土地交易 - 北京懋源鸿竺房地产以10.3亿元底价摘得顺义区薛大人庄0025-6017地块 楼面价2.8万元/㎡ [1] - 地块与懋源璟橒项目相邻 土地面积2.3公顷 建筑控制规模3.68万㎡ 容积率1.6 [9][13] - 地块经三次调规：增加街坊路医养幼用地后取消 街坊路改道 建筑限高从30米增至40米 [16] 历史交易对比 - 2022年6月懋源地产以19.55亿元加3万㎡现房条件竞得相邻地块 楼面价3.36万元/㎡ [4] - 本次拿地成本较三年前降低5600元/㎡ [13] - 2023年懋源以43.2亿元摘得后沙峪镇地块开发懋源云纪项目 [7] 项目开发策略 - 公司通过收购相邻地块避免价格战并实现区域深耕 北京市场存在多个双子座地块开发案例 [8] - 新地块限高40米和容积率1.6条件提供产品设计灵活性 可能开发类别墅或200-300㎡大平层产品 [13][15] - 预计延续高标准装修策略 可能采用"房款拆分装修"形式实现销售价超指导价 [15] 销售表现 - 懋源璟橒项目自2023年3月开盘至2025年8月网签131套 成交均价7.3万元/㎡ 成交额28.65亿元 [10] - 懋源云纪项目销售指导价6.1万元/㎡ 实际成交均价达61909.08元/㎡ 实现价格倒挂 [16] - 云纪项目通过赠送面积提升性价比 220㎡户型赠送面积达79.94㎡ 包括3.5米进深阳台 [14] 产品定位 - 懋源璟橒项目由平墅/叠墅/合院组成 共217户 户均300㎡ 总价2500-4000万元 [9] - 新地块地价缝差约4.5万元/㎡ 具备显著利润空间 [14] - 公司以高端厨房系统等产品力著称 在中央别墅区保持价格韧性 [16]

地块基本信息 - 地块编号为顺义区薛大人庄0025-6017地块，首次报价为底价10.3亿元[1] - 土地面积约2.3公顷，建筑控制规模3.68万平方米，容积率1.6，限高40米[1] - 地块位于五环至六环之间，邻近地铁15号线国展站，周边有温榆广场、天竺公园等生活配套[1] 土地规划与设计 - 地块内规划一条南北向街坊路，道路宽度8米，位于地块西侧并可结合建筑方案优化[1] - 街坊路计入建设用地基底面积核算容积率并纳入出让范围，由二级竞得人建设、养护和管理，需保证公共空间功能并对公众开放[1] - 城市设计需落实街区指引人地房指标管控，衔接绿地指标置换及后续使用，保障绿色空间共享，并与周边建筑高度和城市界面协调[5] 历史地块与市场参考 - 薛大人庄上一次住宅地块土拍为三年前，懋源以19.55亿元加3万平方米现房竞得0025-6001、6003地块，开发为懋源璟橒项目[7] - 历史地块成交楼面价约3.36万元/平方米，销售指导价7.3万元/平方米，容积率1.6，限高30米[7] - 懋源璟橒项目地上建筑约5.8万平方米，由平墅、叠墅及合院组成共217户，户均建面300平方米以上，2023年3月底开盘后网签125套，成交均价7.3万元/平方米[7] 地块关联与竞争预期 - 6017地块起拍楼面价约2.8万元/平方米，西侧围墙与天竺中心幼儿园璟橒园区边界重合共用，东侧邻近懋源璟橒项目[7] - 地块比懋源璟橒略小但容积率一致，建筑高度限高40米高于历史项目的30米[7] - 市场预期懋源地产可能出手竞得该地块，因周边配套如幼儿园和街坊路已由其承建[7][22] 地理位置与周边环境 - 地块周边包括翠华街、翠竹新村、天竺第二小学、供销益家便利店等生活设施[8] - 西侧紧邻北京市顺义区天竺中心幼儿园璟橒园区，东侧靠近棕榈滩别墅等住宅区[9][11]