上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

全国房地产市场概况 - 2025年上半年全国新建商品房销售额44241亿元 同比下降5.5% 其中住宅销售额下降5.2% [3] - 6月末商品房待售面积76948万平方米 较5月末减少479万平方米 住宅待售面积减少443万平方米 [3] - 6月一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 降幅扩大0.1个百分点 二线/三线城市环比均降0.2%/0.3% [3] - 6月一线城市新建商品住宅价格同比下降1.4% 降幅收窄0.3个百分点 二线/三线城市同比降3.0%/4.6% 降幅分别收窄0.5/0.3个百分点 [3] 上海新房市场表现 - 上海新房价格同比大涨5.8% 创70城最高涨幅 且已连续37个月环比上涨 [3] - 6月上海新房价格环比上涨0.4% 涨幅与长沙并列全国第一 [4] - 2025年上半年上海新房套均总价达991万元 成交面积前十项目中单价超10万/㎡的豪宅占4席 [5][6] - 黄浦区上海壹号院项目以182907元/㎡均价位列成交榜首 嘉里金陵华庭均价达189000元/㎡ [7] - 核心区新房去化率超80% 徐汇滨江某项目单月涨幅13.6% 黄浦豪宅开盘即售罄吸金92亿 [5] 上海二手房市场动态 - 6月上海二手房价格环比下降0.7% 降幅与上月持平 同比下降1.3% 为全国最小降幅 [4][5] - 6月上海二手房成交1.86万套 环比减少3.15% 挂牌量维持高位 呈现"以价换量"特征 [9] - 房东议价空间扩大导致房价指数下跌 分析师预计下半年二手房价格仍延续下跌走势 [8][9] 区域分化特征 - 远郊区域如青浦/奉贤/金山/临港新房去化周期长达24个月 浦东新场/外高桥等项目因无人认购取消摇号 [7][8] - 内环顶流项目形成抢购现象 与远郊库存形成明显断层 [5][7]

上半年楼市高端市场表现 - 上半年楼市关键词为"止跌企稳"，高端市场表现尤为明显，重点30城新房成交规模与去年同期基本持平，总价千万以上高端住宅成交同比增长18.76% [1] - 总价3000万元以上高端住宅成交同比减少15%，上半年重点30城成交1846套，去年同期突破两千套 [1] - 总价千万元以上一二手高端住宅成交同比增长17.31% [1] - 单价10万元以上高端住宅成交9146套，同比增长34%，但单价15万元以上顶豪成交规模同比下降超30% [1] - 总价5000万元以上高端住宅成交同比大增，一二手分别成交591套和173套，同比增长48.5%和43% [2] - 1亿元以上豪宅成交32套，比去年同期多2套，其中一手过亿豪宅成交19套，同比上涨11.76% [2] 不同价格段高端住宅成交情况 - 新建商品住宅中，1000-3000万价格段成交19752套，同比增长23.31%；3000-5000万价格段成交1236套，同比下降29.89%；5000-10000万价格段成交591套，同比增长54.31% [3] - 二手住宅中，1000-3000万价格段成交10611套，同比增长13.63%；3000-5000万价格段成交555套，同比增长28.47%；5000-10000万价格段成交160套，同比增长48.15% [3] - 单价10万-15万高端住宅成交7915套，同比增长62%；单价20万元以上顶豪成交133套，同比增长24% [9] - 单价15-20万价格段成交同比下降40%，主要因上海和北京该价格段成交降幅均在四成以上 [12] 城市分布格局 - 上海占据全国高端市场"半壁江山"，3000万以上高端住宅一二手占比分别达59.4%和46.2%，5000万以上一手占比接近八成 [1][4] - 3000万以上新房成交城市分布：上海1096套(59.37%)、北京214套(11.59%)、深圳199套(10.78%)、宁波104套(5.63%)、广州95套(5.15%) [5] - 3000万以上二手成交城市分布：上海336套(46.15%)、深圳181套(24.86%)、北京106套(14.56%)、广州81套(11.13%) [6] - 上半年成交金额TOP5项目有4个位于上海，其中上海壹号院成交135.44亿元 [6][7] 单价表现 - 单价10万以上一手高端住宅成交9146套，同比增长34%，其中上海成交5496套(占比超六成)，同比增长18.14% [8] - 单价10万以上成交城市：北京2033套(同比增长207%)、深圳1332套(同比增长34.95%)、宁波12套(同比增长1100%) [9] - 单价20万以上顶豪成交集中在上海(122套，同比增长17.31%)和广州(10套，同比增长233.33%) [12] - 上海单价超15万项目首日去化率基本在8成以上，预计房企推盘积极性有增无减 [12] 市场趋势 - 高端市场呈现较强韧性，核心城市稀缺资产需求旺盛，预计下半年核心城市豪宅市场保持热度 [14] - "以销定产"模式下，核心城市豪宅推盘积极性将持续，但供应回落城市的部分客户将被挤压至二手房市场 [14]

上海楼市趋势分析 市场整体趋势 - 上海楼市存在上涨可能性但2022年前翻倍大涨与普涨概率很小[1] - 市中心高价房供应增加而郊区刚需以去库存为主[1] - 豪宅市场认购火爆但可持续性存疑需依赖限购政策支撑[3] - 郊区供大于求且人口基数减少导致长期需求承压[3] 区域分化特征 - 市中心豪宅项目认购率普遍超150%如静安康定壹拾玖(256%)、浦东翡雲悦府(286%)[4] - 郊区项目认购率显著分化松江保利西郊和煦领墅(102%)与崇明东滩海上明月(不摇号)形成对比[4] - 远郊区域如临港上实听海、奉贤中国铁建熙语等出现0%网签率[5] 产品价格表现 - 核心区域备案均价突破17万元/㎡(静安康定壹拾玖)与18.9万元/㎡(黄浦上海壹号院)[4] - 近郊项目价格区间4-8万元/㎡如闵行保利海上印(79905元/㎡)[4] - 远郊项目价格普遍低于4万元/㎡如临港上实听海(30511元/㎡)[5] 市场机制影响 - 新房价格受人为调控而二手房市场更反映真实供需[5] - 新旧住房产品价值迭代将导致市场价格脱钩旧房需低价竞争[5] - 二手房天量库存可能拖累整体房价上涨动能[5] 购房行为变化 - 购买力输送不足时市场可能从逼空转为诱多[7] - 自住需求成为主要购房动机人口因素影响放大[7]

公司业绩表现 - 1-5月累计合同销售金额507亿元，同比上升26.5%，占2025年销售目标1205亿元的42.1% [2] - 跻身克而瑞《2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》第8位 [2] - 琶洲南TOD项目2022-2024年以337.56亿元总销售额成为全国商品住宅销售冠军 [5] 产品战略与理念 - 提出"4×4好产品理念"，以"品质、温度、智慧、成长"四大维度推动产品升级 [3] - 品质层面依托严苛建造标准和技术创新，温度维度打造"十项全能健康宅体系"和疗愈花园 [3] - 智慧化聚焦低碳节能与系统整合，价值创造层面建立产品全生命周期共生机制 [4] - 琶洲南TOD项目作为标杆案例，引入华为鸿蒙系统实现智能家居联动 [7] 标杆项目亮点 - 琶洲南TOD项目位于广州琶洲南CBD，98万方体量融合住宅、办公、商业等多业态 [6] - 建筑采用航空铝板和晶钻玻璃组合，园林设计种植487棵乔木并引入珠江之水形成滨水公园 [7] - 车库融入岭南四大园林精髓，户内实现毫秒级智能设备联动 [7] - 2025年将有琶洲樾、越秀观樾等高端盘集中兑现 [8] 土地储备与布局 - 在北京以23.95亿元竞得昌平地块，以126亿元斩获朝阳宅地（楼面价5.45万元/㎡） [9] - 在上海以50亿元、33.38%溢价率竞得浦东新杨思地块（楼面价7.5万元/㎡） [9] - 浦东项目"翡雲悦府"首开认购率412%，228套房源开盘即售罄 [10]

上海新房市场分化格局 - 上海新建商品住宅价格指数已环比连续上涨35个月，市场呈现高端项目热销与郊区项目滞销的两极分化现象[1] - 高端项目如上海壹号院三批次开盘64套房源均价18.5万元/平方米，总价4347万元至2.49亿元，当日售罄，2025年两次开盘销售额达108.71亿元，成为全国首个破百亿项目[1] - 上海外环以外可售住宅套数4.82万套，占全市79%，郊区项目如浦东阳明花园（均价6.2万元/平方米）和璟澜湾（均价3.8万元/平方米）出现"0认购"[2] 高端住宅市场表现 - 上海核心区域高端项目集中入市，如金陵华庭、潮鸣东方、上海壹号院等，刷新单日销售金额和套均总价纪录[2] - 上海壹号院非沪籍买家占比70%，其中浙江籍17%、江苏籍13%，山东和安徽籍买家也较多[3] - 潮鸣东方项目非沪籍买家占比68%，金陵华庭非沪籍买家过半，显示全国购买力持续涌入[3] 高端项目推盘策略 - 采用"少量多批"推盘策略减缓购买力消耗，加推房源备案均价较前批次上涨，部分涨幅超20%[4] - 翡雲悦府首开均价10.72万元/平方米，认购率412%，二批次均价升至10.74万元/平方米，认购率318%[5] 郊区新房去化措施 - 上海外环外土地供应缩减，2025年商品住房用地整体缩减13%，远郊板块如金山、临港供应降至10公顷以内[6] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点，LPR下调0.1个百分点至3.5%，降低购房成本刺激郊区刚需[7] - 部分开发商启动降价、送车位等策略，但产业导入和基础设施完善被视为根本解决郊区库存压力的途径[7]

上海新房市场表现 - 上海新房市场整体表现亮眼，部分开发商在第一批次开盘后不久即加推第二批次 [1] - 中心城区新盘项目热销，如宝山区某新盘拟推264套房源，冻资建档客户已有500多组，预计触发积分 [2] - 浦东新区某新盘4月21日开盘的两栋楼已全部售罄，第二批次加推房源认购情况良好 [2] - 多个新盘项目认购率超高：翡雲悦府412%、保利海上印230%、浦发莲园319%、绿城潮鸣东方160%，均开盘售罄 [2] - 5月上海新房市场分化明显，市区项目表现出色，郊区项目去化相对较弱 [2] 高端改善市场动态 - 改善产品交易升温，如徐汇滨江的绿城潮鸣东方触发限售，显示高端消费客群潜力大 [3] - 土地市场释放积极信号，热门地块溢价率超过20%，楼板价保持高位运行，房企拿地信心增强 [3] - 高端改善市场销售保持较快去化节奏，与土地市场信心传递有关 [3] 二手房市场活跃度 - 上海二手房市场成交活跃，浦东新区房地产交易中心业务办理人数较多 [4] - 中介公司5月以来已成交七八套房子，5月13日单日业绩达150余万元，较平时日均几十万元大幅增长 [4] - 5月前18天与4月同期相比，链家二手房流量、咨询量上涨5%，线下带看量上涨20%，成交量上涨10% [4] 新房与二手房市场关联 - 新房市场稳定交易与二手房成交活跃密切相关，房东卖房后购买更好产品，改善需求稳定释放 [5] - 总价300万元以内的刚需房保持"中流砥柱"状态，二手房热度高于新房 [5] - 二手房价格筑底迹象越来越明朗，房东在价格谈判中占据一定优势 [5]

市场整体表现 - 4月30个典型城市新房平均去化率为38%，环比下降6个百分点，同比上升13个百分点，与2023年高峰持平 [3][4] - 热点城市数量减少，仅成都、长沙、郑州、杭州和天津去化率超60% [4] - 福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推 [4][6] 城市分化特征 - 北京、上海、深圳等一线城市去化率环比下降，北京降幅达36个百分点 [4][6] - 长三角城市如合肥、苏州、南京回暖动力不足，环比降幅4-8个百分点 [4] - 重庆、济南、青岛等弱二线城市去化率不足30%且环比下降 [4] 热销项目特征 - 核心区域改善盘集中入市支撑市场热度，广州新规项目推货量占全市60%，去化率环比上升8个百分点至23% [8] - 高得房率新规项目受追捧，如广州保利天奕项目使用率超120%，首日认购超百套 [8] - 郑州四代宅项目龙湖中原颂和SIC润府当月认购均超200套，霸榜销售前两名 [9] 配套驱动因素 - 上海轨交盘翡雲悦府首开228套房源日光，触发积分63.84，得益于地铁613号线660米距离和规划商业 [11][13] - 西安地建嘉信臻境项目因规划高新一中沣东中学校区，月度认购87套 [11][13] - 武汉华侨城红坊项目因对口优质学区，调价促销后去化速度加快 [11][13] 营销策略效果 - 成都五一期间热销项目渠道成交占比超70%，建发观云成交环比增长100% [15][16] - 重庆中建壹品南滨星光城加推154套房源，中介跳点推动成交过半 [18][19] - 联发观音桥项目五一累计到访1000组，认购100套金额破2亿元 [19] 后市展望 - 5月市场或延续弱复苏，广州、成都新规项目集中入市可能带动点状回温 [1][21] - 京沪杭等城市若优质改善盘入市，热度有望延续 [21] - 武汉、天津市场呈现止跌企稳态势 [21] - 福州、南宁等高库存城市去化压力仍大 [21]

上海楼市"红五月"表现 - 上海楼市"金三银四"成色为3年来最好 后续"红五月"顺利开场 新盘认筹火爆 多个项目触发限售或积分 [3] - 翡雲悦府项目二批次160套房源获认购超500组 认购率达318% 触发限售及积分制 [3][4] - 浦发莲园项目一批次112套房源吸引359组认购 认购率319% 二批次134套房源均价较首批上涨2000元/平米至9.38万元/平米 人气依然火爆 [5] 热门楼盘销售情况 - 翡雲悦府首批228套房源获939组认购 入围积分64分 刷新上海新盘最高认购数和入围积分纪录 [4] - 国贸西派海上82套房源吸引200余组认筹 认筹率248% 绿城潮鸣东方120套房源获超200组认筹 认筹率175% 均触发限售或积分 [7] - 安高申陇院三批次224套房源获295组认筹 认筹率132% 触发限售 [7] 市场供应与成交数据 - 4月21日-27日上海新房入市面积28.87万平米 环比增加969.56% 其中4月26日公示11个项目1577套住宅 含4个"10万元+"项目 [8] - 4月上海一二手住房合计成交231万平米 同比增21% 一手住房成交55万平米 1-4月累计成交204万平米 同比增5% [10] - 4月上海新房价格环比上涨0.61% 位居百城第二 高端住宅成成交核心引擎 多个"顶豪"开盘即罄 [10] 二手房市场表现 - 上海二手房连续7个月成交量突破1.5万套 4月网签2.03万套 同比增30% 当月有5个交易日成交破千套 最高单日1419套 [11] - 上海二手房交易量已连续13个月同比增长 市场在政策加持下加速回暖 [11] 行业趋势与展望 - 业内认为政策利好、供应充足将推动上海楼市保持平稳健康发展 5月市场温和修复态势有望延续 [3][11] - 分析师指出上海经济活力与资源集聚效应将持续为楼市提供支撑 房企需精准布局核心地段推进"好房子"建设 [11]

行业销售表现 - 前4个月TOP100房企销售总额为11198.6亿元 同比下降10.2% 降幅较1~3月基本持平 [1] - 4月单月百强房企销售额同比下降16.9% 较3月单月降幅有所扩大 [1] - TOP10房企销售额均值为542.3亿元 较上年下降9.9% TOP11~30同比下降12.5% TOP31~50同比下降2.5% TOP51~100同比下降13.0% [2] - 百亿元以上阵营企业25家 较去年同期减少3家 50亿~100亿元企业27家 减少2家 30亿~50亿元企业26家 减少4家 30亿元以下企业22家 增加9家 [2] 头部房企动态 - 保利发展前4月累计销售额876亿元领跑百强房企 绿城中国710.2亿元和华润置地685亿元分列二三位 [2] - 典型房企对2025年销售目标较为谨慎 鲜少提及具体销售目标 聚焦高质量发展和优质项目修复毛利率 [3] 城市分化行情 - 北京 上海 深圳 成都 杭州等核心城市成交放量取决于高端住宅供应 武汉 天津等城市呈现弱复苏走势 部分弱二线和三四线城市去化压力大 [3] - 上海徐汇区滨江地王项目绿城·潮鸣东方备案均价19.5万元/平方米 刷新徐汇区新盘均价纪录 成为上海第二贵新盘 [3] - 上海4月26日新增11个商品住房项目共1577套房源 "五一"假期前又公示8个项目1271套住宅 包含4个单价10万+项目 [5][6] 市场供需情况 - 上海部分项目出现"日光盘"现象 浦东新杨思翡雲悦府第一批开盘因摇号靠后未能选房 [1] - 上海闵行区安高申陇院和杨浦滨江保利外滩序98项目看房人络绎不绝 需限流或合并接待 [5] - 保利外滩序98临时加推5号楼新增60套供应 前滩公馆和浦发莲园等前期"日光"项目再次入市 [5] - 中高端改善产品市场活跃度特别高 显示高端需求潜力大 [6]