今年10月举办的上海"十四五"规划成果系列第七场新闻发布会获悉，"十四五"期间，徐汇区打破行政区 划，构建了大徐家汇、徐汇滨江、漕开发拓展、徐汇中城和华泾门户五大功能区。过去几年，大徐家汇 功能区推进"三旧"变"三新"民心工程，城区界面持续焕新，从空间到内涵推动实现战略升维。 今年3月，《徐汇区枫林-01更新单元规划实施方案》（以下简称《方案》）正式获批，为这片热土赋予 了清晰的未来图景。《方案》显示，该更新单元北接衡复历史风貌区，南邻徐汇滨江西岸金融城，西靠 徐家汇核心商圈与万体馆体育圈，地处配套完备、交通便捷的城市核心区域。打造产业资源集聚、产城 功能开放融合的多元活力承载区。 这一规划，实质上是将枫林置于一个"承前启后"的轴心位置：既要传承来自北面的历史厚度，又要衔接 南面的未来动能。贯穿其间的乌鲁木齐路-东安路，正是这条价值传递的"时空隧道"与文脉主轴。它不 仅是地理上的通道，更是文化意义上的链接。沿线的众多文保单位与历史遗产，赋予了它不可复制 的"稀缺性"与超越周期的"永续性"，其价值不因时间折旧，反而在与当代功能的融合中增值，持续产生 魅力。 近日，徐汇区斜土街道江南新村内，披挂"乔迁大吉"彩带的 ...

文章核心观点 - 祺祥旺宇（叶氏家族）以非地产企业身份在上海徐汇区获取全国单价地王 地块开发难度高 地货比推算单价需达35万+ 更合理的开发剧本可能是引入代建方或小股操盘方 而宸嘉发展因其董事长崔帅与叶家的历史渊源、公司定位及金主背景 成为潜在的引入对象 [1][4][8] 地块与拿地方分析 - 拿地方祺祥旺宇为非地产企业 于今年新成立 实控人为浙商富豪叶华彪的二代（叶家姐妹）[1] - 地块位于上海徐汇区衡复风貌区 为全国单价地王 地块面积迷你 按套均400-500平方米计算 仅能开发10多套别墅 [1] - 地块开发难度高 根据地货比推算 未来销售单价需达到35万以上 因此招商+徐房、中海等房企在竞拍中仅为陪跑 [1] - 叶氏家族的总部与工厂基地位于上海普陀区和宝山区 其家族成员在上海普陀长风板块的中海紫御豪庭拥有房产（包括一套600多平方米的独栋） 该豪宅项目匹配了其居住与工作的需求 [2][3] 潜在合作方宸嘉发展分析 - 宸嘉发展被推测为地块的潜在合作方 其董事长兼总裁崔帅为原中海地产上海公司总经理 是中海紫御豪庭项目的关键操盘人 与叶华彪早已相识 [4] - 宸嘉发展成立于不到5年 总部位于上海 是地产圈黑马 项目数量不多但均位于一二线核心城市 专攻中高端豪宅 其在上海普陀的项目宸嘉长风·嘉佰道与中海紫御豪庭直线距离仅1公里 [4][5] - 宸嘉发展的快速发展得益于金主险资国华人寿的支持 国华人寿的实际控制人为收藏家刘益谦 公司名称“宸嘉”据传源自刘益谦大女婿名字“陈佳”的谐音 [5][6][7] - 国华人寿对地产投资有深厚执念 通过直接投资及信托、债权计划等方式广泛投资地产 但也曾因此踩雷并涉嫌违规 宸嘉发展的成立部分肩负着盘活国华人寿旗下地产项目的任务 [8] - 宸嘉发展对上海徐汇区有浓厚兴趣 其实际控制人刘益谦居住于此 公司于去年在徐汇龙华寺旁以43.8亿元拿地（楼板价12.6万元/平方米） 近期又对徐汇东安路地块的代建机会虎视眈眈 [9] 开发前景与时间线 - 根据土地出让要求 该全国单价地王项目需在48个月内完工并完成竣工备案 [9]

文章核心观点 - 一家成立仅4年的新锐房企宸嘉发展以43.82亿元、40%的溢价率竞得上海徐汇龙华地王项目，引发市场对其背景和实力的关注 [1] - 宸嘉发展的核心竞争力源于其由原中海地产上海公司核心管理层组成的“老班底”，以及其与险资国华人寿及其实际控制人刘益谦的深度关联 [3][5][7] - 国华人寿作为宸嘉发展的重要资金支持方，其自身正面临业绩亏损和监管调查，这可能对未来宸嘉发展的扩张战略构成潜在影响 [10][11] 宸嘉发展土地获取与项目表现 - 2024年12月30日，经过101轮竞价，以总价43.82亿元、溢价率40%的封顶条件竞得上海徐汇龙华地块，楼板价达12.6万元/平方米 [1][4] - 2022年6月，通过联合体形式以63.7亿元拿下上海普陀长风社区地块，成为当时上海总价地王 [2] - 普陀地王项目“宸嘉100嘉佰道”开盘后2小时售罄，总销售额达61.78亿元，刷新上海中环新盘首开销售纪录 [2] 公司管理层与战略打法 - 核心管理层由原中海地产上海公司总经理崔帅（现任总裁、执行董事）、副总经理郭斌（现任法定代表人）、梁飞（现任监事）等组成 [5] - 管理层对上海普陀板块有深厚积累，曾主导中海地产以93.99亿元获取普陀红旗村旧改项目 [5] - 项目规划采用“高低配”策略以提升货值和利润，例如徐汇龙华项目规划了别墅、洋房、高层住宅等合计178套住宅，此打法与中海地产相似 [6] 资本背景与关联方 - 公司实际控制人为国华人寿董事长刘益谦，刘益谦通过天茂集团发起设立国华人寿，并长期投资保利地产、金地集团、首开股份等上市房企 [7][8] - 国华人寿对外投资的公司中有11家涉及房地产开发业务，占比10%，项目分布在上海、武汉、成都等多地 [7] - 宸嘉发展与国华人寿关系密切，曾为国华人寿代建上海国华金融中心总部项目，并接手了国华人寿在武汉、深圳获取的项目 [9] 主要资金支持方国华人寿的财务状况 - 国华人寿母公司天茂集团2023年亏损6.52亿元，同比下降337.82%，2024年预计归母净利润亏损5亿元至7.5亿元 [10] - 国华人寿2024年前三季度营收334.31亿元，同比下降19.13%，净亏损6.71亿元，较2023年同期扩大一倍 [10] - 天茂集团因未按期披露年报被证监会立案调查并停牌，若未能披露可能面临退市风险警示 [10]