行业政策导向与趋势 - 中央政策将“推动房地产高质量发展”置于民生框架下，为行业提供系统性方案 [1] - 行业迈入以好房子为核心导向的高质量发展阶段，加快好房子建设、城市更新与存量盘活成为三大主线 [1] - 房企竞争逻辑重新定义为从讲故事到看兑现，注重产品造好、交付到位、服务落地 [1] 缦云上海项目分析 - 项目总建筑面积约88万平方米，涵盖住宅、商业、办公等业态，入市三年销售额达260亿，成为近2年上海一线滨江销售冠军 [2] - 269平方米户型具备约3.3米层高、约80%高得房率、五房两厅三卫格局与9.3米横厅，并采用华为智能系统 [4] - 项目距黄浦江约500米，区域配套加速兑现：B站与美团总部预计2025年底、2026年竣工，超极合生汇建设中，地铁24号线腾越路站已公示，上师大附中已开工 [6][8] 古北99项目分析 - 项目是高端住宅焕新代表作，注重景观、空间与服务深度融合，不止交楼更是交心 [9] - 园林被重塑为可互动场景，架空层改造成社区“第二客厅”泛会所，并依托缦合荟资源引入主题沙龙、艺术鉴赏等活动 [11] - 物业提供入户保洁、宠物托管、43项免费维修等贴心服务，交付后获得业主积极反馈 [11][13] 公司战略与布局 - 公司以北京、上海、广州为核心轴心，构筑三大经济圈布局，一线城市土地储备占比高达80% [14] - 公司已完成从“规模扩张”到“质量深耕”的转变，未来竞争将聚焦社区营造与生活方式打造 [14] - 缦品牌在超一线城市影响力扩大，表明以客户满意为标尺的产品获得市场认可 [14]

全国房地产整体表现 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅低于上年同期，同比继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.1% [1] 上海房价整体表现 - 上海新房价格逆势上涨，环比上涨0.3%，同比上涨6.1% [1] - 2025年前7月上海新房成交均价80800元/平方米，较2024年提升5% [2] - 16个区中8个区房价上涨，1个区持平 [1] 区域房价表现 - 浦东房价涨幅达22%，徐汇涨幅12%，黄埔涨幅6% [2] - 浦东和宝山区成交面积占比均超10%，房价稳中微增 [2] 热点板块表现 - 徐汇长桥板块房价较2024年涨幅34%，较历史高点保持20%以上增长 [4] - 松江新城、宝山共富共康、静安北块等6个板块涨幅超10% [4] - 徐汇龙华、黄浦豫园等5个板块成交量超10万平方米且涨幅超5% [4][11] 豪宅项目表现 - 单价超10万元/平方米项目支撑房价 [6] - 海上清和玺项目两次推盘单价从112800元增至127000元，涨幅13% [7] - 保利·世博天悦项目单价从166011元增至183426元，涨幅10% [7] - 绿发·浦江园项目成交均价175065元，较2024年上涨12% [8] - 热销项目2025年前7月成交套均面积显著大于2024年 [7] 外围区域项目表现 - 金山新城建发观唐府项目成交均价39556元，较2024年上涨17% [10] - 青浦朱家角璟雲里项目成交均价51822元，较2024年上涨14% [10] - 嘉定西北区金地·嘉境项目成交均价42536元，较2024年上涨10% [10] 后市展望 - 土地成本持增和产品力升级推动新房市场改善化 [11] - 核心区房价坚挺，外围项目有望通过产品力实现高溢价 [11]