● 龚梦泽 熊永红 2025年的全球汽车市场，正经历一场前所未有的深度调整。大众汽车关停欧洲工厂、福特汽车放缓电动 化扩张步伐、奔驰启动百亿元级成本削减计划，昔日高歌猛进的跨国车企纷纷按下减速键。面对新能源 汽车渗透率快速提升、市场竞争加剧、盈利压力增大的多重挑战，这些行业巨头不约而同选择通过缩减 预算、轻资产运营的方式"御寒"，折射出全球汽车产业重构期的集体焦虑与战略转向。 战略调整动作频频 近期，跨国车企的战略调整动作频频，覆盖生产制造、电动化投入、成本控制等多个核心领域。 日前，大众汽车集团宣布，计划在2026年底前关停位于德国沃尔夫斯堡的部分传统燃油车生产线，涉及 员工约3000人。此次关停是大众"2030战略"调整的重要一环，集团同时明确将削减传统动力总成的研发 预算，2025-2027年相关支出将同比下降25%。大众CEO奥博穆公开表示，面对新能源汽车市场的快速 变化，必须集中资源投入核心业务，避免分散作战导致的效率低下。 市场竞争格局重构带来的压力首当其冲。2025年全球汽车销量预计达到8800万辆，其中新能源汽车占比 突破42%，较2024年提升8个百分点，亚洲市场贡献了全球52%的销量增长。 ...

证券日报网12月17日讯兴蓉环境在12月17日回答调研者提问时表示，公司立足水务环保主业，秉持"内 生增长和外延并购"并重的发展思路，持续推进供排净治一体化整合。大力拓展成都市及周边区域水务 环保资源，加强川内合作，深挖省外市场，发挥规模效应，创造增量业绩。积极推动产业链的延伸，重 点开拓再生水利用、餐厨垃圾处置、废弃油脂资源化、垃圾焚烧炉渣资源化利用等产业细分市场，积极 拓展直饮水、瓶装饮用水等业务领域，探索水务环保战略性新兴市场。着力发展"轻资产"业务，探索委 托运营、专业技术支持/咨询、给排水管网探测等。公司在投资标的的筛选方面保持审慎，会充分评估 项目盈利能力、收益质量、未来前景和风险控制等因素。未来，公司将紧扣国家和省市"十五五"规划， 进一步谋划中长期发展规划，全力服务成都市"工业强市""立园满园"等行动部署，积极把握政策和市场 机遇，不断深化战略布局，夯实主业基石，优化业务结构；聚焦主责主业，探索打造"第二增长曲线"， 进一步提升盈利能力和经营质效，创造新的竞争优势，以优秀的业绩表现带动价值成长。 （文章来源：证券日报） ...

恒隆集团第三代接班人的转型之举。 12月12日，恒隆地产有限公司（00101.HK）宣布与上海九百（600838）（集团）有限公司 （600838.SH）签约，租赁南京西路1038号商业20年。该地址前身为梅龙镇广场，已于2024年8月1日开 始停业，开展为期3年的调整改造。 目前，南京西路恒隆广场三期正在扩建中，总建面约为3000平方米。恒隆地产租下南京西路1038号，将 为其在南京西路的物业组合新增约9.6万平方米建筑面积，整体规模扩大44%，总建筑面积提升至约 31.2335万平方米。 可以想象，在恒隆成为南京西路这一全国知名商圈的商业经营"一哥"之后，南京西路的高端零售格局也 将酝酿巨变。 戴德梁行华东区董事总经理黎庆文指出，恒隆集团近期于杭州、无锡、上海三地落子的商业项目，正沿 用一套高度相似的轻资产运营逻辑——"承租、对资产进行改造升级"。这两个标志性动作，正是恒隆集 团战略3.0版本（V3策略）的核心落地实践，标志着这家老牌商业地产巨头正式从增量开发转向存量优 化的发展新阶段。 在市场调整周期中，恒隆只有在改造效率、资金管控、业态平衡之间找到最优解，才能将城市更新的机 遇转化为实实在在的增长动能 ...

摩根大通发表研究报告指，恒隆地产早前公布成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的 长期营运租约。管理层表示，每个新增轻资产项目的预测内部回报率(IRR)均达十位数百分比，回本期 在十年内。近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积。该行指，恒隆地 产仍然是其首选股份之一，因内地的租户销售持续改善，并预期轻资产营运租约将于2028/29年度开始 产生贡献，带来新增长动力。另外，股份估值吸引，股息率达5.8%且派息确定性高。该行现予目标价 10港元及"增持"评级。 ...

行业转型与公司战略定位 - 中国房地产行业正经历从“开发逻辑”到“运营逻辑”的深刻转型 [1] - 公司作为“城市运营商”先行者，正通过精品持有业务开辟“第二增长曲线” [1] - 公司构建了覆盖商业、写字楼、酒店、文旅和轻资产运营的商业新生态 [1] - 截至2025年上半年，公司持有及在营项目达80个，总体量约360万平方米 [1] - 叠加在建、待建项目，公司持有业务总规模近600万平方米 [1] - 业务覆盖北京、上海、深圳、天津、青岛、苏州、杭州、宁波、长沙等核心城市 [1] 商业版图与产品线布局 - 公司商业领域的核心是“三驾马车”产品线：“览秀城”、“金茂汇”及“丰茂里” [2] - “览秀城”聚焦城市级商业，“金茂汇”聚焦区域品质商业，“丰茂里”聚焦社区特色商业 [2] - 长沙金茂览秀城是公司首个览秀城项目及全国首批消费基础设施REITs底层资产 [2] - 长沙览秀城开业九年来出租率长期保持在98%以上，销售额与客流持续领跑区域市场 [2] - 南京览秀城定位“年轻能量场”，青岛览秀城集合了200余个品牌 [3] - 天津金茂汇项目通过工业遗产改造，保留老厂房历史元素 [5] - 宁波奉化金茂汇以TOD商业综合体形式落地，联动地铁、酒店与乐园 [5] - “丰茂里”品牌定位精致社区商业，体现国际范、高颜值、烟火气等特点 [5] - 常熟昆承湖丰茂里于“五一”期间开业，开业客流达13万人次，招商率100% [6] - 常熟项目引入奥赛健身、星巴克、必胜客、霸王茶姬、华为、名创优品等品牌 [6] 轻资产运营与项目拓展 - 公司在商业版图中拓展轻资产输出与全周期运营管理的新增长方式 [9] - 在杭州富阳以轻资产管理输出方式运营“秦望水街”，引入近70家品牌，近半数为区域首店 [9] - 杭州秦望水街项目于今年国庆开业，开业当日客流超10万人次 [9] - 于2025年8月获取成都天府新区天沐锦江商业项目轻资产管理权 [9] - 在酒店领域，通过轻资产管理输出运营太仓、江阴、南昌的酒店，均于2025年开业 [9] - 公司在杭州、武汉及上海布局三大城市地标项目，以拓展商业版图 [9] - 杭州览秀城预计2026年底入市，是杭州富阳“城市眼”的重要组成部分 [9] - 武汉览秀城将打造为双地铁TOD项目，上海横沔老街项目集“农文商旅”于一体 [9] 发展模式与市场表现 - 公司形成了以精品持有为主线、轻资产运营为延伸、REITs上市为支撑的可持续发展生态体系 [10] - 在克而瑞“2024年内资房企运营收入排行榜”中，公司位列第14位 [10] - 公司是国资房企中运营收入增长最快的企业之一 [10] - 稳定的经营性现金流、表现亮眼的REITs平台及精进的资管体系为“第二曲线”提供保障 [10]

公司发展历程与市场定位 - 公司于2020年底在港交所上市，采用“商管+物管”双轮驱动模式 [1] - 公司从内配型企业成功转型为市场化企业，并跻身物管行业第一梯队，稳坐商管行业龙头地位 [2] - 公司定位为“客户信赖和喜爱的城市品质生活服务商” [2] 商业管理业务发展 - 公司自2020年上市起开始对外承接轻资产管理项目，实现从重资产依赖到轻资产引领的蜕变 [5] - 在营购物中心数量从2020年末的62座快速增长至2025年上半年的125座 [5] - 截至2025年6月底，53座购物中心零售额位居当地市场第一，104座跻身当地前三，整体出租率常年维持在97%以上 [5] - 公司已与超过7400个品牌、20000余家店铺深度合作 [6] - “十四五”期间拓展超50个第三方购物中心的目标已在2024年末提前完成 [6] - 轻资产扩张案例包括兰州万象城、南昌红谷滩万象天地、西安万象城等，成为城市商业新名片 [7] 物业管理业务发展 - 物管业务在管面积从2020年的约1.19亿平方米扩张至2025年上半年的4.20亿平方米，合约面积达4.52亿平方米 [8] - 上市后第二年，物业总在管面积中第三方面积占比突破50% [8] - 2024年新增合约面积中一、二线核心城市占比超80% [8] - 通过收并购（如中南服务、禹洲物业）迅速扩大规模，收并购项目每年实现20%以上的增长 [8] - 公司未来锚定“城市公共空间运营”蓝海，包括市政公园、体育场馆、医院学校等综合服务 [9] - 截至2025年上半年，城市空间在管面积达1.27亿平方米，相关收入同比增长15.1% [11] 财务业绩表现 - 2020年上市首日收盘价28港元/股，较招股价涨25.56%，市盈率达110倍 [12] - 2020年营业收入为67.79亿元，股东应占核心净利润为8.16亿元 [12] - 2024年营业收入攀升至170.43亿元，五年复合增长率超过20% [12] - 2024年核心净利润达到35.07亿元，较2020年实现超过四倍增长 [12] - 综合毛利率从2020年的27%逆势提升至2024年的32.9%，并在2025年上半年进一步跃升至37.1% [12] - 上市以来累计派息总额超过91亿元，占同期核心净利润八成以上 [13] - 2024年全年派息率（含特别股息）达100%，2025年中期首次实现核心净利润100%分派 [13] 资本市场表现与认可 - 公司市值稳居行业鳌头，屹立于“千亿市值”阵营，市盈率稳居行业榜首 [14] - 国际大行（如里昂证券、美银、摩根士丹利、瑞银）近期纷纷发布看好报告，调升评级至“买入”或“增持” [14] - 市场认可公司增长逻辑与消费升级和内需扩大战略同频共振，商业模式具备穿越地产周期的独立性 [14] 战略与未来展望 - 公司核心经营策略是“有利润的营收”和“有现金流的利润” [13] - 公司将ESG提升至战略引擎高度，设定2030碳达峰、2050碳中和目标，并承诺2030年前所有重奢购物中心实现绿电运营 [15] - 下一个五年将深化“2+1”一体化业务模式（商管+物管+大会员） [17] - 商管业务将继续巩固高端市场领导地位，加速轻资产管理输出 [17] - 物管业务将向城市空间运营服务商转型，打造一体化服务能力 [17] - 大会员业务作为“第二增长曲线”，将深耕积分运营、会员权益与数据资产化 [17] - 深圳湾万象城二期是未来业务模式的写照，以“全业态、全客户、全产品、全服务”方式参与片区运营 [18]

核心观点 - 公司正以“工程化思维”为核心进行战略重塑，旨在锻造“反脆弱”体质以穿越周期并实现增长，并面向“十五五”规划清晰布局了递进式的三大业务增长曲线，目标是从资产建设者转型为能力输出的平台型企业 [1][2][5][6][10] 战略重塑与“工程化思维” - 公司通过引入“工程化思维”方法论，从财务、业务、公司治理三个层面进行重塑，以解决历史遗留问题并实现困境反转 [2] - 财务层面，公司将现金流管理置于“生命线”地位，通过开发内部追踪预测系统及在高点出售资产（如高位出售锂矿和光伏电站）来化解债务危机，实现资产结构轻量化与健康化 [3] - 业务层面，在精细化工板块将30年配方研发底稿数字化并利用AI辅助研发，将客户定制化需求响应时间从数月缩短至30分钟；在新能源板块将项目筛选投决流程高度标准化，一周内即可完成从评估到决策的全过程 [3] - 治理层面，针对“无实际控制人”状态，通过建立清晰的授权矩阵、投资红线和经营看板，将决策权力制度化、透明化，确保快速扩张中“可复制、可追溯、可问责” [5] - 通过上述重塑，公司构建了以“纪律性的现金流、工程化的能力、制度化的治理”为特征的“反脆弱”体质 [5] 递进式三大增长曲线 - 第一增长曲线来自精细化工业务的全球化与高附加值化，尽管下游行业景气度不高，但气雾剂业务通过供应链精细化管理与技术升级，毛利率逆势提升至28%以上，并计划重点开拓东南亚、中东、非洲及欧洲市场 [6] - 第二增长曲线来自光伏能源资产的工程化复制能力与高资本效率，2025年上半年光伏施工业务收入达5400余万元，占整体营业收入的26.13%，同比增长928.91%，公司已取得电力施工总承包二级资质，具备复杂场景定制化设计与实施能力，项目交付速度业内领先 [7] - 第三增长曲线来自新能源资产的智慧化运营与价值挖掘，公司正从“投资建设”向“专业化运营服务”战略延伸，新成立的子公司定位为运维科技与数据中台，目标是通过标准化、智慧化运维提升资产效率，并计划在年底前成为A股最大的分布式光伏运维服务商，未来探索平台输出及RaaS订阅模式以实现轻资产转型 [7][8] “十五五”战略布局与平台化愿景 - 公司紧跟国家“十五五”规划关于建设新型能源体系及加强战略性矿产资源开发的战略，近期在甲烷综合利用和盐湖提锂领域有新动作 [9] - 在甲烷综合利用方面，公司与合作伙伴签署协议，以矿区低浓度瓦斯综合利用为核心，构建“资源高效回收+新能源部署+碳资产开发”三位一体模式，旨在打造“多能互补”的综合能源站标杆范式 [9] - 在盐湖提锂方面，公司通过债转股方式重新获取青海锦泰钾肥股权，意在布局“光伏+储能+新能源采矿装备+盐湖提锂”的一体化模式，判断上游锂资源核心地位将随固态电池技术路线明朗化而愈发凸显 [9] - 公司长远目标是打造“平台型企业”，核心是能力输出而非资产堆砌，将通过工程化与数据化能力，将“一次性交付”变为“长期服务”，用经常性现金流与高资本回报率定义增长质量，实现由知识、数据和算法驱动的轻资产增长 [10]

公司战略重塑与转型 - 公司引入“工程化思维”方法论，从财务、业务、公司治理三个层面进行重塑，以构建“反脆弱”体质，抵御周期波动并从不确定性中获益成长 [1][2] - 财务层面进行“纪律重塑”，将现金流管理置于生命线地位，通过高位出售锂矿和光伏电站等资产回收流动性，化解债务危机，实现资产结构轻量化与健康化 [2] - 业务层面进行“能力沉淀”，在精细化工板块将30年配方研发底稿数字化并利用AI辅助研发，将客户定制响应时间从数月缩短至30分钟；在新能源板块将项目筛选投决流程高度标准化，一周内可完成评估到决策 [3] - 治理层面进行“规则先行”，针对“无实际控制人”状态，通过建立授权矩阵、投资红线和经营看板，将决策权力制度化、透明化，确保快速扩张中“可复制、可追溯、可问责” [3] 递进式三大增长曲线 - 第一增长曲线来自精细化工业务的全球化与高附加值化，气雾剂业务毛利率逆势提升至28%以上，并计划重点开拓东南亚、中东、非洲及欧洲市场 [4] - 第二增长曲线来自光伏能源资产的工程化复制能力与高资本效率，2025年上半年光伏施工业务收入达5400余万元，占整体营业收入26.13%，同比增长928.91%，公司已取得电力施工总承包二级资质及多项关键许可 [4] - 第三增长曲线来自新能源资产的智慧化运营与价值挖掘，公司从“投资建设”向“专业化运营服务”延伸，成立子公司海南兆维能源科技，目标成为A股最大分布式光伏运维服务商，并探索RaaS订阅模式实现轻资产转型 [5][6] 紧跟国家战略的新布局 - 公司积极响应“十五五”规划，与浙江亿扬能源科技签署战略合作，以矿区低浓度瓦斯综合利用为核心，构建“资源高效回收+新能源部署+碳资产开发”三位一体模式，与现有光伏、储能业务形成“多能互补”协同效应 [6][7] - 公司通过债转股方式重新获取青海锦泰钾肥股权，意在布局“光伏+储能+新能源采矿装备+盐湖提锂”一体化模式，判断固态电池技术路线明朗化将凸显上游锂资源核心地位 [7] 未来愿景与发展模式 - 公司未来十年目标是打造“平台型企业”，核心是能力输出而非资产堆砌，轻资产运营是实现愿景的关键路径 [7] - 公司将通过工程化与数据化能力，把“一次性交付”转变为“长期服务”，用经常性现金流与高资本回报率定义增长质量，未来增长将更多由知识、数据和算法驱动 [7]

公司核心动向 - 万达集团在两年内累计出售超过80座万达广场后，首次赎回已售出的核心资产——烟台芝罘万达广场 [2] - 烟台芝罘万达广场自2010年落地，运营超过十年，已形成稳定客流与现金流，属于优质存量资产 [3] - 公司面临显著的经营压力，大连万达集团累计被执行10次，其中9次发生在今年，同时存在短期债务与货币资金的缺口 [6] - 为缓解现金流压力，公司进行了一系列资产剥离，包括出售万达酒店管理公司100%股权、出让快钱金融30%股权以及批量出售48座万达广场等，累计出售资产数量突破80座 [8] - 创始人王健林父子财富从1408.4亿元大幅缩水至588.1亿元，减少超过820亿元，在新财富500创富榜上的排名从第9位下滑至第51位 [10] 行业逻辑切换 - 商业地产行业逻辑发生根本性转变，从过去“规模为王”、“高负债、高杠杆、高周转”的扩张模式，转向对资产真实价值的重新审视和“精耕细作” [3][5] - 行业进入存量盘活新阶段，剥离非核心资产以换取流动性成为多数房企的必然选择，但需避免为短期回血过度剥离而削弱长期运营能力 [8][10] - 优质存量资产的意义超越“现金流来源”，成为企业的“信用压舱石”，既能提供稳定回报，也能提升资本对接时的议价能力 [4][5] - 行业未来的破局核心方向在于存量盘活、轻资产运营以及商文旅融合，而非简单的规模扩张 [14] 战略启示 - 公司的资产赎回动作是对优质资产的“精准卡位”，体现了从规模扩张到价值重构的战略调整，收缩并非败退，找准核心资产才是关键 [3][6] - 真正的行业转型应是“剥离非核心资产”与“强化核心资产”并行，在保障现金流安全的同时守住核心竞争优势 [10] - 企业的生命力在于不断适应行业趋势变化，对行业周期保持敬畏，财富缩水是对过往行业泡沫的修正和市场回归理性的必然结果 [12][16] - 万达的经历是中国商业地产行业转型的生动注脚，未来坚守核心价值、适应趋势的企业能在调整中探寻到新的发展路径 [16][18]

行业背景与政策环境 - 租赁住房是保障新青年安居和构建房地产发展新模式的核 心载体[1] - 行业面临供需错配和抗风险能力弱等痛点[1] - 公募REITs落地和金融资本入场将推动市场进入资产供给与交易的爆发期[1] 公司商业模式与核心能力 - 公司已实现“投融建管退”全周期闭环并完成12个项目的退出[1][3] - 核心竞争力在于“以退定投”战略与全链条资管能力[2] - 公司打造“资管+开发建设+运营服务”的全链条模式[3][11] 财务表现与投资回报 - 公司旗下项目平均IRR为8%～12% 资本化率约4.5%[2] - 保租房项目凭借民水民电和税收优惠实现92%～93%的高出租率[2] - 项目单房租金波动100元对应资产端价值差异可达2500万元[3] 产品与运营创新 - 通过大数据分析135种生活场景优化户型设计[4] - 推出社区虚拟货币和共享空间实现1.2-1.3倍的坪效定价[3][9] - 运营端实现共享空间15分钟快速换场和社群自驱生长[3][11] 技术驱动与数字化 - 技术团队占总部人员1/3 自研系统将决策准确率提升至95%以上[4] - 自研FALCON系统完成客户描摹和市场研判[3] - 将产品拆解为700多个可量化维度实现租金精准测算[4] 资本合作与生态构建 - 构建覆盖开发型基金、Pre-REITs基金和稳定型基金的全周期资本合作体系[2] - 与中信金石、险资等设立Pre-REITs基金[2] - 通过托管模式与新华、中信、GIC等资管机构形成生态合作[7] 行业挑战与长期主义 - 行业需要长期投入产品打磨至少需三年形成成熟社区需四五年[8] - 公司沉淀上百亿条数据历时近八年才实现精准洞察[8] - 租赁住房是持久战需坚守品质与专业实现社会与商业价值统一[12]