文章核心观点 - 小区公共区域产生的收益（如电梯广告费、快递柜入驻费、公共停车位租金）依法属于全体业主共有，而非物业管理公司的收入 [1] - 当前物业管理行业普遍存在公共收益管理不规范、收支不透明的问题，形成一笔“糊涂账” [1] - 各地正通过出台管理办法等措施整治公共收益乱象，推动行业管理向规范化和透明化发展 [2] - 解决公共收益管理问题需要业主、业委会、物业及监管部门等多方协同努力 [3] 公共收益的法定归属与管理现状 - 利用小区公共区域产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有 [1] - 物业公司可收取必要管理成本，但须将剩余部分返还业主并定期公开账目 [1] - 现实生活中，许多业主对公共收益“一问三不知”，物业公司存在未公示收支情况的现象 [1] 公共收益管理失范的原因 - 物业公司与业主之间存在信息不对称，业主难以觉察和约束物业的不规范行为 [2] - 业主参与度低、业委会建设滞后及履职能力不足，导致业主自治机制难以有效发挥作用 [2] - 街道社区缺乏专业人员和有效抓手，法规政策细则不清、操作性不强及执法不严 [2] 行业监管与治理动向 - 福建、江西等省及西安、长沙、郑州等地相关部门今年集中出手整治公共收益问题 [2] - 各地相继出台公共收益管理办法，细化归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定 [2] 构建规范管理体系的路径 - 需强化业主自治能力，推动业委会规范运作并强化其监督职能 [3] - 需完善公示与审计制度，完善账户管理，确保收支公开可查 [3] - 需加大执法力度，对挪用、侵占公共收益的行为进行严肃追责 [3]

行业监管动态 - 各地住房和城乡建设部门于2025年集体行动，通过召开专项推进会、加强监督等方式，集中整治住宅小区公共收益管理不规范、违规侵占等问题[1] - 2025年初，中纪委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题纳入全国集中整治的群众身边“十六件具体实事”，住房和城乡建设部同步将其列为2025年整治重点民生任务[6] - 福建、江西、西安、长沙、郑州等地于2025年相继出台公共收益管理办法，细化公共收益归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定[9] 公共收益规模与构成 - 住宅小区公共收益一般涉及地上停车位、场地出租、广告位出租，以及快递柜、饮水机、充电桩等入驻费用，金额少则几千元多则数十万元[1] - 具体收益项目案例显示，视频联播费为6079元、多功能一体机为6480元、电信占地费为1724元、净水设备占地费为2328元，扣除财务和税费后，某小区公共收益总余额为19.14万元[4] - 郑州市出台管理办法后，已有3400余个小区的公共收益在智慧物业管理平台公示，规范资金规模达7400余万元[10] 管理乱象与问题 - 小区公共收益管理存在收支透明度不足、账目管理不规范、业主参与度低、业委会履职不到位等问题[7] - 部分物业服务企业利用管理优势侵占收益的情况较为常见，物业公司与业主之间存在信息不对称，行业市场透明度处于较低水平[7] - 监督执行与法治建设存在不足，街道社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难，法规政策细则不清且操作性不强[8] 政策与治理进展 - 郑州市出台的试行办法规定公共收益管理应坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则，任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益[9] - 业主大会成立前，物业服务人员可代为管理公共收益；业主大会成立后，业主委员会是公共收益管理单位，经业主共同决定也可由物业服务人管理[9] - 郑州市住房保障和房地产管理局召开媒体曝光物业服务企业约谈会，被曝光的8家住宅小区物业服务企业代表介绍问题整改情况并承诺按规公示[10] 法律依据与归属界定 - 根据《民法典》第二百八十二条，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有[2] - 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，公共收益归业主共有[6] - 公共收益的使用需遵循“有约定按约定，无约定按专有部分面积比例”的原则，且扣除合理成本后归业主共有，可用于住宅维修基金的储备或进行分配[10]