政策支持 - 国家发展改革委发布782号文，明确要求积极研究探索文化旅游等新资产类型项目的REITs发行路径[1] - 国家发展改革委1014号文将自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目纳入REITs申报范围，并将景区配套旅游酒店纳入底层资产[2] - 782号文特别强调积极支持民间投资项目发行上市，并要求省级发展改革委建立专项协调服务机制[3] 行业背景与需求 - 全国文旅类国企总资产规模达12.7万亿元，其中83%为非流动性资产[2] - 文旅类国企资产负债率普遍超过65%，利息支出占营业利润的38%[2] - 以某省级文旅集团为例，其持有的5A级景区资产账面价值120亿元，年融资成本高达8.2亿元[2] - 1014号文将可申报REITs的景区数量从300余家大幅扩展至4500余家[2] - 若按10%的资产证券化率估算，文旅REITs潜在市场规模将超万亿元[3] 市场进展与筹备情况 - 当前已有超过20支文旅REITs在筹备当中[4] - 丽江旅投以玉龙雪山为基础资产推进REITs申报，拟发行超25亿元，有望争夺首单[4] - 2025年二季度有6处文旅景区启动REITs招标工作，环比增长50%[4] - 山海关景区、庐山西海风景区、洛阳文保、青城山-都江堰等5A级景区均已启动REITs相关招标[4] - 2025年3月，包括宝泉旅游度假区在内的多个民营文旅项目已在筹备发行公募REITs[10] 面临挑战 - 景区资产权属问题突出，企业多仅拥有经营权，且涉及生态保护红线、文物保护等多重限制[5] - 高质量景区管理涉及文旅、文物、林业、水利、宗教、自然资源等多个部门，协调难度极大[5] - 景区底层资产的用地性质模糊、产权手续不全等问题亟待解决[6] 潜在解决方案与发展路径 - 通过将索道、观光车、停车场、文创商店等收益稳定的资产与配套酒店打包，构建多元化收益组合，降低对门票收入的依赖[8] - 完全市场化运营的民营文旅项目因产权清晰、经营自主权强，更有可能率先实现REITs突破[9] - 更多地方政府推出公募REITs专项支持政策，叠加景区运营方的资源协调，将推动文旅公募REITs落地[10]