政策定位升级 - 全国住房城乡建设工作会议明确提及“推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”，政策定位相比去年“有力有序推行现房销售”实现显著升级 [1] - 住建部部长表态及相关政策试点城市队伍大扩容，显示“现房销售”正一步步成为现实 [1] 期房销售制度的历史与问题 - 已实施30余年的期房销售制度在特定历史时期对快速扩充住房供给、推动城镇化进程发挥了关键作用 [1] - 预售模式下，开发商依靠预售回款实现快速滚动开发，资金周转周期短、杠杆率高，竞争焦点集中在融资成本、拿地能力、营销手段，而非房屋品质 [1] - 与预售模式相伴而生的是项目烂尾等行业乱象，以及购房者因权益受损引发的大量交付维权行动，折射市场对“交付不确定性”的集体焦虑 [2] 现房销售对开发商的影响 - 现房销售对开发商最直接的冲击体现在资金链上，要求开发商先行投入全部建设资金，直至项目竣工备案后才能回笼款项，资金周转周期从数月拉长至两三年 [2] - 这一变化实质性抬高了行业准入门槛，对开发商的资金实力、项目管理能力和成本控制能力都提出了更高要求 [2] - 近两年开发商的经营逻辑发生明显转变，更加注重现金流管理、精准定位市场需求，核心竞争力与利润来源逐渐转向产品设计、建筑质量、园林景观及物业服务等环节 [2] 对行业与市场的整体影响 - 现房销售对房地产行业的影响概括为“短期阵痛、长期利好”，短期会拉长项目开发周期，新房供应或面临阶段性下滑，但长期有助于市场逐步实现供需均衡 [2] - 在现房销售背景下，购房者可以实地看房，决策更谨慎，需求更趋理性，市场投机行为减少 [3] - 在当前许多城市库存高企的背景下，现房销售可以有效控制新增供应节奏，避免在需求不足时继续大量投放期房，有助于改善市场供需结构，并最终促进价格稳定 [3] - “所见即所得”消除了烂尾楼风险，购房者能直观评估房屋质量，减少现阶段许多本不该发生的纠纷 [3] 政策推进的机遇与建议 - 当前房地产市场正处于深度调整期，行业理性回归、库存压力较大，社会对于新房供给速度放缓的敏感度有所降低，此时全面推进现房销售改革面临更小的阻力 [3] - 有建议提出需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，金融机构需要针对现房销售特点设计专门的融资产品，以缓解房企长期资金压力 [3] - 建议调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力 [3]

行业核心变革趋势 - 中国房地产销售制度正经历深刻转变，从长期盛行的商品房预售（期房销售）模式逐步转向现房销售模式 [1][3] - 政策层面明确推动改革，2024年7月中共中央文件提出改革商品房预售制度，住建部将“有力有序推进现房销售”列为2025年重点工作 [8] - 现房销售占比显著提升，从2020年的12.7%跃升至2024年的30.84%，近期达到36%，商品住宅现房销售面积占比从2019年的约10%上升至2025年3月的33% [10][20] 预售制度历史作用与弊端 - 预售制度在住房资源匮乏时期为开发商提供了重要融资渠道，“定金及预收款”在房企资金来源中占比长期超20%，早期一度超过40% [4] - 预售制度弊端日益显现，将风险转嫁给银行和购房者，易因房价调整增加银行坏账风险，部分开发商利用漏洞导致项目延期交付、一房多卖等纠纷 [5] - 随着房地产市场供求关系发生根本性逆转，预售制度已无法适应新环境 [7] 现房销售政策推进与试点 - 2020年海南省率先在全省推行现房销售，成为重要里程碑，此后全国超30个省市开展试点或出台配套政策 [3][7] - 信阳市政策体现“新老有别”原则，新出让土地项目一律实行现房销售，新取得施工许可证项目需主体封顶才可预售，为市场平稳过渡提供缓冲 [10][18] - 各地出台配套支持政策，如探索带定金现房销售、延长土地出让金缴纳期限、提供契税补贴、提高公积金贷款额度等 [20] 现房销售对行业的影响 - 现房销售重塑楼市消费逻辑，从“赌预期”转变为“验实物”，实景现房项目日益走俏，甚至出现“日光盘”现象 [12][20] - 现房销售对开发商资金链提出严峻挑战，开发周期从半年至一年半延长至一年半至三年，几乎延长一倍，显著提高房企资本需求 [14] - 融资渠道有限的中小型房企可能面临破产或被并购风险，未来将是期房与现房并存的时代，预售资金监管将更严格 [14][16] 改革路径与未来展望 - 业内普遍认为渐进式改革是可行路径，强制全面实行现房销售可能引发行业乃至经济的剧烈震动 [16] - 未来预售模式也将更规范，预售资金受严格监管，拿地需自有资金，“封顶才能办按揭”等措施使预售与现售差别缩小 [16] - 现房销售将风险从购房者端转移至开发商端，要求房企以实物品质赢得市场认可，是对购房者权益的有力保障 [12]