核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入降3% [2] - 股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 租赁业务表现 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比跌18%/11%/7%/1% 显示经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入同比基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率环比降3.2个百分点 人民币口径租金收入同比降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比降4% 其中零售物业降7% 办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底持平 [4] - 总财务费用同比降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 经营展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 受益于消费环境稳定及运营调改举措 [5] - 杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] 资本管理 - 资本开支预计在今年达峰后持续下降 [6] - 净负债率将维持40%以下审慎水平 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元/股 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入同比下降3% [2] - 1H25股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 宣派中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 经营状况 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%/11%/7%/1% 经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率平均环比下行3.2个百分点 人民币口径租金收入同比下降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比下跌4% 其中零售物业降7%/办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底基本持平 [4] - 总财务费用同比下降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 未来展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 [5] - 杭州恒隆广场办公楼2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] - 资本开支将在2025年达峰后持续下降 净负债率维持40%以下 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

物业出售计划 - 麦当劳计划通过公开招标出售香港的8处物业，涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段，建筑面积在6746-18746平方英尺，落成年份在1969年到1991年，仲量联行为代理商，投标截止日期为9月16日 [1] - 公司计划分阶段全部出售其在香港约23家商铺物业，首阶段先招标出售8家商铺，视市场反应明年再推出余下商铺 [6] - 首批8家商铺总市值约12亿港元，其中价值最高的是尖沙咀星光行临街铺位连地库，市值约4.6亿港元，建筑面积18746平方英尺 [6] 业务运营情况 - 麦当劳餐厅业务不包括在此次出售项目，餐厅将作为租户依据现有租赁协议继续长期经营 [1] - 相关餐厅营运不受影响，麦当劳总公司会继续致力发展香港市场 [7] - 麦当劳香港餐厅业务和内地业务均由中信联合体负责操盘，中信联合体在运营公司中持股52%，麦当劳总公司持股48% [7] 市场背景 - 麦当劳于1975年在铜锣湾开设香港首店，截至7月29日在香港有251家门店 [7] - 适逢香港麦当劳今年成立50周年，公司将通过一系列活动庆祝，并期待香港市场继续成长 [7] - 麦当劳总公司定时审视其持有的物业，并不断优化房地产组合 [7]

7月28日，房产中介公司仲量联行在官网发布消息，麦当劳计划通过公开招标出售香港的8处物业，涉及 荃湾、坚尼地、旺角等地段，建筑面积在6746-18746平方英尺，落成年份在1969年到1991年，仲量联行 为代理商，投标截止日期为9月16日。 根据报道，麦当劳今年初已展开部署，计划分阶段全部出售其在香港约23家商铺物业，首阶段先招标出 售8家商铺，视乎市场反应，明年再推出余下商铺。首批8家商铺总市值约12亿港元，其中价值最高的是 尖沙咀星光行临街铺位连地库，该物业落成年份为1969年，建筑面积18746平方英尺，市值约4.6亿港 元。 图源：仲量联行 在这8个出售公告中，仲量联行均指出，麦当劳公司运营的麦当劳餐厅业务并不包括在此次出售项目， 麦当劳餐厅将作为租户依据现有之租赁协议继续长期经营。 这也就是说，这次物业出售，由麦当劳美国总公司主导，并不涉及香港餐厅业务。麦当劳于1975年在铜 锣湾开下香港首店，官网显示，截至7月29日，麦当劳在香港有251家门店。实际上，麦当劳香港餐厅业 务和麦当劳内地的业务均由中信联合体负责操盘，中信联合体在运营公司中持股52%，麦当劳总公司持 股48%。 采写：南都·湾财社记 ...