土地交易 - 北京懋源鸿竺房地产以10.3亿元底价摘得顺义区薛大人庄0025-6017地块 楼面价2.8万元/㎡ [1] - 地块与懋源璟橒项目相邻 土地面积2.3公顷 建筑控制规模3.68万㎡ 容积率1.6 [9][13] - 地块经三次调规：增加街坊路医养幼用地后取消 街坊路改道 建筑限高从30米增至40米 [16] 历史交易对比 - 2022年6月懋源地产以19.55亿元加3万㎡现房条件竞得相邻地块 楼面价3.36万元/㎡ [4] - 本次拿地成本较三年前降低5600元/㎡ [13] - 2023年懋源以43.2亿元摘得后沙峪镇地块开发懋源云纪项目 [7] 项目开发策略 - 公司通过收购相邻地块避免价格战并实现区域深耕 北京市场存在多个双子座地块开发案例 [8] - 新地块限高40米和容积率1.6条件提供产品设计灵活性 可能开发类别墅或200-300㎡大平层产品 [13][15] - 预计延续高标准装修策略 可能采用"房款拆分装修"形式实现销售价超指导价 [15] 销售表现 - 懋源璟橒项目自2023年3月开盘至2025年8月网签131套 成交均价7.3万元/㎡ 成交额28.65亿元 [10] - 懋源云纪项目销售指导价6.1万元/㎡ 实际成交均价达61909.08元/㎡ 实现价格倒挂 [16] - 云纪项目通过赠送面积提升性价比 220㎡户型赠送面积达79.94㎡ 包括3.5米进深阳台 [14] 产品定位 - 懋源璟橒项目由平墅/叠墅/合院组成 共217户 户均300㎡ 总价2500-4000万元 [9] - 新地块地价缝差约4.5万元/㎡ 具备显著利润空间 [14] - 公司以高端厨房系统等产品力著称 在中央别墅区保持价格韧性 [16]