智通财经记者 | 王婷婷 房地产行业深度调整仍在持续，与之相关联的商业地产的发展逻辑也发生巨大改变。 "它不是周期性变化，是结构性变化，还会继续变。"一名资深商业地产从业者告诉智通财经，其中最大 的一个转变就是，过去把整个行业理解为"买买买"，"买买买"的目的是满足物质方面的一些需求，但现 在越来越多的是没有被满足的精神方面需求和社会需求。 因此，越来越多的商业体不再局限于传统的购物功能，而是通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消 费空间，不仅注重首店经济、情绪价值和社交属性，还瞄准Z世代、家庭客群或区域居民等细分市场， 展现出差异化竞争策略。 行业"卷"出新高度，新的供应正排队入市。2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，国内 迎来新一轮购物中心开业高峰，广州汉溪K11购物艺术中心、无锡梁溪爱琴海购物中心、北京房山瑞来 广场、深圳湾万象城二期、杭州金茂览秀城首期项目秦望水街、宁波骆驼印象汇等项目皆亮相市场。 只是，属于商业地产的黄金时代似乎已渐行渐远，"开业即巅峰"的盛况难再现，取而代之的是愈发严重 的同质化竞争。不仅如此，短期内经济运行仍面临挑战，居民就业和收入预期恢复较慢，商业地产仍存 在 ...

杭州恒隆广场将为主要增量贡献 公司核心的发展中项目杭州恒隆广场计划2025下半年开业部分写字楼，截至2025H1预租率达22%;剩余 写字楼和购物中心部分将于2026上半年开业，截至2025H1购物中心预租率已达77%。该行认为杭州恒 隆广场将提升公司经常性收入，有利于公司稳定派息能力。 有望恢复纯现金派息 智通财经APP获悉，兴业证券发布研报称，首次覆盖恒隆地产(00101)，给予"增持"评级，预计随着杭州 恒隆广场分阶段开业，公司租金收入有望实现稳中有增，资本开支和净负债率均有望自2026年起回落， 派息也有望维持稳定且恢复纯现金派息。2025年10月17日收盘价对应2024/2025年股息收益率为 5.9%/5.9%。 兴业证券主要观点如下： 专注高端商场，占据核心商圈 截至2025H1，公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，公司超前布局，占据核心位置和商圈，通过 多年的运营和不断迭代更新，成为当地的标杆商场，尤其上海恒隆广场，经过20多年的经营，成为上海 标杆重奢商场。 核心项目租金收入止跌回正 公司于内地的核心项目上海恒隆广场和上海港汇恒隆贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上， 2025H1 ...

兴业证券发布研报称，首次覆盖恒隆地产(00101)，给予"增持"评级，预计随着杭州恒隆广场分阶段开 业，公司租金收入有望实现稳中有增，资本开支和净负债率均有望自2026年起回落，派息也有望维持稳 定且恢复纯现金派息。2025年10月17日收盘价对应2024/2025年股息收益率为5.9%/5.9%。 兴业证券主要观点如下： 专注高端商场，占据核心商圈 截至2025H1，公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，公司超前布局，占据核心位置和商圈，通过 多年的运营和不断迭代更新，成为当地的标杆商场，尤其上海恒隆广场，经过20多年的经营，成为上海 标杆重奢商场。 核心项目租金收入止跌回正 公司于内地的核心项目上海恒隆广场和上海港汇恒隆贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上， 2025H1上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场实现租金收入同比增速由负转正。该行认为随着核心项目经 营表现趋于稳定，叠加2025下半年杭州恒隆广场写字楼开业带来部分增量租金，2025年公司整体物业租 赁收入同比降幅有望收窄。 杭州恒隆广场将为主要增量贡献 公司核心的发展中项目杭州恒隆广场计划2025下半年开业部分写字楼，截至2025H1预租率达2 ...

投资评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价由9港元上调至10.5港元，并维持“增持”评级 [1] - 目标价上调主要基于基本面改善及资产净值折让收窄，折让率由60%降至50% [1] 内地零售业务表现 - 上海港汇恒隆广场第三季租户销售额同比增长31%，上半年为增长10% [1] - 上海恒隆广场第三季租户销售额同比增长8%，上半年为倒退8% [1] - 国庆黄金周首四日，内地商场整体租户销售额同比增长15% [1] - 武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场在国庆黄金周期间租户销售额同比升幅分别超过70%及50% [1] 盈利预测与展望 - 预期EBIT利润率从今年起至2027年回稳速度较慢 [1] - 基于此，摩根士丹利下调恒隆地产2026年每股盈利预测至0.62港元，此前为0.65港元 [1] - 同时下调2027年每股盈利预测至0.68港元，此前为0.69港元 [1] 未来增长催化剂 - 奢侈品集团LVMH反映其内地业务于第三季有所改善，被视为积极信号 [1] - 老铺黄金将落户上海恒隆广场，预计带来正面影响 [1] - 杭州恒隆广场已开幕，其83%零售面积及27%办公室面积已获预租 [1] - 杭州恒隆广场预计在2027年有望带来显著贡献 [1]

投资评级与目标价 - 摩根士丹利维持恒隆地产“增持”评级并将目标价从9港元上调至10.5港元 [1] - 目标价上调主要由于基本面改善以及净资产价值折让从60%收窄至50% [1] 内地零售业务表现 - 上海港汇恒隆广场第三季度租户销售额同比增长31%，上半年为增长10% [1] - 上海恒隆广场第三季度租户销售额同比增长8%，上半年为下降8% [1] - 国庆黄金周首四日，内地商场整体租户销售额同比增长15% [1] - 武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场在国庆黄金周期间销售额同比增幅分别超过70%和50% [1] 盈利预测与展望 - 摩根士丹利将2026年每股盈利预测下调至0.62港元（原为0.65港元），2027年下调至0.68港元（原为0.69港元） [1] - 盈利预测下调因预期EBIT利润率从今年至2027年回稳速度较慢 [1] 增长催化剂 - 奢侈品集团LVMH反映其内地业务在第三季度有所改善 [1] - 老铺黄金将落户上海恒隆广场 [1] - 杭州恒隆广场已实现83%零售面积和27%办公室面积的预租，预计2027年将带来显著贡献 [1]

摩根士丹利将恒隆地产的目标价由9港元上调至10.5港元，因基本面改善，NAV折让收窄(由60%降至 50%)，维持"增持"评级。 该行提到，奢侈品集团LVMH反映内地业务于第三季有所改善，加上老铺黄金将落户Plaza 66，以及杭 州恒隆广场开幕，均成为关键催化剂。当中，杭州恒隆广场已有83%零售面积及27%办公室面积获预 租，2027年有望带来显著贡献。 集团的内地零售业务开始好转，上海的港汇恒隆广场及恒隆广场第三季租户销售额分别按年增长31%及 8%，而上半年则为增长10%及倒退8%。国庆黄金周方面，首四日内地商场整体租户销售额按年增长 15%，当中武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场分别录得超过70%及50%的按年升幅。 ...

公司业绩表现 - 恒隆地产旗下内地商场整体租户销售额于2025年第三季度按年增长10% [1] - 销售额增长主要由上海港汇恒隆广场带动 [1] - 武汉恒隆广场的销售表现趋向稳定 [1] - 第三季以来公司经营表现改善趋势强化 [2] 未来增长动力 - 杭州恒隆广场将逐步开业 办公大楼及商场部分将于今年及明年第二季起分阶段启用 [1] - 杭州项目办公大楼预租率达27% [1] - 杭州项目商场预租率达83% [1] - 杭州项目预租情况为未来数年租金收入增长提供支持 [1] 投资评级与估值 - 星展维持恒隆地产"买入"评级 [1] - 星展将公司目标价由9.38港元上调至10港元 [1] - 星展认为公司估值仍具有吸引力 [1][2] - 中金公司维持恒隆地产"跑赢行业"评级 [2] 行业投资前景 - 公司对寻求投资中国高端商场产业的长期投资者具有吸引力 [1] - 任何进一步提振消费的刺激政策都可能提升公司投资吸引力 [1]

投资评级与目标价 - 星展维持对恒隆地产的"买入"评级 [1] - 目标价由9.38港元上调至10港元 [1] 公司估值与投资吸引力 - 公司估值对中国高端商场产业的长期投资者仍具吸引力 [1] - 预期中国出台的进一步消费刺激政策可能提升其投资吸引力 [1] 业务表现与增长动力 - 公司是中国领先的商业地产商，持有作长期投资用途的商业物业组合 [1] - 中国内地商场整体租户销售额在2025年第三季度同比增长10% [1] - 上海港汇恒隆广场是销售增长的主要驱动力，武汉恒隆广场销售表现趋于稳定 [1] - 租户销售额改善及物业组合扩张有望推动租金提升，续租租金调整率呈增长趋势 [1] 未来增长前景 - 杭州恒隆广场将分阶段开业，办公大楼及商场部分将于今年及明年第二季起启用 [1] - 杭州恒隆广场办公大楼预租率达27%，商场预租率达83% [1] - 新物业的启用预计将为未来数年租金收入增长提供支持 [1]

中经记者 方超 石英婧 上海报道 在杭州项目之外，恒隆在当下市场中是否会进一步扩展也受到外界瞩目。恒隆集团及恒隆地产行政总裁 卢韦柏向包括《中国经营报》在内的媒体记者表示："现在中国各个城市的商业体量已相当饱和，单纯 依靠数量扩张的时代已经过去了。关于投资布局，我们持续关注各线城市的机会，但并不盲目扩张。" "我们充分利用在既有市场的领导地位和对市场的深入了解，聚焦于核心城市扩展、增强投资回报率及 提升顾客体验，为持份者释放更大价值。上海港汇恒隆广场北座优化项目、上海恒隆广场扩建项目、昆 明恒隆广场尚义街项目，以及杭州恒隆广场扩展项目等，皆是放大现有资产价值，同时兼顾资源效益的 成功例证。"恒隆方面亦表示。 "最困难的阶段已经过去" 作为观察经济走势的窗口之一，办公楼市场动态一直备受市场瞩目。 （杭州恒隆广场。受访者/图） 商业地产竞争越发激烈的当下，地产商恒隆数十年如一日，坚持走"难而正确的道路"。 公开信息显示，今年7月，恒隆与百大集团签订了为期20年的营运租赁合同，租用杭州百货大楼的南北 两座大楼。而在近期，恒隆方面对外披露了上述合作更多细节内容。 "随着和百大集团的合作落地，杭州恒隆广场的影响力将进一 ...

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份改善 较上半年同比下跌4%有所回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料将受惠于入境旅游长期增长及退税政策带动的消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务影响与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售将使负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]