公司重大捐赠与员工保障计划 - 贝壳两位联合创始人于开工首日宣布捐赠价值4亿元股票，用于设立“健康家贝守护金”，该计划将使超50万平台服务者受益 [4] - 加上2025年12月彭永东兑现的捐赠承诺，两位创始人一年内累计捐赠1900万股、价值8.4亿元的股票，资金绝大部分用于一线从业者的兜底保障 [5] - “健康家贝守护金”包含“生命急护金”、“家暖帮扶金”和“子女教育金”三个子项目，计划于年内启动，入职或入驻6个月以上的员工及平台服务者可受惠 [5] 公司战略定位与发展反思 - 公司管理层在内部信中进行了深度反思，强调不将问题归咎于房地产环境波动，展现出不守成、不躺平、直面问题的心态 [4] - 公司重新审视自身与国家、行业、社会的关系，认为房地产已回归“民生”底色，公司存在的最大意义取决于能为社会承担的重量 [6] - 公司定位为“服务者”，核心是服务消费者、合作伙伴、社会及服务者自身，其存在的唯一根基是为消费者创造价值 [7] - 公司强调要拥抱政策、携手行业，共建透明规范的新秩序，并与开发商及上下游伙伴结成价值共同体，助力高品质居住产品供给 [7] 业务结构与组织变革 - 自2023年起，公司业务战略升级为“一体三翼”，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线 [8] - 在房地产行业回调背景下，公司非房地产业务表现强劲，2025年第三季度非房地产业务净收入占比达45%，创历史新高，成为新的业绩增长驱动力 [8] - 公司宣布将持续进行业务变革，优化结构、调整资源配置、提升组织效率，核心举措是“将消费者请上决策桌”，重构组织架构以回归服务本质 [8][9] - 为破解“大组织病”，公司推出三大革新：破除部门墙、简化决策链；保持每年不低于5%的干部淘汰率，确保资源向一线倾斜；迭代升级ACN协作体系，构建开放共生生态 [9] 服务升级与行业自律 - 针对经纪人角色，公司提出要从简单的“带看人”升级为帮助消费者理清头绪、提供决策建议、解决真实痛点的专业顾问，将复杂交易封装成“安居服务产品” [9] - 针对行业“不合理议价”现象，公司年初启动“三必做六禁止”自律行动，并在内部信中重点强调服务者要恪守“中性市场观”，不追涨杀跌、不制造焦虑 [9] 科技赋能与AI战略 - 面对AI浪潮，公司确立“AI不可无视，人不可取代”的核心逻辑，以及“机器做副驾驶，人做绝对主角”的策略 [10] - 公司强调将通过科技赋能推动服务者升级，用AI武装服务者，使其能更好地服务消费者，因为复杂的安居决策最终需要“人”提供判断、解释和建立信任 [10][11] - 公司宣布将改革培训与搏学大考的底层逻辑，构建驾驭新科技的能力体系，并投入更大资源陪伴服务者进化 [11] 行业背景与公司历史 - 公司从“北京中介服务龙头”成长为市值千亿的“中国居住服务平台第一股”，用了24年 [8] - 当前房地产行业市场规模已从10万亿回落到8万亿+ [5] - 节后房地产市场初现红火迹象，如上海再调减限购政策、广州马场地块竞拍激烈，市场筑底现象愈发确定 [11]

公司合规与上市地位 - 公司因股东权益问题收到纳斯达克不合规通知 其后续整改进展可能影响上市地位和投资者信心 [1] 行业政策与环境 - 2025年以来全国层面房地产政策如首付比例和房贷利率下调 可能提升交易活跃度并间接利好公司平台 [1] - 行业竞争激烈格局仍然存在 [1] 公司业绩与经营 - 公司2025年上半年营收同比增长45.3% [2] - 公司持续亏损且负债率较高 [2] - 公司流动性较低导致股价波动显著 [2]

公司经营网络与合规状况 - 公司线下门店总数约为2500家 [1] - 门店网络高度集中于核心城市 其中北京门店超过600家 杭州门店超过400家 上海门店超过300家 南昌门店超过400家 南京门店超过100家 [1] - 所有城市子公司均已完成当地工商注册与税务登记 确保经营行为合法合规 [1]

杭州二手房市场成交热度攀升 - 1月杭州二手房共成交5916套，环比上月5610套上涨5.5% [1] - 1月26日成交量突破300套，创近几个月新高，1月27日至31日日均成交量均在200套以上 [1] - 购房者看房热情高涨，杭州近100个小区30天的日平均带看量超过40次 [1] 市场价格与成交特征 - 市场主流仍为“以价换量”，但成交价格跌幅已明显缩小 [1] - 12月二手房价格环比下跌0.4%，相较于11月0.9%的跌幅缩小一半多 [1] - 部分房东愿意降价，以“诚心价”促成交易，同时也有部分业主心态较稳选择持房等待 [5] 学区房市场表现活跃 - 学区房市场呈现“淡季不淡”特征 [1] - 钱塘区幸福河小学学区房在去年12月至今年1月中旬的一个半月内累计成交51套，相当于平时月均成交量的8倍多 [1] - 安置房小区幸福雅苑成为“黑马”，截至1月29日成交18套，其50多平方米小户型总价在120万至130万元之间，远低于周边次新房三四百万元的起步价 [3] - 幸福雅苑的热度带动了整个学区范围活跃，例如湖上春风里看房量和成交量明显增加，望金沙筑、杭臻源筑在1月上半月分别成交5套和3套 [4] 热门学区房成交数据概览 - 根据截至1月29日的数据，1月杭州成交热门学区房小区包括金地自在城（成交28套，均价27484元/㎡）、幸福雅苑（成交18套，均价24513元/㎡）、耀江文鼎苑（成交15套，均价44352元/㎡）等 [4] - 表格中列举了多个城区不同学区房的成交套数、套均面积及均价详情 [4] 市场供应与未来走势分析 - 成交量上涨的同时，挂牌量有所回落，但市场供应依然充足 [5] - 分析认为，杭州二手房网签量已连续多周保持高位，市场活跃度明显提升 [5] - 考虑到政策宽松氛围延续、部分购房需求在春节前释放以及传统学区房购房季前置，今年小阳春行情大概率已提前启动 [5] - 预计2月下旬至3月初成交热度将进一步攀升，形成“暖冬接早春”态势 [5]

核心观点 - 广发证券维持对贝壳-W的“买入”评级，给予公司26年18倍经调整市盈率，对应总合理价值1824亿元人民币，港股目标价58.37港元，美股目标价22.45美元 [1] 近期市场表现与前景 - 26年开年二手市场呈现积极信号，1月前18天贝壳在79个城市的二手认购套数同比增长33% [2] - 剔除市占率增长因素后，当前成交对应年化二手交易量达8.6亿平方米，较25年上升24%，与24年第四季度的年化8.4亿平方米水平相当，26年出现“小阳春”行情的概率加大 [2] 2025年业绩回顾 - 预计贝壳25年存量房总交易额（GTV）为2.1万亿元人民币，同比下降6% [3] - 预计25年第四季度存量房GTV为4323亿元人民币，同比下降42% [3] - 更新后预计25年经调整归母净利润为55亿元人民币，同比下降24% [3] - 预计25年第四季度经调整归母净利润为10亿元人民币，同比下降26% [3] 业务结构与竞争优势 - 贝壳存量房业务GTV长期由一二线城市贡献，占比超过80% [4] - 北京、上海、成都、杭州四个核心城市在25年贡献了存量房GTV的37% [4] - 公司在25年的市场占有率达到32%，较上年仍提升了1个百分点 [4] - 公司市占率无论市场环境如何均保持稳定增长，未来在高市占核心城市成交占比提升及大量低市占城市拓展的带动下，市占率仍有提升空间，业务防御性强 [4] 2026年业绩展望与估值 - 广发证券对贝壳26年业绩进行了三种情景的敏感性分析，并采用广义现金加剔利息利润乘以经调整市盈率的方法进行估值 [5] - **乐观情景**：假设二手交易量增长15%，价格持平，交易额增长15%，市占率提升2个百分点，对应26年经调整归母净利润87亿元人民币，同比增长59%，经调整归母净利率为8.7% [5] - **中性情景**：假设二手交易量增长5%，价格下降5%，交易额持平，市占率提升1个百分点，对应26年经调整归母净利润73亿元人民币，同比增长33%，经调整归母净利率为7.7% [5] - **悲观情景**：假设二手交易量下降4%，价格下降10%，交易额下降14%，市占率持平，对应26年经调整归母净利润60亿元人民币，同比增长10%，经调整归母净利率为6.7% [5]

市场整体回暖态势 - 2026年初楼市在多重积极信号叠加下呈现回暖态势，市场情绪较2025年末出现实质性修复 [1] - 一线城市楼市率先升温，二手房成交活跃度明显提升，新房市场边际改善 [1] - 业内普遍认为本轮市场回暖与楼市政策的持续出台密切相关 [2] 一线城市具体表现 - **深圳市场活跃度显著回升**：2026年1月1日至18日，深圳二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比增长19%，活跃度回升至近10个月高位 [1] - **深圳新房与二手房成交增长**：2026年第3周（1月12日至1月18日）全市新房成交1051套，环比增长14.5%，其中商办类成交471套，环比增长69.4% [1] - **深圳二手房持续上升**：同期全市二手房共计实现1654套成交，环比增长3.7%，开年后录得量持续上升 [1] - **上海二手房成交延续热度**：截至1月19日，1月份上海二手房成交突破13000套，预计整月成交将再次突破2.2万套，连续三个月保持2.2万套以上 [1] - **北京二手房市场活跃**：开年以来，北京二手房成交活跃度持续回升，周度成交保持相对高位，挂牌量持续下降 [2] - **重点城市数据印证**：中原地产研究院统计显示，重点15城二手住宅周度成交量环比持续上升，一线城市表现更为亮眼，中原报价指数连续5周回升，北京较放宽限购新政前累计上升4个百分点 [2] 政策支持因素 - **商业用房贷款政策调整**：1月中旬，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，降低了商办类物业入市门槛，有助于缓解去库存压力 [2] - **货币政策释放暖意**：1月19日，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，进一步改善市场流动性环境 [3] - **税收政策延续支持**：财政部、国家税务总局、住房城乡建设部明确延续居民换购住房个税退税政策，支持居民改善住房条件 [3] 市场分析与后市展望 - 二手房修复快于新房，原因在于价格经过前期充分调整，成交条件更成熟，且房东预期趋稳 [2] - 二手房价同比仍有跌幅，但环比降幅收窄，标志着市场正在筑底企稳 [3] - 一线城市凭借人口流入与资源优势，核心板块有望率先企稳，而二三线城市受库存压力影响，调整周期或继续延长 [3] - 当前回暖行情仍需政策持续护航，后续需关注政策落地效果与需求释放可持续性 [3] - 随着政策效应进一步显现，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，楼市成交有望延续回升态势 [3] - 改善性需求逐步释放，部分核心城市有望在“金三银四”期间打开良好局面，楼市整体运行中枢有望温和抬升 [3]

公司股价与交易动态 - 贝壳美股盘前股价为18.02美元，上涨0.590美元，涨幅3.38% [1][2] - 公司于2026年1月16日动用350万美元进行股份回购，回购数量为60.35万股 [1] - 最新交易日收盘价为17.430美元，下跌0.120美元，跌幅0.68% [2] - 当日股价最高17.510美元，最低17.130美元，振幅2.17% [2] - 当日成交量为322.62万股，成交额为5612.54万美元 [2] 公司财务与估值指标 - 公司总市值为203.71亿美元 [2] - 公司总股本为11.69亿股，流通股为6.83亿股，流通市值为119.1亿美元 [2] - 基于TTM的市盈率为40.82，市净率为2.090 [2] - 静态股息率为2.110% [2] - 52周股价区间为15.260美元至24.648美元 [2] 行业政策环境 - 中国内地近期推出针对性金融措施，包括中国人民银行下调再贷款利率25个基点 [1] - 商业房地产最低首付比例从50%降至30% [1] - 分析认为，上述政策对贝壳构成直接利好消息 [1]

公司担保事项 - 公司为全资子公司北京我爱我家提供担保额度22.4亿元 [1] - 北京我爱我家与江苏银行北京分行签订7000万元授信合同，授信期限至2026年12月17日，公司提供连带责任保证 [1] - 本次担保后，公司对北京我爱我家实际担保金额为15.89亿元 [1] 公司担保总体情况 - 本次担保后，公司及子公司对外担保总余额为22.26亿元 [1] - 公司及子公司对外担保总余额占最近一期经审计净资产的23.72% [1] - 本次担保未超过公司此前审议通过的2025年度为子公司提供不超过40亿元担保额度的审批额度 [1]

公司近期动态 - 公司于2025年12月23日召开第六届第二十六次董事会会议，审议了包括《关于制定 <职工董事选任制度> 的议案》在内的文件 [1] - 截至新闻发稿时，公司市值为62亿元 [1] 公司经营与财务概况 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：房地产中介服务业占比56.39%，其他行业占比43.61% [1]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月19日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为300万美元 [1] - 此次回购股份数量为56.04万股 [1]