文章核心观点 - 小区公共区域产生的收益（如电梯广告费、快递柜入驻费、公共停车位租金）依法属于全体业主共有，而非物业管理公司的收入 [1] - 当前物业管理行业普遍存在公共收益管理不规范、收支不透明的问题，形成一笔“糊涂账” [1] - 各地正通过出台管理办法等措施整治公共收益乱象，推动行业管理向规范化和透明化发展 [2] - 解决公共收益管理问题需要业主、业委会、物业及监管部门等多方协同努力 [3] 公共收益的法定归属与管理现状 - 利用小区公共区域产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有 [1] - 物业公司可收取必要管理成本，但须将剩余部分返还业主并定期公开账目 [1] - 现实生活中，许多业主对公共收益“一问三不知”，物业公司存在未公示收支情况的现象 [1] 公共收益管理失范的原因 - 物业公司与业主之间存在信息不对称，业主难以觉察和约束物业的不规范行为 [2] - 业主参与度低、业委会建设滞后及履职能力不足，导致业主自治机制难以有效发挥作用 [2] - 街道社区缺乏专业人员和有效抓手，法规政策细则不清、操作性不强及执法不严 [2] 行业监管与治理动向 - 福建、江西等省及西安、长沙、郑州等地相关部门今年集中出手整治公共收益问题 [2] - 各地相继出台公共收益管理办法，细化归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定 [2] 构建规范管理体系的路径 - 需强化业主自治能力，推动业委会规范运作并强化其监督职能 [3] - 需完善公示与审计制度，完善账户管理，确保收支公开可查 [3] - 需加大执法力度，对挪用、侵占公共收益的行为进行严肃追责 [3]

事件概述 - 北京通州金地格林格林小区向全体业主发放近五年累计的公共收益，总金额为32万余元 [5] - 分配标准设定为每平方米2元，业主根据房屋面积领取，金额从100多元到3000多元不等 [5] - 此举在社区治理中较为罕见，引发了广泛的社会关注，被认为可能成为一种新趋势 [1][7][12] 公共收益来源与分配 - 收益主要来自电梯广告、底商停车场、饮水机、售水柜及新能源充电桩等公共区域的经营收入 [1][5] - 业委会与专业法务人员商讨后确定分配方案，资金透明度通过每年第三方审计保障 [5][6] - 业主可自愿选择领取现金、线上转账或直接抵扣物业费 [5] 业委会的角色与成效 - 业委会成立于2020年11月，由7名正式委员和2名候补委员组成，平均年龄40岁，成员包括律师、教授、企业精英等专业人士 [9] - 业委会成功解决了因立体车库事故导致的停车资源紧张问题，并在2021年春节前完成车库维修 [8][9] - 业委会架起了物业与居民间的沟通桥梁，物业费收缴率从98%提升至99.5% [10] - 业委会推动了小区绿化升级、监控升级、维修房顶漏水等一系列公共事务的民主决策和改进 [10] 行业趋势与法律依据 - 社区治理专家指出，将公共收益返还业主可增强业主凝聚力和归属感，推动业主参与公共事务，提升治理透明度 [12] - 根据《民法典》第二百七十一条和第二百七十八条，小区公共收益的经营和使用需经过业主共同决定，收益属于业主所有 [13] - 现实中存在公共收益被物业公司占有或挪用，以及业委会滥权的问题，成立业委会并进行严格监督是保障透明度的有效方式 [13] - 提升公共收益透明度需要业主、物业公司和政府部门的有效协作，以实现“取之于公，用之于公” [14]

住宅小区公共收益管理现状 - 住宅小区公共收益包括地上停车位、场地出租、广告位出租以及快递柜、饮水机、充电桩等入驻费用，扣除合理成本后属业主共有，金额从几千到数十万不等[3] - 现实中公共收益管理存在不规范和违规侵占问题，成为不透明的"糊涂账"，今年以来各地住建部门通过专项推进会、加强监督等方式集中整治这一乱象[3] 公共收益归属的法律依据 - 《民法典》第二百八十二条规定建设单位、物业服务企业等利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有[4] - 业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，公共收益使用需经相关业主、业主大会同意，主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用[8] 公共收益管理存在的问题 - 人民网领导留言板显示各地普遍反映小区物业未公示收益、擅自挪用公共收益等问题[5] - 具体案例如甘肃阳光曦华源小区物业未公示2023年至2025年6月公共收益，广东明月苑小区2010年交付至今未公示露天停车费、快递柜等收益[5] - 河北某小区公示显示上半年公共收益包括视频联播费6079元、多功能一体机6480元、电信占地费1724元、净水设备占地费2328元，总余额19.14万元[6] 公共收益管治难点分析 - 收支透明度不足，账目管理不规范，业主参与度低，业委会履职不到位是主要难点[10] - 部分物业企业利用管理优势侵占收益，行业存在"建管不分"遗留问题，市场透明度低，业主处于信息弱势地位[10] - 街道社区缺乏专业人员和有效抓手，法规政策细则不清导致执行难，如公共收益分配和维修资金使用表决机制易产生分歧[11] 各地政策完善举措 - 2025年以来福建、江西、西安、长沙、郑州等地出台公共收益管理办法，细化归属、资金管理、收支公示等规定[13] - 郑州市《住宅小区公共收益管理办法（试行）》要求坚持公平公开、专户存储原则，明确业主大会成立前后不同管理主体[13] - 郑州市已有3400余个小区的公共收益在智慧物业管理平台公示，规范资金规模达7400余万元[14] 公共收益使用与分配讨论 - 公共收益使用需遵循"有约定按约定，无约定按专有部分面积比例"原则，扣除合理成本后归业主共有，可用于维修基金储备或分配[15] - 业界建议通过完善账户管理、强化公示制度、加强审计监督、严格责任追究、引导合理用途等五大维度解决管理问题[16]

行业监管动态 - 各地住房和城乡建设部门于2025年集体行动，通过召开专项推进会、加强监督等方式，集中整治住宅小区公共收益管理不规范、违规侵占等问题[1] - 2025年初，中纪委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题纳入全国集中整治的群众身边“十六件具体实事”，住房和城乡建设部同步将其列为2025年整治重点民生任务[6] - 福建、江西、西安、长沙、郑州等地于2025年相继出台公共收益管理办法，细化公共收益归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定[9] 公共收益规模与构成 - 住宅小区公共收益一般涉及地上停车位、场地出租、广告位出租，以及快递柜、饮水机、充电桩等入驻费用，金额少则几千元多则数十万元[1] - 具体收益项目案例显示，视频联播费为6079元、多功能一体机为6480元、电信占地费为1724元、净水设备占地费为2328元，扣除财务和税费后，某小区公共收益总余额为19.14万元[4] - 郑州市出台管理办法后，已有3400余个小区的公共收益在智慧物业管理平台公示，规范资金规模达7400余万元[10] 管理乱象与问题 - 小区公共收益管理存在收支透明度不足、账目管理不规范、业主参与度低、业委会履职不到位等问题[7] - 部分物业服务企业利用管理优势侵占收益的情况较为常见，物业公司与业主之间存在信息不对称，行业市场透明度处于较低水平[7] - 监督执行与法治建设存在不足，街道社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难，法规政策细则不清且操作性不强[8] 政策与治理进展 - 郑州市出台的试行办法规定公共收益管理应坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则，任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益[9] - 业主大会成立前，物业服务人员可代为管理公共收益；业主大会成立后，业主委员会是公共收益管理单位，经业主共同决定也可由物业服务人管理[9] - 郑州市住房保障和房地产管理局召开媒体曝光物业服务企业约谈会，被曝光的8家住宅小区物业服务企业代表介绍问题整改情况并承诺按规公示[10] 法律依据与归属界定 - 根据《民法典》第二百八十二条，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有[2] - 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，公共收益归业主共有[6] - 公共收益的使用需遵循“有约定按约定，无约定按专有部分面积比例”的原则，且扣除合理成本后归业主共有，可用于住宅维修基金的储备或进行分配[10]

物业费结余返还案例 - 成都保利两河森林小区向872户业主发放941.9万元物业费结余款，最高单户获超1万元，该小区年物业费及车位管理费收入近1000万元[3] - 广州裕兴苑小区向业主返还24万余元10个月结余管理费，单户最高获2100元，该老小区管理费仅1.5元/平方米且未聘物业公司[3] - 武汉绿地汉口中心小区向1138户发放63万元公共收益，资金来源为停车场收费及场地租赁费，采用物业分30%、业主分70%的分配机制[4] 酬金制与包干制模式对比 - 酬金制模式下物业按约定比例（如10%）收取固定酬金，结余归全体业主，包干制则物业自负盈亏不返还结余[7] - 全国重点城市酬金制小区占比不超过8%，成都因推行"双晒"模式比例提升至10%，一线城市高端项目酬金制占比仍不足20%[2][8] - 上海春申复地城小区实施酬金制9年后盈利近50万元，小区房价较同区域高出3000-6000元/平方米[8] 公共收益政策动态 - 2024年以来湖北、河南、江西、广西、杭州、长沙、福建等7省市出台住宅小区公共收益管理办法，明确收益归全体业主所有[10][11] - 多地要求公共收益设立银行专户管理，江西规定业委会需持备案证明开立账户，所有收支通过专户操作[11] - 政策鼓励结余公共收益优先补充维修资金，需平衡短期返利与长期维养投入[13] 业委会覆盖与自治能力 - 业委会是追讨和监管公共收益的核心执行者，但全国覆盖率分化明显：上海2023年底业委会成立比例超80%，部分中小城市不足30%[12] - 业主自治能力薄弱是普遍瓶颈，需通过立法简化业委会成立流程并建立透明化监管体系[12] - 广州裕兴苑小区通过业委会自聘保安保洁实现自治，成都保利两河森林及武汉绿地汉口中心均通过业委会推动资金返还[3][4][6]