市场整体表现 - 广州荔湾区商品住宅在10月1日至3日共成交76套，到访1663组 [1] - 日均到访554组，环比9月日均量增长251% [1] - 日均认购25.3套，环比9月日均量增长387% [1] - 市场热度在"金九银十"传统置业旺季快速攀升 [1] 保利珠江天悦项目 - 项目为广州唯一坐拥8万平方米内港湾稀缺资源的江景豪宅，独占珠江约700米看江面 [2][3] - 在售产品建筑面积约128至295平方米四至五房，采用14米抬升盖板设计实现户户无遮挡望江 [3] - 自2024年8月开盘以来持续霸榜荔湾及海珠西千万级豪宅销量第一名 [3] - 东沙国际商贸港水系连通工程方案于10月启动，预计次年12月完工，国庆首日业绩突破1亿元 [3][4] - 项目价格体系稳健，客户对产品及项目兑现力给予好评 [4] 建鑫·如意芳华项目 - 国庆期间日均到访量超过500组，现场人气火爆 [7][8] - 首推建筑面积约88至108平方米南向三至四房，首开总价365万元起 [10] - 产品精准覆盖首次置业和首改家庭需求，填补荔湾区刚需三房市场空白 [10] 新世界·天馥项目 - 国庆期间来访量猛涨300%，成交激增200% [11][12] - 项目推出98平方米四房和128平方米江景平层新品，吸引改善型买家 [12] - 此前已夺得白鹅潭前三季度销售面积、销售套数、销售金额三冠王 [12] 万科·理想花地项目 - 国庆首日看房来访客户超过200批，较平时涨幅达200% [14][15] - 单日成交18套，成交金额约1亿元 [15] 诚汇新都·榕府项目 - 国庆期间售楼部维持超负荷爆棚接待状态，销售人员日均微信步数超过3万步 [17][18] - 改善型购房需求显著，例如有客户因现有80多平方米两房老房子环境不佳，前来查看92平方米四房户型 [18] 区域发展驱动因素 - 白鹅潭板块持续迭代，高奢商业、文化地标、珠江名片等配套持续兑现 [20] - 荔湾山村、坑口城中村改造有序推进，征拆安置补偿发放到位，村民开启新置业计划且多数不愿搬出荔湾 [20] - 广州全面放开限购政策后，港澳台及外籍人士购买占比明显上升，为市场注入新活力 [20] - 购房者决策周期缩短，转化率提升，不少客户首次到访即决定购买 [20]

项目概况 - 项目名称为建鑫·如意芳华，位于荔湾区白鹅潭板块，是一个全新亮相的高端滨水项目 [1] - 项目由广东建鑫联合体于2023年4月以21.6亿元底价竞得桥梓大街南侧地块开发 [1] - 开发商广东建鑫投融资住房租赁有限公司为广东建工控股旗下核心投融资平台，项目为国企出品 [1] 区位与交通 - 项目与荔湾区政府一路之隔，步行至地铁滘口总站约1.4公里，步行至广州地铁11号线石围塘站约600多米 [3] - 项目3公里范围内有白鹅潭大湾区艺术中心、广州万象城（建设中）、聚龙湾太古里（建设中）等高端文化和商业地标 [3] 配套设施 - 项目配建9班公立幼儿园（建设中） [3] - 项目周边拥有12年全龄段优质公立教育资源 [3]

地块交易概况 - 荔湾区石围塘AF0107048地块以总价5.06亿元成交，楼面价为2.15万元/平方米，溢价率为0% [1][2][3] - 该地块为广州9月首宗涉宅地交易，市场关注度高，但结果未达预期惊喜 [7][8][9] 竞得企业分析 - 厦门国贸以底价竞得地块，为其时隔约16个月后再次于广州拿地（上次为2023年5月） [10][11][59] - 企业在广州已有三个项目：白云区"国贸云上"（2023年5月以24.822亿元竞得，楼面价2.46万元/平方米）、增城区"国贸学原"（2021年4月以43.18亿元联合竞得，楼面价9003元/平方米）及天河区合作项目"越秀国贸·观樾丨天湖" [12][13][24][25][31][32] 地块价值评估 - 地块位于荔湾石围塘板块，距离地铁11号线石围塘站不足100米，可直达白鹅潭核心区并享受高端配套 [45][46] - 具备二线江景资源，楼面价2.15万元/平方米于老城区属较低水平 [47][49][51][52] - 对比2023年4月同板块桥梓大街地块（楼面价2.2万元/平方米），本地块位置更优 [43][44] 市场环境背景 - 广州土地市场近期冷淡：7月仅成交1宗涉宅地，8月零成交，原定9月出让的越秀区热门地块因故终止 [5][6] - 本地块此前传闻保利、越秀等企业关注，但最终仅厦门国贸参与报价 [53][54][59] 企业战略动向 - 厦门国贸此次拿地主要为补仓需求，其白云区"国贸云上"项目已处于清盘阶段 [19][20][55] - 企业选择白鹅潭区域因板块发展潜力大，且地块总价低、体量小，适合开发小户型快销产品 [36][38][39][40]