核心观点 - 万科2026年上半年化险攻坚仍处关键阶段，债务与流动性承压，但通过交付、降本、经营服务增长及债券展期等措施推进风险缓释与经营优化 [1] 财务与经营概况 - 上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 开发业务销售金额358亿元 [1] - 新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] - 费用支出已连续8个季度下降 [1] 开发业务与交付 - 上半年按期保质交付2.3万套房屋 [1] - 综合运用多种创新技术加强工程品质全周期管理 [2] - 集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [2] - 更新迭代405项产品技术标准 [2] - 新项目整体首开去化率达60% [2] 债务与风险缓释 - 10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释 [1] - 董事会换届后多元互补的专业配置及管理力量充实强化，有助于化险攻坚 [1] 经营服务业务 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，行政费用率持续下降 [3] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家同比增长超25%，客户满意度96.5%，续租率进一步提升 [3] - 商业业务销售额及客流稳健增长，合作品牌超12000家，存量项目改造后坪效提升 [3] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入同比增长23.6%，物流服务收入同比增长29% [3] 下半年工作方向 - 优化资产结构与质量，争取资源结构逐步调整 [3] - 以客户需求为导向深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级“三好”产品体系 [3] - 积极响应城市更新政策导向，深耕城市更新业务 [3] - 探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势 [3] - 依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率 [3]

核心观点 - 万科2026年上半年经营承压但积极化险，开发业务保交付、经营服务业务稳增，同时通过降本增效和债券展期缓释风险，新班子面临挑战 [1] 财务与风险缓释 - 上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 开发业务销售金额358亿元，新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] - 10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释 [1] - 费用支出已连续8个季度下降 [1] - 董事会换届后多元互补的专业配置及管理力量充实，有助于公司化险攻坚 [1] 开发业务与交付 - 上半年按期保质交付2.3万套房屋 [1] - 综合运用多种创新技术加强工程品质全周期管理，推进“城市兴交付” [2] - 集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [2] - 更新迭代405项产品技术标准，围绕大盘配套、户型设计、精装景观等维度深挖产品细节 [2] - 新项目整体首开去化率达60% [2] 经营服务业务 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，并运用人工智能技术推动行政费用率持续下降 [3] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，客户满意度96.5%，续租率进一步提升 [3] - 商业业务销售额及客流稳健增长，合作品牌超12000家，多个存量项目改造后坪效明显提升 [3] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入同比增长23.6%，物流服务收入同比增长29% [3] 下半年工作方向 - 优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整 [3] - 以客户需求为导向，持续深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级“三好”产品体系 [3] - 积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务 [3] - 探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势 [3] - 依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率 [3]