广州楼市2025年8月畅销指数总体情况 - 抽样50个知名楼盘总已售房源28192套 未售13778套 平均去化率67.17% 与上月基本持平[3][6] - 畅销指数达50%以上项目37个 占总抽样74% 其中80%以上15个占30% 60%-80%区间14个占28% 30%-60%区间13个占26% 10%-30%区间7个占14% 低于10%1个占2%[4][5] - 8月受传统淡季叠加炎热多雨天气影响 广州楼市维持平稳运行 开发商推货节奏放缓 新开盘及集中加推项目减少[3][6] 区域去化表现 - 黄埔区房源8365套 已售5433套 未售2932套 平均畅销指数64.95%[8] - 天河区总货值8076套 已售5758套 未售2318套 畅销指数71.3%[8] - 海珠区房源7811套 已售5254套 未售2557套 畅销指数67.26%[8] - 番禺区房源7112套 畅销指数65.14% 荔湾区房源7822套 畅销指数64.78% 白云区房源1931套 畅销指数77.94%[8] - 越秀区房源249套 畅销指数16.47% 南沙区房源604套 畅销指数82.95%[8] 头部畅销项目排名 - 国贸云上以95.93%去化率位居榜首 龙湖御湖境95.67%排名第二 城投珠江天河壹品93.81%排名第三[1][7] - 越秀珠实皓悦滨江93.01%排名第四 越秀珠实城发江湾和樾90.46%排名第五 越秀琶洲南TOD 88.71%排名第六[1][7] - 保利天瑞87.19%排名第七 保利臻誉86.80%排名第八 越秀云萃86.67%排名第九 招商林屿境82.95%排名第十[1][7] - 前十畅销楼盘中保利 越秀地产和龙湖旗下项目占据七席[7] 2025年新推产品表现 - 样本楼盘中有33个在2025年有新推动作 新推房源10922套 已售5140套 未售5782套 平均去化率43.29%[9] - 海珠区2025年新增2816套房源 黄埔区新增2227套 荔湾区新增1634套 番禺区新增1610套 天河区新增1513套[9] - 2025年新推产品畅销指数TOP10项目中除国贸云外均为全新盘 越秀珠实皓悦滨江位居新推产品畅销榜首[10] 产品力与市场趋势 - 核心区靓地供应增加 2025年广州市拟出让131宗住宅用地中中心城区占76块占比58%[10] - 网红项目共同特点是满足"好房子"期待 产品力成为关键号召力 新规及超新规项目对市场热度起到托举作用[10][11] - 四代宅等创新产品概念受到市场认可 如招商林屿境虽位于南沙但凭借产品创新实现热销[10]

地块交易概况 - 荔湾区石围塘AF0107048地块以总价5.06亿元成交，楼面价为2.15万元/平方米，溢价率为0% [1][2][3] - 该地块为广州9月首宗涉宅地交易，市场关注度高，但结果未达预期惊喜 [7][8][9] 竞得企业分析 - 厦门国贸以底价竞得地块，为其时隔约16个月后再次于广州拿地（上次为2023年5月） [10][11][59] - 企业在广州已有三个项目：白云区"国贸云上"（2023年5月以24.822亿元竞得，楼面价2.46万元/平方米）、增城区"国贸学原"（2021年4月以43.18亿元联合竞得，楼面价9003元/平方米）及天河区合作项目"越秀国贸·观樾丨天湖" [12][13][24][25][31][32] 地块价值评估 - 地块位于荔湾石围塘板块，距离地铁11号线石围塘站不足100米，可直达白鹅潭核心区并享受高端配套 [45][46] - 具备二线江景资源，楼面价2.15万元/平方米于老城区属较低水平 [47][49][51][52] - 对比2023年4月同板块桥梓大街地块（楼面价2.2万元/平方米），本地块位置更优 [43][44] 市场环境背景 - 广州土地市场近期冷淡：7月仅成交1宗涉宅地，8月零成交，原定9月出让的越秀区热门地块因故终止 [5][6] - 本地块此前传闻保利、越秀等企业关注，但最终仅厦门国贸参与报价 [53][54][59] 企业战略动向 - 厦门国贸此次拿地主要为补仓需求，其白云区"国贸云上"项目已处于清盘阶段 [19][20][55] - 企业选择白鹅潭区域因板块发展潜力大，且地块总价低、体量小，适合开发小户型快销产品 [36][38][39][40]