证券研究报告 2025 年 07 月 27 日 湘财证券研究所 行业研究 房地产行业周报 成都优化调控政策，新房、二手房成交持续回落 相关研究： 1.《周度观点：城市发展转向存量 提质增效，需求下行仍需政策支 持》 2025.7.20 行业评级：买入（维持） 分析师：张智珑 证书编号：S0500521120002 Tel：(8621) 50295363 Email：zzl6599@xcsc.com 地址：上海市浦东新区银城路88号 中国人寿金融中心10楼 核心要点： ❑ 政策跟踪：成都优化公积金贷款政策、取消限售 7 月 21 日，成都市住房和城乡建设局等六部门印发《关于促进房地产市场 平稳健康发展若干措施的通知》。 供应端提升质量，盘活存量。首先，《通知》提出要推动区域均衡发展，核 心区域（龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区等）围绕 轨道交通场站周边等布置优质资源，加大力度发展高品质住房；非核心区 域要推动完善配套，提升宜居宜业品质。同时，支持高品质住宅建设，进 一步优化规划管理措施，塑造美观有序的城市界面，营造舒适宜居的居住 空间。其次，妥善处置存量闲置土地，有序推动存量闲置土地"开工一批、 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 政策跟踪方面，城市发展进入存量提质增效阶段，中央城市工作会议提出城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，要高质量开展城市更新，未来聚焦部分区域或优质项目 [3] - 成交下行压力持续加大，“止跌回稳”政策仍要发力，新房和二手房成交均放缓，市场需求下行压力大，需政策端发力提振预期 [5] - 投资建议方面，维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构 [6] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月14 - 15日中央城市工作会议举行，上次是2015年12月，本次提出城镇化和城市发展阶段转变，为未来10年城市发展设定目标，要高质量开展城市更新 [3] - 会议强调坚持因地制宜、分类指导，以建设现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题等，走出中国特色城市现代化新路子 [4] - 城市工作要转变发展理念、方式、动力、重心和方法，更加注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入和统筹协调 [9] 周度数据跟踪 - 新房方面，30大中城市近一周（截至7月18日）新房成交面积119万平米，同比 - 28%、环比 - 14%，1 - 7月累计同比下降5.6%，各线城市成交有不同表现 [5][10] - 二手房方面，13城近一周（截至7月18日）二手房成交面积148万平米，同比 - 8.8%，7.1 - 7.18成交同比 - 11%，市场需求下行压力大 [5][10] 投资建议 - “止跌回稳”政策基调未变，需求下行需政策支持，下半年政策发力在收储政策，专项债收购进度有望加快，城中村改造预计加快进度 [6][19] - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][19]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交下行压力加大，政策出台必要性提升，预计7月是政策出台窗口期，地产板块将进入博弈政策阶段 [4][5][10] - 下半年地产政策发力方向主要在财政政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于加快库存去化、优化供需结构 [6][21] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月10日北京政府印发方案，房地产表述与此前会议内容基本一致，供应端优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障 + 市场”住房供应体系；需求端发挥住房公积金促进作用，研究制定公积金贷款“带押过户”政策，鼓励提供房屋改造等产品和服务，推进智慧社区建设 [3][8] 周度数据跟踪 - 新房：30大中城市近一周（截至7月11日）新房成交面积137万平米（同比 - 20%、环比 - 48%），1 - 7月累计同比下降4.8%，一线、二线、三线城市近一周成交面积分别为33万平米（同比 - 41%、环比 - 60%）、62万平米（同比 - 23%、环比 - 56%）、42万平米（同比 + 21%、环比 + 8%） [4][9] - 二手房：13城近一周（截至7月11日）二手房成交面积143万平米（同比 - 12.8%），近四周滚动成交面积同比 - 7%，7.1 - 7.11二手房成交同比 - 12%，市场降温明显 [4][9] 投资建议 - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][21]

高管减持 - 高晓辉女士通过集中竞价交易方式减持公司股份66 57万股，占公司总股本的0 03% [1] - 减持均价为3 2元/股 [1] - 减持后高晓辉持有公司股份204 64万股，占公司总股本的0 09% [1] 减持合规性 - 此次减持遵守相关法律法规 [1] - 减持计划与此前预披露一致 [1] - 减持不影响公司控制权和持续经营 [1]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落，下半年地产政策仍需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化，维持行业“买入”评级 [6][15] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月1日北京市政府常务会议提出加快健全住房制度，完善住房供应体系，优化房地产政策，完善住房保障制度，规范保障性租赁住房运营管理，培育发展住房租赁市场；供应端强调建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全配套公共服务设施 [3][8] - 6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1 - 5月放缓4pct，预计下半年增速将进一步放缓，需政策端发力提振需求 [4][8] 周度数据跟踪 - 30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓；一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）；6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1 - 6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2% [5][9] - 13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正；6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct [5][9] 投资建议 - 建议关注两个方向，一是具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；二是受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [6][15]

西晒房市场趋势 - 西晒房在年轻人群体中悄然走红，成为实现"落日自由"的宝藏选择 [1] - 西晒房的夕阳美景成为社交平台热门话题，吸引年轻人分享和关注 [3] - 2024年双井区域华腾园、九龙花园、百环家园等小区的西晒房成交量均突破百套 [3] 西晒房需求驱动因素 - 早出晚归的年轻人与太阳"作息"错位，西晒房成为下班后的"治愈角落" [3] - 西晒房价格相对较低，吸引预算有限的年轻刚需购房者 [4] - 九龙花园小区2025年1-6月成交的36套房源中，西、西北和西南朝向占比超过39% [4] 西晒房价格分析 - 九龙花园西南向两室一厅挂牌价529万元（单价5.1万元/平方米），南北通透同户型挂牌价560.57万元（单价5.8万元/平方米） [4][5] - 华腾园西南向两室一厅19楼房源挂牌价690万元，6楼房源挂牌价630万元 [5] - 百环家园西南向22层房源挂牌价529万元（单价5.5万元/平方米），中间层成交价510万-520万元 [5] 西晒房体验差异因素 - 户型设计（落地窗和阳台布局）直接影响采光效果 [6] - 周边建筑高度和距离会削弱西晒时长 [6] - 中高楼层比低楼层获得更充足阳光照射 [6] 区域市场特征 - 海淀区五道口、学院路等区域的西晒房购房者主要为周边上班族或陪读家庭 [5] - 西晒房总价相对较低，配套交通、医疗、商圈便利，适合"刚需上车" [5]

报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [3][9][33] 报告的核心观点 - 近两个月新房和二手房成交同比持续走弱，需求端需政策进一步支持，预计新一轮政策有望加快落地，财政政策是下半年重点，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化 [9][33] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米（同比 - 2.9%），降幅较1 - 4月扩大0.1pct；商品住宅销售面积2.97亿平方米（同比 - 2.6%），降幅较1 - 4月扩大0.5pct。5月单月，商品房和商品住宅销售面积同比分别为 - 3.3%、 - 4.6%，降幅较4月分别扩大1.2pct、2.1pct [5][11] - 2025年1 - 5月商品房销售额3.41万亿元（同比 - 3.8%），降幅较1 - 4月扩大0.6pct；住宅销售额3.01万亿元（同比 - 2.8%），降幅扩大0.9pct。5月单月，商品房和商品住宅销售额同比分别为 - 6%、 - 6.1%，降幅较4月收窄0.7pct、0.5pct，但仍是今年以来单月较大降幅 [5][11] 房企到位资金情况 - 2025年1 - 5月房企到位资金同比 - 5.3%，降幅较1 - 4月扩大1.2pct，5月单月同比下降10.1%，是今年以来单月最大降幅 [6][20] - 分细项看，1 - 5月定金及预收款同比 - 5%，降幅较1 - 4月扩大2pct，5月单月同比 - 12.8%，降幅扩大4.3pct；个人按揭贷款同比 - 8.5%，降幅较1 - 4月持平，5月单月同比 - 8.5%，降幅收窄4.2pct；国内贷款同比 - 1.7%，5月单月同比 - 13.1%，均由正转负；自筹资金比 - 7.2%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 8.7%，降幅扩大0.9pct [6][20] 投资情况 - 2025年1 - 5月房地产开发投资完成额同比 - 10.7%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 12% [7][20][21] - 1 - 5月房屋新开工面积同比 - 22.8%，降幅较1 - 4月收窄1pct，5月单月同比 - 19%；施工面积同比 - 9.2%，降幅较1 - 4月收窄0.5pct，5月单月同比由负转正；竣工面积同比 - 17.3%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 20%。拿地收缩、销售疲软是新开工降幅较大主因，新开工下行传导到竣工端 [7][21] 土地成交情况 - 2025年1 - 5月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别为 - 14%（较1 - 4月扩大9pct）和 + 5%（较1 - 4月收窄13pct） [8][26] - 1 - 5月300城住宅类土地成交建面同比 + 3.3%（前值为 + 5.6%），成交金额同比 + 34%（基本持平）。5月单月，300城成交规划建面同比 - 6%（降幅扩大4pct），成交金额同比 + 32%（涨幅扩大2pct） [8][26] - 5月中指300城平均成交溢价率为7.4%，较4月下降3.5pct。供应端控制增量及“好房子”政策指引下，土地供应聚焦核心地段，成交金额涨幅明显大于成交面积 [8][26] 投资建议 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [9][33]

纪要涉及的公司 我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 - **2024年业绩及运营状况**：2024年市场下行且部分城市佣金费率下调，但公司收入稳定增长、净利润扭亏为盈，收入达125亿元，同比增长3.7%，净利润约7341万元，扣非后净利润4142万元，四季度单季净利润6493万元，扣非后1.1亿元创近两年新高，经营利润约1.3 - 1.4亿元[3]。 - **非经常性损益影响**：2024年非经常性损益对业绩有一定影响但大幅减少，包括出售酒店8000万投资收益、投资性房地产公允价值变动负向影响3400多万、信用减值计提约1.1亿，合计负向影响约6400万[5]。 - **各业务板块表现**：各业务板块均增长，经纪业务收入41亿元，增长0.2%；资产管理业务收入62亿元，增长6.5%；新房业务收入11.5亿元，增长3.9%；商业租赁收入24.4亿元，增长8%，新房业务因应收账款缩窄和战略调整增长显著[3][6]。 - **市占率及门店情况**：核心城市市占率稳步提升，上海接近5%；相寓业务在管房源30.33万套，同比增长11.8%；门店2636家，同比降200家左右，系主动关闭低效门店[3][7]。 - **佣金费率及GTN情况**：全国买卖业务平均费率降0.12个百分点，受北京降费影响，上海等地费率持平或提升；新房业务费率提0.55个百分点至3%；GTN整体2876亿，同比增长1.2%，经纪业务2315亿增长4%，资管业务180亿增长6%[3][8]。 - **2025年展望**：非经常性损益预计缩小，经营性利润更凸显；新房市场预计高速增长；一季度核心城市二手房交易量同比增约40%，房价自2024年9月止跌回稳，累计反弹5% - 10%；预计收入增速高于2024年，成本端延续降本增效但幅度不及2024年，全年“量升价稳”，双位数增长大概率[3][10][11][12][14][15]。 - **AI技术应用规划**：过去3 - 5年数字化建设投入超十亿元，已取得阶段性成果，通过数字化平台降低人力成本，如北京公司人工成本降幅至少两亿，优化消费者体验，缩短经纪人成长时间，内部有智能化机器人为经纪人服务[17]。 - **租赁业务优势及展望**：面对租金下降调整业务策略，控制租期、评估租金和品质，平均出房天数9000天，出租率约95.4%，行业领先，未来稳扎稳打扩展业务，市场有五倍以上增长空间[18]。 - **新房开发业务发展**：新房业务是二手房业务重要补充，过去因市场风险采取保守策略，现应收账款降至5亿，85%一年期以内且基本无风险，风险可控后回归正常并重点投入，新房费率高于二手房但成本也高[19]。 - **新房业务费率和毛利率变化**：长期看新房业务费率有稳定提升空间，某一年受高费率项目占比影响大；毛利率取决于收入，成交量上涨、单位折旧成本下降则毛利率上升，预计2025年新房业务毛利率上升[21][22]。 - **2025年门店扩张计划**：2025年门店数量保持相对稳定，不进行大规模资本开支开新店，观察市场恢复程度后判断2026年扩张计划，市场恢复好时会继续扩展门店[23]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **2025年一季度核心城市二手房市场三月表现**：三月份小阳春表现突出，北京成交量接近2万套，增长35%；上海接近3万套，增长45%；杭州接近1万套，增长55%[11]。 - **挂牌量变化**：挂牌量延续2024年以来下行趋势，北京从去年四季度高点16.3万套降至今年三月13万套以下，减少约3万多套[13]。 - **2025年二季度市场预测**：二季度进入传统淡季，环比回落但同比仍增长[14]。

文章核心观点 公司2024年业绩稳步增长、平台规模扩大，新房业务有韧性，家装及租赁服务快速增长，Q4市场呈现复苏迹象，同时公司在运营、战略、技术和业务拓展等方面积极布局[2][5][8] 各部分总结 财报核心信息回顾 - 2024年全年GTV总额达3.35万亿元，总收入935亿元，较2023年增长超20% [2] - 活跃门店49700家，活跃经纪人445000人，同比增长12.1% [3] - 二手房交易业务GTV增长至2.25万亿元，同比上升约11% [4] - 新房交易业务GTV为9001.7亿元，同比降3.3%，但收入增长10% [5] - 装修家居业务全国40城服务近6万家庭，收入148亿（+36%） [6] - 租赁服务管理单元数超43万个，收入143亿（+135%） [7] - 2024年9月26日后，中央稳定措施使新房交易量增约15%，GTV增长2% [8] - 2024年Q4新房GTV同比增长约50% [9] - 存量房GTV占比从2023年的40%升至2024年的46%，2024年交易量再增超10%，全国存量房价格2024年同比仍降，但Q4环比涨0.2% [10] - Q4回购1.32亿美元股票，2024年回购7.6亿美元股票（占2023年末总股本3.9%） [11] - 2022年9月以来累计回购16.3亿美元（占启动前总股本8.6%） [11] - 2024年末期股息每股0.12美元（ADS每股0.36美元），4月9日登记，总支付约4亿美元 [11] 财报电话会详细内容 高管层陈述核心信息 - 2024年Q4将家庭装修项目平均施工时间缩短超10天 [11] - 强化内部售后服务能力，提升租房服务客户体验满意度 [12] - 调整角色与责任，提升房产所有者和租户体验，改进二次租赁效率等指标 [13] - 2024年在多城市购置土地，不转型开发商，专注提供定制化服务减购房决策风险 [14] - 2024年11月在西安启动首个产品解决方案服务项目获收入，向平台即服务（SaaS）模式过渡 [15] - 计划设定重资产投资上限，转向平台型商业模式 [16] - 2025年加大AI投资，加强基础能力、模型数据解决方案，加速迭代应用研发 [17] - 高精度新一代P4相机与深度学习驱动智能模型结合，提升房产专业理解和智能评估能力 [18] - AI助手节省约5%工作时间，提供近20%战略规划支持，AI工具协助生成30%研发代码 [19] - 探索低频流量渠道，推出家居装饰等增值服务 [20] - 2025年计划增强产品实力，提高交付质量，以客户为中心 [21] - 提升产品强度和服务质量增强竞争力，注重提高内部管理和操作效率 [22] Q&A分析师问答 - 分析师询问公司是否考虑进一步引入或与先进大型AI模型合作优化业务运营，以及AI在不同业务领域提升用户体验的方式 [23]