行业趋势：证券行业加速处置闲置资产 - 2026年以来，证券行业处置闲置资产节奏呈现加速态势，多家上市券商相继在产权交易所挂牌处置闲置房产[1][3] - 通过公开挂牌出售闲置房产，正从个案演变为行业普遍操作[1][3] - 去年至今，方正证券、华西证券、国联民生等多家券商先后通过公开挂牌、协议转让等方式处置非核心资产[1][3] 典型案例：红塔证券资产处置详情 - 红塔证券将分布在昆明、上海、深圳等地的6处房产公开挂牌，总挂牌价格达2.63亿元[1][3] - 根据评估结果和财务预测，若红塔证券能按照评估价值全部处置完成上述房屋，公司将实现房屋处置收入26279.19万元，经测算利润总额18683.49万元[1][3] - 红塔证券在公告中明确表示，本次资产处置有利于盘活闲置资产，提升资产运营效率，不会对公司经营造成重大影响[1][3] 处置动机：优化资产结构与聚焦主业 - 从处置初衷来看，绝大多数券商均指向优化资产结构、盘活存量资源、回归主责主业[1][3] - 聚焦主责主业、提升资本使用效率，已然成为证券行业转型发展的重要抓手[1][3] - 券商集中处置闲置资产、清理非核心资产，背后是行业发展模式的变革[2][4] 战略转型：从规模驱动到效率驱动 - 券商集中处置闲置资产、推进轻资产运营，本质上是行业从‘规模驱动’向‘效率驱动’转型的重要体现[2][5] - 在资本节约型发展导向下，以自营、融资融券、资本中介为代表的重资本业务，仍是券商营收规模与市场竞争力的重要支撑，但这类业务对净资本消耗大、对资本使用效率要求高[2][4] - 财富管理、投行、金融科技等轻资本、高附加值业务，已成为行业转型突破的核心方向[2][5] 处置影响：增厚利润与回笼资金 - 通过出售闲置房产，券商不仅能直接增厚当期利润，更关键的是快速回笼现金流[2][5] - 回笼的现金流为后续在财富管理转型、金融科技投入以及风险抵御能力建设上提供“弹药”支持[2][5] - 短期来看，这是应对低利率环境、低估值困境的务实之举[2][5] 长期展望：构建核心能力与可持续发展 - 长期而言，处置闲置资产是构建现代化投行能力、与国际同业接轨的战略选择[2][5] - 轻资产化是手段而非最终目的，行业发展最终还是要回归‘能否为客户创造差异化价值’这一根本命题[2][5] - 如果只是为了美化报表而被动处置资产，却未能在核心业务上建立护城河，难以实现可持续发展[2][5]

文章核心观点 - 锦欣康养向港交所主板递交上市申请，有望成为首家以纯粹“机构养老服务及医养结合”为主营业务登陆资本市场的头部企业，其招股书为行业提供了商业模式范本 [1] - 公司递表与国务院常务会议推进银发经济发展的政策支持形成同频共振，标志着行业发展的关键节点 [1] - 公司的冲刺是测试资本市场对纯养老服务业态接受度的“试金石”，可能引领头部养老企业加速证券化，但“IPO潮”的到来仍需谨慎乐观 [7][9] 商业模式与战略定位 - **聚焦刚需市场**：战略重点精准锚定80岁以上高龄老人及有迫切养老需求（如行动不便、慢性病及认知障碍）的刚需群体，该群体需求刚性、生命周期长、替换成本高 [3] - **医养结合深度实践**：通过控股的老年病医院、精神病医院、中医医院及护理院，与养老设施形成分层互补的临床网络，实现“机构养老+老年医疗+社区居家”三位一体的全生命周期闭环服务 [4] - **区域深耕策略**：确立“三大经济圈、十二个城市”的深耕战略，包括川渝大本营（依托成都医疗资源形成规模效应）、长三角地区（通过收购如上海国松集团进行战略卡位）和大湾区（结合“北上养老”趋势进行布局） [4][5] - **独特人才管理体系**：通过“星火计划”与“1+4精英模式”，提供有竞争力的薪酬和八级职业晋升通道，2025年前九个月照护师流失率仅约20%，远低于行业普遍的40%-50%流失率 [5] 财务表现分析 - **营收强劲增长**：2023年收入4.89亿元人民币，2024年跃升至6.05亿元，同比增幅23.8%；2025年前九个月收入达5.47亿元，较2024年同期的4.48亿元增长22.0%，增速高于行业平均 [6] - **毛利率领跑行业**：2023年、2024年及2025年前九个月，毛利率分别为21.7%、23.3%及22.5%，在微利行业中稳定在20%以上，得益于规模化集采优势和高达85%的整体入住率 [6] - **净利润阶段性承压**：2025年前九个月净利润为2610.6万元，较2024年同期的3783.2万元同比下降约31%；净利率从2024年的6.7%回落至4.8% [7] - **利润下滑的结构性原因**：1) 外延并购后的整合成本及商誉减值压力（如2024年收购上海国松集团产生1.58亿元商誉）[8]；2) 新开业设施处于6-18个月的“爬坡期”，入住率未达理想水平，拉低整体利润率 [8]；3) 扩张导致流动性指标走弱，流动比率从2023年底的2.68降至2025年9月底的1.31，截至2026年1月底流动资产净值锐减至5570万元 [8] 行业影响与未来展望 - **提供估值锚点与成长路径**：公司证明了纯养老服务可规模化盈利，并通过“医养结合”提高客单价与黏性，展示了“自主开发、收购整合、轻投资发展、管理输出”四大成长引擎，特别是向轻资产管理输出模式演进，类似连锁酒店管理集团 [9] - **IPO潮的驱动与制约因素**：政策端持续加码（如国务院会议定调、长护险推广）为行业注入支付端活水，具备跨区域连锁、医养结合及资产轻量化能力的头部机构有望加速谋求上市 [10]；但由于港股市场流动性偏好及基本面要求苛刻，资质平平的机构仍难上市 [9] - **未来成功企业的核心特征**：1) 具备“轻重结合”资产运营能力，将重资产剥离并聚焦品牌与运营 [11]；2) 拥有以“医”带“养”的差异化能力，通过自建临床网络、打通医保支付形成降维打击 [12]；3) 拥有极致的数字化与供应链掌控力，通过集中采购、AI库存管理及业务系统提升人效与控制成本 [12] - **行业普遍挑战**：包括盈利稳定性不足（回收期长达5-8年）、规模化与标准化的悖论（服务高度属地化）、以及消防、土地、医疗资质等多重合规风险 [13]

海外业务布局与策略 - 公司于2016年启动海外布局，已在全球设立8家分子公司，采用轻资产运营模式 [2] - 海外业务毛利率更高，得益于价值竞争导向、高性价比产品及出口退税政策，综合毛利率优于国内 [2] - 长期坚持轻资产策略，以“营销网点+仓储物流网点”为核心，暂不考虑海外建厂 [6] - 海外拓展核心难点在于人才培养及当地人脉资源积累，应对措施包括招聘培养人才、借助“一带一路”倡议及融入当地商业生态 [6] 市场结构与客户 - 海外客户结构：东南亚、北美以骨料客户为主，非洲、澳洲、中亚等区域以矿业客户为主 [2] - 与央国企客户主要通过招投标形式签订合同，需进入集团合格供应商名录 [2][3] - 优化砂石骨料业务结构，核心思路是提升工程骨料占比以改善盈利和回款，当前需求支撑主要来自水电站、核电站等大型基建项目 [4] 产能与生产 - 公司拥有湾里、罗亭、海安三大制造基地，当前订单尚未完全释放现有产能，产能储备充足 [5] - 主要核心产品生产周期为1-2个月，筛分机生产较破碎机更快 [7] - 未来产能提升将以业绩增长为前提，方式包括挖掘核心团队、并购及新设公司 [5] 财务与运营 - 设备付款模式通常为“3331”，即30%预付款、30%发货款、30%调试验收款、10%质保金 [7] - 海外收入统计口径：公司自主报关出口计入外销，中资客户自行报关的海外项目设备收入计入内销 [2] 人才与激励 - 公司高度重视核心人才，若实施股权激励将采用“重点人员、重点项目”模式，核心针对海外、服务、资源领域的核心人才 [4]

投资评级与核心观点 - **投资评级**：首次覆盖给予“买入”评级 [4] - **目标价**：9.73港币，基于2026年27倍估值 [4] - **核心观点**：圣贝拉是全球领先的家庭护理品牌集团，通过“服务+零售+AI”三轮驱动，正处于业务快速扩张期。公司是稀缺的高端护理集团及AI训练场景提供者，有望引领行业集中度提升与高端化转型，实现持续高成长 [1][3][4] 公司概况与业务结构 - **市场地位**：全球领先的家庭护理品牌集团，是中国及亚洲最大的产后护理与修复集团（以2024年月子中心收入计）[1][14] - **业务板块**：核心业务涵盖高端月子中心（产后护理及修复服务）、家庭护理服务（予家品牌）和女性健康食品（广禾堂品牌）[1][17] - **品牌矩阵**：采用多品牌战略，包括定位超高端的“圣贝拉”、关注女性心理健康的“艾屿”以及主打年轻中产市场的“小贝拉”，全面覆盖高净值至中产客户 [1][17][74] - **门店网络**：截至2025上半年，全球门店达113家，其中自营中心60家，管理中心53家，2025上半年新拓展36家门店 [1][65] - **股权结构**：创始人向华先生为核心，通过个人及关联平台合计持股约34.14%，并引入腾讯移动等战略投资者 [33] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2025上半年营收4.50亿元，同比增长25.64%，经调整净利润0.39亿元，同比增长126% [1]。2024年总营收7.99亿元，同比增长42.64% [1] - **分业务收入**：2024年，月子中心/家庭护理服务/食品业务营收分别为6.78亿元/0.69亿元/0.51亿元，占总收入比重为85.0%/8.6%/6.4% [20] - **增长趋势**：2022-2024年，月子中心、家庭护理服务、食品业务的营收CAGR分别为29.05%、40.61%、32.34% [1] - **盈利能力**：2024年，月子中心/家庭护理服务/食品业务的毛利率分别为31.8%/34.0%/61.5% [20]。2025上半年，月子中心业务毛利率提升至35.5% [20] - **未来预测**：预计公司2025-2027年营收分别为10.49/14.03/18.53亿元，同比增长31.3%/33.8%/32.1% [5][120]。预计经调整净利润分别为1.20/2.00/2.98亿元，同比增长185.1%/66.2%/48.9% [4][5] 行业前景与竞争格局 - **行业规模**：2024年中国产后护理及修复行业市场规模已达675亿元，且渗透率尚低，成长空间广阔 [2][38] - **增长动力**：渗透率提升与高端化转型驱动增长。2024年中国内地产后护理服务渗透率仅17.0%，其中月子中心渗透率为6.0%，显著低于韩国、中国台湾超60%的水平 [44]。预计2025-2030年，高端及超高端月子中心板块CAGR将分别达31.3%和33.7% [44] - **竞争格局**：行业集中度低，2024年前五大产后护理集团市场份额合计仅3.7%，圣贝拉以1.2%的市占率排名第一 [52]。增长动能向头部集中，2022-2024年头部规模化企业收入CAGR达26.4% [53] - **超高端市场壁垒**：在超高端细分市场，头部企业优势明显，2024年圣贝拉在该领域收入3.74亿元，远超第二名 [52] 公司核心竞争力 - **轻资产快速复制**：通过与高端酒店合作的轻资产模式快速拓店，新中心一般能在运营3个月内实现净正经营现金流 [54][65]。2025上半年受托管理中心收入达7300万元，同比增长160% [65] - **专业化与标准化**：拥有领先的护理专家团队（截至2025年6月18日共693名），并搭建了标准化的培训与评级体系，护理专家流失率（2023年约32.7%）低于行业平均水平（40-50%）[70][71][73] - **高效获客与品牌裂变**：高端品牌形象带来社交裂变营销，2024年约38%的销售额来自客户推荐或自有线上渠道 [79]。2025上半年转介绍率升至40.2%，新增会员1.62万人，同比增长105.8% [79]。2022-2024年销售费用率均低于15%，获客成本低 [83] - **数智化运营提效**：通过自研护理服务平台SaaS和CRM平台构建数据闭环，提升运营效率与客户转化 [88][91]。2025上半年，产后护理客户中延伸购买其他服务/产品的转化率高达93.8% [84] 未来发展战略 - **持续扩张门店网络**：计划至2030年，中国内地门店数量接近翻倍，达到约326家，目标年服务客户约3万人，月子中心收入较2024年翻3-4倍 [3][95]。同时扩张至纽约、巴黎、伦敦等全球核心国际城市 [3][98] - **拓展第二、第三增长曲线**：积极拓展产前产后修复、家庭护理服务及养老护理，挖掘客户全生命周期价值 [3][100]。已与日本木下集团合作进军养老护理市场，预计2027年试点机构管理 [107][108] - **全面布局AI转型**：通过“数据驱动—AI赋能—服务闭环”路径，目标成为全球领先的家庭护理人工智能集团 [3][109]。已完成虚拟智能体（“贝拉博士”）、平台赋能（投资WITH1000，触达超346万人次）和实体生态（联合云迹机器人）三方面布局 [3][111][114][118]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 公司作为商管龙头壁垒稳固，凭借品牌、招商与运营优势，在行业存量竞争中兼具经营韧性与利润弹性 [2] - 购物中心业务领跑行业，高毛利驱动利润弹性，是公司利润增长的核心驱动力 [3] - 物业航道提供稳健基本盘，城市空间业务打开增量，多元业态协同发展 [4] - 公司现金充沛，分红积极，为股东回报和业务扩张提供坚实保障 [5] - 母公司华润置地REIT平台成熟运营，政策推动商业REITs扩容，有望加速公司商管价值释放并带来持续项目输送 [13][146][148][150] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2024年营业总收入170.43亿元，同比增长15.41%；归母净利润36.29亿元，同比增长23.92% [1] - **近期表现**：2025年上半年营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点；核心净利润同比增长15.0% [2] - **盈利预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元，同比增速分别为7.53%、10.97%、11.32% [1][5] - **估值水平**：基于2025-2027年盈利预测，对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1][5] 商业运营（购物中心）业务分析 - **行业背景**：零售地产供给放缓，2025年上半年全国重点21城优质零售地产新增供应约206.9万平方米，同比减少27.5%，行业向核心城市与头部运营商集中 [36] - **经营表现**：2025年上半年，在管购物中心零售额达1220亿元，同比增长21.1%（可比口径增长9.7%），显著跑赢社零总额增速（5.0%）；租金收入同比增长17.2%（可比口径增长6.0%）；出租率提升至97.1%，领先行业平均水平 [3][43] - **财务贡献**：2025年上半年，购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率高达78.7%，同比提升6.2个百分点；该业务贡献了公司总收入的26.6%和总毛利的56.3% [3][26][53] - **规模与储备**：截至2025年上半年末，在管购物中心125个，其中53个项目零售额当地市场第一；储备项目75个（母公司项目35个，第三方项目40个） [19][65][69] - **运营模式**：以“运营服务”、“物业管理服务”、“分租服务”三种模式为主，其中运营服务毛利率最高，2025年上半年达83.7% [63][64] - **竞争优势**：招商能力强，已合作品牌超1.6万个；会员体系“一点万象”大会员人数达7237万人；通过存量调改实现“精耕即增量”，2025年上半年经营利润率提升至68.2% [89][96][86] 物业管理业务分析 - **收入构成**：2025年上半年物业航道收入51.56亿元，同比增长1.1%，占总收入60.5% [4][26] - **细分业务**： - **基础物管**：在管面积持续增长，截至2025年上半年末达2.76亿平方米；2025年上半年物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6% [4][108] - **城市空间**：成为增长新引擎，2025年上半年收入9.49亿元，同比增长15.1%；在管面积127.19亿平方米，第三方项目占比超98% [4][112] - **写字楼**：逆周期扩张，2025年上半年收入10.02亿元，同比增长4.5%；在管项目达225个 [4][126] - **母公司支持**：控股股东华润置地销售表现优于行业，2025年销售金额达2336亿元，为物管业务持续输送高质量项目 [108] 财务状况与股东回报 - **现金流充裕**：2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元；期末现金及存款达179.21亿元，财务弹性充足 [5][133] - **高分红政策**：2023年以来维持核心净利润100%的分派比例，现金分红规模持续增厚，股息率（TTM）在5.0%附近波动 [5][135][138] - **应收账款优质**：2025年上半年贸易应收款28.23亿元，其中1年内账龄占比82.1%，减值计提审慎，信用风险可控 [5][139] 长期成长驱动力（REITs赋能） - **政策环境**：商业不动产REITs试点启动，政策持续支持商业地产资产证券化，为优质商业资产盘活提供通道 [146] - **母公司实践**：华润置地REIT平台运营成熟，华润商业REIT平均租金从2024年第二季度的383元/平方米/月稳步提升至2025年第四季度的436元/平方米/月；有巢REIT出租率长期保持在92%以上 [148] - **对公司价值**：REITs出表机制强化对高质量运营的依赖，有利于公司获取长期稳定管理费；加速母公司资产循环，为公司持续输送项目来源；提升公司商业运营能力的外拓价值 [150]

纪要涉及的行业与公司 * 行业：有色金属矿业（特别是铜、钼、铼）、湿法冶金、选矿药剂、特种化学品 * 公司：赛恩斯（会议主体）、紫金矿业（重要合作伙伴）、巨龙铜矿（资源方）、吉林紫金、黑龙江紫金、多宝山项目、中南大学（技术合作方）[1][2][3][4] 核心观点与论据：铼业务 * **资源禀赋与规模**：巨龙铜矿伴生钼矿的铼含量约200克/吨，属于中等偏高水平[2][5] 公司公告的3亿元钼精矿交易量约2000吨，对应铼金属含量约400公斤，乘以1.4倍后总铼含量约560公斤[3] 巨龙铜矿年产铜约3-4万吨，现有铼赛尔产能四五千吨，未来扩展空间巨大[2][10] * **商业模式与成本**：公司采用轻资产运营模式，通过采购钼精矿冶炼，对铼资源获取可控度更强，冶炼环节利润完全归属公司[2][7] 高浓度原料有助于降低回收成本，但具体成本需项目实施后测算[6] 目前废酸回收模式日处理成本约200万元（不含折旧）[2][6] * **供应链与定价**：公司与供应商按市场原则推进业务，采购完全按照市场定价[8][9] 通过深度绑定冶炼过程确保铼回收稳定性，未来将继续通过源头采购和战略合作确保供应链安全[2][8] * **项目进展与产量**：与吉林紫金和黑龙江紫金开展铜冶炼合作，年产铼约3吨[2][13] 多宝山小型冶炼厂年产量超过2吨[2][14] 吉林紫金已投产，黑龙江紫金预计2026年上半年产出，多宝山项目采用BOT模式[4][20] 目前库存铼约500公斤，主要用于深加工原料准备[4][21] * **技术优势**：公司在钼酸铵回收工艺上拥有十年以上经验，与中南大学紧密合作，具备材料回收、工艺优化及经济性优势[2][16] 技术能够处理毫克级别浓度（5毫克/升）的原料[15] * **下游规划**：计划在2026年后，在国内控制一定量钼资源，为下游深加工、高纯度合金等提供保障[4][17] * **价格展望**：铼金属价格受中国航空发动机和燃气轮机发展拉动，预计未来一段时间价格上涨周期较长[4][18][19] 核心观点与论据：其他业务 * **选矿药剂业务**：主要围绕铜、铅、锌等矿山需求，重点生产黄药、黑药和乙硫氨酯，并开发专用复配药剂和环保型选矿药剂（如低味道黄药）[4][26] 公司具有一矿一药策略和100多名专业研发人员的技术服务优势，80%的销售集中于海外市场[30] 浮选药剂一期项目规划产能8万吨（其中5万吨原预计2026年下半年投产），但因审批延迟，实际生产可能推迟到2027年[29] * **铜萃取剂业务**：产能已扩展至7,000吨，占全球需求量显著份额，计划进一步扩产5,000吨，但由于项目建设周期较长，预计2026年无法投产[4][27] 在非洲市场价格约为西方竞争对手（如巴斯夫和索尔维）的三分之二，未来价格稳定，在南美市场有望以更具竞争力的价格进入[31] * **高纯硫化钠项目**：一期按2万吨建设中，预计2026年第四季度完成安装调试并开始生产[4][24][28] 与下游合作伙伴建立合资公司进行销售[4][24] 其他重要内容 * **合作方产能情况**：福建紫金铜业年产40万吨铜，但铼含量低、经济效益不高，尚未具体谈合作[11] 国内最大的两家铜冶炼企业（铜陵和江铜）年总产量约100多万吨[12] 海外卡莫阿铜冶炼厂（刚果金）年出铜50万吨，具体情况尚不明确[12] * **项目经济性边界**：在当前价格体系下，铼回收活动具备经济性，但如果价格大幅下跌（例如降至几百万一吨），则会影响项目经济可行性[15] * **业务推进态度**：未来是否自建产能将根据业务发展情况评估[7] 与重金属行业客户有良好交流，有利于未来业务拓展[23]

文章核心观点 - 面对房地产行业深度调整与国企改革要求，华远集团通过战略升维、管理重构与聚焦城市更新，成功从传统开发商转型为“智慧美好生活综合服务商”，为存量时代国企发展提供了可借鉴路径 [1][9] 战略转型与业务重构 - 在行业增量逻辑动能减弱背景下，公司果断进行战略升维，通过资产重组将房地产开发业务整体置出，置入智慧物业等轻资产，实现上市公司向轻资产运营转型 [2] - 公司与华方投资战略融合，整合80万平方米经营性资产及健康、文化等资源，构建“城市更新与资产管理+健康生活与服务+智慧科技与服务”三位一体的产业生态链 [2] - 业务层面确立向“智慧美好生活综合服务商”全面转型，构建“三大核心+七项支持”的新业务格局，工作重心从建造物理空间转向运营产业生态与服务多元主体 [3] 管理革新与治理提升 - 公司将深化国企改革、完善现代企业制度作为转型“压舱石”，在“十四五”期间全面推进制度化、规范化、数字化建设 [4] - 公司持续优化治理主体权责边界，强化董事会定战略、作决策、防风险的作用，并探索形成外部董事参与中心工作和重点项目调研的机制 [4] - 公司对横跨所有层级、涵盖数千事项的权责流程进行系统性再造，推动组织架构扁平化、精细化，并构建贯穿全周期的预算、资金与合规管理体系以实现穿透式风险监管 [5] 城市更新实践与项目成果 - 公司以“空间重塑—产业导入—运营增值”三位一体模式盘活存量资产，北京金融科技中心（原“世纪天乐”批发市场）改造为8.4万平方米5A甲级绿色写字楼，整体节能率达30% [7] - 北京金融科技中心自2024年投入运营以来出租率近90%，租金水平稳居金科新区前列，成功引入多家央企头部金融机构与科技企业 [7] - 门头沟华中心商业部分华远坊于2024年9月开业，招商出租率达97.5%，国庆黄金周销售额达3500万元，客流超60万人次 [8] - 护国寺非遗文化空间项目总投资7500万元，已于2025年完成前期筹备并启动工程建设，预计2027年竣工 [8] - 公司创新打造租赁公寓品牌“华远铂园”，通过对存量建筑的精细化改造升级满足青年居住需求，预计2026年将有一批项目集中面市 [8] 转型启示与未来展望 - 公司转型提炼出三重启示：战略升维需敢于剥离传统重资产业务拥抱轻资产运营；管理提升是确保战略落地的底座；城市更新需做“产业运营商”而非“房东”，将空间焕新与产业导入、运营增值深度绑定 [9] - 展望“十五五”，公司将继续聚焦“智慧美好生活综合服务商”战略定位，将城市更新与城市服务作为重要抓手，深化在资产管理、科技赋能、现代服务等领域的探索 [10]

深圳商业地产市场年度对比 - 2025年深圳商业市场爆发，全年新增商业体量超过180万平方米，呈现百花齐放的繁荣态势 [1] - 2026年深圳筹开商业市场显著降温，预计开业项目仅约11个，总体量约50万平方米，不及2025年的三分之一 [1] - 2026年筹开项目呈现“数量少、体量小、节奏缓”的特征，其中5万平方米以下的小体量项目占比高达80% [1] 市场运营模式与主导力量 - 市场主导力量加速向连锁化、品牌化的轻资产运营方倾斜，2026年轻资产项目数量占比达到50% [3] - 头部商业管理公司如华润万象生活通过轻资产模式进行扩张，例如负责运营红岭万象汇 [4] - 多家企业聚焦细分场景进行精细化运营，推出商办园区型、社区邻里型、滨海文旅型等不同类型的轻资产项目 [4] - 尽管市场整体降温，部分实力开发商仍在稳步推进自有重资产项目布局 [4] 主要筹开项目概览 - 红岭万象汇：商业体量8.3万平方米，由华润万象生活以轻资产模式运营，预计2026年第三季度开业，旨在与万象食家形成“双MALL联动” [6][7][9] - 太子湾花园城南区：商业体量3.5万平方米，由招商蛇口打造，预计2026年9月开业，以玩乐生活为主题 [6][10][12] - 深圳国贸SPRING：总建筑面积3万平方米，由深物业集团投资近1.8亿元焕新改造，预计2026年年中开业 [6][13][15] - 龙华仟里食家：商业体量4万平方米，为宏发商业美食主题产品线迭代项目，餐饮占比近60%，预计2026年12月开业 [6][16][18] - 深科技城·假日时光：商业体量3万平方米，为公园式商业，预计2026年内开业 [6][19][21] - 特发小梅沙滨海商业：商业体量约8.8万平方米，为滨海旅游商业街区，预计2026年内试运营 [6][22][24][25] - 华富村深业拾集：商业体量0.7万平方米，为社区商业项目，预计2026年内开业 [6][26][28] 行业发展趋势与关键词 - 2026年深圳商业市场已进入“精细运营”的深度转型期 [6] - 轻资产、小体量、强内容、重运营成为新周期下的核心关键词 [6] - 项目普遍注重主题化、场景化与差异化定位，如艺术+商业、美食主题、滨海文旅、社区邻里等 [4][12][15][18][22][28]

公司战略合作与投资 - 零跑汽车与Stellantis集团于2023年10月建立战略合作，并获得后者15亿欧元的投资 [1] - 双方合作于2024年5月更进一步，共同组建零跑国际合资公司并正式开启运营 [1] 合资公司运营模式 - 零跑国际合资公司采用与以往国内汽车合资公司不同的运营方式 [1] - 合资公司以轻资产运营模式为主，利用Stellantis集团的全球实力和积淀赋能 [1] - 轻资产模式相比传统出海模式（本地建厂、自建直营店）能减轻成本负担，减少时间成本，提高抗风险能力，并帮助迅速布局海外市场 [1] 市场进入与本地化优势 - Stellantis集团能为零跑国际提供当地的政策优势和市场认知，帮助其更好地避免法律和民俗风险 [1] - 合资公司已组建具有国际化视野的管理团队，将推出更符合当地消费者需求和偏好的产品与服务 [2] - 零跑汽车计划于2024年9月开始销往欧洲市场 [2] 行业竞争格局参考 - 提供部分新能源汽车品牌的销量数据作为行业参考：小鹏3.19万辆，腾势3.11万辆，岚图1.85万辆，阿维塔1.50万辆 [4]

公司战略调整与门店运营 - 公司决定终止7家门店的运营 该决定被描述为在充满挑战与机遇的市场环境中拥抱变化 以更高效的全渠道触达并持续深耕中国市场 而非简单定义为“关闭” [1] - 7家门店的大部分员工会受到影响 公司会提供全面的安置支持 部分员工可面试少量开放岗位保留工龄 更多人将另谋出路 [4] - 公司正在评估针对相关地块资产处理的具体安排 前提是确保顾客服务的连续性 [4] 财务表现与资本运作 - 2025财年 英格卡集团全球营收414.51亿欧元 同比下滑0.9% 净利润14.11亿欧元 同比增长75.1% 利润增长主要源于降本增效 [1] - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作 成立专项不动产基金 共同持有无锡 北京与武汉三座荟聚 此举旨在释放资金用于再投资 并转为轻资产运营模式 [1][8][9] 产品策略与成本控制 - 公司拥有9500个产品 设计灵感来源于消费者调研 并根据消费者的需求价格倒逼供应链生产有质量但低价的产品 [5] - 2024财年以来 公司已累计投资6亿元推行更低价策略 通过规模化销售降低原材料成本 并通过创新平板包装产生利润空间 最终将利润反哺给消费者 [5] 渠道创新与物流发展 - 公司正在构建全渠道的顾客体验 并致力于成为一个敏捷高效的组织 每年会投入资金对既有商场进行调整和优化 [6] - 在物流创新领域 拣货平衡车等物流工具已覆盖全国18家门店 自动化转运设备也开始运用于商场与仓库间 公司正在探索用无人车完成顾客最后一公里的配送服务 [5] 购物中心业务表现与规划 - 2025财年 上海荟聚的商场整体出租率达到97% 客流量持续正向增长 今年元旦当天 北京 无锡 长沙荟聚创下单日客流新纪录 [9] - 公司计划于2026年探索精细化运营 创新聚会体验 优化租户组合 以持续深耕中国市场 [8] - 上海荟聚的共享办公空间运营四个月后 整体出租率达50% 在当前的商业地产市场环境中被认为是不错的成绩 [6]