分析师：孙书娜 登记编号：S0890523070001 分析师：宋逸菲 登记编号：S0890524080003 投资要点 市场回顾： 上周（2025.12.08-2025.12.12）债市稍有回暖，1年期国债收益率下行1.37BP至1.39%，10年期国 债收益率下行0.84BP至1.84%，30年期国债收益率下行0.84BP至2.25%。展望后市，债市的承压态势有望逐步 缓解，其核心支撑源于供需格局改善以及政策端仍存的降息空间。在供给层面，2026 年债券市场的供给压力预 计会低于 2025 年同期；而在流动性层面，央行将维持市场流动性的相对充裕，后续降准降息的空间仍存，因 此后续债券收益率在震荡中缓步下行的概率较大。 公募基金市场动态 ：随着公开募集证券投资基金业绩比较基准指引新规即将落地，基金产品业绩比较基准的摸 排工作已经开启。 泛固收基金指数表现跟踪 ： 货币增强指数：上周收涨0.02%，成立以来累计录得4.40%的收益。 短期债基优选：上周收涨0.03%，成立以来累计录得4.53%的收益。 中长期债基优选：上周收涨0.09%，成立以来累计录得6.68%的收益。 低波固收+基金优选：上周收涨0.02 ...

证券研究报告 | 2025年12月14日 2025年12月15日 公募 REITs 周报（第 46 期） 指数震荡下行，产权类表现更优 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证 REITs 指数全周下跌 0.5%，产权类 REITs 和特许经营权 类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%。REITs 跑输主要股债指数，从主要 指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>沪深 300>中证 REITs。截至 2025 年 12 月 12 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP， 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP。 中证 REITs 指数周涨跌幅为-0.5%，年初至今涨跌幅为 1.0%。截至 2025 年 12 月 12 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价为 797.54 点，整周 （2025/12/8-2025/12/12）涨跌幅为-0.5%，表现弱于中证转债指数（+0.2%）、 中证全债指数（+0.18%）和沪深 300 指数（-0.1%）。年初至今，各类主要 指数涨跌幅排序为：沪深 300（+16.4%）>中证转债（+16.5 ...

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强的配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9][50] 根据相关目录分别进行总结 1. 主要事件梳理 - **新项目进展**：华夏中核清洁能源REIT项目已注册生效并发布询价公告，网下询价时间为2025年12月17日，询价区间为3.356元/份至5.033元/份，基金份额总额为3亿份，其中初始战略配售占比70%，网下发售占比21%，公众投资者占比9% [7][12][13] - **新项目申报**：博时山东铁投路桥REIT项目已申报 [7][12][15] - **分红公告**：汇添富九州通医药REIT等6单REITs发布分红公告 [7][12] - **解除限售**：华夏基金华润有巢REIT等5单REITs发布解除限售公告 [7][12] - **运营数据披露**：易方达深高速REIT披露其底层项目益常高速2025年11月主要运营数据，当月日均车流量45,145次，环比增长27.9%，同比下降13.8%；当月路费收入2946.08万元，环比增长17.1%，同比下降9.8% [7][12][18] - **应收账款回款**：中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款回款2748.83万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年 [7][12][15] 2. 本周市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数下跌0.29%，其中经营权类下跌0.33%，产权类上涨1.07% [5][18] - **个股表现**：本周有17支REITs上涨，2支持平，58支下跌，整体下跌0.85%，其中华夏华润有巢涨幅最大为2.12%，浙商沪杭甬跌幅最大为5.78% [22] - **资产相关性**：公募REITs区别于股、债、汇等资产，兼具股性和债性特征，上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.19、0.02、0.67，与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.16 [5][20] - **板块相关性**：REITs上市以来，仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8)，具体来看，仓储物流、消费、市政环保、高速公路、清洁能源、保租房、产业园区、数据中心REITs指数与对应股票板块的相关性系数分别为0.77、0.70、0.26、0.08、0.06、0.05、-0.23、-0.36 [26][27] 3. 本周市场交易情况 - **整体交易**：本周周内交易金额为19.6亿元，环比增长6.2%，日均换手率为0.3%，环比持平 [8][44] - **分板块交易额**：高速公路5.6亿元(+8.2%)、生态环保0.9亿元(+11.3%)、清洁能源2.3亿元(+23.5%)、产业园区3.7亿元(+23.6%)、仓储物流2.7亿元(+9.6%)、保租房1.6亿元(-34.9%)、消费类3.5亿元(+14.0%)、数据类1.3亿元(+52.8%) [8][44] - **分板块换手率**：高速公路0.4%(+0.1pct)、生态环保0.5%(+0.1pct)、清洁能源0.5%(+0.2pct)、产业园区0.5%(+0.2pct)、仓储物流0.5%(+0.1pct)、保租房0.3%(-0.2pct)、消费类0.4%(+0.1pct)、数据类0.9%(+0.3pct) [8][44] 4. 本周REITs估值情况 - **中债估值收益率**：本周中债估值收益率在-0.54%到9.80%之间，其中估值收益率较高的有平安广州广河(9.80%)、华夏中国交建(9.66%)，估值收益率较低的有工银蒙能能源(-0.54%)、平安宁波高投(-0.42%) [45][47] - **P/NAV（市净率）**：整体在0.72到1.84之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.84)、嘉实物美消费(1.76)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.72)、易方达广开(0.74) [45][47] 5. 项目审批进展 - **总体情况**：根据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括4单产业园项目、4单能源项目、3单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目 [48] - **行业基本情况**：该REITs行业共有上市公司77家，行业总市值为2224.66亿元，行业流通市值为1123.92亿元 [2]

2025 年 12 月 13 日 板块分化调整，中核水电 REIT 即将 询价 ——公募 REITs 周度跟踪（2025.12.8-2025.12.12） 相关研究 《新版行业清单出炉，基础设施 REITs 再扩围！——公募 REITs 周 度跟踪（2025.12.1-2025.12.5）》 2025/12/06 《里程碑！REITs 即将迈入商业不 动产新时代——公募 REITs 周度跟 踪（2025.11.24-2025.11.28）》 2025/11/29 《市场承压回调，关注超跌品种的 博弈机会——公募 REITs 周度跟踪 （2025.11.17-2025.11.21）》 2025/11/22 证券分析师 黄伟平 A0230524110002 huangwp@swsresearch.com 杨雪芳 A0230524120003 yangxf@swsresearch.com 研究支持 曹璇 A0230125070001 caoxuan@swsresearch.com 联系人 曹璇 A0230125070001 caoxuan@swsresearch.com 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基 ...

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