报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电 REIT 受市场热捧，有效认购倍数创新高；资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意；各板块表现分化，流动性和估值情况有所不同 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，包括华夏安博仓储 REIT 上市、华夏中核清洁能源 REIT 已询价并定价、易方达广西北投高速 REIT 已问询；1 单扩募公募 REITs 取得新进展，即华夏基金华润有巢 REIT 扩募份额上市 [3][12][13] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 999.19 点，跌幅 2.85%，跑输沪深 300 和中证红利；产权类 REITs 下跌 2.23%，特许经营权类 REITs 下跌 4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区板块表现占优 [3][14][15] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量 3.65/1.40 亿份，周环比 +0.42%/+13.47%；数据中心板块活跃度最高，环保水务板块流动性大幅提升 [3][24] 估值 - 保障房板块估值较高 [25] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 中国证监会强调推动私募基金行业高质量发展，尽快落地商业不动产 REITs 试点；锦江国际启动公募 REITs 项目招标；华泰宝湾物流 REIT 宣布扩募；国家发改委多次发文支持 REITs 市场发展；南疆能源集团和重庆物流集团相关 REITs 项目有新进展 [31] 重要公告 - 多家 REITs 发布分红公告；部分 REITs 有战略配售份额解禁提示；华泰江苏交控 REIT、华夏中国交建 REIT、招商高速公路 REIT 公布运营数据 [32][33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整但流动性回升，板块分化；华夏中核水电REIT将启动询价；从基本盘来看REITs是政策鼓励和支持方向；今年以来已成功发行19单REITs，发行规模同比下降37.9% [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共2单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降37.9% [3] - 本周2单首发公募REITs取得新进展，博时山东铁投路桥REIT已申报，底层资产为济南的长清黄河公路大桥；华夏中核清洁能源REIT注册生效，拟募资12.58亿元，2026年分派率预计为5.64%，12月17日启动询价，区间3.356元/份—5.033元/份，对应溢价率 -19.6%—20.5%，12月22日正式发行 [3][13] - 本周1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售的方式，发售日期12月8日 - 12日，配售价格2.53元/份，预计募集资金总额为11.385亿元 [3][14] - 当前审批流程中REITs情况，已申报12只，已问询并反馈2只，通过审核2只，注册生效待上市2只；扩募方面，已申报4只，已问询并反馈2只，通过审核2只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.29% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1028.50点，跌幅0.29%，跑输沪深300 0.21个百分点、跑赢中证红利2.07个百分点；年初至今涨幅6.26%，跑输沪深300 10.15个百分点、跑赢中证红利9.04个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.11%，特许经营权类REITs下跌0.75% [3] - 分资产类型来看，数据中心（+1.54%）、保障房（+0.41%）、环保水务（+0.23%）、园区（+0.22%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共32只上涨、43只下跌，华泰南京建邺REIT（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）、浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、易方达深高速REIT（-3.65%）位列末三 [3] 流动性：数据中心板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.37%，较上周+1.25/+3.52BP，周内成交量3.64/1.23亿份，周环比+4.19%/+10.53%；数据中心板块活跃度最高 [3][24] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.54%，仓储物流（5.62%）、交通（5.53%）、园区（4.83%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/8，嘉泽新能董事会会议决定调整基础设施公募REITs申报发行方案，以宁夏博疆新能源有限公司持有的宁夏国博新能源同心焦家畔风电项目和宁夏国博新农村风电项目共同作为底层资产申请发行 [32] - 2025/12/8，北部湾港宣布开展港口基础设施公募REITs申报发行工作，拟以子公司北部湾港北海码头有限公司持有的、位于广西北海市的铁山港西港区北暮作业区1号、2号泊位作为底层资产，基金名暂定为平安北部湾港港口基础设施REIT，基金管理人为平安基金，上市场所为深交所 [32] - 2025/12/9，证监会债券司司长韩卓于《上海证券报》发表文章指出REITs市场高质量发展面临问题及对策建议，包括提高市场制度包容性、优化治理结构和激励机制等 [32] - 2025/12/9，河北省发改革委发布征集基础设施REITs意向项目通知，项目需满足资产评估净值、权属、运营时间等条件 [32] - 2025/12/10，重庆双福农贸市场基础设施REITs基金管理人服务采购竞争性比选公告发布，基金发行规模不低于10亿元，发行阶段费用最高限价800万元，基金存续期费用最高限价0.2%/年 [32] - 2025/12/11，北京顺义市政控股集团有限公司公募REITs项目财务顾问公开招标项目中标公告发布，中标人为兴业证券股份有限公司，中标价格500万元 [32] 重要公告 - 中航京能光伏REIT扩募，总可配售份额数量不高于3.2522亿份，发售金额不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元，战略配售份额0.7亿份于2025/12/9解禁 [33] - 华夏基金华润有巢REIT部分份额于2025/12/8解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为3.3/4亿份，占全部份额66%/80% [33] - 嘉实京东仓储基础设施REIT 2025年度第三次分红，方案0.4005元/10份基金份额 [33] - 汇添富九州通医药REIT 2025年度第一次分红，方案0.9456元/10份基金份额 [34] - 华夏北京保障房REIT部分战略配售份额0.8亿份于2025/12/25解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为4/4.8亿份，占全部份额55.23%/66.07% [34] - 中金重庆两江REIT 2025年度第三次分红，方案0.3380元/10份基金份额；部分战略配售份额1.24亿份于2025/12/11解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为0.8/2.04亿份，占全部份额19.98%/51% [34] - 平安宁波交投REIT 2025年度第三次分红，方案1.85元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的97.74% [34] - 银华绍兴原水水利REIT 2025年度第三次分红，方案0.767元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的99.96% [34] - 博时津开产园REIT 2025年度第二次分红，方案0.4214元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的90.04% [34] - 易方达深高速REIT公布2025年11月运营数据，日均收费车流量4.51万辆，同比 -13.8%、环比 -27.9%，2025年累计同比16.9%；路费收入2946万元，同比 -9.8%、环比17.1%，2025年累计同比 -12.4% [34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整但流动性回升，板块分化，数据中心、保障房领涨；华夏中核水电REIT即将询价；政策鼓励支持REITs发展，市场规模有望扩大；一级市场有首发和扩募项目取得进展，二级市场行情有跌有涨，各板块表现不一，估值和流动性情况也有所不同 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周2单首发公募REITs取得新进展，博时山东铁投路桥REIT已申报，底层资产为济南长清黄河公路大桥，华夏中核清洁能源REIT注册生效，拟募资12.58亿元，2026年分派率预计为5.64%，12月17日启动询价，12月22日正式发行 [3][13] - 本周1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售方式，发售日期12月8日 - 12日，配售价格2.53元/份，预计募集资金总额11.385亿元 [3][14] - 截至2025/12/12，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降37.9%；当前审批流程中，首发已申报12只、已问询并反馈2只、通过审核2只、注册生效待上市2只，扩募已申报4只、已问询并反馈2只、通过审核2只 [3] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1028.50点，跌幅0.29%，跑输沪深300 0.21个百分点、跑赢中证红利2.07个百分点；年初至今涨幅6.26%，跑输沪深300 10.15个百分点、跑赢中证红利9.04个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌0.11%，特许经营权类REITs下跌0.75%；分资产类型，数据中心（+1.54%）、保障房（+0.41%）、环保水务（+0.23%）、园区（+0.22%）板块表现占优；分个券，本周32只上涨、43只下跌，华泰南京建邺REIT（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）、浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、易方达深高速REIT（-3.65%）位列末三 [3] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.37%，较上周+1.25/+3.52BP，周内成交量3.64/1.23亿份，周环比+4.19%/+10.53%，数据中心板块活跃度最高 [3][24] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.54%，仓储物流（5.62%）、交通（5.53%）、园区（4.83%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/8嘉泽新能调整公募REITs项目申报方案，以宁夏博疆新能源有限公司持有的两个风电项目作为底层资产申请发行 [32] - 2025/12/8北部湾港宣布申报港口基础设施REITs，拟以子公司北部湾港北海码头有限公司的两个泊位作为底层资产，基金管理人为平安基金，上市场所为深交所 [32] - 2025/12/9证监会债券司司长谈推动REITs市场高质量发展，提出提高市场制度包容性、优化治理结构和激励机制等对策建议 [32] - 2025/12/9河北省发改革委征集基础设施REITs意向项目，项目需满足资产评估净值、权属、运营时间等条件 [32] - 2025/12/10重庆双福农贸市场REITs基金管理人服务采购竞争性比选公告发布，基金发行规模不低于10亿元，发行阶段费用最高限价800万元，基金存续期费用最高限价0.2%/年 [32] - 2025/12/11北京顺义市政控股集团有限公司公募REITs项目财务顾问公开招标项目中标，中标人为兴业证券股份有限公司，中标价格500万元 [32] 重要公告 - 中航京能光伏REIT扩募，总可配售份额数量不高于3.2522亿份，发售金额25.41 - 29.2215亿元，部分战略配售份额于2025/12/9解禁 [33] - 华夏基金华润有巢REIT部分战略配售份额于2025/12/8解禁，解禁前后流通份额分别为3.3/4亿份，占比66%/80% [33] - 嘉实京东仓储基础设施REIT、汇添富九州通医药REIT、中金重庆两江REIT、平安宁波交投REIT、银华绍兴原水水利REIT、博时津开产园REIT进行分红 [33][34] - 华夏北京保障房REIT、华安外高桥REIT、中金重庆两江REIT部分战略配售份额将解禁 [34] - 易方达深高速REIT公布2025年11月运营数据，日均收费车流量、路费收入有同比和环比变化 [34]