量化模型与构建方式 **注意：** 根据提供的研报内容，报告主要描述了资产证券化（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）市场的发行、成交及分层结构等市场数据与现状，并未涉及任何具体的量化模型或量化因子的构建、测试与分析。因此，本报告中**没有**需要总结的量化模型或量化因子内容。 模型的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化模型的回测效果。 量化因子与构建方式 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子的构建与测试。 因子的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子的回测效果。

政策背景与市场启动 - 2023年12月31日，证监会发布63号文和21号文，标志着商业不动产REITs试点正式启动，公募REITs资产类型从基础设施扩容至商业不动产，市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段 [1] - 2024年1月29日至30日，上海证券交易所集中受理了首批八只商业不动产REITs的申报，预计募资总规模达314.745亿元 [1][2] 首批申报项目概况 - 1月29日，首批三只项目获受理：华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金，预计募资131.75亿元 [1] - 1月30日，再有五只项目获受理：国泰海通砂之船、华夏凯德、华夏银泰百货、华夏保利发展、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金，预计募资182.995亿元 [2] - 八只项目覆盖商业综合体、零售、办公楼、酒店等多元业态，涉及央企、地方国企、民营企业、外资企业等多元主体 [2][13] 重点案例分析：奥特莱斯业态 - 中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金以郑州和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目为底层资产，预计募资74.7亿元，是八只项目中募资规模最高的 [2][11] - 郑州杉杉奥特莱斯项目总建面约11.20万平方米，2025年客流量968万人，销售额约21.58亿元，近三年平均出租率维持在99%以上 [5][7] - 哈尔滨杉杉奥特莱斯项目总建面13.06万平方米，2025年客流量1020万人，销售额约16.72亿元，近三年平均出租率同样维持在99%以上 [5][7] - 郑州项目是河南省销售额排名第一的奥莱项目，2025年有超过100家门店销售额位列该品牌河南奥莱门店第一 [9][10] - 哈尔滨项目是黑龙江省内销售额第一的奥莱项目，2025年月销售额坪效约2232元/月/平方米，约为竞品项目的2倍，有超过80家门店销售额位列黑龙江省奥莱门店第一 [11] - 国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金以砂之船（西安）奥特莱斯项目为底层资产，预计募资50.64亿元，建面14.13万平方米，2017年9月投入运营 [12] 其他创新业态项目 - 华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金是唯一以酒店为底层资产的项目，底层为分布在全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募资17.03亿元 [2][12] - 该酒店项目2022年至2024年平均入住率在58.4%至69.37%之间，2025年前三季度为61.58%，平均房价由252.79元/间升至258.33元/间 [13] - 该项目若发行成功，将成为C-REITs市场中首只以酒店业态为底层资产的产品，具有示范意义 [13] 市场影响与后续动态 - 市场参与积极性高涨，例如光大嘉宝股份有限公司公告其参与投资的基金拟以静安大融城（总建面约18.9万平方米）和江门大融城（总建面约12万平方米）项目为底层资产申报商业不动产公募REITs [14] - 商业不动产REITs的启动为持有优质商业不动产的企业提供了盘活存量资产、畅通“募、投、管、退”循环的新机遇 [13][14] - 首批八只项目仅是开端，随着试点项目落地和机制成熟，商业不动产REITs有望迈入常态化发行阶段，为C-REITs市场注入新活力 [15]

商业不动产REITs试点启动与首批项目 - 首批3只商业不动产REITs已申报并获上交所受理，预计合计募资规模131.75亿元 [1] - 3只基金分别为汇添富上海地产、中金唯品会及华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金 [1] 首批REITs底层资产详情 - 汇添富上海地产REITs的不动产项目为鼎保大厦与鼎博大厦，业态为办公及配套商业 [3] - 中金唯品会REITs的不动产项目为郑州杉杉奥特莱斯与哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 [3] - 华安锦江REITs的不动产项目包括锦江都城广州白云店、郑州二七店、长沙开福五一广场店等，业态为酒店 [3] 政策背景与监管动态 - 证监会于去年12月31日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs正式启动 [3] - 北京证监局联合举办政策解读培训会，指出稳步扩大公募REITs范围至商业不动产是提升资本市场服务实体经济、盘活存量商业资产、支持构建房地产发展新模式的重要一环 [3] - 四川证监局正强化部门协同，通过专题学习、联合摸底存量商业不动产情况及动员市场主体等方式，为商业不动产REITs产品创新做好准备 [4] 行业意义与专家观点 - 商业不动产REITs试点启动标志着公募REITs底层资产迈向全门类 [4] - 此举将促进存量商业资产盘活，缓解持有优质商业地产的房企和地方国资的流动性压力，助力房地产发展新模式 [4]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]

事件概述 - 上交所于1月30日受理了首批3只商业不动产公募REITs的申报 [1] - 3只基金的项目状态均更新为“已受理” [1] 受理产品详情 - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金** - 资产类型为商业不动产 [1] - 申报类型为首次发售 [1] - 原始权益人为上海世博发展（集团）有限公司 [1] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金** - 资产类型为商业不动产 [1] - 申报类型为首次发售 [1] - 原始权益人为杉杉商业集团有限公司 [1] - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金** - 资产类型为商业不动产 [1] - 申报类型为首次发售 [1] - 原始权益人为上海锦江资产管理有限公司 [1] 行业意义 - 标志着商业不动产公募REITs在中国资本市场取得实质性进展 [1] - 为商业不动产领域提供了新的融资和投资渠道 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1月29日首批商业不动产REITs申报，政策加持下推进快 上市后将带动传统商业不动产估值抬升、重构定价逻辑 能盘活存量、回笼资金、缓解风险，助产业长期稳定发展 且丰富底层资产类型利于基础设施REITs市场化定价 [5][7][12] 根据相关目录分别总结 政策助推，商业不动产REITs首批申报 - 1月29日首批商业不动产REITs申报至交易所，包括华安锦江、汇添富上海地产、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 [7] - REITs政策助推多层次市场形成，供给端有多层次产品体系，投资端多方资金参与，流动性有望提升 [8] - 发行端更高效灵活，进入常态化阶段，扩募有显著调整，REITs可转型为综合平台 [9] - 底层资产覆盖范围延伸，商业不动产形成单独REITs体系，资产有证券化退出渠道 [9] - 资金运用限制放宽，融资回归需求本质，REITs成主动经营调节工具 [10] - 投资方面，REITs定价、参与机构和资产流动性提升，中长期资金入市，二级市场有政策红利 [10][11] 传统资产逻辑重构—商业不动产REITs三重利好 - REITs上市带动传统商业不动产估值抬升、重构定价逻辑，提升地产和酒店板块权益估值，带来资产价值发现 参考案例显示对应标的相对板块有显著超额 [12] - 商业不动产REITs能盘活存量、回笼资金、缓解风险，解决或改善传统不动产行业资金困局，丰富商业地产融资渠道，助行业长远发展 [13] - 商业不动产REITs丰富底层资产类型，有助于基础设施REITs市场化定价，提升市场定价能力和流动性 [13]

首批商业不动产REITs申报受理概况 - 2026年1月29日，首批3家商业不动产REITs申报已被上交所受理，预计总募资规模达131.75亿元 [1] - 3只基金分别为汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金和华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金 [1] - 商业不动产REITs试点于2025年12月31日正式启动，依据证监会发布的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 [1] 各REITs项目具体信息 - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金** - 底层资产为鼎保大厦项目和鼎博大厦项目，业态为办公及配套商业 [2] - 预计募集规模为40.02亿元 [2] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金** - 底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 [3] - 预计募集规模为74.70亿元，是首批中规模最大的项目 [3] - 郑州项目总建筑面积约11.20万平方米，于2016年9月开业，土地剩余年限约30.68年 [3] - 哈尔滨项目总建筑面积为13.06万平方米，于2015年9月开业，土地剩余年限约27.14年 [3] - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金** - 底层资产为遍布全国的21家锦江都城酒店 [4] - 预计募集规模为17.03亿元 [4] - 项目业态为酒店 [4] 政策背景与监管推动 - 证监会指出，发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [4] - 全球成熟市场中，商业综合体、零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产，中国庞大的商业不动产存量有通过REITs盘活的内在需求 [5] - 北京证监局已举办政策解读培训会，动员部署首批试点申报，认为北京应把握先机 [5] - 四川证监局正协同相关部门摸底符合条件的存量商业不动产，并向企业及中介机构宣传政策，建立储备项目台账 [5]

首批商业不动产REITs获受理 - 2026年1月29日，首批三只商业不动产REITs正式上报并获证监会受理，分别为华安锦江、汇添富上海地产及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 [1][2] - 此举是落实证监会2026年系统工作会议“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”的部署，旨在丰富投资者的大类资产投资选择 [1] - 三只产品均计划在上海证券交易所上市 [2] 首批产品具体信息 - **华安锦江REIT**：预计募集规模为17.03亿元，底层资产为分布在全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，截至2025年9月30日不动产项目市场价值为17.01亿元 [2] - **汇添富上海地产REIT**：预计募集规模为40.02亿元，底层资产为鼎保大厦与鼎博大厦的办公及配套商业项目，预计2026年可供分配金额为18018.64万元，2027年为18298.00万元 [3] - **中金唯品会REIT**：预计募集总规模为74.70亿元，底层资产为郑州及哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，预计2026年合并可供分配金额为34142.24万元，2027年为37255.76万元 [3] 底层资产经营与历史数据 - 华安锦江REIT的酒店资产在2025年1-9月期间，可供房数为803,750间，平均入住率为61.58%，平均房价为258.33元，每间可售房收入为159.08元 [2] - 中金唯品会REIT的郑州项目于2016年9月开业，已运营近10年；哈尔滨项目于2015年9月开业，已运营近11年 [3] 政策与市场背景 - 2025年底，证监会发布推动REITs市场高质量发展的通知及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则 [2] - 从全球经验看，商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要底层资产，中国商业不动产存量规模庞大，有通过REITs盘活资产、拓宽权益融资渠道的内在需求 [6] 后续申报动态 - 除首批三单外，近期多家上市公司公告拟申报商业不动产公募REITs [4] - 2026年1月28日，保利发展公告拟以广州保利中心及佛山保利水城项目作为入池资产进行申报 [4] - 2026年1月29日，茂业商业公告拟以关联方持有的成都茂业中心C塔写字楼物业作为底层资产开展申报工作 [6]

事件与产品 - 首批商业不动产公募REITs已向证监会申报 审批进度均为"接收材料" [1] - 首批申报产品共三只 分别为华安锦江 汇添富上海地产 以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 [1] 政策与行业意义 - 稳步扩大公募REITs范围并将资产类型拓展至商业不动产 是提升资本市场服务实体经济的重要一环 [1] - 此举对于盘活存量商业资产 支持构建房地产发展新模式具有重要意义 [1]