本报记者 李贝贝 上海报道 随着"十五五"规划建议中房地产高质量发展要求的提出，以及住房和城乡建设部相关部署的推进，四 川、福建、浙江等全国多地于近期加紧研究谋划现房销售支持政策，有力有序推进现房销售试点，力争 进一步提高现房销售占比。 据国家统计局数据，2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；今年前9月，商品房 现房销售面积在商品房销售面积中的占比提升至35.4%，现房销售占比持续攀升。 中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者强调，现阶段现房销售改革并非对预售制的简单否定， 而是构建"现房为主、预售为辅"的二元体系，从根源上切断烂尾风险传导链。不过，如果实施现房销 售，房企面临的资金压力显著增加，需加大金融支持力度，通过提高开发贷额度、延长期限等措施缓解 转型阵痛。 超30个省市出台政策，多路径推进现房销售 所谓"现房销售"，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的 商品房向市场出售的行为。购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成 产权转移。与之相对应的"预售制"，则是指开发企业在项目建设完成前，预先销售尚处于建设阶段的 ...

行业核心变革趋势 - 中国房地产销售制度正经历深刻转变，从长期盛行的商品房预售（期房销售）模式逐步转向现房销售模式 [1][3] - 政策层面明确推动改革，2024年7月中共中央文件提出改革商品房预售制度，住建部将“有力有序推进现房销售”列为2025年重点工作 [8] - 现房销售占比显著提升，从2020年的12.7%跃升至2024年的30.84%，近期达到36%，商品住宅现房销售面积占比从2019年的约10%上升至2025年3月的33% [10][20] 预售制度历史作用与弊端 - 预售制度在住房资源匮乏时期为开发商提供了重要融资渠道，“定金及预收款”在房企资金来源中占比长期超20%，早期一度超过40% [4] - 预售制度弊端日益显现，将风险转嫁给银行和购房者，易因房价调整增加银行坏账风险，部分开发商利用漏洞导致项目延期交付、一房多卖等纠纷 [5] - 随着房地产市场供求关系发生根本性逆转，预售制度已无法适应新环境 [7] 现房销售政策推进与试点 - 2020年海南省率先在全省推行现房销售，成为重要里程碑，此后全国超30个省市开展试点或出台配套政策 [3][7] - 信阳市政策体现“新老有别”原则，新出让土地项目一律实行现房销售，新取得施工许可证项目需主体封顶才可预售，为市场平稳过渡提供缓冲 [10][18] - 各地出台配套支持政策，如探索带定金现房销售、延长土地出让金缴纳期限、提供契税补贴、提高公积金贷款额度等 [20] 现房销售对行业的影响 - 现房销售重塑楼市消费逻辑，从“赌预期”转变为“验实物”，实景现房项目日益走俏，甚至出现“日光盘”现象 [12][20] - 现房销售对开发商资金链提出严峻挑战，开发周期从半年至一年半延长至一年半至三年，几乎延长一倍，显著提高房企资本需求 [14] - 融资渠道有限的中小型房企可能面临破产或被并购风险，未来将是期房与现房并存的时代，预售资金监管将更严格 [14][16] 改革路径与未来展望 - 业内普遍认为渐进式改革是可行路径，强制全面实行现房销售可能引发行业乃至经济的剧烈震动 [16] - 未来预售模式也将更规范，预售资金受严格监管，拿地需自有资金，“封顶才能办按揭”等措施使预售与现售差别缩小 [16] - 现房销售将风险从购房者端转移至开发商端，要求房企以实物品质赢得市场认可，是对购房者权益的有力保障 [12]

现房销售政策推进 - 2024年以来全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件 [1][4] - 中央政策层面明确将"有力有序推行现房销售"列为2025年重点工作 [3] - 各地试点主要采取三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [4][5][6] - 配套支持政策包括融资倾斜、利率优惠、税费减免等 [6] 现房销售对房企影响 - 资金压力增大，融资模式需变革，要求更高自有资金流动性 [9] - 开发周期拉长，周转速度放缓，倒逼房企注重产品品质 [9] - 加速行业整合，中小房企生存压力加大，大型房企市场份额扩大 [9] - 房企加快轻资产转型，代建业务比重提升，已有超100家房企参与代建 [11] 代建行业变化 - 住宅类代建比重持续提升，一线城市渗透率有望从1.25%快速攀升 [11][17] - 城投拿地总量下滑但占比稳定，30%城投预售地块开工率有望恢复 [13][16] - "小股操盘"模式占比提升，代建企业需应对资金压力和支付规则重构 [20] - 代建行业竞争加剧，头部企业与中型企业分化明显 [21] 区域市场分化 - 一线城市代建渗透率长期低于1%，现房模式下有望快速提升 [17] - 核心二线城市如杭州、成都代建渗透率仍具上行空间 [17] - 三四线城市代建市场承压，但城投存量土储规模庞大 [17] 商业模式调整 - 房企投资与开发职能可能剥离，重资产业务收缩 [11] - 合作拿地、联合开发及代建服务比例上升 [11] - 代建费支付节点需与工程进度挂钩，降低与营销回款关联度 [20]

现房销售政策推进 - 2025年住房城乡建设领域重点工作之一是"有力有序推行现房销售"，旨在构建房地产发展新模式 [1] - 全国超30个省（市）自2022年末以来出台现房销售相关政策，包括合肥、郑州、长沙等地试点 [2] - 地方政府通过供给端（推出现房销售地块）和需求端（契税补贴）双管齐下推动现房销售 [2] 现房销售试点成效 - 湖北荆门城控·易居苑项目作为首批试点，2025年4月开盘当天106套房源全部售罄 [3] - 2024年全国现房销售面积达3亿平方米，占比新建商品房销售总面积30.84%，较2023年22.5%提升8.34个百分点 [5] - 2025年前三月现房销售面积0.79亿平方米，同比增长14.3%，占比新房销售面积36%（同比+5.4个百分点） [6] 地方政策动态 - 湖南2025年3月提出优化现房销售试点，纳入消费提振专项行动 [4] - 山东将现房销售与公积金政策挂钩，购买现房公积金贷款额度最高可提高10%以上 [4] - 河南信阳拟要求新出让土地开发商品房一律实行现房销售，政策自2025年5月6日起公示 [4] 行业影响分析 - 现房销售模式降低购房风险（可直接查验房屋实体）、提升市场透明度、增强消费者信心 [7] - 库存量大地区试点现房销售有助于控制供应规模，改善供需结构并加速去库存 [7] - 倒逼房企提升产品设计水平和工程质量，推动行业向高质量发展转型 [7][10] 房企资金压力 - 现房销售要求房企自行筹资完成项目建设直至交付，资金回笼周期显著长于期房模式 [8][9] - 产品力强、品牌影响力大的房企在现房销售模式下更具竞争优势 [10] - 需配套完善现房销售融资制度，提供金融支持以保障房企资金链稳健 [10]

现房销售政策推进 - 2024年底全国住房城乡建设工作会议提出大力推进商品住房现房销售改革[1] - 2025年5月河南信阳明确新出让土地开发商品房一律实行现房销售 适用范围为中心城区[1][4] - 2024年以来全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件[3][8] - 2023年9月雄安新区取消商品房预售制度 成为继海南后第二个全面现房销售地区[7] - 2024年8月住建部提出在土地出让时约定现房销售并制定配套政策[7] 现房销售市场表现 - 2025年1-2月全国现房销售面积2960 83万平方米 占比32 16% 较2024年提升5 19%[2][9] - 现房销售占比从2015年23%降至2020年10 16%低点 2022年起触底反弹[9] - 现房销售价格整体低于期房 2020年起价差扩大[12] - 海南实施现房销售4年 已实现8万套住房现房销售[16] 现房销售项目特征 - 现房销售拉长项目回款周期 影响企业盈利[15] - 主动现房项目多为中高端产品 保持较高利润空间[15] - 上海现房销售试点地块开发周期6年 均价137000元/平方米[15] - 北京现房销售地块集中于朝阳 海淀等重点区域[15] 现房销售行业影响 - 现房销售要求完成建设才能销售 有控增量 化风险作用[16] - 倒逼开发企业提升住宅品质 完善设施配套[16] - 促进建筑业向智能化 生态化 装配式转型[16] - 房企资金流压力大 现房销售考验企业资金实力和市场判断能力[18]

现房销售政策推进 - 多地积极试点现房销售 配套政策持续完善 推动市场占比稳步提升 [1] - 商品房预售制曾为房企快速回笼资金的主流模式 但引发交付风险和质量纠纷等问题 现房销售试点由此展开 [3] - 海南2020年3月成为首个省级推行现房销售政策的省份 北京2021年扩大试点 深圳2023年重启探索 2024年有地块要求全部现房销售 [3] 政策支持与试点范围 - 自2022年末以来 超30个省（市）试点现房销售或出台支持政策 包括合肥、郑州、赣州、九江、山东等地 [3] - 2023年1月全国住房和城乡建设工作会议首次系统提出现房销售概念 山东、安徽等多省明确试点 [3] - 2024年12月全国住房城乡建设工作会议将推行现房销售列为2025年重点工作之一 [3] 市场数据与占比变化 - 2024年我国现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 占比达30.84% [4] - 2020-2023年现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5% 呈现稳步提升趋势 [4] 行业影响与未来趋势 - 现房销售是房地产增量市场未来大趋势 推动房企高质量转型 但全面铺开需多维度配套改革 [4] - 现房销售使房企资金回笼周期变长、压力增大 短期内减少新房供应量 延缓市场复苏 [4] - 长远看 现房销售能提升产品品质 倒逼房企优化设计、建材和配套 推动行业优胜劣汰 加速整合 [4]