越秀地产广州番禺拿地 - 公司以总价11.94亿元摘得广州番禺大石地块，宗地面积3.88万平方米，规划建筑面积7.74万平方米，容积率2.6 [1] - 地块起始价11.04亿元，起始楼面价1.43万元/平方米，经过18轮举牌后成交楼面价达1.54万元/平方米，溢价率8.15% [1] - 此次拿地是公司今年在广州番禺获取的第一宗地块，也是自2022年以来再次在番禺拿地 [1] 地块价值与市场背景 - 地块所在板块土地供应紧缺，近4年洛溪大石板块仅成功出让3宗地块，总建筑面积约22.84万平方米 [4] - 市场成交活跃，今年前9个月番禺区洛溪大石板块商品住宅成交1279套，较去年同期翻倍增长，为近4年同期最高值 [4] - 近13个月，地块周边三公里内商品住宅成交2656套，均价4.7万元/平方米，二手房成交1251套，均价2.13万元/平方米，潜在置换需求明显 [4] 公司战略与市场布局 - 公司表示此次落子标志着“看好广州、投资广州、深耕广州”战略的深化，新项目将与番禺现有标杆项目形成战略呼应 [4] - 今年以来公司已在广州摘得7宗地块，显示出对本地市场的持续加码 [1][7] - 公司去年在番禺退地两宗换取50.03亿元地票，该笔资金规定主要用于在番禺区收购土地，此次拿地是资金运用的体现 [6] 公司业绩表现 - 今年前9个月，公司以174亿元权益金额、236.5亿元全口径金额等指标获得广州市场多项亚军 [7] - 今年上半年公司营业收入475.74亿元，同比增长34.6%，但归母净利润13.70亿元，同比减少25.2% [7] - 管理层表示市场销售萎缩和价格下滑已对部分项目毛利率造成影响，但公司毛利率仍维持在10%以上 [8] 行业市场动态 - 广州土地市场出现积极变化，在国央企带动下，绿城、龙湖等民营房企重新加入，市场微现企稳迹象 [1][8] - 市场正形成国企托举、民营企业充分参与的竞争格局，有望逐渐回归正常轨道 [8]

市场整体表现 - 2025年国庆假期（10月1日至7日）上海新房成交909套，同比2024年上涨78.9% [1] - 同期二手房成交780套，同比下跌63.7% [1] - 2025年9月上海新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16% [5] - 2025年9月上海二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [5] 新房市场区域热度 - 杨浦区成交最为活跃，假期成交近4000平方米，新江湾城、东外滩板块关注度高 [1] - 浦东新区作为交易主力表现稳定，假期成交近3000平方米 [1] - 宝山区假期成交量仅次于浦东，青浦、松江网签量也超过1000平方米 [1] 项目成交结构 - 成交前十榜单中有3个单价10万元以上的楼盘，排名第一的建发海宸均价为108,227元/平方米 [3][4] - 成交前十榜单中出现4个均价低于6万元/平方米的首次改善项目 [3] - 高端项目如陆家嘴大古源源邸均价达192,409元/平方米 [4] 开发商营销活动 - 保利发展上海公司国庆期间11盘联动，推出多项促销活动，假期到访4000多组客户，成交总额超12.8亿元 [6] - 龙湖集团在上海外环外的御湖境项目假期销售金额约1.3亿元，来访超800组 [6] - 金茂上海"十一黄金周"期间销售额锁定超6亿元 [8] - 宝华集团旗下紫薇花园项目推出85折促销并附加车位优惠 [7] 政策影响分析 - 8月底发布的"沪六条"新政对外环外限购进行松绑，迅速点燃外环外市场 [10] - 政策引导下外环周边项目人气明显好转，郊区项目去化得到改善 [3][10] - 假期有项目如中国铁建煕语开盘，显示房企信心回升 [10] 产品趋势与供应 - 上海版"好房子"标准官宣，鼓励提升住宅品质，如提高层高、优化阳台面积计算规则 [11] - 客户对产品要求更高，关注小区配置、会所、精装标准等 [6] - 建发海宸二批次、上海万科高福云境（均价21万元/平方米）、金陵华庭三批次等热点项目将于四季度入市 [12][14] - 房企上半年在核心城市竞得的地块预计四季度逐步入市，新增供应增加 [16]

市场整体表现 - 国庆中秋8天超长假期期间，北京、上海、深圳等核心城市新房网签量同比出现明显增长，但市场整体氛围较平淡，受假期出行潮影响，看房人群规模有所受限 [1] - 业内预计“银十”市场将延续分化态势，核心城市优质项目保持较高热度，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [7] 北京市场 - 北京新房市场呈现分化特征，多数项目访客减少，但优质改善盘保持高人气，二手房市场带看与成交较为平淡 [2] - 国庆假期北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%，二手房日均成交19套，同比增长73% [2] - 受8月限购松绑政策刺激，北京9月新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22%，二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] 上海市场 - 国庆假期上海新建商品住宅成交面积1.73万平方米，外环外新盘成交活跃，政策提振效应延续 [3] - 大浦东假期成交近3000平方米，宝山成交2800多平方米，青浦、松江网签量也超过1000平方米 [3] - 交易榜单中首次改善和豪宅均有不错表现，成交前十中有3个单价超10万元楼盘，4个均价低于6万元/平方米的首次改善项目 [4][5] - 奉贤区龙湖御湖境项目假期销售金额约1.3亿元，来访超800组，印证新政对外环外成交的拉动作用 [5] 深圳及其他城市市场 - 国庆假期深圳新建商品住宅日均成交0.23万平方米，较去年国庆假期增长22% [6] - 广州新建商品住宅日均成交0.81万平方米，较去年假期小幅下降4% [6] - 杭州新建商品住宅日均成交0.18万平方米，同比降幅较明显，成都日均成交0.29万平方米，小幅下降5%，预计节后网签量将回升 [6] 政策影响与供应 - 北上深等城市于国庆前出台楼市松绑政策，如北京“购买五环外商品住房不限套数”，上海松绑外环外区域限购，深圳进行“分区优化”调整 [1][3][5] - 上海假期有1个楼盘入市，奉贤西渡板块的中国铁建煕语投放1.05万平方米共86套，网上报均价47586元/平方米 [5] - 上半年多家头部房企在核心城市获取较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7]

文章核心观点 - 中国房地产市场供求关系发生重大变化，购房者需求从“有没有”转向“好不好”，建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”成为核心方向 [1] - 2025年政府工作报告首次写入“好房子”，明确要适应人民群众高品质居住需要 [1] - 重庆两江新区作为实践“排头兵”，通过政策创新和项目示范推动“好房子”建设 [1] 安全的好房子 - 住建部明确安全是“好房子”的首要基石，房屋本体结构需牢固并具备抗震防灾能力 [3] - 2025年5月实施的《住宅项目规范》要求在水、电、气、热和电梯等关键设备安装传感器以实现及时报警，并建立房屋全生命周期安全管理制度 [3] - 两江新区推行“分段办理施工许可＋质量安全提前介入”政策，并将安全标准写入土地供地方案 [3] - 龙湖御湖境项目为例，其建筑结构抗震等级高，采用环保装修材料，并配备自动喷淋、烟感报警等完善消防设施 [5] 舒适的好房子 - 《住宅项目规范》明确舒适标准：住宅层高不低于3米，每套房屋必须有能晒到太阳的房间，卧室客厅隔音效果需提升 [6] - 重庆出台《高品质住宅空间设计导则》，要求结合山地特点利用地形优化采光通风 [6] - 两江新区指导开发商做退台设计，沿山脊线建房以保证每户采光，并在住宅项目规划时提前配建学校以打造“十五分钟生活圈” [8] - 璞印金开项目以1.0超低容积率打造低密社区，采用一梯一户设计营造私密性 [10] - 礼玉金湾项目周边拥有金海湾公园等生态资源，规划5条城市景观视线绿廊，坐拥约3.7公里一线嘉陵江岸线 [10] 绿色的好房子 - 住建部明确绿色是“好房子”的底色，要求房屋在建造和使用过程中减少对环境的破坏，提高能源利用效率 [11][12] - 具体标准包括选用环保健康建材设备，提升防水防潮、隔声保温性能，在全生命周期内实现节水节电节气节能 [12] - 两江新区在土地出让时明确生态保护要求，如用绿植遮挡建筑挡墙以使建筑与自然融合 [13] - 江北嘴公园里项目以40.44%的高绿化率打造生态社区，内部规划约1.8万平方米私享花园广场，毗邻350亩体育公园 [14] - 礼玉金湾社区内拥有30%绿化率并搭配新中式园林景观，构建绿色低碳生活空间 [16] 智慧的好房子 - 住建部明确智慧是“好房子”的发展趋势，要让房子变成“更大的智能终端” [18] - 智慧标准要求房屋具备较高信息化水平，如智能家居系统、社区服务平台等 [19] - 重庆出台《智慧小区建设标准》，旨在提升住宅小区信息化与智慧化水平，提高物业管理效率和居民生活便捷度 [19] - 两江新区出台六大举措支持“好房子”建设，包括支持带方案招拍挂、加强金融支持、支持分段办理手续等 [19] - 龙湖御湖境项目智慧系统覆盖社区智能安防和线上服务平台，支持刷脸入户、一键开门、手机报修和缴费等功能 [22]

宏观经济整体态势 - 国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势 [2] - 8月规模以上工业增加值同比增长5.2%，装备制造业和高技术制造业分别增长8.1%和9.3% [4] - 社会消费品零售总额39668亿元，同比增长3.4%；固定资产投资（扣除房地产）增长4.2%，制造业投资增长5.1% [4] - 进出口总额38744亿元，同比增长3.5%，其中出口增长4.8%，进口增长1.7% [4] - M1同比增长6%，M2增长8.8%，剪刀差降至2.8个百分点，居民消费意愿持续提振 [5] 房地产行业政策与金融支持 - 中央和地方稳市场政策积极推进，个人消费贷款财政贴息1个百分点，以旧换新等政策提振消费 [5] - 前8月人民币贷款增加13.46万亿元，住户中长期贷款增加1.08万亿元 [5] - 国务院会议强化财税金融政策支持，加快城市更新和土地要素市场化改革 [8] - 8月各地出台24次公积金优化政策、13次补贴和税费优惠，一线城市松绑限购 [12] 新房市场交易与去化 - 8月全国新建商品房销售面积5744万平方米，销售额5449亿元，环比小幅回升但同比降幅扩大至10.6% [6] - 个人按揭贷款新增939亿元，同比下降20% [6] - 百城新房交易规模同比回落，但重庆、昆明等城市成交量保持上升 [7] - 开盘去化率提升12个百分点至42%，重庆、成都等城市去化率超70% [7] 房价指数变化 - 一线城市新房价格同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海上涨5.9% [11] - 二、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [11] - 70城中5城新房价格连续两月同比上涨，13城环比止跌 [12] 开发投资与土地市场 - 1-8月房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；8月单月投资下降19.5% [24] - 8月土地成交金额1355亿元，同比减少27%，优质土地出让频次下降 [24] - 前8月土地交易量降至2020年同期三成以下，新增供给调整至合理体量 [16] 施工、新开工与竣工 - 1-8月房屋施工面积同比下降9.3%，新开工面积下降19.5% [15] - 8月新开工规模4595万平方米，同比下降20.3% [15] - 8月竣工面积2660万平方米，同比下降21.4%，降幅缩小8个百分点 [20] 库存与供给侧改革 - 商品房待售面积连续6个月下降，环比减少307万平方米 [6] - 土地要素市场化改革加速，存量闲置用地再开发助力优质宅地供应 [8][16] - 行业库存压力因成交流速下降而突出，但供小于求态势有望改善库存结构 [26][27] 行业展望 - 房价指数预计延续筑底，更多城市将环比止跌 [27] - 核心城市成交有望保持增长，但短期交易量仍受供应不足制约 [27] - 新开工、销售等指标有望随土地效率提升和城市更新持续改善 [16][27]

广州楼市2025年8月畅销指数总体情况 - 抽样50个知名楼盘总已售房源28192套 未售13778套 平均去化率67.17% 与上月基本持平[3][6] - 畅销指数达50%以上项目37个 占总抽样74% 其中80%以上15个占30% 60%-80%区间14个占28% 30%-60%区间13个占26% 10%-30%区间7个占14% 低于10%1个占2%[4][5] - 8月受传统淡季叠加炎热多雨天气影响 广州楼市维持平稳运行 开发商推货节奏放缓 新开盘及集中加推项目减少[3][6] 区域去化表现 - 黄埔区房源8365套 已售5433套 未售2932套 平均畅销指数64.95%[8] - 天河区总货值8076套 已售5758套 未售2318套 畅销指数71.3%[8] - 海珠区房源7811套 已售5254套 未售2557套 畅销指数67.26%[8] - 番禺区房源7112套 畅销指数65.14% 荔湾区房源7822套 畅销指数64.78% 白云区房源1931套 畅销指数77.94%[8] - 越秀区房源249套 畅销指数16.47% 南沙区房源604套 畅销指数82.95%[8] 头部畅销项目排名 - 国贸云上以95.93%去化率位居榜首 龙湖御湖境95.67%排名第二 城投珠江天河壹品93.81%排名第三[1][7] - 越秀珠实皓悦滨江93.01%排名第四 越秀珠实城发江湾和樾90.46%排名第五 越秀琶洲南TOD 88.71%排名第六[1][7] - 保利天瑞87.19%排名第七 保利臻誉86.80%排名第八 越秀云萃86.67%排名第九 招商林屿境82.95%排名第十[1][7] - 前十畅销楼盘中保利 越秀地产和龙湖旗下项目占据七席[7] 2025年新推产品表现 - 样本楼盘中有33个在2025年有新推动作 新推房源10922套 已售5140套 未售5782套 平均去化率43.29%[9] - 海珠区2025年新增2816套房源 黄埔区新增2227套 荔湾区新增1634套 番禺区新增1610套 天河区新增1513套[9] - 2025年新推产品畅销指数TOP10项目中除国贸云外均为全新盘 越秀珠实皓悦滨江位居新推产品畅销榜首[10] 产品力与市场趋势 - 核心区靓地供应增加 2025年广州市拟出让131宗住宅用地中中心城区占76块占比58%[10] - 网红项目共同特点是满足"好房子"期待 产品力成为关键号召力 新规及超新规项目对市场热度起到托举作用[10][11] - 四代宅等创新产品概念受到市场认可 如招商林屿境虽位于南沙但凭借产品创新实现热销[10]

政策效果与市场表现 - 一线城市新房市场活跃度显著提升：上海日均成交1万平方米(同比+38%)，北京网签2.09万套(同比+11.9%)，深圳成交2.18万套(同比+41%)，广州成交32861套(同比+17%) [2] - 二手房市场同步回暖：成都上半年成交套数同比+19.8%，北京链家单日最高成交31单，周末日均达35单 [2][3] - 政策工具组合见效：上海公积金利率降至2.6%，成都实行"带押过户"并调整公积金首付至20%，绍兴三孩家庭补贴40万元 [2][3] 供给端结构性调整 - 保障房建设加速推进：宁波"愉樾里"项目提供3584套房源(含56套无障碍住房)，广东上半年新增10.3万套(间)，北京完成全年任务的54%(2.7万套) [4][5] - 高品质住宅供给增加：淄博博阅书院项目获融资"白名单"支持，住建部印发《"好房子"建设经验做法》推动山东等五地配套政策落地 [5] - 库存消化成效显现：全国商品房待售面积连续4个月下降，6月末环比减少479万平方米，厦门货币化安置、郑州"以旧换新"等政策生效 [5] 行业资金链改善 - 房企融资环境边际改善：上半年开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，国内贷款同比+0.6% [6] - 金融支持机制创新：山东高品质住宅项目获授信额度与利率优惠，建设周期有效缩短 [5] 中长期发展空间 - 城镇化持续释放需求：专家指出城镇化稳定发展期仍将带来新增城镇人口住房需求，湖北每年新增6万返乡就业人口带动四五线楼市 [7][8] - 新模式构建方向明确：中央提出建立"人房地产钱"要素联动机制，浙江试点以人定房、以房定地的资源配置改革 [8] - 产品结构升级趋势：未来需匹配地区人口结构特点建造"好房子"，通过城市更新激活改善性需求 [8]

上海保利天奕项目 - 项目定位为"地铁上盖+国际社区"奢居标杆 紧邻地铁2号线唐镇站(直线200米) [1] - 2024年11月由保利以楼板价44008元/㎡ 溢价率26.6%竞得 容积率2.5 规划531套房源 [1] - 主推104-163㎡三至四房 装修标准2500元/㎡ 预计2027年6月底交付 [1] - 6月底推出231套房源 认购率197% 2小时内售罄 [1] - 配置1500㎡"奕CLUB"会所 含恒温泳池 保龄球馆 高压氧舱 [1] - 106㎡三房飘窗面积达9.57㎡ 125-135㎡四房飘窗超12㎡ [1] 西安华发锦宸赋项目 - 位于曲江新区长安路南段 占地45亩 总建面12.76万㎡ 容积率2.8 [4] - 规划6栋24-25层小高层 284户纯大平层社区 主力户型220-270㎡ [4] - 2025年6月7日首推96套房源 数小时内售罄 [5] - 220㎡户型实得约300㎡ 270㎡户型实得近400㎡ [5] - 配置2600㎡下沉会所 含天光泳池 壁球馆 VIP茶室 [5] 武汉金地大成乐府项目 - 位于汉阳区鹦鹉大道以西 占地2.38万㎡ 总建面7.31万㎡ 容积率2.27 [10] - 规划5栋楼441户 定位低密度改善型住宅 [10] - 2025年6月7日首次开盘 234套房源2小时内售罄 销售额4.5亿元 [11] - 配置2500㎡下沉会所 含恒温泳池 私宴厅 影音室 [13] - 140㎡全景舱户型三面采光玻璃幕墙 主卧270°环幕视野 [13] 重庆龙湖御湖境项目 - 位于礼嘉核心区 总占地58万㎡(含滨水街区) [16] - 2025年5月底首推143-186㎡户型 2天销售额6.2亿元 [16] - 截至2025年6月累计销售额突破11亿元 实现两开两罄 [16] - 配置3800㎡御上CLUB会所 含HIFI音乐厅 24H恒温泳池 [18] - 186㎡户型配备46㎡庭院及6.3米高DIY创意墙 [18] 杭州招商蛇口·杭序府项目 - 位于钱江新城二期 占地3.3万㎡ 总建面11.98万㎡ 容积率2.5 [20] - 规划12幢13-16层住宅 共388套房源 主力户型170-380㎡ [20] - 6月29日首推112套房源 均价5.91万元/㎡ 总价867万起 半天售罄 销售额13.6亿元 [20] - 采用"地库抬板"设计 整体社区抬升3.6米 [22] - 260㎡户型采用"十字回廊"动线 融合LDK一体化空间 [22]

龙湖奉贤战略布局 - 公司在奉贤8年累计投资超180亿元，打造"龙湖生活圈"生态[4] - 三年内以每年一座高品质住宅的速度开发了天玺、天越、天曜三大项目[2] - 2022年完成首个五年计划，双天街年营业额达26亿元成为区域商业顶流[4] 御湖境项目定位 - 定位为奉贤首席泳池奢宅，户型面积107-175㎡，含28套175㎡传世孤品户型[14] - 项目采用两栋洋房+五栋小高层的低密设计，南向采光面达15.4米[14] - 作为龙湖顶序产品线代表作，填补奉贤高端改善市场最后拼图[1][4] 核心区位优势 - 位于南奉公路与金海公路黄金十字交汇处，被定义为奉贤"宇宙中心"[6] - 300米步行可达奉贤天街（14万㎡商业体），覆盖MUJI、永辉等200+品牌[8] - 毗邻上海之鱼地标群，汇聚奉贤博物馆、九棵树艺术中心等文娱设施[10] 产品力创新 - 打造1500㎡海派泳池会馆，含无边泳池、行政酒廊等多元场景[11] - 采用10余种珍稀石材如蓝翡翠、Prada绿，搭配50年树龄乌桕树王[13] - 设计融合全球艺术地标元素，包括梵蒂冈博物馆水景、路金贝儿美术馆穹顶等[12] 配套体系 - 地铁5号线奉贤新城站+奉贤中学+中心医院形成城市级资源网络[8] - 九棵树艺术中心与项目直线距离约800米，强化文化艺术属性[1][10] - 项目自带酒店式单元入户门庭，配置亿级改善标准的中央车站落客区[12]

湖北省房地产市场整体表现 - 1—5月全省新建商品房销售面积同比增长5.9%，连续6个月正增长，位居全国前列 [1][8] - 5月单月销售面积同比增长6.3%，环比增长4.6%，实现同比环比双增长 [8] - 14个市州实现销售面积同比正增长，比去年同期增加7个，56个县市正增长，比去年同期增加16个 [8] 高品质住宅市场表现 - 武汉市5月新建商品住房成交7653套、88.28万平方米，环比分别上涨44.56%和39.69%，同比分别上涨26.33%和10.9% [4] - 中心城区成交量环比增幅超五成，同比增幅近四成 [4] - 武汉市31个高品质住宅项目集中上市，总面积49万平方米，环比增长36.3%，开盘去化率80%以上 [4] - 5月武汉市"好房子"项目成交1897套，环比增长43.9% [4] - 龙湖御湖境项目72套房源售出65套，销售额2.5亿元，去化率90% [2] - 保利沙湖嘉瑞项目155套房源1小时内售出120套，销售额近6亿元 [2] 政策支持与市场活动 - 武汉市优化出台新"汉九条"政策，聚焦以旧换新和改善置业成本问题 [5] - "宜居武汉 乐购江城"活动带动售楼部到访量环比增长30%以上，部分项目增长50% [5] - 全省围绕返乡置业、教育置业等四大需求出台支持政策，推出主题房交会和购房优惠活动 [5] - 襄投置业国投襄阳芯项目开盘三天销售73套，政策最高节省购房成本约11万元 [7] - 宜昌通过"宜才码"发放最高25万元购房补贴，农村户口迁入市区额外补贴4万元 [7] 市场前景与行业观点 - 湖北省房地产业协会表示1—5月数据亮眼是政策与市场协同发力的结果 [8] - 随着政策持续优化和市场信心恢复，全省房地产市场有望保持稳健发展 [8]