地块区位与交通优势 - 地块毗邻规划中的地铁19号线智谷西站，距现状地铁21号线棠东站约1公里，未来将快速串联珠江新城、金融城、琶洲三大CBD [3] - 周边路网发达，科韵路、大观路、广园快速、车陂南隧道等主干道纵横交错，5分钟直达金融城，15分钟通达珠江新城 [5] - 随着天坤三路、棠德路、车陂路北延线等道路建成，地块交通通达度将进一步提升 [5] 地块规划与发展前景 - 地块位于广深科技创新走廊重要节点天河智谷片区，地处珠江新城、金融城、琶洲、科学城四大板块的交汇枢纽 [10] - 广棠片区规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园等生态设施，着力打造科创研发+生态宜居的产城融合新样板 [8] - 天河自规局已对棠东村、棠下村约1043亩土地征收补偿协议全部签订，两宗地块位列其中 [8] 区域市场参考 - 地块相距约1公里范围内，保利天瑞项目售价约8.5万/㎡，城投珠江天河壹品售价约6.2万/㎡ [11] - 同属天河智谷板块的世界大观区域，今年成交两宗宅地，金茂越秀|璞樾·墅项目成交楼面价47317元/㎡，保利辰园湖境项目成交楼面价30519元/㎡ [10]

广州楼市2025年8月畅销指数总体情况 - 抽样50个知名楼盘总已售房源28192套 未售13778套 平均去化率67.17% 与上月基本持平[3][6] - 畅销指数达50%以上项目37个 占总抽样74% 其中80%以上15个占30% 60%-80%区间14个占28% 30%-60%区间13个占26% 10%-30%区间7个占14% 低于10%1个占2%[4][5] - 8月受传统淡季叠加炎热多雨天气影响 广州楼市维持平稳运行 开发商推货节奏放缓 新开盘及集中加推项目减少[3][6] 区域去化表现 - 黄埔区房源8365套 已售5433套 未售2932套 平均畅销指数64.95%[8] - 天河区总货值8076套 已售5758套 未售2318套 畅销指数71.3%[8] - 海珠区房源7811套 已售5254套 未售2557套 畅销指数67.26%[8] - 番禺区房源7112套 畅销指数65.14% 荔湾区房源7822套 畅销指数64.78% 白云区房源1931套 畅销指数77.94%[8] - 越秀区房源249套 畅销指数16.47% 南沙区房源604套 畅销指数82.95%[8] 头部畅销项目排名 - 国贸云上以95.93%去化率位居榜首 龙湖御湖境95.67%排名第二 城投珠江天河壹品93.81%排名第三[1][7] - 越秀珠实皓悦滨江93.01%排名第四 越秀珠实城发江湾和樾90.46%排名第五 越秀琶洲南TOD 88.71%排名第六[1][7] - 保利天瑞87.19%排名第七 保利臻誉86.80%排名第八 越秀云萃86.67%排名第九 招商林屿境82.95%排名第十[1][7] - 前十畅销楼盘中保利 越秀地产和龙湖旗下项目占据七席[7] 2025年新推产品表现 - 样本楼盘中有33个在2025年有新推动作 新推房源10922套 已售5140套 未售5782套 平均去化率43.29%[9] - 海珠区2025年新增2816套房源 黄埔区新增2227套 荔湾区新增1634套 番禺区新增1610套 天河区新增1513套[9] - 2025年新推产品畅销指数TOP10项目中除国贸云外均为全新盘 越秀珠实皓悦滨江位居新推产品畅销榜首[10] 产品力与市场趋势 - 核心区靓地供应增加 2025年广州市拟出让131宗住宅用地中中心城区占76块占比58%[10] - 网红项目共同特点是满足"好房子"期待 产品力成为关键号召力 新规及超新规项目对市场热度起到托举作用[10][11] - 四代宅等创新产品概念受到市场认可 如招商林屿境虽位于南沙但凭借产品创新实现热销[10]