项目销售业绩与市场定位 - 北京城建颐知筑项目在房山区2025年度商品住宅网签金额排行榜中排名第11位，网签金额为2.82亿元 [1] - 项目2025年全年累计网签90套，成交面积约0.93万平方米 [1] - 项目成交均价为3.04万元/平方米，约为销售指导价4.5万元/平方米的68折 [1][3] - 2025年12月成交的4套房源均价进一步降至2.95万元/平方米，约为销售指导价的66折 [6] - 项目开盘海报宣传首开热销162套，约为取证房源的三成不到，但后续8个多月网签转化不到100套，去化速度保守 [6] - 与同板块兄弟项目和知筑相比，颐知筑成交均价3万挂零，而和知筑成交均价超过3.7万元，且全盘去化已超八成，对比明显 [6][8] 项目开发与土地信息 - 颐知筑项目所在地块于2024年1月4日由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价为1.7万元/平方米 [3] - 项目销售指导价为4.5万元/平方米 [3] - 项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，是市属国企北京城建集团的间接全资子公司 [4] - 项目法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚 [4] - 项目规划34栋5-8层洋房，总计1206套房源 [4] - 已开盘的西区0035地块容积率1.5，规划19栋洋房，共634套 [4] - 东区0028地块容积率1.6，规划15栋洋房，共572套 [4] - 项目总建筑面积为13.82万平方米，是同板块项目和知筑的2倍还多 [8] 产品设计与调整 - 颐知筑西区产品设计“中规中矩”，基本是和知筑的翻版，但西区没有阳台 [8] - 西区赠送面积主要包括南向通面宽飘窗及北向可改造为露台的设备平台 [8] - 2025年12月17日，项目公示东区设计调整，在保持原建筑规模不变下，优化调整为按需设置开敞阳台，建筑高度24米局部上浮一档 [8] - 调整原因包括应对同板块北京城建广阳城“好房子”项目的竞争压力，后者在出让文件中明确鼓励设置阳台及公共空间 [8] - 以1.7万元/平方米的楼面价和约3万元/平方米的成交均价计算，项目利润空间很薄 [8] 区位与竞争劣势 - 颐知筑位于良乡大学城板块，但距离地铁站有段距离，反而离火车站较近，未能享受地铁便利却可能受噪音影响 [8] - 同板块项目和知筑因紧邻地铁站，能承接外溢购房需求，故能率先入市且销售情况更好 [8] - 项目拿地时间虽早，但报规时间不早，未能完全搭上“好房子”政策东风 [8]

项目规划调整 - 房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块项目于12月17日公示调整条件，其中0028地块优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档[2][3] - 此次调整意味着北京城建颐知筑项目的东区（0028地块）将增设阳台，使其成为房山区首个在“好房子新规”后拥有阳台的新盘[3][5] - 项目西区（0035地块）已于今年3月25日取得预售证，其设计没有阳台，赠送面积主要为飘窗和设备平台[6][9] 项目销售与去化情况 - 颐知筑西区（0035地块）共19栋楼634套房源，目前网签89套，去化率仅为14%[7] - 项目成交均价为3.05万元/平方米，约为4.5万元/平方米销售指导价的68折[7][21] - 项目开盘时海报宣传首开热销162套，约为取证房源的三成不到，但后续8个月网签仅完成一半多转化，且成交均价始终低于指导价7折，一度达到66折[16] - 同板块兄弟项目和知筑（早半年入市）共576套房源已网签471套，去化率近八成，成交均价约3.72万元/平方米，表现显著优于颐知筑[16][18] 项目背景与竞争格局 - 颐知筑所在地块由北京城建于2024年1月4日以22.8亿元底价摘得，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米[11] - 项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，是北京城建集团的间接全资子公司[11] - 项目位于良乡大学城板块，总建筑面积13.82万平方米，规划34栋5-8层洋房共1206套房源，规模是和知筑项目的2倍多[18] - 项目离地铁站有段距离但靠近火车站，被认为其去化缓慢、价格承压的重要原因之一[16][18] - 项目周边3公里内竞争激烈，在售新盘包括华润京熙润府、京华国贤府、建工璟贤瑞庭等[20] - 北京城建新获取的广阳城地铁站地块出让文件明确鼓励按“好房子”标准设计，包括设置阳台，对颐知筑形成竞争压力[9][10] 产品与定价细节 - 西区19栋楼中，只有4栋位于小区中央的楼栋预售均价在4.6万元/平方米以上，私密性和景观视野更好[26] - 网签套数最多的4楼拟售均价为4.51万元/平方米，已签约的16套中有12套是单价更高的边户[22][23] - 去化率最高的是10楼，32套房源中已有13套网签，去化超四成，其拟售均价为4.61万元/平方米[25][26] - 楼王8楼预售均价4.66万元/平方米为全小区最高，次顶层边户单价达4.8万元/平方米，目前已有5套网签[28][29]

北京城建集团在房山区的土地储备与开发动态 - 北京城建集团通过其三级子公司北京城建瑞泰投资发展有限公司，计划为房山区广阳城一宗地块进行设计招标，该地块总建筑面积约9万平方米，估算投资11.82亿元，招标公告预计在11月24日发布[2] - 该广阳城地块于10月17日进入北京第八批供地清单，并在10月21日上架土拍，预计11月25日确定买家，而城建瑞泰在土拍结果出炉前一天就计划挂出招标公告，显示出其作为地块托底者的急切心态[2][3] - 北京城建集团是房山板块的常客，但过往项目整体表现不佳，例如长沟6017地块拿地四年后官宣延期，长阳0002、0003地块拿地一年半无动静，以及颐知筑项目去化率低[3] 广阳城地块的具体规划与特色 - 广阳城地块用地规模约5.56公顷，规划地上建筑面积约9.59万平方米，起拍价14.71亿元，起始楼面价为1.53万元/平方米，其中包含住宅用地、城镇社区服务设施用地和幼儿园用地[5] - 0016号地块性质由“其他类多功能用地”变更为“二类城镇住宅用地”，其容积率设定为弹性范围1.4-1.8，建筑面积为1.44万至1.85万平方米，这种弹性容积率在北京供地计划中十分罕见[6][9] - 地块设计条件宽松，土拍文件鼓励以“好房子”标准开展高标准设计，预计项目将出现首层架空、风雨连廊、邻里中心，建筑高度可能从28米上浮至43米，并设置进深不大于1.8米的开敞阳台，这将是房山区首个拥有“好房子”元素的楼盘[11][12][19] 广阳城地块对区域市场的潜在影响 - 广阳城地块将与地铁房山线广阳城站相连，是一个正宗的地铁盘，且0015和0016地块若同期入市可统筹协调，须配置不超过0.65万平方米的商业建筑面积[8][9] - 该地块的入市预计将对周边在售楼盘产生冲击，特别是其南面和西面一路之隔的北京城建自有项目和知筑，以及西面不远的颐知筑、中建智地京华国贤府、北京建工璟贤瑞庭等项目[13][17] - 和知筑项目主力户型为92平方米、125平方米和142平方米，但均无南向阳台，而广阳城地块预计设置开敞阳台，此举可能背刺房山区一众在售楼盘，对购房者是利好，但对在售楼盘和二手房市场消息消极[14][15][20] 北京城建在房山区其他项目的进展与表现 - 长沟6017地块于2021年10月以9.83亿元底价竞得，楼面价1.2万元/平方米，销售指导价2.7万元/平方米，项目在2023年10月报规后长时间无动静，直至2024年8月底开始监理和土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元，并在2024年10月底获核准延期[21][22] - 和知筑项目于2023年12月以12亿元底价竞得，楼面价约1.87万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米，2024年10月取得预售证推出556套房源，目前已网签405套，成交均价3.73万元/平方米，网签金额16.92亿元，地价覆盖率达141%[24] - 颐知筑项目于2024年1月以22.8亿元底价竞得，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米，2025年3月取得预售证供应634套，目前网签81套，去化率仅12.88%，成交价格3.04万元/平方米，成交总额2.55亿元[27] - 长阳0002、0003地块于2024年4月以16.03亿元底价竞得，销售指导价4.8万元/平方米，该地块曾经历三次流拍，最新动态停留在2025年6月获项目许可核准，进展缓慢[29]