行业核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻的结构性转变，今明两年将呈现三大明确趋势：从增量开发转向存量交易、租购并举政策深化落地、以及城市与板块间的价值分化加剧 [3] 市场供需与结构变化 - 全国房屋建筑总量已接近6亿栋，叠加约7.5亿平方米待售新房和超过750万套挂牌二手房，表明住房总量已不再稀缺 [5][7] - 2025年1-11月，全国二手房网签面积占房屋交易总量比重升至约45%，一线城市二手房成交占比普遍超六成，北京甚至超过八成，重点二线城市二手房成交比例也已超过新房 [9] - 新房与二手房市场正从“双轨运行”向“二手房主导”的新常态转变 [11] - 现房销售面积占总销售面积比重已超过三分之一，且持续提升，期房销售模式在下降 [13] 租赁市场发展与政策导向 - 政策核心转向“租购并举”，旨在让购房者买得起，租房者租得好 [17][19] - “十四五”期间重点发展保障性租赁住房，例如重庆计划新增30万套，武汉累计筹建25.2万套（间），多地以十万套为单位推进 [20][22] - 2025年9月《住房租赁条例》正式施行，租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [24] - 部分城市在子女入学等公共服务领域推进“租购同权”，弱化“必须有房”的限制 [26][27] 市场分化趋势 - 市场呈现显著分化，“大中小城市房价普涨”时代已难再现 [31][33] - 2025年前11个月，一线城市二手住宅成交量达近九年来第三高水平，核心地段优质房产价格相对抗跌甚至微涨 [33] - 部分三四线城市及远郊新区新房去库存周期超过40个月，人口净流出、产业支撑弱的地区面临房价与流动性压力 [35] - 同一城市内部分化加剧，核心区优质改善型项目成交占比提升，而位置偏、配套差的产品则“有价无市” [37] 对市场参与者的策略启示 - 对购房者：投资逻辑应从短期套利转向长期自住，优先选择人口净流入、产业有支撑的城市核心地段成熟配套房产，避免高杠杆投资远郊及高库存三四线城市项目 [39] - 对租房者：可将租房视为理性长期选择，关注租金低于市场价的保障性租赁住房等政策性房源，将资源更多投入个人技能与职业发展 [41] - 对多套房持有者：需优化资产配置，减持弱城市、弱地段的房产，置换为更具竞争力的城市和产品 [43]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][4][13] 核心观点 - 中央经济工作会议将房地产政策定调从“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，延续“稳楼市”导向[2] - 房地产市场供求关系已发生重大变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，但新型城镇化推进与“好房子”需求释放仍带来发展潜力[2] - 政策将通过供需两端协同发力，供给端因城施策控增量、去库存、优供给，需求端清理不合理限制并深化公积金制度改革，以化解短期压力并夯实长期健康发展基础[2][4][5] 政策与市场环境 - 供给端政策包括：因城施策控制土地出让规模、鼓励收购存量商品房用于保障性住房以去库存、有序推动“好房子”建设[2][4] - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，仍处于历史高位[4] - 截至2025年12月26日，地方政府土地储备专项债券发行规模累计超过5,400亿元[4] - 需求端政策方向包括：核心城市有望进一步放松限购（如北京已优化政策）、深化公积金制度改革（2025年以来各地出台相关政策超260条）[5] 新房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加2个至8个，但一线和二三线城市环比均持续下降[5] - 11月商品住宅价格同比降幅在连续12个月收窄后首次走阔[5] - 11月商品房销售面积和销售金额环比分别增长9.31%和2.28%，但同比分别下降17.93%和26.09%[5] - 销售金额同比下滑幅度已连续6个月超过两位数[5] - 2025年1-11月，全国房地产开发投资规模同比下降15.9%[7] 土地与供给端表现 - 2025年11月，土地成交建筑面积和金额环比分别增长39%和57%，但同比仍分别下降27%和28%[7] - 11月土地市场平均溢价率低位回升至4.1%，环比上升1.29个百分点[7] - 11月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，但累计同比降幅有所扩大[7] - 商品房待售面积连续9个月环比下降，但7.53亿平方米的规模仍处历史高位[4][7] 二手房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市二手住宅销售价格全面下跌，一线、二线、三线城市同比分别下降5.8%、5.6%、5.8%[8] - 重点城市中，北京、上海、广州、深圳二手房价同比分别下降6.8%、4.6%、7.2%、4.8%[8] - 成交量方面，第三方监测的30个重点城市11月二手房成交量环比增长14%[8] - 前11个月累计成交面积同比增长3%，呈现“以价换量”态势[8] - 一线、二线、重点三四线城市成交面积环比分别增长10%、13%、37%[8] 企业融资与债券市场 - 2025年11月，房企境内债券市场融资呈小额净流出态势，发行主体以央国企为主[9] - 11月华润置地在境外市场公开发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券[9] - 11月以来万科企业相继对其发行的20亿元和37亿元境内债寻求展期[9] - 2025年12月21日至2026年1月末，房地产企业境内债整体到期规模为279.37亿元[9] - 11月房企境内债券日均交易量环比小幅上升，但成交热度不高，市场偏好仍以央国企为主[9]

上海保障性租赁住房“十四五”目标完成情况与市场影响 - 上海“十四五”期间规划建设筹措60万套（间）保障性租赁住房的目标，已于2025年年底提前完成[1] - 供应主体从早期政府主导，拓展为“市筹+区属国企+社会资本”的多元协同格局[2] - 构建了覆盖“一张床、一间房、一套房”的多层次产品体系，实现了从“有得住”到“住得好”的品质升级[1][3] 上海保租房市场规模与市场地位 - 截至2025年末，上海保租房筹措规模达60万套（间），开业体量达36.8万套（间），规模稳居全国首位[4] - 上海全市住宅套数总量约835万套，其中35%用于租赁，租赁市场总体量接近300万套[4] - 保租房已占据上海租赁市场约25%的份额，在近几个月度新开业的集中式公寓项目中占比常高达50%，成为新增供应的绝对主力[4] 保租房对住房租赁市场格局的塑造作用 - 推动上海住房租赁市场从“散户主导”向“规模化、品质化”转型[1] - 集中式管理提供了更优质的居住体验，并对市场租金起到了一定的稳定作用[5] - 为“租购并举”政策在超大城市的落地提供了可复制、可推广的实践样本[1][5] 上海保租房发展面临的挑战 - **区域供需失衡**：中心城区供应成本高、难度大，导致部分保障对象职住分离；郊区部分项目因周边配套不足导致实际入住率较低[6] - **租金竞争力问题**：市中心部分区域保租房平均月租金约240元/月/平方米，高于2024年上海个人房源租金水平（102.99元/月/平方米）和集中式公寓租金水平（158.21元/月/平方米），对低收入群体构成压力[6] - **运营与投资挑战**：市场关注出租率的长期稳定性和租金增长的可持续性，当前出租率存在波动，租金有一定下行压力[7] 未来发展方向与建议 - 需通过精细化运营，优化区域供应布局、完善租金动态调整机制、提升项目运营服务水平，以提升供需匹配度与民生保障效能[7] - 可进一步深化政策创新，鼓励更多社会资本参与建设运营，推动保租房与城市产业发展、公共服务配套深度融合[7] - 保租房将在解决新市民住房困难、促进城市人才集聚、稳定房地产市场等方面发挥更重要作用[7]

核心观点 - 截至2025年11月，全国重点城市租金收益率（租售比）同比小幅提升至约2.23%，部分城市收益率超过同期银行存款利率，使得房产出租的收益率吸引力增强 [1] - 在房价调整、租金相对平稳的背景下，租金收益率呈现持续上升趋势，部分城市和特定类型房产的收益率已具备投资吸引力，市场交易活动随之活跃 [1][5][7] 全国租金收益率与市场趋势 - 截至2025年11月，全国重点50城平均“租金房价比”（即租金收益率）为2.23%，较2023年初低点提高0.25个百分点 [5] - 当房价波动大于租金变化时，租金收益率呈现平缓且持续上升的趋势 [1] - 2025年11月，深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨 [1][11] - 二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率保持在2.7%以上 [1][11] - 全国重点50城住宅租金在2025年前11个月累计下跌3.04%，11月平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [12] 重点城市二手房市场表现 **上海市场** - 2025年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%，为年度交易量第三高点 [3] - 11月工作日网签量基本在500套以上，双休日至少有1天网签过千套 [6] - 交易以低总价产品为绝对主力，总价300万元以内的房源占比约70%，达年内新高 [7] - 市中心小户型及租金收益率在2%以上的小区交易量高 [3] - 上海链家数据显示，成交量环比10月上涨超20%，企稳信号明显 [7] **深圳市场** - 2025年11月，深圳二手房成交5762套，成交量已连续9个月维持在5000套以上 [7] - 龙岗、福田、罗湖、南山、宝安和龙华六区成交合计占比达92.3% [7] - 经历挂牌租金缓慢下降后，年末挂牌价格有所回升，带动租金收益率环比上涨 [11] **重庆市场** - 2025年11月，重庆二手房成交9249套，环比上涨19%，成交面积97.43万平方米 [8] - 2025年前11个月累计成交量几乎与2024年全年持平 [8] - 11月成交均价为10429元/平方米，同比下降0.8% [8] - 由于二手房挂牌价格下跌，带动挂牌租金收益率小幅上扬 [11] 具体房产租金收益率案例 - 上海市徐汇区武康路一套总价400万元、月租6000元的一室一厅，租金收益率约1.8% [4] - 上海市浦东新区“上钢六村”一套总价168万元、月租4300元的房源，租金收益率约3.1% [4] - 南京市建邺区“莲花新城北苑”一套总价93万元、月租3200元的三室一厅，租金收益率达到4.1% [4] 政策与行业动态 - 2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行，旨在规范市场、维护权益、促进高质量发展 [10] - 《条例》鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活各类存量资产增加租赁供给 [10] - 政策推动住房租赁市场进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段 [11] - “十四五”时期强调以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场结构性问题 [10] 各线城市租金市场分化 - 2025年1-11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点 [12] - 同期，二线城市平均租金累计下跌3.66%，跌幅较2024年同期扩大0.7个百分点 [12] - 同期，三四线代表城市平均租金累计下跌2.65%，跌幅较2024年同期扩大0.3个百分点 [12] - 前11个月，仅乌鲁木齐住宅平均租金累计上涨，涨幅为0.76% [12]

文章核心观点 - 2025年中国房地产行业正处于深度调整期，发展逻辑从“规模至上”转向“质量求生”，政策、市场、科技和金融等多重力量共同塑造行业新面貌 [2] 一、“好房子” - 政策层面将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”作为房地产高质量发展的清晰坐标，超过15个省份在2025年政府工作报告中明确提出推动“好房子”建设 [4] - “好房子”的提出标志着行业发展从规模扩张转向品质跃升，是满足人民群众从“住有所居”到“住有优居”需求升级的鲜明标志 [4] 二、推动楼市止跌回稳 - 2025年政府工作报告提出“稳住楼市股市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为全年政策定调，旨在通过稳定楼市释放财富效应并提振消费 [6] - 市场数据显示，2025年11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [6] - 2025年前11个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的新房销售面积同比均有所下降，但二手房市场维持一定热度 [6] 三、存量盘活 - 2025年“存量盘活”是供给侧结构性改革的核心，目标是通过优化现有资源实现“做优增量、盘活存量”，政策层面明确将“盘活存量用地和商办用房”列为重点任务 [9] - 具体操作方向包括：金融支持（专项债、再贷款）、多方合作（政府、企业、社会资本联合开发）以及市场流转（存量房转为保障房、文旅或康养项目） [9] 四、政策红利释放 - 2025年房地产政策形成需求端、供给端、保障端的系统性支持体系，需求端实现限购政策突破，如北上深“外环外”打破购房套数限制，非户籍社保要求降低年限，二线及以下城市全面放开 [13] - 信贷成本创近十年新低，首套商贷首付比例降至15%、利率低至3%以下，公积金利率降至2.6%，三十城支持公积金付首付 [13] - 供给端政策包括“带押过户”大范围普及、“以旧换新”补贴、税费减免覆盖140㎡以下户型以及存量房贷利率自动下调等 [13] 五、城市更新常态化 - 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着城市更新进入常态化实施阶段，主要目标是到2030年完善体制机制并改善人居环境 [17] - 《意见》部署了八个方面的主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区厂区及城中村更新改造等 [17] 六、债务重组深度落地 - 2025年房企债务重组走向“实质性削债”，行业风险加速出清，融创中国通过“全额债转股”化解95.5亿美元境外债务，成为首家境外债清零的大型房企 [21] - 碧桂园通过债务重组实现70%削债，新发票据利率降至5%-6.25%，展期至2027年底，龙光集团、旭辉集团削债比例均超50% [21] - 2025年前11月TOP100房企销售额同比下降13.3%，显示持续化债压力巨大，房地产融资“白名单”制度已常态化以助力项目资金支持 [21] 七、保交楼长效化 - 2025年“保交楼”工作从“应急攻坚”转向“常态化防控”，通过资金支持、流程优化等多措并举，系统性推动行业向“重交付、防风险、稳民生”转型 [23] - 政策层面通过“白名单”制度精准融资，全国“白名单”项目贷款审批金额已扩大至6.7万亿元，截至8月底，约20家出险房企的债务重组方案获批，化解债务总规模突破1.2万亿元 [23] 八、取消公摊试点扩围 - 湖南衡阳、广东肇庆、河北张家口等地已明确实施或鼓励按套内面积计价，取消公摊面积主要是计价方式的改变，房屋总价通常保持稳定 [26] - 调整重点在于信息透明和销售规范，试点效果显著，一定程度上提升了购房意愿并带动新房成交增长，推动行业从“面积炒作”转向“品质竞争” [26] 九、深化租购并举 - 2025年租购并举住房制度进一步完善，保障房供给呈现精准化特征，截至10月底，北京完成5万套(间)保租房建设、8万套(间)保障房竣工 [29] - 全国范围内保租房、人才房、共有产权房供给规模同比增长30%，政府专项债支持收购存量商品房转化为保障房的政策全面落地 [29] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，明确租购同权并规范市场乱象，通过公共服务均等化减少因住房产权差异带来的福利差距 [29] 十、绿色转型提速 - 在“十五五”规划建议引领下，2025年房地产行业深化落实《绿色建筑评价标准》等，推动绿色低碳转型以助力国家“双碳”目标 [32] - 核心行动路径包括：推广装配式建筑和智能化施工以减少浪费与污染；采用高效保温材料等提升建筑能效；集成太阳能光伏、地源热泵等清洁能源 [32] - 随着物联网、人工智能技术赋能，行业有望从“传统建造”向“智慧智造”转型 [32]

政策环境与市场趋势 - 中央经济工作会议强调稳定房地产市场，鼓励收购存量商品房用于补充保障性住房体系，并深化“租购并举”住房制度，租赁市场成为房企转型重要赛道[7] - 多地政策聚焦存量资产盘活，成都、佛山、重庆、南宁等地政策与中央财政补助联动，明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源，成都允许存量自持租赁住房转为商品住房流通[4][8][9] - 北京、广东、辽宁、大连等地“十五五”规划将住房租赁纳入城市发展顶层设计，与产业、人才战略深度绑定，北京提出完善租购并举制度，辽宁强调完善“保障+市场”住房供应体系[8][9] - 2025年11月重点50城住宅平均租金为29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行[4][11] - 一线城市平均租金环比下跌5.3%至76.24元/平方米/月，同比跌幅仍超10%，北上广深四城同比及环比双下滑，50城中76%的城市租金环比下跌，84%的城市同比下滑[11] - 结合季节规律，2025年12月至2026年1月传统租房淡季期间，需求持续低迷，租金预计将维持调整趋势[12] 企业动态与运营策略 - 头部企业出现集中退租事件，万科泊寓在深圳集中清退超10家门店，魔方公寓在上海、杭州、广州等地关闭部分门店，反映市场租金下行压力下的资产优化调整[4][13][14] - 与资产剥离形成对比，多家企业深化对外合作以实现规模增长，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓国际等样本企业通过合作扩大管理规模[4][16] - 瓴寓国际中标春蚕高新云府人才公寓（864套），其在浙江管理房源已超2.2万间，服务超6万人[16][17] - 雅诗阁与广州城投集团、深圳市大鹏新区管委会签署战略合作协议，其中深圳雅诗阁大鹏服务公寓项目预计2028年投入运营250套服务公寓[15][18] - 地方国企平台积极收购存量商品房，广州安居集团、杭州安居集团发布征集通告，收购存量房用作保障性住房，杭州安居旗下宁巢公寓在营房间数超18000套（间）[19][20] 项目开业与产品供给 - 报告期内样本企业新开业18个租住项目，与上个报告期基本持平，涉及瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓及招商伊敦等企业[5][21][22] - 新开业项目覆盖上海、杭州、成都、郑州、深圳等10个城市，产品类型覆盖白领公寓、人才专项租赁住房、分散公寓、服务式公寓、保租房、企业员工宿舍等[5][22][23] - 有巢公寓松山湖万象汇店是东莞单体规模最大的保障性租赁住房项目，总计可供应2000余间房源，首批开业586间，采用“居住+商业”一体化运营模式[23] - 宁巢公寓本期新开4个项目，成为开业项目数最多的企业，覆盖蓝领公寓、高端租赁公寓、分散式公寓及白领公寓等多类客户，其中Ning+河语光年府店是杭州市本级首个“收存转保”落地项目，开业当日签约率突破80%[22][24] - 政策性租赁住房项目持续落地，瓴寓国际运营的杭州钱塘区沁贤里·柚米社区（324套）和万科泊寓运营的沁贤里泊寓·大学城北店（全期规划684套）均为人才专项租赁住房，通过与地方政府、国企合作开发运营[25] 投融资市场与金融工具 - 2025年11-12月住房租赁投资市场呈现“主体集中、工具多元、标的聚焦”特征，地方国企与专业机构为核心参与力量，金融工具包括ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易，标的聚焦保障性租赁住房、产业配套住宿与存量资产[6][26] - 资产交易方面，新加坡富隆智地基金购入苏州工业园区金鸡湖商务区的租赁住房项目（苏州联建公寓，建筑面积47147平方米），将改造为约1190间租赁住房的“乐璟金鸡湖生活社区”[6][29][30] - 富隆智地基金由中富旅居联合新加坡城市发展集团等发起，其长三角区域收购房源总量达约3300套，项目均委托旗下乐璟品牌运营，服务产业园区企业员工[31][32] - 广合科技以3.24亿元购入广州摩天工坊项目部分房产，计划用作职工宿舍[29][33] - 政策层面，发改委发布《REITs项目行业范围清单（2025年版）》，将保障性租赁住房、公共租赁住房、市场化租赁住房及园区配套类租赁住房全面纳入可申报范围[8][33] - 华夏基金华润有巢REIT完成扩募配售，配售比例为每1份份额配售0.9份，配售价格2.53元/份，募集资金规模预计不高于11.40亿元且不低于9.915亿元，扩募后2025年和2026年预测净现金流分派率分别为3.28%和3.33%[29][33][34] - 郑州城发安居发布租赁住房公募REITs服务采购比选公告，进入实质性筹备阶段，同时ABS、CMBS等工具持续发力，多个保租房ABS项目推进，广州安居集团CMBS成功挂牌[29][34] - 二级市场方面，2025年12月15日已上市8只保租房REITs多数下跌、少数持平，近一个月市场情绪偏谨慎，近半年跌幅集中在5.28%-12.01%区间，但今年以来所有REITs均实现正收益，中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT上市至今（不含首日）涨幅突破80%[35][36]

文章核心观点 - 万科获得大股东220亿元专项借款并完成“历史性刚兑” 被市场解读为房地产行业迎来转机的积极信号 标志着行业信心拐点已现 [1] - 行业整体债务压力依然巨大且分化明显 万科“刚兑”具有强示范作用 证明了优质房企在政策与股东支持下有能力化解债务风险 并打破了“头部房企必然违约”的恐慌情绪 [5] - 房地产市场的信心拐点已显现 但行业深层调整仍在继续 转型需要时间 此次“刚兑”是信心修复的“催化剂” 而非全面复苏的“终点站” [6] 万科“历史性刚兑”具体举措 - 2025年11月2日 万科与第一大股东深铁集团签署协议 深铁集团将提供总额不超过220亿元的专项借款 全部用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2] - 截至公告日 深铁集团已实际提供197.1亿元借款 预计本息总额不超过236.91亿元 借款期限最长3年 利率遵循市场化原则且不低于金融机构借款水平 [2] - 万科以经营性房地产、固定资产及股权等优质资产作为担保 抵质押率控制在50%至70%之间 符合市场惯例 [3] - 截至2025年6月底 万科有息负债总额达3642.6亿元 其中一年内到期占比42.7% 此笔220亿元借款精准为其偿债端“输血” [3] 政策支持背景 - 保交房攻坚战取得决定性胜利 截至2025年11月 全国396万套保交房任务已完成交付391.8万套 交付率高达99% [3] - 融资支持政策持续加码 2025年2月房地产“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元 后续持续扩围 [4] - 2025年5月金融监管总局推出八项增量政策 包括修订并购贷款管理办法、扩大保险资金投资试点、将保障性住房再贷款利率下调至1.5%等 [4] - 至2025年11月 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [4] - 万科作为优质房企享受“白名单”融资便利 其大股东深铁集团的国企背景也体现了“国资支持优质房企”的政策导向 [4] 行业现状与债务压力 - 2025年房地产企业全年到期债务高达5342亿元 较2024年增加513亿元 其中第三季度到期高峰达1600亿元 [5] - 2025年第三季度境内债券实质性违约仅有2只 涉及金额38.35亿元 违约情况有所好转 [5] - 中小房企资金链紧张、融资困难问题未根本解决 前三季度房企整体融资规模同比下降30% 行业分化格局明显 [5] - 2025年1-9月 TOP100房企销售总额同比降幅收窄至12.2% 其中72家房企在9月单月业绩实现环比增长 [5] - 保利、华润、万科等财务状况稳健的头部企业市场占有率持续提升 呈现“强者恒强”格局 [5] 市场信号与未来展望 - 积极信号包括保交房率99%、“白名单”融资超7万亿元 持续修复购房者与投资者信心 [6] - 2025年第二季度以来 70个大中城市商品住宅价格同比降幅持续收窄 一线城市新建住宅价格环比上涨 [6] - 行业深层调整继续 房企融资规模仍处历史低位 中小房企收缩态势明显 TOP100房企销售门槛同比下降21.6% [6] - 行业正加速向“租购并举”、“轻重并举”新模式转型 头部企业如万科积极深耕代建、住房租赁等轻资产业务 [6] - 对于购房者 建议优先选择财务状况稳健、交付有保障的头部房企和“白名单”项目 [6]

中央经济工作会议房地产政策定调 - 2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，这是继2024年提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”后再次强调“稳楼市”[1] 政策核心方向：平衡与改善供求关系 - 政策将“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 当前房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目及城市区域出现局部供过于求情形[1] - 今年以来房屋新开工面积、房地产开发投资等建设指标同比走降[1] - 商品房供给指标下降，是落实严控增量政策与市场自发调整的共同结果[2] - 在供大于求的城市，需要控制供应规模并优化供给结构[1] 深化住房公积金制度改革 - 会议明确将深化住房公积金制度改革[3] - 未来公积金可更广泛用于租房、装修、危旧房改造、城市更新等，以发挥普惠金融作用[4] - 2025年以来各地出台的公积金相关政策超260条，预计2026年将延续此趋势[4] - 改革重点方向包括贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等[4] - 深圳市近期出台新规，新增购房首付款提取、购房税款提取等[4] - 在“租购并举”背景下，公积金应发挥更大作用[4] 有序推动“好房子”建设 - “好房子”建设思路由“大力推进”调整为“有序推动”，体现了系统性与协调性[4] - “好房子”是以供给端升级引导需求升级，有助于通过“优质优价”稳定新房价格[4] - “好房子”不等同于“大房子”或“贵房子”，不能仅堆科技与材料，应避免同质化，需满足各类人群差异化需求[5] - “好房子”需要让好建造、好服务、好配套形成组合，发挥集成效应[5]

2025年中国房地产市场总结 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量” [1] 2025年市场表现与价格 - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，改善性需求及优质项目入市是重要支撑 [2] - 2025年1-11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量”，价格仍面临调整压力 [2] - 2025年1-11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [2] - 2025年1-11月，重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点 [7] - 2025年1-11月，30个城市中有24个城市的集中式长租公寓租金累计下跌 [7] 2025年土地市场 - 2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金同比下降6% [2] - 房企拿地向核心城市聚焦，带动1-11月一、二线城市土地出让金同比增长4% [2] - 2025年土地市场热度“前高后低”，三季度以来核心城市优质地块供应放缓，土拍热度下降 [2] - 2025年1-11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57% [2] - 央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱 [2] 2026年市场展望与预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄 [5] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄 [5] - 预计2026年房地产投资同比下降11% [5] - 市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [5] - 供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [5] - 中长期看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右 [5] 政策环境与导向 - 《“十五五”规划建议》明确要“推动房地产高质量发展”，并清理住房消费不合理限制性措施 [4] - 短期政策聚焦推动市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措 [4] - 激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备优化空间，预计将继续通过降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [4] - 优化供给方面，预计未来有望通过加大“补人头”的住房租金或购房补贴方式落实保障，同时加大存量商品房和闲置土地收储力度 [4] - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，政策力度有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右 [3] 住房租赁市场 - 2025年政策推动租赁住房公募REITs从试点到扩围扩容，首单保租房公募REITs扩募项目上市，《住房租赁条例》正式实施 [6] - 2025年1-11月，各地政府共出台住房租赁政策超150次，供给侧强调完善“市场+保障”住房供给体系 [6] - 截至2025年11月，多个省市完成“十四五”保租房筹集目标 [7] - 截至2025年11月，全国开业、管理规模TOP30住房租赁企业的开业及管理规模均较2024年末增加15万间以上，增量超过上年同期 [7] - “十五五”时期，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，租赁住房REITs扩围扩容有助于吸引更多社会资本进入市场 [8] 物业管理行业市场表现 - “十四五”期间行业发展明显放缓，上市物企营收增速从2021年的超40%降至不足4%，毛利润增速持续下降，行业“增收不增利”态势延续 [8] - 物业管理面积增速降至3%左右，行业重心已从“规模为王”转向“质效优先” [8] - 2025年二十城物业服务价格综合指数为1073.24，环比下降0.07%，同比下降0.20% [11] - 2025年二十个城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月，环比下跌0.09%，同比下跌0.23% [12] - 行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境 [12] 物业管理行业资本市场与并购 - “十四五”期间物业管理板块估值经历深度回调，市盈率持续承压 [9] - 行业IPO市场于2020年达到高峰，全年共18家物业企业上市，此后上市企业数量逐年递减 [9] - 行业并购在2021年创下历史峰值，交易总额近400亿元，随后热度迅速下降，2025年并购案例主要集中于集团内部或关联方资源整合 [9] 物业管理行业发展趋势 - “十五五”时期物业企业应探索更适宜的收费机制，逐步提升服务透明度 [10] - 行业应聚焦夯实基础服务、保障服务品质，坚持以满意度评价为导向 [10] - 行业科技化建设重心将从“工具创新”转向“场景落地”，聚焦人、物、空间三大核心场景 [10] - 物业企业应重塑人才理念，搭建员工成长阶梯，设计物质与精神并重的激励机制 [10] - 物业企业应针对性制定品牌发展方针 [10] 物业管理行业ESG表现 - 2025年物业服务上市公司ESG整体披露率达到94.03% [13] - 样本企业ESG得分均值再创新高，但各企业表现出现分化 [13] - “资源使用”和“排放物管理”指标得分率涨幅位居前列，而“产品与服务”指标得分率首次出现下滑 [13] - ESG信息披露正从建议鼓励阶段迈入兼具强制性与结构化披露的新时代 [13] - 物业企业的服务品质是践行社会责任、响应ESG发展理念的重要举措 [14] - 物业企业角色将从“社区管家”演进为“城市管家”和“社区治理者”，深度参与基层治理和城市服务 [14]

核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后，在交易结构、供应格局和市场特征上显现重大变化，行业正自发调整以适应高质量发展新阶段，从增量开发转向存量运营，市场分化加剧，并孕育新的发展领域[1] 交易总量与结构变化 - 房地产交易总量呈现筑底止跌态势，2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降[1] - 二手房在交易总量中占比显著提升，今年1至11月全国二手房交易网签面积占比升至45%，市场正从新房为主转向新房二手房并举，并进一步迈向以存量交易为主的成熟格局[1] - 一二线热点城市率先进入存量时代，今年1至11月四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成，其中北京占比超八成，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市二手住房成交比例也已超过新房[1] - 二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，分析市场走势需将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一框架[1] “租购并举”格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，补上住房市场“租”的短板[2] - 今年9月中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》施行，推动住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段[2] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地，使越来越多人选择租房，同时家庭型租赁需求持续增长，租赁市场服务范围从单身青年向家庭延伸，结构更趋多元[2] - 租赁短期内会分流部分购房需求，但能避免非理性行为，长期对房地产市场起到“减震”作用，未来租赁与买卖市场将形成功能互补、协同发展的稳定格局[2] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形或难再现，市场格局呈现显著分化特征，简单的一二三四线城市层级划分已难以精准描摹行业全貌[4] - 同一城市内部不同板块、不同项目销售表现差距拉大，有的持续热销，有的面临去化压力，市场复杂性和多元性凸显[4] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下，部分热点城市已率先回暖，今年1-11月深圳、南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长，厦门、贵阳、武汉、沈阳等城市交易亦保持活跃[4] 企业模式与未来机遇 - 新的市场形势要求房企业务模式从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨的运营商模式，“以规模论英雄”方式不再适用[4] - 伴随阶段性“换挡”，楼市将经历变化和重构，“好房子”建设、城镇化持续推进以及城市更新等领域发展，将带来房地产新供给、新需求和更多新特征[5]