评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份改善 较上半年同比下跌4%有所回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料将受惠于入境旅游长期增长及退税政策带动的消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务影响与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售将使负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份有所改善 较上半年同比下跌4%出现回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料受惠于入境旅游长期增长 包括退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售令负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释(来自以股代息)或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 内地商场运营表现 - 恒隆内地商场租户销售额在7月和8月份有所改善 [1] - 上海恒隆广场销售额由跌转平 [1] 长期增长驱动因素 - 公司有望受益于入境旅游增长和退税政策 [1] 新项目进展 - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% [1] - 杭州恒隆广场预计2026年开业 [1] 潜在财务贡献 - 潜在住宅销售可带来超过100亿港元收入 [1] - 住宅销售可能降低公司负债比率 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 短期经营表现 - 恒隆地产内地商场7月和8月租户销售额改善 相较于上半年按年下跌4%有所好转 [1] - 上海恒隆广场销售额从第二季度下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司受益于入境旅游长期增长 退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 公司租赁45.2万平方呎空间扩充商场临街面积 [1] 财务状况与资本管理 - 潜在住宅单位销售带来超过100亿港元收入 负债比率降低5个百分点以上 [1] - 公司股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

新项目开业与升级 - 大连港湾奥特莱斯"银悦公园 MUSIC PARK"于7月27日亮相 商业面积10.8万平方米 升级后观演区容量达2000名观众 目标客群为25-35岁青年[2] - 中山海雅缤纷天地计划2025年第四季度开业 商业面积60万平方米 为中山最大商业综合体 招商进度超80% 含多个中山首店品牌[4] - 杭州恒隆广场预计2026年年底开业 预租率达81% 杭州百大扩建部分预计2029年成型[5] - 合肥高新区柏堰湖合生汇为安徽省首个合生汇项目 采用POD与TOD双驱动模式 将引入"21区BLOCK"打造湖岸深夜食堂[6][8] - 长沙杉杉奥莱项目工程进度96% 招商签约率超95% 计划今年9月开业[9][11] - 广州仙村进奉广场预计9月开业 总建筑面积22732平方米 定位一站式社区文化商业中心 配备300余停车位[12] - 昆明时代天街与成都驿都天街将于2026年同步开业 昆明项目商业面积16万平方米 成都项目总建面14万平方米 引入近300个品牌[13][15] - 河南首家麦德龙旗舰店预计2026年1月开业 总建筑面积4.98万平方米 为TOD项目 总投资15亿元[17] - 东莞厚街山姆会员店完成土地摘牌 占地面积43446.92平方米 总投资5.11亿元 计划2026年底开业[18] 资产交易与重组 - 北京鑫嘉汇10月1日起接管永旺梦乐城北京丰台购物中心 更名为"鑫嘉汇购物中心" 将进行空间升级与品牌焕新[19][23] - 深圳市政府44.05亿元收回前海冰雪世界项目7块商业用地 土地面积7.05万平方米 计容建筑面积46.1万平方米[24] - 麦当劳拟分阶段出售香港23间商铺 总市值30亿港元 首阶段推出8个黄金地段铺位 总价值约13.5亿港元[26] - 大连万达商管转让滁州万达广场予廊坊泽瑞通科技 该公司注册资本1000万元人民币[36][37] - 广州番禺万博商圈"佳创盛汇"流拍 起拍价29.78亿元 建筑面积28万平方米[38] - 香港盈晖荟商场放售 意向价6.8亿港元 楼面约10万平方英尺 月租金收入约150万港元[39] - 大悦城地产拟私有化退市 回购价每股0.62港元 交易完成后大悦城控股持股96.13%[28][30] 融资与证券化 - 中航天虹消费REITs获证监会及深交所受理 以苏州相城天虹购物中心为底层资产[31][33] - 苏高新永旺梦乐城ABS获上交所通过 拟发行总额13亿元[34] - 吾悦广场持有型不动产ABS获上交所反馈 拟发行总额5.63亿元[35] 企业动态与业绩 - 恒隆集团2025上半年租赁收入49.12亿港元（同比下跌3%）营业溢利34.99亿港元（同比下跌4%）内地商场收入24.12亿元（人民币计值持平）整体租出率超94%[40][41] - 新城建管7月签约5个轻资产商业项目 位于河南焦作、新疆阿克苏、安徽庐州及山东[27] - 唐激杨回归万科出任南方区域EMT 曾于1997年加入并担任重要职务[42][43]

1H25业绩表现 - 收入49.7亿港元，同比下降19%，其中物业租赁收入同比下降3% [1] - 股东应占基本纯利15.9亿港元，同比下降9%，对应每股盈利0.33港元 [1] - 物业租赁对应股东应占基本纯利为16.5亿港元，同比下降6% [1] - 宣派中期股息0.12港元/股，同比持平 [1] 内地商场经营趋势 - 10家内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%、11%、7%、1%，经营压力按季度明显缓解 [1] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年相比基本持平，占公司总租金收入的56% [1] - 内地写字楼组合出租率平均环比下行3.2个百分点，人民币口径租金收入整体同比下降5% [1] 香港物业组合表现 - 香港物业组合租金收入同比下跌4%，占总租金收入约三成 [1] - 零售物业下降7%、办公楼物业下降1% [1] 财务管控 - 净负债率为33.5%，与去年年底基本持平 [2] - 总财务费用同比下降7%，平均借贷利息环比下降0.4个百分点至3.9% [2] 内地购物中心未来展望 - 内地购物中心下半年经营趋势持积极判断，零售额或有稳定甚至同比转正的可能性 [2] - 新项目杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年起逐步落成，商场2026上半年开业，七月底已实现81%预租 [2] 财务纪律与股东回报 - 资本开支有望在今年达峰后持续下降，净负债率将维持40%以下的审慎水平 [2] - 全年派息金额有望保持稳定 [2] 盈利预测与估值 - 维持2025-26年盈利预测不变 [2] - 上调目标价11%至8.9港元/股，对应14.5倍目标2025年核心P/E、5.8%目标2025年股息收益率和12%上行空间 [2] - 公司交易于12.9倍2025年核心P/E和6.5% 2025年股息收益率 [2]

核心观点 - 恒隆地产2025年上半年收入49.68亿港元，同比下降19%，但展现出稳健的经营韧性，物业组合表现逐步企稳[2][3] - 公司认为最坏时期已过去，对下半年发展有信心，能否实现"微增长"取决于第三四季度表现[2] - 内地商场表现稳定，出租率维持在90%以上，上海恒隆广场出租率保持98%[2][4] - 杭州恒隆广场是未来一两年发展重点，商场部分预计2026年年中开幕，预租率达81%[6][7] 财务表现 - 总收入49.68亿港元，同比下降19%，主要因物业销售收入大幅下滑87%至1.61亿港元[3] - 营业溢利下降5%至32.55亿港元[3] - 核心物业租赁收入46.78亿港元，同比下跌3%，跌幅较2024年全年有所收窄[4] - 股东应占基本纯利15.87亿港元，同比下降9%，每股基本盈利0.33港元[5] - 股东应占纯利9.12亿港元，同比下降14%，每股盈利0.19港元[5] - 净债项股权比率33.5%，预计未来有下调空间[5] 业务分项表现 租赁业务 - 内地物业组合租赁收入31.9亿港元，同比下跌2%[4] - 香港租赁收入14.88亿港元，同比下降4%[4] - 上海恒隆广场租金收入8.22亿元人民币，出租率98%[4] - 上海港汇恒隆广场租金收入5.97亿元人民币，同比微增1%，租户销售额同比上升10%，出租率99%[4] - 无锡、昆明、大连恒隆广场收入增幅分别为8%、7%和10%[4] - 天津、武汉、沈阳项目租金收入明显下滑，武汉和沈阳市府恒隆广场商场收入同比减少36%和37%[4] 办公楼业务 - 整体收入同比下降5%至5.28亿元人民币，主要因出租率下降和租金下调[4] - 上海恒隆广场甲级办公楼租金下调幅度占整体降幅82%[5] 酒店业务 - 收入同比增长84%至1.29亿港元，因酒店组合扩张[4] 未来发展 - 重点推进无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建等项目[6] - 杭州恒隆广场商场部分预计2026年年中开幕，预租率81%[6] - 拟租赁杭州百货大楼所在物业，新增约4.2万平米零售面积，较现有规模提升40%[7] - 新租赁物业预计2029年成型，沿街展示面从90米增加到290米[7][8] - 2025年后资本支出将进入高峰期，预计2026及2027年逐步下降[5]

业绩表现 - 2025年中期总收入同比下降18%至52.02亿港元，主要受物业销售收入锐减87%至1.61亿港元拖累 [1][3] - 物业租赁业务收入下降3%至49.12亿港元，占总收入比例提升至94%，营业溢利减少4%至34.99亿港元 [1][3] - 归属股东净利润为11.91亿港元，主要因租赁溢利减少及财务成本上升 [3] - 酒店组合收入同比增长84%至1.29亿港元，但营业亏损扩大至3400万港元 [3] 物业销售 - 上半年售出香港皓日19个住宅单位及武汉恒隆府1个单位，合计收入1.61亿港元，录得5700万港元亏损 [3] - 2024年同期物业销售收入为12.28亿港元，同比大幅下滑 [3] 战略布局 - 7月承租杭州武林商圈杭州百货大楼南、北楼物业，租期20年，总租金约33.36亿元，与在建杭州恒隆广场相邻 [1][5][7] - 交易完成后武林商圈商业体量扩大40%，零售面积增至约14.79万平方米，外立面延展至290米 [1][7] - 杭州恒隆广场定位高端商业综合体，包含10万平方米购物商场、五座甲级写字楼及文华东方酒店，计划2025年下半年分阶段开业 [5][7] 区域市场表现 - 上海市场贡献内地近6成商场租赁收入：上海恒隆广场收入8.22亿港元（租户销售额降8%），港汇恒隆广场收入5.97亿港元（租户销售额增10%） [7][8] - 武汉恒隆广场租赁收入同比下降36%至76百万人民币，租出率88% [8] - 无锡、昆明、大连商场收入分别增长8%、7%、10%，天津、沈阳市府恒隆广场收入下降2%和37% [8] 财务与投资 - 在建可出租项目资产价值261.37亿港元，可售项目81.18亿港元，主要集中在无锡、杭州、上海及沈阳 [9] - 未来需投入约125.55亿港元完成项目，净债项股权比率升至31.5%（较2024年末升0.7个百分点） [9] - 上海恒隆广场扩建约3080平方米零售餐饮中心，预计2026年竣工 [8] 管理层展望 - 行政总裁卢韦柏表示"最坏时期已过去"，强调"稳中求进"策略，预计下半年零售业务有望小幅回升 [2][4][9] - 资本支出预计未来两年逐步回落，市场情绪企稳或推动消费信心回暖 [4][9]

核心盈利预测调整 - 下调2024年核心盈利预测2.8%至29.35亿元 因利息支出资本化减少及内地写字楼市场受压 [1] - 上调2026年核心盈利预测1.1%至29.67亿元 因零售租金前景改善及新项目启用 [1] - 上调2027年核心盈利预测5.6%至32.35亿元 基于相同积极因素 [1] 业务表现与驱动因素 - 上半年内地零售收入超预期 受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计下半年零售租金收入增长约5% 支撑盈利恢复增长 [1] - 杭州恒隆广场写字楼部分2024年下半年启用 零售部分2025年上半年启用 [1] 财务与资本管理 - 平均利率下降有助于降低资金成本 [1] - 资本支出高峰已过 预计维持每年稳定股息 [1] - 可能于2025年中期业绩时停止以股代息安排 [1] 投资评级与估值 - 花旗维持"买入"评级 目标价从7.05港元上调至8.65港元 [1]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入降3% [2] - 股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 租赁业务表现 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比跌18%/11%/7%/1% 显示经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入同比基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率环比降3.2个百分点 人民币口径租金收入同比降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比降4% 其中零售物业降7% 办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底持平 [4] - 总财务费用同比降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 经营展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 受益于消费环境稳定及运营调改举措 [5] - 杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] 资本管理 - 资本开支预计在今年达峰后持续下降 [6] - 净负债率将维持40%以下审慎水平 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]