纪要涉及的公司 美的置业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年重组后，2025 年上半年营收 37.3 亿元，同比增长 33%，毛利率 35.7%，核心净利润 5 亿元，同比增长 25%；截至 2025 年初，现金总量 11 亿元，资产负债率 47.7%，净资产 50.8 亿元，ROE 约 10%，派息比率从 40%提升至 70% [2][3] - **业务板块情况** - **开发服务**：主要针对控股股东开发资产进行重组，2025 年和 2026 年预计新增约 10 亿左右体量，集中在长三角和大湾区，依赖控股股东交付进度及去化速度 [3][9] - **物业管理**：收入 18.4 亿元，占比近一半，合同面积 9,255 万平方米，代管面积 7,538 万平方米，业务涵盖住宅、产业园和医院等业态，受经济环境影响，物业费收缴率为 87% [2][3][4] - **资产管理**：包括商业和产业园两部分，商业租金收入约 5 - 6 亿元；产业园货值 17 亿，每年贡献 3 - 4 亿销售收入及 8,000 万元租金收入 [2][4] - **房产科技**：包括瑞纳智能和瑞德智能，收入约 6 亿元，利润贡献少，处于培育阶段 [2][4] - **战略考量**：未来三年稳住基础，利用信誉、品牌和上市重组架构的延展性，以及管理团队务实作风寻找未来方向，在四个板块实施赛马机制，希望各板块有空间并融合出新业务 [3][13] - **决策与运营** - **第三方代建**：选择谨慎，注重资金回款和兑付能力，确保利润和质量，不盲目扩张规模，已落地 4 个项目 [7][8] - **科技智能**：着力于建筑工业化及装配式建筑，关注未来居住品质提升，相关业务集中在瑞纳智能和瑞德智能，但未实现显著利润贡献，物业端未广泛应用机器人技术 [5][6] - **收费模式**：现房销售可能使代建业务收费模式有时间差，但全周期无影响；自持与非自持物业根据商业情况商定收费模式，与自持属性无关 [11][12] - **分红政策**：2024 年重组后分红水平升至 70%，管理层和董事会暂不考虑进一步提升，需平衡发展与股东利益 [12] - **轻资产运营**：轻重结合，回报率 9.8%，融资能力强、利率成本低，轻重结合模式提供拓展空间和增长路径 [13] - **商场运营**：自持商场表现良好，OI 率逐年增长，2024 年平均 OI 率 64%，出租率 90%，管理层关注提升出租率，目前以轻资产拓展为主 [3][12][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司股票自 2018 年上市以来仅 2019 年进行过一次配售，因房产周期、控股股东认为股价低及市场行情等原因，流动性未释放，未来会寻找时机释放 [15] - 非主业态产业园医院项目整体经营水平良好，具体毛利率、续约率及回款率数据需线下查看 [16] - 公司对现金流回款要求高于利润，接业务先考虑现金流，各板块有严格考核 [3][17]