1H25业绩表现 - 收入49.7亿港元，同比下降19%，其中物业租赁收入同比下降3% [1] - 股东应占基本纯利15.9亿港元，同比下降9%，对应每股盈利0.33港元 [1] - 物业租赁对应股东应占基本纯利为16.5亿港元，同比下降6% [1] - 宣派中期股息0.12港元/股，同比持平 [1] 内地商场经营趋势 - 10家内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%、11%、7%、1%，经营压力按季度明显缓解 [1] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年相比基本持平，占公司总租金收入的56% [1] - 内地写字楼组合出租率平均环比下行3.2个百分点，人民币口径租金收入整体同比下降5% [1] 香港物业组合表现 - 香港物业组合租金收入同比下跌4%，占总租金收入约三成 [1] - 零售物业下降7%、办公楼物业下降1% [1] 财务管控 - 净负债率为33.5%，与去年年底基本持平 [2] - 总财务费用同比下降7%，平均借贷利息环比下降0.4个百分点至3.9% [2] 内地购物中心未来展望 - 内地购物中心下半年经营趋势持积极判断，零售额或有稳定甚至同比转正的可能性 [2] - 新项目杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年起逐步落成，商场2026上半年开业，七月底已实现81%预租 [2] 财务纪律与股东回报 - 资本开支有望在今年达峰后持续下降，净负债率将维持40%以下的审慎水平 [2] - 全年派息金额有望保持稳定 [2] 盈利预测与估值 - 维持2025-26年盈利预测不变 [2] - 上调目标价11%至8.9港元/股，对应14.5倍目标2025年核心P/E、5.8%目标2025年股息收益率和12%上行空间 [2] - 公司交易于12.9倍2025年核心P/E和6.5% 2025年股息收益率 [2]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入降3% [2] - 股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 租赁业务表现 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比跌18%/11%/7%/1% 显示经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入同比基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率环比降3.2个百分点 人民币口径租金收入同比降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比降4% 其中零售物业降7% 办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底持平 [4] - 总财务费用同比降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 经营展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 受益于消费环境稳定及运营调改举措 [5] - 杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] 资本管理 - 资本开支预计在今年达峰后持续下降 [6] - 净负债率将维持40%以下审慎水平 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元/股 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入同比下降3% [2] - 1H25股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 宣派中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 经营状况 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%/11%/7%/1% 经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率平均环比下行3.2个百分点 人民币口径租金收入同比下降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比下跌4% 其中零售物业降7%/办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底基本持平 [4] - 总财务费用同比下降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 未来展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 [5] - 杭州恒隆广场办公楼2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] - 资本开支将在2025年达峰后持续下降 净负债率维持40%以下 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]