文章核心观点 - 市场回顾与展望：上周A股市场主要指数普遍上涨，上证指数实现“八连阳”，日均交易额环比上升至19569亿元，市场反弹动力部分源于A500ETF增量资金及对“春季躁动”的提前布局[3][7] 中期来看，全球流动性共振宽松环境有望推动金融资产价格上涨，国内政策预计将支持服务业消费和顺周期风格补涨[3][8] - 固收市场分析：上周债市情绪企稳，短端利率大幅下行而长端震荡，10年期国债收益率预计将维持窄幅震荡格局[4][9] REITs市场表现活跃，华夏中核清洁能源REIT认购资金超1600亿元，显示市场热度[5][11][12] - 基金市场动态：各类公募基金指数表现分化，成长和周期风格基金上周表现占优，其中高端制造股基优选指数周涨幅达6.90%[14] 权益市场回顾及观察 - 市场表现：上周（数据截至2025年12月26日）沪深300指数上涨1.95%，上证综指上涨1.88%，中证500指数周涨幅4.03%，全A日均交易额19569亿元，环比前周上升[3][7] - 反弹驱动：市场反弹期间未出现重大利好，驱动因素包括A500ETF增量资金脉冲以及对“春季躁动”行情的提前布局[3][7] - 美国因素影响：美国2025年三季度实际GDP环比折年率初值为4.3%，高于前值，但市场已消化该数据[7] 后续美国通胀和就业数据若显示韧性，可能修正美联储降息预期，并对国内成长风格构成外溢风险[7] - 中期展望：全球流动性预计保持宽松，美国通过再通胀化解债务问题[8] 国内货币政策基调长期宽松，财政政策有望在春节后前置发力，扩内需政策将刺激服务业消费，低估的顺周期风格存在补涨机会[3][8] - 行业热点：商业航天领域关注度提升，海外有SpaceX释放上市信号，国内多家企业排队科创板上市，产业正从发射能力延伸至空间数据中心等应用场景[8] 泛固收市场回顾及观察 - 债券市场：上周（2025.12.22-2025.12.26）债市回暖，1年期国债收益率下行6.75BP至1.29%，10年期国债收益率上行0.68BP至1.84%，30年期国债收益率下行0.19BP至2.22%[4][9] 短端利率在宽松流动性推动下大幅下行，长端保持震荡[9] - 市场展望：在经济复苏有待确认、流动性合理充裕环境下，债市深度调整空间有限，但短期内超预期降准降息等强力催化落地概率偏低，十年期国债收益率或维持窄幅震荡[4][9] - 美债市场：上周美债收益率震荡下行，10年期美债收益率下行2BP至4.14%[9] - REITs市场：上周中证REITs全收益指数上涨1.56%至1014.80点，保障房、仓储、产业园等涨幅居前[10] 一级市场方面，2025年以来已成功发行20单REITs，上周有4单取得新进展[10] 华夏中核清洁能源REIT比例配售前认购资金累计1616.89亿元，公众投资者有效认购倍数约392倍[11][12] 公募基金指数表现跟踪 - **权益策略主题类指数**： - 主动股基优选指数上周上涨2.61%，今年以来上涨42.83%[14] - 价值股基优选指数上周上涨0.59%，今年以来上涨20.67%[14] - **投资风格类指数**： - 均衡股基优选指数上周上涨2.05%，今年以来上涨33.28%[14] - 成长股基优选指数上周上涨4.20%，今年以来上涨59.31%[14] - 医药股基优选指数上周下跌1.15%，今年以来上涨32.33%[14] - 消费股基优选指数上周上涨0.71%，今年以来上涨11.93%[14] - **行业主题类指数**： - 科技股基优选指数上周上涨4.01%，今年以来上涨51.77%[14] - 高端制造股基优选指数上周上涨6.90%，今年以来上涨39.79%[14] - 周期股基优选指数上周上涨2.08%，今年以来上涨32.09%[14] 公募基金指数定位说明 - **主动股基优选**：每期入选15只基金等权配置，核心仓位按价值、均衡、成长风格遴选并配平，业绩比较基准为中证偏股基金指数[16] - **价值股基优选**：优选深度价值、质量价值、均衡价值风格共10只基金，业绩比较基准为中证800价值指数[17] - **均衡股基优选**：优选相对均衡、价值成长风格共10只基金，业绩比较基准为中证800指数[19] - **成长股基优选**：优选积极成长、质量成长、均衡成长风格共10只基金，业绩比较基准为800成长指数[22] - **医药股基优选**：从符合医药主题纯度要求的基金中遴选15只，考察相对基准胜率、回撤、风格稳定性等指标[25] - **消费股基优选**：从符合消费主题纯度要求的基金中遴选10只，考察指标与医药类似[27] - **科技股基优选**：从符合科技主题纯度要求的基金中遴选10只，考察指标与医药类似[30] - **高端制造股基优选**：从符合高端制造主题纯度要求的基金中遴选10只，考察指标与医药类似[32] - **周期股基优选**：从符合周期主题纯度要求的基金中遴选5只，考察指标与医药类似[34] - **货币增强策略**：配置货币市场型基金和同业存单指数基金，追求超越货基的收益，业绩比较基准为中证货币基金指数[34] - **短期债基优选**：配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的短债基金，业绩比较基准为50%短期纯债基金指数+50%普通货币型基金指数[37] - **中长期债基优选**：每期精选5只兼具收益和回撤控制的中长期纯债基金，灵活调整久期和券种配置[40] - **低波固收+优选**：权益中枢10%，每期入选10只权益仓位在15%以内的标的，注重持有体验，业绩比较基准为10%中证800指数+90%中债-新综合全价指数[43] - **中波固收+优选**：权益中枢20%，每期入选5只权益仓位在15%~25%之间的标的，业绩比较基准为20%中证800指数+80%中债-新综合全价指数[45] - **高波固收+优选**：权益中枢30%，每期入选5只权益仓位在25%~35%之间的标的，业绩比较基准为30%中证800指数+70%中债-新综合全价指数[48] - **可转债基金优选**：从可转债投资比例符合要求的基金中遴选5只，考察长短期收益、回撤、基金经理择时择券能力等[51] - **QDII债基优选**：优选投资于海外债券的6只基金，涵盖不同信用等级和区域[54] - **REITs基金优选**：依据底层资产类型优选运营稳健、估值合理的10只REITs基金[56]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，周五微跌0.18%收于1014.80点 [2][5] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得上涨，上涨产品占比超八成 [2][5] - 周内涨幅最高的是中金重庆两江REIT，周涨幅达7.86% [5] - 本周下跌产品有10只，其中1只跌幅超过5% [5] 领涨产品与资产类型 - 涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [5] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [5] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [5] - 具体表现数据：中金重庆两江REIT年初至今涨10.11%，华夏基金华润有巢REIT年初至今涨16.22%，博时津开产园REIT年初至今涨38.89% [6] 市场波动原因解读 - 部分产品跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理（OCI）的扰动，与资产端经营基本面无关 [2][6] - 受OCI政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此调整速度快、波动幅度大 [6] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [6] 机构观点与投资关注方向 - 华泰证券固收团队建议关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][6] - 对于经营权REITs，需综合计算全周期IRR，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎，可关注调整后基本面稳中向好的高速项目，如长三角等经济活力较好的区域 [6] - 中金公司固收研究团队认为，经历本轮调整后市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [7] 新产品与扩募进展 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售顺利收官，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [3][9] - 该产品公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [9] - 该产品首发底层资产为和田地区的波波娜水电站，已运营超14年，历史售电收入和发电量稳定 [9] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [9] - 博时山东铁投路桥REIT项目审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [10]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.80点 [2][3] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得环比上涨，上涨产品占比超八成 [2][3] - 本周涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [3] 领涨与领跌产品 - 中金重庆两江REIT周涨幅达7.86%，位列第一 [3] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [3] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [3] - 本周有10只产品下跌，其中1只产品跌幅超过5% [3] 市场波动原因分析 - 近期价格波动与基本面关系不大，主要受OCI（其他综合收益）本金和利息的拆分会计处理政策扰动 [4] - 受此政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此表现出调整速度快、波动幅度大的特征 [4] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [4] 机构观点与投资机会 - 关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][4] - 对于经营权REITs，要综合计算全周期IRR情况，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎 [4] - 调整后基本面稳中向好的高速项目可以关注，如长三角等经济活力较好的区域 [4] - 经历本轮调整后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5] 新产品与扩募动态 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售结果揭晓，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [2][7] - 该基金公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价的有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [7] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [7] - 博时山东铁投路桥REIT项目的审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [8]

每周市场观察 - 上周（2025.12.08-2025.12.12）国内债市稍有回暖，1年期国债收益率下行1.37BP至1.39%，10年期国债收益率下行0.84BP至1.84%，30年期国债收益率下行0.84BP至2.25% [3][14] - 展望后市，债市承压态势有望逐步缓解，核心支撑源于供需格局改善及政策端仍存的降息空间，预计2026年债券市场供给压力低于2025年同期，央行将维持流动性相对充裕，后续降准降息空间仍存，债券收益率在震荡中缓步下行的概率较大 [3][14] - 上周（2025.12.08-2025.12.12）不同期限美债收益率走势分化，1年期美债收益率下行7BP至3.54%，2年期下行4BP至3.52%，10年期上行5BP至4.19% [15] - 上周（2025.12.08-2025.12.12）中证REITs全收益指数收跌0.29%，收于1028.50点，数据中心、环保、保障房板块涨幅居前，仓储物流、高速公路板块跌幅居前 [15] - 一级市场方面，截至2025年12月12日，年内已成功发行19单公募REITs，上周华夏中核清洁能源REIT已注册生效，博时山东铁投路桥REIT已申报 [16] - 随着公募基金业绩比较基准指引新规即将落地，多家基金公司已启动业绩比较基准的摸排工作，需提交存量产品业绩比较基准修订计划统计方案 [3][17] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.02%，成立以来累计收益4.40% [4][19] - 短期债基优选指数上周收涨0.03%，成立以来累计收益4.53% [5][19] - 中长期债基优选指数上周收涨0.09%，成立以来累计收益6.68% [6][19] - 低波固收+基金优选指数上周收涨0.02%，成立以来累计收益4.26% [7][19] - 中波固收+基金优选指数上周收跌0.02%，成立以来累计收益6.12% [8][19] - 高波固收+基金优选指数上周收涨0.09%，成立以来累计收益7.86% [9][19] - 可转债基金优选指数上周收涨0.35%，成立以来累计收益22.41% [10][19] - QDII债基优选指数上周收跌0.09%，成立以来累计收益10.00% [11][19] - REITs基金优选指数上周收涨0.47%，成立以来累计收益32.29% [11][19] 各类基金指数定位与策略 - 货币增强策略指数定位为流动性管理，追求超越货基的平滑向上曲线，主要配置货币市场型基金和同业存单指数基金，业绩基准为中证货币基金指数 [20] - 短期债基优选指数定位为流动性管理，在控制回撤基础上追求平滑向上曲线，主要配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金，业绩基准为50%短期纯债基金指数+50%普通货币型基金指数 [22] - 中长期债基优选指数定位为在控制回撤基础上追求稳健收益，每期精选5只标的，均衡配置票息策略和波段操作标的，并根据市场情况灵活调整久期及信用债与利率债比例 [24][25] - 低波固收+优选指数权益中枢定位为10%，每期入选10只标的，重点选择过去三年和近期权益中枢在15%以内的固收+标的，业绩基准为10%中证800指数+90%中债-新综合全价指数 [27] - 中波固收+优选指数权益中枢定位为20%，每期入选5只标的，选取过去三年及近期权益中枢在15%~25%之间的固收+标的，业绩基准为20%中证800指数+80%中债-新综合全价指数 [30] - 高波固收+优选指数权益中枢定位为30%，每期入选5只标的，选取过去三年及近期权益中枢在25%~35%之间的固收+标的，业绩基准为30%中证800指数+70%中债-新综合全价指数 [31] - 可转债基金优选指数样本空间为可转债市值占债券市值比例均值大于等于60%且最近四个季度该比例均值大于等于80%的债券型基金，通过多维度评估体系每期选取5只基金构成指数 [33] - QDII债基优选指数底层资产为海外债券，投资区域涵盖全球、亚洲、新兴市场等，依据信用情况、久期情况优选6只收益稳健、风险控制良好的基金构成指数 [35][37] - REITs基金优选指数底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，依据底层资产类型优选10只运营稳健、估值合理、兼具一定弹性的基金构成指数 [39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 0.5%，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，REITs 跑输主要股债指数 [1] - 截至 2025 年 12 月 12 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1] 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 12 日，中证 REITs 指数收盘价为 797.54 点，整周涨跌幅为-0.5%，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300、中证转债、中证 REITs、中证全债涨跌幅分别为+16.4%、+16.5%、+1.0%、+0.5% [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 2.0%，波动率为 7.4%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - REITs 总市值在 12 月 12 日为 2176 亿元，较上周减少 2 亿元；全周日均换手率为 0.37%，较前一周持平 [2][9] 不同项目属性及类型表现 - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，多数板块收涨，市政设施、新型基础设施、水利设施涨幅靠前 [3][14] - 周度涨幅排名前三的 REITs 分别为华泰南京建邺 REIT（+7.33%）、中金重庆两江 REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园 REIT（+5.06%） [3][18] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 25.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心 REIT（1184 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(595 万元）、红土创新盐田港 REIT(566 万元） [3][21] 一级市场发行 - 从年初起截至 2025 年 12 月 12 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 3 只，已申报阶段 2 只，已问询阶段 2 只，已反馈的产品 4 只，已通过待上市的产品 7 只，另有通过已上市的首发产品 13 只 [23] - 华夏中核清洁能源 REIT 于 12 月 8 日获批注册，原始权益人为新疆新华水电投资股份有限公司，底层资产为新疆和田的波波娜水电站 [4][34] - 博时山东铁投路桥 REIT 已正式向上交所申报，原始权益人为山东铁路投资控股集团等，底层资产为长清黄河大桥 [4][34] 估值跟踪 - 截至 12 月 12 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.13% [25] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率方面存在差异 [26] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1][28]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强的配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9][50] 根据相关目录分别进行总结 1. 主要事件梳理 - **新项目进展**：华夏中核清洁能源REIT项目已注册生效并发布询价公告，网下询价时间为2025年12月17日，询价区间为3.356元/份至5.033元/份，基金份额总额为3亿份，其中初始战略配售占比70%，网下发售占比21%，公众投资者占比9% [7][12][13] - **新项目申报**：博时山东铁投路桥REIT项目已申报 [7][12][15] - **分红公告**：汇添富九州通医药REIT等6单REITs发布分红公告 [7][12] - **解除限售**：华夏基金华润有巢REIT等5单REITs发布解除限售公告 [7][12] - **运营数据披露**：易方达深高速REIT披露其底层项目益常高速2025年11月主要运营数据，当月日均车流量45,145次，环比增长27.9%，同比下降13.8%；当月路费收入2946.08万元，环比增长17.1%，同比下降9.8% [7][12][18] - **应收账款回款**：中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款回款2748.83万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年 [7][12][15] 2. 本周市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数下跌0.29%，其中经营权类下跌0.33%，产权类上涨1.07% [5][18] - **个股表现**：本周有17支REITs上涨，2支持平，58支下跌，整体下跌0.85%，其中华夏华润有巢涨幅最大为2.12%，浙商沪杭甬跌幅最大为5.78% [22] - **资产相关性**：公募REITs区别于股、债、汇等资产，兼具股性和债性特征，上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.19、0.02、0.67，与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.16 [5][20] - **板块相关性**：REITs上市以来，仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8)，具体来看，仓储物流、消费、市政环保、高速公路、清洁能源、保租房、产业园区、数据中心REITs指数与对应股票板块的相关性系数分别为0.77、0.70、0.26、0.08、0.06、0.05、-0.23、-0.36 [26][27] 3. 本周市场交易情况 - **整体交易**：本周周内交易金额为19.6亿元，环比增长6.2%，日均换手率为0.3%，环比持平 [8][44] - **分板块交易额**：高速公路5.6亿元(+8.2%)、生态环保0.9亿元(+11.3%)、清洁能源2.3亿元(+23.5%)、产业园区3.7亿元(+23.6%)、仓储物流2.7亿元(+9.6%)、保租房1.6亿元(-34.9%)、消费类3.5亿元(+14.0%)、数据类1.3亿元(+52.8%) [8][44] - **分板块换手率**：高速公路0.4%(+0.1pct)、生态环保0.5%(+0.1pct)、清洁能源0.5%(+0.2pct)、产业园区0.5%(+0.2pct)、仓储物流0.5%(+0.1pct)、保租房0.3%(-0.2pct)、消费类0.4%(+0.1pct)、数据类0.9%(+0.3pct) [8][44] 4. 本周REITs估值情况 - **中债估值收益率**：本周中债估值收益率在-0.54%到9.80%之间，其中估值收益率较高的有平安广州广河(9.80%)、华夏中国交建(9.66%)，估值收益率较低的有工银蒙能能源(-0.54%)、平安宁波高投(-0.42%) [45][47] - **P/NAV（市净率）**：整体在0.72到1.84之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.84)、嘉实物美消费(1.76)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.72)、易方达广开(0.74) [45][47] 5. 项目审批进展 - **总体情况**：根据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括4单产业园项目、4单能源项目、3单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目 [48] - **行业基本情况**：该REITs行业共有上市公司77家，行业总市值为2224.66亿元，行业流通市值为1123.92亿元 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整但流动性回升，板块分化；华夏中核水电REIT将启动询价；从基本盘来看REITs是政策鼓励和支持方向；今年以来已成功发行19单REITs，发行规模同比下降37.9% [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共2单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降37.9% [3] - 本周2单首发公募REITs取得新进展，博时山东铁投路桥REIT已申报，底层资产为济南的长清黄河公路大桥；华夏中核清洁能源REIT注册生效，拟募资12.58亿元，2026年分派率预计为5.64%，12月17日启动询价，区间3.356元/份—5.033元/份，对应溢价率 -19.6%—20.5%，12月22日正式发行 [3][13] - 本周1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售的方式，发售日期12月8日 - 12日，配售价格2.53元/份，预计募集资金总额为11.385亿元 [3][14] - 当前审批流程中REITs情况，已申报12只，已问询并反馈2只，通过审核2只，注册生效待上市2只；扩募方面，已申报4只，已问询并反馈2只，通过审核2只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.29% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1028.50点，跌幅0.29%，跑输沪深300 0.21个百分点、跑赢中证红利2.07个百分点；年初至今涨幅6.26%，跑输沪深300 10.15个百分点、跑赢中证红利9.04个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.11%，特许经营权类REITs下跌0.75% [3] - 分资产类型来看，数据中心（+1.54%）、保障房（+0.41%）、环保水务（+0.23%）、园区（+0.22%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共32只上涨、43只下跌，华泰南京建邺REIT（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）、浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、易方达深高速REIT（-3.65%）位列末三 [3] 流动性：数据中心板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.37%，较上周+1.25/+3.52BP，周内成交量3.64/1.23亿份，周环比+4.19%/+10.53%；数据中心板块活跃度最高 [3][24] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.54%，仓储物流（5.62%）、交通（5.53%）、园区（4.83%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/8，嘉泽新能董事会会议决定调整基础设施公募REITs申报发行方案，以宁夏博疆新能源有限公司持有的宁夏国博新能源同心焦家畔风电项目和宁夏国博新农村风电项目共同作为底层资产申请发行 [32] - 2025/12/8，北部湾港宣布开展港口基础设施公募REITs申报发行工作，拟以子公司北部湾港北海码头有限公司持有的、位于广西北海市的铁山港西港区北暮作业区1号、2号泊位作为底层资产，基金名暂定为平安北部湾港港口基础设施REIT，基金管理人为平安基金，上市场所为深交所 [32] - 2025/12/9，证监会债券司司长韩卓于《上海证券报》发表文章指出REITs市场高质量发展面临问题及对策建议，包括提高市场制度包容性、优化治理结构和激励机制等 [32] - 2025/12/9，河北省发改革委发布征集基础设施REITs意向项目通知，项目需满足资产评估净值、权属、运营时间等条件 [32] - 2025/12/10，重庆双福农贸市场基础设施REITs基金管理人服务采购竞争性比选公告发布，基金发行规模不低于10亿元，发行阶段费用最高限价800万元，基金存续期费用最高限价0.2%/年 [32] - 2025/12/11，北京顺义市政控股集团有限公司公募REITs项目财务顾问公开招标项目中标公告发布，中标人为兴业证券股份有限公司，中标价格500万元 [32] 重要公告 - 中航京能光伏REIT扩募，总可配售份额数量不高于3.2522亿份，发售金额不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元，战略配售份额0.7亿份于2025/12/9解禁 [33] - 华夏基金华润有巢REIT部分份额于2025/12/8解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为3.3/4亿份，占全部份额66%/80% [33] - 嘉实京东仓储基础设施REIT 2025年度第三次分红，方案0.4005元/10份基金份额 [33] - 汇添富九州通医药REIT 2025年度第一次分红，方案0.9456元/10份基金份额 [34] - 华夏北京保障房REIT部分战略配售份额0.8亿份于2025/12/25解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为4/4.8亿份，占全部份额55.23%/66.07% [34] - 中金重庆两江REIT 2025年度第三次分红，方案0.3380元/10份基金份额；部分战略配售份额1.24亿份于2025/12/11解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为0.8/2.04亿份，占全部份额19.98%/51% [34] - 平安宁波交投REIT 2025年度第三次分红，方案1.85元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的97.74% [34] - 银华绍兴原水水利REIT 2025年度第三次分红，方案0.767元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的99.96% [34] - 博时津开产园REIT 2025年度第二次分红，方案0.4214元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的90.04% [34] - 易方达深高速REIT公布2025年11月运营数据，日均收费车流量4.51万辆，同比 -13.8%、环比 -27.9%，2025年累计同比16.9%；路费收入2946万元，同比 -9.8%、环比17.1%，2025年累计同比 -12.4% [34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整但流动性回升，板块分化，数据中心、保障房领涨；华夏中核水电REIT即将询价；政策鼓励支持REITs发展，市场规模有望扩大；一级市场有首发和扩募项目取得进展，二级市场行情有跌有涨，各板块表现不一，估值和流动性情况也有所不同 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周2单首发公募REITs取得新进展，博时山东铁投路桥REIT已申报，底层资产为济南长清黄河公路大桥，华夏中核清洁能源REIT注册生效，拟募资12.58亿元，2026年分派率预计为5.64%，12月17日启动询价，12月22日正式发行 [3][13] - 本周1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售方式，发售日期12月8日 - 12日，配售价格2.53元/份，预计募集资金总额11.385亿元 [3][14] - 截至2025/12/12，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降37.9%；当前审批流程中，首发已申报12只、已问询并反馈2只、通过审核2只、注册生效待上市2只，扩募已申报4只、已问询并反馈2只、通过审核2只 [3] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1028.50点，跌幅0.29%，跑输沪深300 0.21个百分点、跑赢中证红利2.07个百分点；年初至今涨幅6.26%，跑输沪深300 10.15个百分点、跑赢中证红利9.04个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌0.11%，特许经营权类REITs下跌0.75%；分资产类型，数据中心（+1.54%）、保障房（+0.41%）、环保水务（+0.23%）、园区（+0.22%）板块表现占优；分个券，本周32只上涨、43只下跌，华泰南京建邺REIT（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）、浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、易方达深高速REIT（-3.65%）位列末三 [3] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.37%，较上周+1.25/+3.52BP，周内成交量3.64/1.23亿份，周环比+4.19%/+10.53%，数据中心板块活跃度最高 [3][24] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.54%，仓储物流（5.62%）、交通（5.53%）、园区（4.83%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/8嘉泽新能调整公募REITs项目申报方案，以宁夏博疆新能源有限公司持有的两个风电项目作为底层资产申请发行 [32] - 2025/12/8北部湾港宣布申报港口基础设施REITs，拟以子公司北部湾港北海码头有限公司的两个泊位作为底层资产，基金管理人为平安基金，上市场所为深交所 [32] - 2025/12/9证监会债券司司长谈推动REITs市场高质量发展，提出提高市场制度包容性、优化治理结构和激励机制等对策建议 [32] - 2025/12/9河北省发改革委征集基础设施REITs意向项目，项目需满足资产评估净值、权属、运营时间等条件 [32] - 2025/12/10重庆双福农贸市场REITs基金管理人服务采购竞争性比选公告发布，基金发行规模不低于10亿元，发行阶段费用最高限价800万元，基金存续期费用最高限价0.2%/年 [32] - 2025/12/11北京顺义市政控股集团有限公司公募REITs项目财务顾问公开招标项目中标，中标人为兴业证券股份有限公司，中标价格500万元 [32] 重要公告 - 中航京能光伏REIT扩募，总可配售份额数量不高于3.2522亿份，发售金额25.41 - 29.2215亿元，部分战略配售份额于2025/12/9解禁 [33] - 华夏基金华润有巢REIT部分战略配售份额于2025/12/8解禁，解禁前后流通份额分别为3.3/4亿份，占比66%/80% [33] - 嘉实京东仓储基础设施REIT、汇添富九州通医药REIT、中金重庆两江REIT、平安宁波交投REIT、银华绍兴原水水利REIT、博时津开产园REIT进行分红 [33][34] - 华夏北京保障房REIT、华安外高桥REIT、中金重庆两江REIT部分战略配售份额将解禁 [34] - 易方达深高速REIT公布2025年11月运营数据，日均收费车流量、路费收入有同比和环比变化 [34]