报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 产业园出租率承压，首单消费 REITs 拟二次扩募；一级市场发行规模同比下降；二级市场全面回调，流动性下降；能源类相对抗跌 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 1 单首发 REITs 取得新进展 - 截至 2025/7/11，今年以来已成功发行 12 单，发行规模 209.3 亿元、同比下降 23.3% [2] - 本周华夏中核清洁能源 REIT 首发取得新进展，已反馈；无新增扩募进展 [2][9] - 当前审批流程中，首发已申报 15 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 0 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 3 只 [2] 二级市场：本周市场全面回调，流动性下降 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收跌 1.12% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1103.87 点，跌幅 1.12%，跑输沪深 300 1.94 个百分点、跑输中证红利 1.72 个百分点；年初至今涨幅 14.05%，跑赢沪深 300/中证红利 12.02/14.54 个百分点 [2] - 本周产权类 REITs 下跌 1.21%，特许经营权类 REITs 下跌 0.69% [2] - 能源（-0.32%）、仓储物流（-0.51%）、消费（-0.54%）、水务（-0.76%）板块表现占优 [2][14] - 本周共 8 只上涨、60 只下跌，嘉实京东仓储基础设施 REIT（+4.25%）、中金中国绿发商业 REIT（+1.01%）、南方顺丰物流 REIT（+0.79%）位列前三，华夏首创奥莱 REIT（-5.95%）、中金重庆两江 REIT（-4.54%）、中金厦门安居 REIT（-4.44%）位列末三 [2] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.63%/0.51%，较上周 -15.43/-11.45BP，周内成交量 4.62/1.40 亿份，周环比 -18.88%/-17.88% [2][20] - 生态环保板块活跃度最高 [20] 估值：能源板块估值较高 - 产权类/特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为 3.90%/4.09%，交通（5.31%）、仓储物流（5.18%）、园区（4.85%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 7 月 10 日，北京市人民政府发布《深化改革提振消费专项行动方案》，支持符合条件的消费基础设施发行 REITs [2][29] - 7 月 10 日，华夏基金中标玉龙雪山公募 REITs 基金管理人 [2][29] 重要公告 - 多只 REIT 发布半年度运营数据，涉及广发成都高投产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 等 [29][30] - 中信建投明阳智能新能源 REIT 战略配售份额 1.2 亿份将于 2025/7/23 解禁 [30][31] - 华夏南京交通高速公路 REIT、华夏越秀高速 REIT 等多只 REIT 进行 2025 年度第一次分红 [31] - 华夏华润商业 REIT 拟二次扩募，购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目 [2][31]

公募REITs市场动态 - 南方基金、华夏基金、创金合信基金等多家公募旗下REITs产品在6月16日至6月20日期间获批，包括首批数据中心REITs，填补了该领域市场空白 [1] - 截至6月20日，全市场公募REITs产品数量超85只，底层资产扩展至十大类型，其中66只已上市产品年内平均涨幅达22.73%，最高涨幅超50%（华夏大悦城商业REIT涨幅55.78%）[1][5] - 年内21只REITs涨幅超30%，涨幅前三为华夏大悦城商业REIT（55.78%）、嘉实物美消费REIT（53.50%）、华安百联消费REIT（50.52%）[5] 新获批REITs产品详情 - 南方基金获批两只数据中心REITs：上交所首单南方万国数据中心REIT（8亿份）、深交所首单南方润泽科技数据中心REIT（10亿份），从上报到获批历时3个月 [2] - 华夏华电清洁能源REIT获批（5亿份），创金合信首农产业园REIT获批（10亿份），后者底层资产为中关村移动智能服务创新园，出租率94.8% [2][3] - 中银中外运仓储物流REIT将于6月23日发售，认购价3.277元/份，募集4亿份（战略配售占2.8亿份）[3] 市场参与主体与趋势 - 85只公募REITs涉及26家基金管理人，包括头部公募（华夏、易方达、南方）及中小公募（中金、中航、中信建投），长城基金等机构计划入局 [4] - 华能国际拟发行基础设施公募REITs，长城基金担任管理人 [4] - 招商基金指出，2025年以来REITs波动率和回撤显著优于权益资产，具备中期配置价值 [6] 行业前景与挑战 - 博时基金认为2025年REITs创新可能聚焦数据中心、智慧城市设施及"养老社区+医疗配套"资产，能源资产或引入碳收益分成机制 [7] - 南方基金提到，政策明确支持数据中心等新基建领域REITs，以优化资产配置并推动产业升级 [7] - 平安基金指出中国REITs市场挑战：底层资产以传统基建为主，总市值不足，扩募流程需优化 [8] - 招商基金建议完善REITs法律规范、简化扩募流程，并探索数据中心、养老等新领域发行 [8]

公募REITs市场表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅达到52.77% [1] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超过14% 过去6个月累计涨幅接近20% [5] - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 [5] - 66只上市公募REITs中 25只年内涨幅超过20% 其中11只超过30% [5] - 消费类REITs表现突出 涨幅前十中占据6席 [5] 新产品申报进展 - 华夏中核清洁能源REIT已申报 底层资产或为新疆和田地区波波娜水电站 [2] - 新华水力发电计划发行10亿-20亿元水电基础设施REITs 中信证券联合体中标管理服务 中信建投入围财务顾问服务 [3] - 创金合信首农产业园REIT等4只产品已回复交易所反馈意见 估值有所压降 [4] - 中金中国绿发商业REIT进行网下询价 询价区间2.754-3.366元/份 [4] - 中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍 [4] 市场动态与政策支持 - 华夏特变电工新能源REIT因累计涨幅达50.63%触发临时停牌 [6] - 上海市出台政策支持基础设施REITs提质扩容 鼓励通过资产重组注入已上市REITs平台 [6]