市场整体价格与趋势 - 2025年8月哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，跌幅在东北主要城市中较为明显，与沈阳和吉林的环比上涨形成对比 [1] - 在全国70城房价普遍下行的背景下，哈尔滨新房市场呈现“量稳价缓”的调整阶段，市场预期偏谨慎 [1][7] 新房供应情况 - 2025年8月哈尔滨共新批6个住宅项目，批售总面积约10.4万平方米，批售住宅约877套，供应量处于年内中等水平 [1] - 新批项目覆盖平房、松北、香坊三个区域，其中松北区和香坊区表现尤为活跃 [1][2] - 2025年1-8月哈尔滨累计新批住宅项目超过60个，批售总面积逾69万平方米，共批售5531套房源 [1] 项目成交表现与市场分化 - 成交市场分化显著，香坊区项目“汇龙和颂壹号院”以1.87万平方米成交面积和2.58亿元成交金额，同时位列成交面积和金额榜首 [2][4][5] - 道里区高端项目表现稳健，“富力江湾新城”和“昆仑赋”成交金额均突破1亿元，分别位列金额榜第二和第四，改善型需求稳定释放 [3][5] - 南岗区项目“鲁商·龍悦府”以8431.59平方米成交面积位列面积榜第四，但以1.15亿元销售额冲至金额榜第三，显示改善型客群对地段与品质的支付意愿提升 [5] - 松北区市场热度退潮明显，此前热点项目淡出榜单，仅北岸明珠、松浦观江国际等少量刚需盘维持成交 [3][4] 库存与去化周期 - 截至2025年8月末，哈尔滨全市商品住宅待售面积为656万平方米，去化周期约27个月，市场仍处于供大于求的状态 [6][7] - 2025年以来哈尔滨库存量在630-669万平方米之间波动，去化周期维持在26-28个月，未见显著收紧，市场以消化存量为主 [6][7]

市场表现 - 哈尔滨房地产市场改善型需求持续释放，高品质项目表现亮眼，如鲁商龙悦府开盘当天900多组客户到场，认购房源超500套，总价接近8亿元，刷新首开纪录 [3] - 汇龙·宸樾壹号院一期10个月清盘，上半年销售402套房源，销售金额6.2亿元，提前一年半完成任务 [7] - 昆仑赋项目前6个月销售450套房，5~6月月均百套，去化率超70%，大户型基本售罄，均价较开盘上涨约1000元/平方米 [7] 购房者偏好 - 购房者更看重楼盘规划、户型、配套、创新等因素，愿意为品质提升埋单，如鲁商龙悦府133平方米三室两卫户型因配套成熟（公园、地铁、医院、商场）受青睐 [9][10] - 学区房需求旺盛，如鲁商悦未来因户型好、配套全、车位价格低（七八万元）吸引早做准备的购房者，尽管需等待两年交房 [10] - 二手房市场改善型房源成交占比提升，哈西、群力等区域涨幅明显，刚需房源价格持续下滑，买卖双方价格认知趋同 [14] 产品设计趋势 - 高品质项目注重创新设计，如鲁商龙悦府最大户型面宽7米，得房率82%，配备120米入户大堂、人车分流、1000平方米共享空间（健身房、泳池等） [10] - 下半年多个项目将对标"好房子"标准，从隔音、防水、防火、适老化等维度提升品质 [16] - 哈尔滨120平方米以上新建住宅成交量同比提升5个百分点，市场从"住有所居"转向"住有优居" [16] 市场分化 - 高品质项目如汇龙·宸樾壹号院、昆仑赋等销售火爆，而配套不足或位置偏远的项目即使降价促销也难去化，月销量不足两位数 [3][12] - 二手房市场出现南方投资客批量购买"老破小"（20万元/套）用于出租的现象，部分客户全程委托经纪人操作 [14]