监管行动概述 - 北京市住建委联合市委网信办、市公安局等部门于12月5日对抖音、小红书、贝壳、58同城、闲鱼、链家、我爱我家、麦田等互联网平台进行联合约谈[3] - 约谈旨在加强网络生态治理，坚决遏制房地产领域网络乱象[3] - 相关部门将继续强化协同配合，对各类扰乱房地产市场秩序的网络乱象保持“零容忍”高压态势[4] 监管指出的主要问题 - 部分自媒体账号存在发布和传播唱衰北京楼市、制造市场恐慌、散布不实信息、虚假房源引流等违规信息问题[3] - 上述行为严重扰乱了市场秩序[3] 监管要求与平台自查整改结果 - 会议要求各平台立即开展全面自查，及时下架违规信息、处置违规账号，并加快建立完善常态化行业内容内审机制[3] - 截至12月12日，在相关部门督导下，58同城、抖音、小红书、闲鱼、贝壳等网站平台已累计自查清理各类违法违规和不良信息1.7万余条[3] - 上述平台处置了违规房产类账号、直播间2300余个，这些账号涉及放大市场波动、贩卖焦虑、臆测政策、传播虚假内容博取流量、误导预期促成交等行为[3] - 平台删除处理了违规笔记100余篇[3] - 链家、我爱我家、麦田共筛查平台网络房源130余万条，下架整改不合规房源信息480余条[3] 后续监管方向 - 相关部门将继续坚持以正面声音引导舆论、以主流价值凝聚共识、以时代新风净化网络[4] - 对整改推进不力、继续侵犯群众利益的互联网平台，将依法从严查处，全力营造清朗网络空间[4]

深圳楼市近期成交数据与市场特征 - 12月首周深圳二手房录得1419套 环比增长6.2% [1] - 12月首周深圳新房成交807套 环比增长4.8% 其中住宅成交608套 环比增长7.4% [1] - 11月深圳一二手住宅网签总量为7116套 环比上涨3.9% [1] - 市场调查显示83.7%的客户选择1000万元以下住宅 16.3%的客户瞄准1000万元以上住宅 表明市场需求以刚需和改善型为主 [1] - 尽管成交量维持一定水平 但二手房市场整体活跃度和购房者信心仍有待提振 以价换量仍是市场常态 [1] 政策环境与市场驱动因素 - 11月市场成交活跃度是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应仍在逐步释放 [1] - 12月5日深圳发布新版公积金提取规定 新增购房首付款提取并支持“既提又贷” 提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款额度 [2] - 行业研究机构指出 今年以来各地出台超560条楼市政策 政策调控频次减少但更加精准 [2] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳 购房限制性政策、降低购房成本等方面或继续优化 [2] 二手房市场现状与未来展望 - 考虑到二手房挂牌量在高位 且新房“好房子”竞争优势突出 预计二手住房价格环比将继续承压 [3] - 近期市场出现新迹象 包括业主大尺度降价出售意愿下降、挂牌量攀升开始缓解、售转租比例上升以及法拍房清仓率开始攀升 [3] - 随着新型城镇化等政策落地 新市民、年轻人落地扎根积极性上升 对低总价、区位优的二手住房需求上升 [3] - 全国及重点城市二手房交易连续两年上升 预计二手房同环比跌幅扩大的趋势会缓解 [3] 年末市场趋势与供应情况 - 临近年末房企促销力度加大 同时核心城市优质新盘预计将有所增加 市场情绪或有所修复 [2]

核心观点 - 财通证券研报认为，贝壳围绕“一体三翼”战略，在家装家居与房屋租赁新赛道上展现出显著的平台整合潜力与增长弹性 [1] 家装家居业务 - 家装行业市场规模巨大但格局分散，2022年规模已超3万亿元，预计2025-2030年复合增长率8.1%，2030年市场规模有望超7万亿元 [1] - 公司具备规模优势，有望整合家装行业格局 [1] - 公司通过早期布局（2015年与万科合作）、推出被窝家装平台（2020年）及收购圣都家装（2022年）等方式深度介入家装业务 [1] - 目前公司在核心高能级城市的家装业务已实现经营正循环，单位经济模型显著改善 [1] 房屋租赁业务 - 租赁业务主要包括分散式、集中式租赁住房管理运营及流量商业化等服务，其中分散式业务“省心租”规模最大 [1] - 省心租的核心竞争力在于服务品质与资产运营效率，公司通过标准化服务动作和与交易业务的深度协同提升效率 [2] - 公司在招租端加强去化渠道建设，精细化管理二次招租以提升续租率和预租率 [2] - 截至2025年6月30日，公司在管房源超59万套，同比增长88% [2] - 2025年上半年（1H2025）租赁业务营收107亿元，同比增长85% [2] - 该业务贡献利润率由2023年的-1.0%提升至2025年上半年的7.6%，盈利水平趋于稳定 [2]

二手房成交量 - 2025年11月上海二手房成交22943套，环比10月增长24%，为5月以来单月最高[1] - 总价300万元以下房源成交占比达60%，刚需低总价房源主导市场[1] - 奉贤、金山等刚需集中区域9月二手房成交套数环比分别增长15%和21%[1] 二手房价格趋势 - 上海9成小区下调挂牌价，但房价止跌势头显现[1] - 2025年9月房价上涨小区占比升至45%，环比增加4个百分点[1] - 议价空间收窄至15%，创2024年以来新低，反映买方心态趋于理性[1] 刚需市场表现 - 2025年9月，47%的刚需小区房价环比上涨，环比提升6个百分点，带动整体市场止跌[1] - 刚需类小区是上海房价止跌的核心[1] 政策影响与区域市场 - 上海"8.25"新政取消外环外限购、统一首二套利率等举措持续释放刚需购房需求[1] - 新政激活市场，尤其是外环外区域成交增长16%，高于全市平均水平[1] - 2025年9月上海二手房高频交易小区数量环比增加21%[1] 全国市场对比 - 2025年11月前三周，15城二手房成交环比增长7%，但同比仍下跌14%至21%[1] - 上海作为核心城市，高频交易小区数量增加表明局部活跃度提升[1]

机构评级与目标价 - 高盛维持对贝壳的“买入”评级 [1] - 摩根士丹利维持“买入”评级，目标价为52港元 [1] - 摩根大通分析师Alex Yao维持“买入”评级，目标价47港元 [1] - 中金公司维持贝壳“跑赢行业”评级 [1] 第三季度财务业绩 - 贝壳第三季度收入同比增长2.1%至231亿元，符合市场预期 [1] - 经调整净利润12.9亿元，超出市场预期 [1] - 利润超预期主要得益于有效的费用管控 [1] 业务表现与前景 - 家装租赁业务为公司贡献实质利润 [1] - 一站式居住服务平台具备竞争力及发展前景 [1] - 公司降本增效成果显著，主营业务和新业务均具备中长期盈利弹性 [1] 行业环境与公司应对 - 房地产市场低迷可能对交易总额前景造成压力 [1] - 预期年底前不会有进一步的政策支持 [1] - 市场压力部分被公司的效率提升所抵消 [1]

公司业务地理范围 - 公司业务主要聚焦于国内核心一二线城市 [2] - 公司尚未在国外开展业务 包括欧盟国家 [2]

行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且为维持评级 [2] 核心观点 - 一线城市近一周二手房成交同比降幅出现收窄迹象 [1] - 11月以来市场进入传统淡季，并受去年政策刺激后的高基数影响，新房成交同比降幅较大，二手房成交同比亦逐步放缓 [7] - 未来地产板块政策预期将重点关注12月中央经济工作会议，预计“十五五”期间提到的楼市政策将逐步落地 [7] - 投资建议关注两个方向：一是拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企；二是受益于二手房交易占比提升及政策放松预期的头部中介机构 [7] 核心城市成交数据总结 - **北京**：近一周（11.9-11.15）二手住宅日均成交504套，同比下降14.5%；新房日均成交85套，同比下降43.3% [4] - **上海**：近一周（11.9-11.15）二手房日均成交756套，同比下降15%；新房日均成交315套，同比下降2% [4] - **深圳**：近一周（11.9-11.15）二手房日均成交171套，同比下降29%；新房日均成交64套，同比下降77% [5] 整体市场成交数据总结 - **新房市场**：30个大中城市近一周（11.9-11.15）成交面积同比下降26%；11月（截至11.15）成交面积同比下降37.3%；1-11月累计成交面积同比下降9.6% [6] - **新房市场分线城市**：近一周一线、二线、三线城市成交面积同比分别下降42%、16%、21%；11月（截至11.15）同比分别下降44%、34%、33%；1-11月累计同比分别下降7.1%、10.7%、10.2% [6] - **二手房市场**：13个城市近一周（11.9-11.15）成交面积同比下降21%；11月（截至11.15）成交面积同比下降31%，降幅较10月扩大7个百分点；1-11月累计成交面积同比上升5%，涨幅较1-10月收窄3个百分点 [6]

核心财务业绩 - 第三季度公司总交易额达7367亿元，净收入同比增长2.1%至231亿元，净利润为7.47亿元，经调整净利润为12.86亿元 [1] - 公司业务结构优化，非房产交易业务净收入占比提升至45%，家装家居和房屋租赁业务均实现城市层面扣除总部费用前的盈利 [1] - 公司运营效率提升，第三季度经营费用为43亿元，同比降低1.8%，环比降低6.7% [1] - 公司在第三季度回购金额达2.8亿美元，创近两年单季新高 [1] 存量房与新房业务 - 第三季度存量房业务总交易额达5056亿元，同比提升5.8%，上海试点"房客分离"机制后房源去化率由2.6%提升至3%以上 [1] - 新房业务第三季度总交易额达1963亿元，前三季度总交易额同比增长约11% [2] - 新房业务试点轻运营模式"B+"产品，已在4城试点，计划年底拓展至超30城 [2] 家装家居业务 - 家装家居业务第三季度净收入为43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点 [2] - 以"产品化样板间"为展示模式的整装精品馆在北京落地后，到店客户转化率较传统门店明显提升 [2] - 家装集采品类由4种扩展至13种，实现部分产品采购单价下降 [2] 房屋租赁业务 - 房屋租赁服务第三季度收入达57亿元，同比增长45.3%，在城市层面实现分摊总部费用前的盈利 [2] - 租赁业务贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点，截至三季度末在管房源规模超过66万套 [2] 技术研发与AI应用 - 前三季度公司累计投入研发费用18.65亿元，第三季度研发费用为6.48亿元，同比增长13.2% [3] - 经纪人AI助手"来客"已覆盖41.4万名经纪人，其功能有效提升了客户委托及维护转化率 [3] - AI智能助手"好客"识别的高质量商机虽仅占平台总商机的个位数，却贡献了超50%的成交量 [3] - 租赁业务实现全流程智能运营，收房人效提升13%，AI节点审核时长降低96%，出房端年节省成本过亿元 [3] - 第三季度资管经理月人均在管房源超过130套，去年同期为超90套 [3] - 贝好家业务将AI与大数据应用于住宅开发前端，截至2025年10月底已在北京、上海等地累计落地17个项目 [3] 客户服务与保障措施 - 第三季度发布"真保障"全流程服务保障体系，贯穿真实房源、房款安全、佣金可退等关键环节 [4] - "装修资金存管"服务已落地深圳等30余个城市，服务超2万家庭，通过"专款专户、节点解冻"机制将资金控制权交给客户 [4][5] - 租赁业务在北京、济南等城市开通"公积金直付房租"功能，截至三季度末参与人员超4000人 [5]

财务表现 - 公司前三季度实现营业收入81.65亿元，同比下降6.81% [1] - 公司前三季度归属于上市公司股东的净利润为4232.7万元，同比大幅增长398.75% [1] - 公司前三季度扣除非经常性损益的净利润为5424.42万元，同比增长173.96% [1]

公司财务业绩 - 2025年前三季度营收约14.8亿元，同比减少14.99% [1] - 2025年前三季度归属于上市公司股东的净利润亏损约4155万元 [1] - 2025年前三季度基本每股收益亏损0.02元 [1] 公司市场表现 - 公司当前收盘价为2.35元 [1] - 公司当前市值约为47亿元 [1]