居REIT出租率99.25%，红土深圳安居REIT出租率97.96%，华夏北京保障房REIT租金单价46.17元/平方米/月 [17][18] - 二级市场表现分化，2025年11月18日8只REITs中5只下跌、3只上涨，波动幅度控制在1%以内，体现较强抗波动能力 [19][20] 资本市场动态 - 住房租赁资本市场持续活跃，华夏基金华润有巢REIT扩募申请获批，成为市场第二单获批扩募项目，上海新黄浦实业集团保租房ABS项目拟发行规模11.94亿元 [21][22] - 地方国资主导租赁主体通过债券、ABS、REITs、CMBS等多元工具融资，如杭州安居集团20亿元公司债获通过，广州安居集团发行全国首单数字人民币托管CMBS [21][22]