1. 上海 保利天奕 保利"天字系"产品，全屋飘窗+超高附赠，首创女神卫浴，首开即罄 保利天奕位于上海浦东唐镇核心区，由保利发展开发，是保利天字系最新力作。项目紧 邻地铁 2 号线唐镇站（直线距离约 200 米），定位为"地铁上盖+国际社区"的奢居标杆。 地块于 2024 年 11 月由保利以楼板价 44,008 元/㎡、溢价率 26.6%竞得，容积率 2.5， 规划 531 套房源，主推 104-163 ㎡三至四房，装修标准 2500 元/㎡，预计 2027 年 6 月底交 付。 6 月底推出 231 套房源，认购率 197%，2 小时内售罄。 红线内外一体化设计，无缝衔接约 1.7 万㎡休闲绿地 度假式景观融合全球五大花园场景 配置约 1500 ㎡"奕 CLUB"会所，含恒温泳池、保龄球馆、高压氧舱 所有户型"全屋飘窗+超高附赠"，106 ㎡三房飘窗面积达 9.57 ㎡，125-135 ㎡四房飘 窗超 12 ㎡ 标配博世厨电、唯宝洁具、女神四件套（美妆龙头/冰箱/镜柜/双补光设计）、部分户 型厨房采用人体工学高低台设计 全屋智能家居，公区配备梯控系统及无接触归家系统 华发西安 2025 一号作品，220- ...

龙湖奉贤战略布局 - 公司在奉贤8年累计投资超180亿元，打造"龙湖生活圈"生态[4] - 三年内以每年一座高品质住宅的速度开发了天玺、天越、天曜三大项目[2] - 2022年完成首个五年计划，双天街年营业额达26亿元成为区域商业顶流[4] 御湖境项目定位 - 定位为奉贤首席泳池奢宅，户型面积107-175㎡，含28套175㎡传世孤品户型[14] - 项目采用两栋洋房+五栋小高层的低密设计，南向采光面达15.4米[14] - 作为龙湖顶序产品线代表作，填补奉贤高端改善市场最后拼图[1][4] 核心区位优势 - 位于南奉公路与金海公路黄金十字交汇处，被定义为奉贤"宇宙中心"[6] - 300米步行可达奉贤天街（14万㎡商业体），覆盖MUJI、永辉等200+品牌[8] - 毗邻上海之鱼地标群，汇聚奉贤博物馆、九棵树艺术中心等文娱设施[10] 产品力创新 - 打造1500㎡海派泳池会馆，含无边泳池、行政酒廊等多元场景[11] - 采用10余种珍稀石材如蓝翡翠、Prada绿，搭配50年树龄乌桕树王[13] - 设计融合全球艺术地标元素，包括梵蒂冈博物馆水景、路金贝儿美术馆穹顶等[12] 配套体系 - 地铁5号线奉贤新城站+奉贤中学+中心医院形成城市级资源网络[8] - 九棵树艺术中心与项目直线距离约800米，强化文化艺术属性[1][10] - 项目自带酒店式单元入户门庭，配置亿级改善标准的中央车站落客区[12]

湖北省房地产市场整体表现 - 1—5月全省新建商品房销售面积同比增长5.9%，连续6个月正增长，位居全国前列 [1][8] - 5月单月销售面积同比增长6.3%，环比增长4.6%，实现同比环比双增长 [8] - 14个市州实现销售面积同比正增长，比去年同期增加7个，56个县市正增长，比去年同期增加16个 [8] 高品质住宅市场表现 - 武汉市5月新建商品住房成交7653套、88.28万平方米，环比分别上涨44.56%和39.69%，同比分别上涨26.33%和10.9% [4] - 中心城区成交量环比增幅超五成，同比增幅近四成 [4] - 武汉市31个高品质住宅项目集中上市，总面积49万平方米，环比增长36.3%，开盘去化率80%以上 [4] - 5月武汉市"好房子"项目成交1897套，环比增长43.9% [4] - 龙湖御湖境项目72套房源售出65套，销售额2.5亿元，去化率90% [2] - 保利沙湖嘉瑞项目155套房源1小时内售出120套，销售额近6亿元 [2] 政策支持与市场活动 - 武汉市优化出台新"汉九条"政策，聚焦以旧换新和改善置业成本问题 [5] - "宜居武汉 乐购江城"活动带动售楼部到访量环比增长30%以上，部分项目增长50% [5] - 全省围绕返乡置业、教育置业等四大需求出台支持政策，推出主题房交会和购房优惠活动 [5] - 襄投置业国投襄阳芯项目开盘三天销售73套，政策最高节省购房成本约11万元 [7] - 宜昌通过"宜才码"发放最高25万元购房补贴，农村户口迁入市区额外补贴4万元 [7] 市场前景与行业观点 - 湖北省房地产业协会表示1—5月数据亮眼是政策与市场协同发力的结果 [8] - 随着政策持续优化和市场信心恢复，全省房地产市场有望保持稳健发展 [8]

产品定位与市场表现 - 龙湖御湖境定位重庆高端住宅市场，以四代高定产品为核心卖点，目标客群为城市精英阶层 [1] - 项目通过创新设计和高端配套焕新重庆高端居住想象，预计将成为区域新典范 [1][9] 产品创新与设计亮点 - 首创四大户型：143㎡南露台户型采用LDKB一体化设计，配备约33.4㎡独立露台，兼具社交功能与老人关怀 [3] - 143㎡北露台户型配置独立电梯厅和多功能家居区，套内实得面积可改造成五房，露台达约33.6㎡ [4] - 186㎡东庭院户型首创"悬浮合院"理念，套内实得约218㎡，含约80㎡全景舱空中合院 [4] - 186㎡西庭院户型配备约46㎡庭院和5米×6.3米DIY墙，主卧套房采用酒店式可开合设计 [4][5] 建筑与景观设计 - 外立面借鉴宾利GT流线设计，采用香槟金铝板与米白色质感漆，单块玻璃宽度达市面极限，部分区域玻璃通高6-8米 [5] - 约220米超尺度门庭和400㎡跌水景观采用安哥拉黑花岗岩基底，搭配特选乌桕树与红枫 [5] - 入户大堂运用维多利亚绿奢石幕墙等稀有材料，造价昂贵 [5] 配套设施 - 投资近亿打造约3800㎡御・上CLUB，包含无边际恒温泳池、HIFI音乐厅、米其林私宴厅等七大功能 [7] - 配套重庆首享HIFI音乐厅"御湖LIVE"、24H观景泳池"月伴浅海"等差异化设施 [7] 项目进度 - 建面约143-186㎡样板间即将全面开放，产品线覆盖改善型需求 [9]

湖北五一期间房地产市场升温 - 武汉推出"汉九条"购房新政 包含优化公积金贷款 加大"以旧换新"收购力度 多孩家庭购房奖励6-12万元等9条措施 其中首套房契税全额补贴 二套房契税补贴50% "以旧换新"增值税补贴1% [1] - 武汉多个楼盘看房量大幅跃升 华侨城红坊项目五一前三天累计来访400余组 认购38套同比翻番 招商未来中心到访客户数量增长明显 武汉天宸5月1-3日来访超300组 [3][6] - 龙湖御湖境项目5月1-3日销量破5000万 该项目122-220平米户型在售 中海·东湖玖章推出5套一口价房源 单价2.7-3万元/平米 "以旧换新"叠加契税补贴综合优惠超7万元 [3] 湖北各地创新营销策略 - 襄阳发放"春季购房消费券" 叠加首套房补贴等多重优惠最高可享11万元奖励 开发企业同步推出赠送家电 报销车票等活动 [4] - 宜昌40多个楼盘推出亲子风筝节 烧烤露营节等特色活动 累计1500余组客户到访 达成购房意向300余组 并通过网红直播实现超10000人次曝光 [4] - 荆门结合滑翔伞比赛组织房源推介会吸引1000余人参加 随州借力演唱会宣传购房政策 [4] 政策效果与行业评价 - "汉九条"政策覆盖青年人 多孩家庭 改善家庭等多类人群 体现精准施策思路 有利于释放刚需和改善性需求 [5] - 湖北省系列房地产激励政策有效刺激市场需求 五一期间市场升温明显 [5]

行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]