2025年楼市"金九银十"正式收官。各地陆续披露的成交数据显示，重点城市市场在9月高位运行后于10 月略有降温，分化格局进一步凸显。价格而言，全国市场延续新房微涨、二手房持续调整的态势。 从新房市场来看，中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，10月上海新房成交面积环比下降 22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品。但新房同质化供应增加导致竞争加剧，客户决策周期延 长，部分项目去化放缓。 核心区高端改善仍是"局部亮点" 从重点一线城市表现看，各城市表现各异，但分化特征显著，核心区高端改善仍是"局部亮点" 中原地产研究院统计数据显示，北京楼市在9月高位运行后，10月市场有所降温。10月北京二手房住宅 网签12087套，环比下调23.7%，新建住宅显示网签3453套。 中原地产首席分析师张大伟分析认为，10月北京楼市整体呈现"新房稳、二手调，核心平、远郊弱"的分 化格局。核心区域依托资源稀缺性，新房价格相对平稳，但二手房仍有不小跌幅，市场整体以价换量， 特别是区域内出现新盘集中供应的区域，价格调整相对明显，改善型需求成为市场主力。 对于数据波动，张大伟解释称，8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，让部分无 ...

新建商品住房供应概况 - 上海近期推出8个新建商品住房项目，分布于6个区，合计供应874套房源，总建筑面积10.57万平方米 [2] - 本次上市项目均为加推批次，暂无全新盘亮相 [2] 项目详情与入围比分析 - 入围比为2.5的项目有2个，分别为浦东翡瑞名庭和虹口润和墙园，均为此前热销的高端盘 [4] - 入围比为2的项目有1个，为宝山润清名郎，推出86套住宅，均价约6.75万元/平方米 [4][6] - 入围比为1.8的项目有3个，包括闵行天誉兰园、嘉定润辰名感和临港境朗苑 [4][7] - 入围比为1.3的项目有2个，为嘉定观喜测庭和松江和胸难苑 [4][9] 重点高端项目表现 - 浦东翡瑞名庭（翡雲悦府）本次加推32套170平方米房源，销售均价11.34万元/平方米，总价门槛约1900万元，该项目今年前9个月成交金额达126.91亿元，位列上海楼盘销售金额榜前三 [5] - 虹口润和墙园（外滩瑞府）本次二期加推146套房源，户型面积124-330平方米，均价14.83万元/平方米，较上批次微涨500元/平方米，其上月首开119套房源当日售罄 [5][6] 开发商动态与市场竞争格局 - 华润置地在此次8个项目中占据4席，推盘力度显著 [10] - 今年1-9月，华润置地以355.94亿元全口径销售额居上海房企第二位，与榜首招商蛇口（362.38亿元）的差距不足7亿元 [10] 市场环境与政策影响 - 上海“金九”新房成交面积54万平方米，环比增加近40%，表现优于二手房市场 [10] - 市场表现得益于8月出台的优化调整房地产政策措施，涉及调减住房限购、优化住房公积金等 [10] - 对于“银十”后续行情，分析认为整体表现较为平淡，后续变化需关注LPR是否降息及新房推盘节奏 [10]

核心观点 - 9月上海房地产市场呈现新房价格领涨、二手房调整温和、租赁市场平稳的格局，市场韧性凸显 [1] - 展望四季度，上海楼市预计将延续新房稳中有升、二手房逐步筑底、租赁平稳运行的态势 [1] - 长期来看，上海在人口、产业、配套等方面的优势将持续为房地产市场提供支撑，成长性有望领先全国 [1] 新建住宅市场 - 9月上海新建住宅价格环比上涨0.82%，涨幅位居全国百城首位，并带动十大城市新房价格均值实现0.38%的环比增长 [1][2] - 上海新建住宅平均价格为60690元/平方米，样本价格中位数为56000元/平方米 [2] - 上海新房价格同比上涨11.01%，大幅领先全国百城2.68%的同比涨幅，在十大城市中排名第一 [3] - 市场驱动因素为优质改善型项目集中入市，如招商蛇口“康定壹拾玖”、越秀与华润“翡雲悦府”、中海“云邸玖章”等项目吸引了大量改善型需求 [2] - 市场供需层面，人口持续净流入带来需求支撑，土地供应端优化结构保障了优质宅地供应，2025年上半年竞得的核心地块将于四季度入市补充供应 [3] 二手住宅市场 - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.48%，同比下跌3.85%，但跌幅在十大城市中处于较低水平 [1][4] - 上海二手住宅平均价格为57908元/平方米，样本价格中位数为52758元/平方米 [4] - 市场面临高挂牌量压力，“以价换量”是主要交易逻辑，但需求基础扎实，价格抗跌性较强，环比跌幅较全国百城0.74%的平均跌幅收窄0.26个百分点 [4] 租赁市场 - 9月上海住宅平均租金为83.13元/平方米/月，样本租金中位数为75.62元/平方米/月，环比下跌0.26%，同比跌幅在1.0%以内，表现稳健 [7] - 租金表现优于全国，全国50城住宅平均租金环比下跌0.39%，上海跌幅低于此水平 [7] - 租金结构出现分化，30平方米以下小户型租金环比上涨0.40%，30-60平方米户型上涨0.05%，而60平方米以上户型租金则出现下跌 [7] - 租金调整主要受季节性因素影响，学龄家庭租住高峰期结束导致需求下降，但外来人口涌入使长期需求基础稳固，产业聚集区域需求旺盛 [8]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 市场核心观点 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季，新增供应不足，整体销售量出现短期回调 [3] - 部分核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘开盘即磬，外环外项目整体去化压力仍较大 [3] - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施，从优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策，有助于提振市场预期，促进市场止跌回稳 [3] - 政策优化对改善当前外环外市场成交压力作用重大，利好布局外环外的企业，房企应把握政策窗口期积极营销 [24] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售2777.9亿元，销售面积TOP20企业合计销售387.9万平米 [5] - 销售额突破百亿元的房企有12家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以310.7亿元、298.7亿元和261.7亿元获得销售金额榜前三名 [5] - 销售面积榜达到20万平米以上的房企有6家，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以51.1万平米、42.1万平米和30.9万平米获得前三名 [5] - 2025年1-8月上海房地产权益销售业绩TOP20企业合计销售1788.1亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售246.5万平米 [6] - 权益销售额突破90亿元的房企有7家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以213.4亿元、200.5亿元和148.6亿元获得销售金额榜前三名 [7] - 权益销售面积榜中，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以33.2万平米、29.0万平米和17.6万平米获得前三名 [7] 商品住宅项目表现 - 2025年1-8月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售823.6亿元，门槛值为47.7亿元 [9] - 上海壹号院、翡雲悦府、金陵华庭分别以184.2亿元、96.7亿元和92.1亿元位列销售金额前三名 [9] - 2025年1-8月上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售72.6万平米 [11] - 上海壹号院、翡雲悦府、四季隐秀分别以10.0万平米、8.7万平米和8.4万平米位列销售面积前三名 [11] - 2025年1-8月上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售5750套 [13] - 四季隐秀、时代之城、翡雲悦府分别以724套、683套和672套位列销售套数前三名 [13] 商品住宅市场数据 - 2025年1-8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为368.75万平米，成交套数为30082套 [21] - 2025年8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为21.35万平米，成交套数为1748套 [21] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海共推出各类用地规划建筑面积888.61万平米，成交规划建筑面积843.69万平米 [23] - 其中推出涉宅用地规划建筑面积222.42万平米，成交规划建筑面积205.68万平米 [23] - 2025年8月上海共推出各类用地规划建筑面积75.6万平米，成交规划建筑面积54.36万平米，本月暂无推出、成交涉宅用地 [23] 热销项目案例分析 - 保利海上印项目为保利"印"系高端产品线代表，占地2.96万平方米，容积率1.8，规划8栋小高层住宅，总户数404套 [14][16] - 项目主力户型为108-149平米的3-4房，配备高端精装标准，社区配套包括下沉式庭院、约1500平米地下会所及1400平米架空层空间 [17][18]

上海内中环新房市场热度 - 上海内中环新房市场持续高热，多个楼盘认购率超预期，例如静安大宁的中建新小区首开认购率超过143% [1][3] - 位于长宁内中环的和樾长宁项目首开售罄后，二批次以均价约12.88万/平方米再度入市 [1] - 浦东新杨思板块的翡雲悦府凭借低密叠墅产品，五个月内销售额突破126亿元 [1] 高端项目产品力与定位 - 和樾长宁项目的创新户型与国际社区定位备受高端买家青睐 [1] - 中建新小区通过规模达1.5万平方米的实景示范区展示楼栋外立面、园林景观及豪华会所，以实景呈现增强说服力 [5] - 项目装修标准向一线顶豪看齐，厨房采用嘉格纳品牌，卫浴采用劳芬品牌，并配备约3000平方米的下沉庭院会所 [7] - 项目为全国首批零碳社区，主打“好房子”标签，其高科技与环保概念对高端改善客户具有吸引力 [7] 地段稀缺性与市场分化 - 内中环地段的稀缺性与产品力正成为市场主导因素 [1] - 静安大宁板块是上海成熟的宜居地，拥有公园、商业、学校等完善配套，核心地段新房稀缺性显著 [9] - 上海楼市深度分化，外环外市场因政策取消限购而热度提升，但核心区内中环的价值逻辑在于地段稀缺性、产品硬实力及资源的不可替代性 [16][20] 开发商策略与市场挑战 - 中建新小区开发商中建二局此前主要在外环周边开发项目，首次在市中心操盘高端豪宅项目面临市场对其经验和后期品质的考验 [12] - 项目均价14.68万/平方米在静安大宁板块不具价格优势，周边次新房如大宁金茂府二手房报价区间约为11万至16万/平方米，买家会进行新旧房源比较 [14] - 项目通过极致的产品力、不惜成本的投入及实景展示等诚意举措来弥补经验短板，瞄准追求高居住品质、认可资产保值价值且预算充足的特定改善群体 [18] 行业趋势与启示 - 上海新房市场需将内中环与外环外项目区分看待，核心区竞争维度不同 [20][21] - 在市中心开发项目需拿出真本事和好产品，才能打动见过世面的改善型买家，中建新小区的高认购率被视为破局者的成功开端 [21]

市场整体表现 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季 新增供应不足导致整体销售量出现短期回调[1] - 核心地段中高端楼盘开盘即磬 外环外项目去化压力较大[1] - 2025年1-8月上海商品住宅成交面积368.75万㎡ 成交套数30082套 其中8月成交面积21.35万㎡ 成交套数1748套[11] 政策环境 - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施通知 涉及优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度和完善个人住房房产税等方面[1] - 政策旨在提振市场预期 促进市场止跌回稳 特别对外环外市场成交压力改善作用显著[1][13] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售额TOP20企业合计销售2777.9亿元 销售面积TOP20企业合计销售387.9万㎡[2][3] - 保利发展以310.7亿元居销售额榜首 招商蛇口以51.1万㎡居销售面积榜首[2][3] - 权益销售额TOP20企业合计1788.1亿元 权益销售面积TOP20企业合计246.5万㎡ 保利发展以213.4亿元和29.0万㎡位列双料第一[4][5] 项目销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计823.6亿元 上海壹号院以184.2亿元居首 翡雲悦府96.7亿元次之[6] - 销售面积TOP10项目合计72.6万㎡ 上海壹号院以10.0万㎡领先 翡雲悦府8.7万㎡紧随其后[7] - 销售套数TOP10项目合计5750套 四季隐秀以724套位列第一 时代之城683套排名第二[8] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海各类用地推出规划建面888.61万㎡ 成交843.69万㎡ 其中涉宅用地推出222.42万㎡ 成交205.68万㎡[12] - 8月各类用地推出75.61万㎡ 成交54.36万㎡ 当月无涉宅用地推出和成交[12] 市场前景展望 - 政策优化利好外环外布局企业 建议把握政策窗口期积极营销[13] - 通过释放外环外购房需求 可缓解库存压力并促进置换链条打通[13]

全国房地产整体表现 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅低于上年同期，同比继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.1% [1] 上海房价整体表现 - 上海新房价格逆势上涨，环比上涨0.3%，同比上涨6.1% [1] - 2025年前7月上海新房成交均价80800元/平方米，较2024年提升5% [2] - 16个区中8个区房价上涨，1个区持平 [1] 区域房价表现 - 浦东房价涨幅达22%，徐汇涨幅12%，黄埔涨幅6% [2] - 浦东和宝山区成交面积占比均超10%，房价稳中微增 [2] 热点板块表现 - 徐汇长桥板块房价较2024年涨幅34%，较历史高点保持20%以上增长 [4] - 松江新城、宝山共富共康、静安北块等6个板块涨幅超10% [4] - 徐汇龙华、黄浦豫园等5个板块成交量超10万平方米且涨幅超5% [4][11] 豪宅项目表现 - 单价超10万元/平方米项目支撑房价 [6] - 海上清和玺项目两次推盘单价从112800元增至127000元，涨幅13% [7] - 保利·世博天悦项目单价从166011元增至183426元，涨幅10% [7] - 绿发·浦江园项目成交均价175065元，较2024年上涨12% [8] - 热销项目2025年前7月成交套均面积显著大于2024年 [7] 外围区域项目表现 - 金山新城建发观唐府项目成交均价39556元，较2024年上涨17% [10] - 青浦朱家角璟雲里项目成交均价51822元，较2024年上涨14% [10] - 嘉定西北区金地·嘉境项目成交均价42536元，较2024年上涨10% [10] 后市展望 - 土地成本持增和产品力升级推动新房市场改善化 [11] - 核心区房价坚挺，外围项目有望通过产品力实现高溢价 [11]

土地交易与投资策略 - 华润置地联合上海南房以244.7亿元竞得浦东新区后滩和黄浦区余庆里组合地块 华润持股90% 上海南房持股10% [2] - 该交易为2025年以来上海及全国单次成交总价最高的地块资产包 包含浦东耀华路两宗纯住宅用地及黄浦余庆里六宗地块 [2][3] - 耀华路项目提供2060套房源 限高80米和100米 部分高层可看江景 距离世博文化公园等配套不足1公里 [2][3] 项目开发与区域布局 - 华润置地在后滩板块火线开工 拿地即进入桩基施工阶段 旨在年底前启动销售以形成现金流 [2][3] - 后滩地块是浦东内中环三大可成片开发区域之一 地理位置优于北蔡楔形绿地和新杨思板块 但商业氛围尚处发展初期 [3] - 公司通过高持股比例（90%）整合周边前滩润璟与翡云悦府项目 以获取内中环大片区定价权与产品力突破 [3][4] 战略重心转移与业绩表现 - 华润置地投资重心从五大新城转向市中心 2023年在沪拿地投资居首位 2024年居第二位 [4][6] - 2024年公司在沪销售额约300亿元 低于中海560亿元 2025年1-7月销售额达251亿元 接近2024年全年总量 [6] - 2025年上半年集团合同销售额1103亿元 同比减少11.6% 6月单月销售额234.5亿元 同比下降26.7% [8] 全国核心城市投资动态 - 2025年1月以93.5亿元在北京朝阳和杭州未来科技城拿下4宗地块 北京地块紧邻望京CBD [7] - 2月以17700元/平方米楼面价刷新成都崔家店地价 以11911元/平方米楼面价创西安首宗"万元地" [7] - 5月在重庆以2.19亿元溢价28.94%竞得两江新区地块 6月在北京海淀等地购入4宗地块 权益对价19.8亿元 [7] 行业趋势与竞争格局 - 2025年上半年上海拿地房企中70%为国央企 因具备融资优势及中高端产品线打造能力 迎合核心城市改善需求 [9] - 央企通过高端项目实现投资闭环 现金流回流快 而多数民营房企受债务困扰仅专注去库存 [9]

核心观点 - 华润置地通过非公开市场方式以约245亿元锁定上海浦东后滩和黄浦余庆里超级地块包，成为2025年全国单次成交总价最高的地块交易[1][3][4] - 该交易金额接近上海同期8宗公开土拍地块总金额289.57亿元的85%，远超中海119亿元的公开市场最高支出[2] - 地块包包含浦东后滩2宗纯宅地和黄浦余庆里6宗综合地块，采取"跨区配货"创新出让模式[5][7] 上海土地市场新趋势 - 上海土地出让出现"爱马仕配货"模式，通过跨区捆绑协议出让规避公开招拍挂[5][6] - 典型组合为杨浦配虹口地块，建发已通过该模式投入超百亿，保利发展和融创也可能跟进[7] - 华润置地本次地块包同时包含浦东、浦西项目，开创"跨江配货"先例[7] 后滩地块分析 - 后滩2宗地为区域首发纯宅地，合计可提供2060套房源，占整个地块包投资额的72%（175.41亿/244.7亿）[12][19] - 地块位于浦东CAZ核心区，比前滩更近内环，属浦东内中环最后三大可开发区域之一[8][10] - 华润计划复制其在前滩润璟的成功经验，预计年底推出225-280㎡江景大平层产品[16][19] 余庆里地块价值 - 地块与18.9万元/㎡的金陵华庭相邻，估算住宅楼板价仅10.6万元/㎡，存在显著价差空间[21] - 包含4.27万方超高层住宅（货值80亿）和2.07万方风貌别墅（货值50-60亿）[21] - 需打造包含骑楼商圈、美食街复兴的复杂风貌综合体，开发难度较高[22][23] 华润置地战略动机 - 契合央企定位偏好地标性项目，可提升品牌影响力而非单纯追求利润[27][28] - 通过成片开发提升区域能级，如中環置地中心项目带动片区升级[28] - 当前上海库存去化周期约2年，本次补仓可保障未来1-2年土地储备[29] 执行能力支撑 - 联合本土房企南房集团降低风险，双方此前合作过士林润园项目[30] - 上半年上海销售额245亿与本次拿地金额相当，显示资金实力[27] - 从万科挖角金牌操盘手于佳兴强化豪宅操盘团队，设立8.5%净利目标[25][26] - 2023年起蝉联行业利润王，财务健康度领先同业[34][37]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]