报告公司投资评级 - 6个月评级为买入（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 公司存量房及新房交易业务增速良好，“一体三翼”战略稳步推进、业绩增势可观，考虑24Q4公司存量房货币化率有所下滑，小幅调整公司25 - 26年Non - GAAP净利润为82.2、90.0亿元（前值：91.4、98.5亿元）、新增27年Non - GAAP净利润预测97.3亿元，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 2024年整体业绩情况 - 2024年实现收入935亿元，同比+20.2%；净利润为40.78亿元，同比 - 30.8%；non - GAAP调整后净利润为72.11亿元，同比 - 26.4%；毛利率24.6%，较23同期下降3.3pct [1] 2024Q4业绩情况 - 收入端：24Q4实现收入311亿元，同比+54.1%，主要因总交易额增长及房屋租赁业务扩张；单季度GTV为11438亿元，同比+55.5%，主要受益于支持政策带动市场复苏 [1] - 利润端：24Q4实现毛利72亿元，同比+39.4%，毛利率23%、较23年同期下降2.5pct，主要因薪酬成本占存量房净收入比例提升和新房业务及其它贡献利润率下降；实现经调整经营利润13.44亿元，同比 - 21.59% [1] - 分红计划：公司宣布启动末期现金分红计划，拟派发每股普通股0.12美元股息，预计支付股息总额约4亿美元 [1] 存量房业务情况 - 规模：截止24年末，贝壳活跃门店数同比+18.3%，达到4.97万家；活跃经纪人达44.5万人，同比+12.1% [2] - 收入与利润：24全年存量房净收入282亿元，同比基本持平，贡献利润121.8亿元，贡献利润率43.2%，较23年同期下降4.0pct；24Q4单季存量房净收入89亿元，同比+47.5%，其中佣金、平台净收入分别为74、15亿元，分别同比+53%、+25% [2] - GTV：24Q4公司存量房GTV 7448亿元，同比+59.1%，其中链家GTV同比+65.7%至3117亿元，贝联GTV同比+54.7%至4332亿元，对贝联平台加盟服务费进行激励减免使得GTV增幅高于收入 [2] - 货币化率：24Q4存量房货币化率1.19%，季度环比 - 0.10pct，公司战略性地收缩若干增值服务产品导致存量房业务佣金率降低 [2] 新房业务情况 - 收入与利润：24全年新房净收入337亿元，同比+10.1%，贡献利润83.5亿元，贡献利润率24.8%，较23年同期下降1.8pct；24Q4单季新房净收入131亿元，同比+72.7% [3] - GTV：24Q4新房GTV 3553亿元，同比+49.3%，其中链家GTV同比+40.4%至678亿元，贝联及其他渠道GTV同比+51.6%至2875亿元 [3] - 货币化率：24Q4新房货币化率3.69%，季度环比+0.30pct，新房货币化率继续提升，渠道壁垒优势继续兑现 [3] - 回款能力：24Q4新房应收账款周转天数缩短至34天，来自国央企开发商的新房收入占比58%，较23年同期提升5pct，回款能力继续提升 [3] “三翼”业务情况 家装业务 - 收入：24全年收入148亿元，同比+36.1%，Q4单季同比+12.8%至41亿元 [4] - 利润率：贡献利润率30.7%，较23年同期上升1.7pct，主要受益于房产交易获客转化及新零售等贡献增大等因素 [4] 租赁业务 - 收入：24全年收入143亿元，同比+135%，Q4单季同比+108.7%至46亿元 [4] - 利润率：贡献利润率5%，较23年由负转正，主要受益于省心租模式下的租赁房源数目增加 [4] - 房源规模：截至24年末，公司房屋租赁服务在管房源总规模超过43万套，较23年末增加22万套 [4] 新兴业务及其他 - 收入：24全年收入25亿元，同比+8.8%，主要由于金融服务的净收入增加 [4] - 业务进展：贝好家C2M模式继续验证，24年西安项目实现首单产品解决方案服务收费的落地，看好潜在商业模式估值溢价空间 [4] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|77,776.93|93,457.50|106,734.10|126,360.61|152,612.32| |增长率( %)|28.20|20.16|14.21|18.39|20.78| |EBITDA（百万元）|7,884.00|6,870.07|7,151.18|8,599.40|10,467.79| |归母净利润（百万元）|5,883.22|4,064.90|5,485.81|6,635.99|8,154.92| |增长率( %)| - 524.45| - 30.91|34.96|20.97|22.89| |non - GAAP调整后净利润（百万元）|2,842.76|9,798.48|8,221.43|8,998.89|9,725.00| |增长率( %)|23.91|244.68| - 8.82|15.13|13.86| |EPS（元/股）|1.58|1.12|1.51|1.83|2.25| |市盈率（P/E）|30.57|43.08|31.92|26.39|21.47| [5]

文章核心观点 公司2024年业绩稳步增长、平台规模扩大，新房业务有韧性，家装及租赁服务快速增长，Q4市场呈现复苏迹象，同时公司在运营、战略、技术和业务拓展等方面积极布局[2][5][8] 各部分总结 财报核心信息回顾 - 2024年全年GTV总额达3.35万亿元，总收入935亿元，较2023年增长超20% [2] - 活跃门店49700家，活跃经纪人445000人，同比增长12.1% [3] - 二手房交易业务GTV增长至2.25万亿元，同比上升约11% [4] - 新房交易业务GTV为9001.7亿元，同比降3.3%，但收入增长10% [5] - 装修家居业务全国40城服务近6万家庭，收入148亿（+36%） [6] - 租赁服务管理单元数超43万个，收入143亿（+135%） [7] - 2024年9月26日后，中央稳定措施使新房交易量增约15%，GTV增长2% [8] - 2024年Q4新房GTV同比增长约50% [9] - 存量房GTV占比从2023年的40%升至2024年的46%，2024年交易量再增超10%，全国存量房价格2024年同比仍降，但Q4环比涨0.2% [10] - Q4回购1.32亿美元股票，2024年回购7.6亿美元股票（占2023年末总股本3.9%） [11] - 2022年9月以来累计回购16.3亿美元（占启动前总股本8.6%） [11] - 2024年末期股息每股0.12美元（ADS每股0.36美元），4月9日登记，总支付约4亿美元 [11] 财报电话会详细内容 高管层陈述核心信息 - 2024年Q4将家庭装修项目平均施工时间缩短超10天 [11] - 强化内部售后服务能力，提升租房服务客户体验满意度 [12] - 调整角色与责任，提升房产所有者和租户体验，改进二次租赁效率等指标 [13] - 2024年在多城市购置土地，不转型开发商，专注提供定制化服务减购房决策风险 [14] - 2024年11月在西安启动首个产品解决方案服务项目获收入，向平台即服务（SaaS）模式过渡 [15] - 计划设定重资产投资上限，转向平台型商业模式 [16] - 2025年加大AI投资，加强基础能力、模型数据解决方案，加速迭代应用研发 [17] - 高精度新一代P4相机与深度学习驱动智能模型结合，提升房产专业理解和智能评估能力 [18] - AI助手节省约5%工作时间，提供近20%战略规划支持，AI工具协助生成30%研发代码 [19] - 探索低频流量渠道，推出家居装饰等增值服务 [20] - 2025年计划增强产品实力，提高交付质量，以客户为中心 [21] - 提升产品强度和服务质量增强竞争力，注重提高内部管理和操作效率 [22] Q&A分析师问答 - 分析师询问公司是否考虑进一步引入或与先进大型AI模型合作优化业务运营，以及AI在不同业务领域提升用户体验的方式 [23]