政策背景与市场启动 - 2023年12月31日，证监会发布63号文和21号文，标志着商业不动产REITs试点正式启动，公募REITs资产类型从基础设施扩容至商业不动产，市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段 [1] - 2024年1月29日至30日，上海证券交易所集中受理了首批八只商业不动产REITs的申报，预计募资总规模达314.745亿元 [1][2] 首批申报项目概况 - 1月29日，首批三只项目获受理：华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金，预计募资131.75亿元 [1] - 1月30日，再有五只项目获受理：国泰海通砂之船、华夏凯德、华夏银泰百货、华夏保利发展、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金，预计募资182.995亿元 [2] - 八只项目覆盖商业综合体、零售、办公楼、酒店等多元业态，涉及央企、地方国企、民营企业、外资企业等多元主体 [2][13] 重点案例分析：奥特莱斯业态 - 中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金以郑州和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目为底层资产，预计募资74.7亿元，是八只项目中募资规模最高的 [2][11] - 郑州杉杉奥特莱斯项目总建面约11.20万平方米，2025年客流量968万人，销售额约21.58亿元，近三年平均出租率维持在99%以上 [5][7] - 哈尔滨杉杉奥特莱斯项目总建面13.06万平方米，2025年客流量1020万人，销售额约16.72亿元，近三年平均出租率同样维持在99%以上 [5][7] - 郑州项目是河南省销售额排名第一的奥莱项目，2025年有超过100家门店销售额位列该品牌河南奥莱门店第一 [9][10] - 哈尔滨项目是黑龙江省内销售额第一的奥莱项目，2025年月销售额坪效约2232元/月/平方米，约为竞品项目的2倍，有超过80家门店销售额位列黑龙江省奥莱门店第一 [11] - 国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金以砂之船（西安）奥特莱斯项目为底层资产，预计募资50.64亿元，建面14.13万平方米，2017年9月投入运营 [12] 其他创新业态项目 - 华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金是唯一以酒店为底层资产的项目，底层为分布在全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募资17.03亿元 [2][12] - 该酒店项目2022年至2024年平均入住率在58.4%至69.37%之间，2025年前三季度为61.58%，平均房价由252.79元/间升至258.33元/间 [13] - 该项目若发行成功，将成为C-REITs市场中首只以酒店业态为底层资产的产品，具有示范意义 [13] 市场影响与后续动态 - 市场参与积极性高涨，例如光大嘉宝股份有限公司公告其参与投资的基金拟以静安大融城（总建面约18.9万平方米）和江门大融城（总建面约12万平方米）项目为底层资产申报商业不动产公募REITs [14] - 商业不动产REITs的启动为持有优质商业不动产的企业提供了盘活存量资产、畅通“募、投、管、退”循环的新机遇 [13][14] - 首批八只项目仅是开端，随着试点项目落地和机制成熟，商业不动产REITs有望迈入常态化发行阶段，为C-REITs市场注入新活力 [15]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]