交易公告核心摘要 - 经发物业与关联方经发地产订立交易文件，以总代价人民币6300.75万元收购及租赁位于西安的特定资产 [1] - 交易标的包括物业单位、人防停车位租赁权及机械停车位使用权，均位于中国西安市未央区未央路132号的办公及商业综合体内 [1] - 公司认为交易有利于集团，因其能多元化收入组合，并对已提供物业管理服务的物业获得更大运营控制权 [1] 交易具体内容 - 交易总代价为人民币6300.75万元 [1] - 交易包含三项内容：有条件收购物业单位、有条件租赁人防停车位、有条件获得机械停车位使用权 [1] - 目标资产位于西安经济技术开发区内，物业指定用途为办公室及商业发展综合体 [1] 交易背景与动因 - 集团一直为该物业提供物业管理服务，对目标资产的现状及潜在投资价值有充分理解 [1] - 决策基于该物业位于西安的战略位置，以及目标资产能够产生稳定租金收入的预期 [1] - 交易主要动因是使集团收入组合多元化，并增强对已管理物业运营及改进的控制权 [1]

交易概述 - 公司于2025年12月5日与经发地产订立交易文件，有条件同意进行三项资产交易 [1] - 交易内容包括：收购物业单位、租赁人防停车位、获得机械停车位使用权 [1] - 三项交易的总代价为人民币6300.75万元 [1] 标的资产详情 - 交易涉及的物业单位、人防停车位及机械停车位均位于同一物业 [1] - 该物业地址为中国西安市未央区未央路132号，位于西安经济技术开发区内 [1] - 该物业的指定用途为办公室及商业发展综合体 [1] 交易背景与动因 - 集团一直为该物业提供物业管理服务，对目标资产的现况及潜在投资价值拥有充分理解 [1] - 公司认为交易有利于集团，原因包括：使集团的收入组合多元化，使公司对目前管理的该物业的营运及改进拥有更大控制权 [1] - 决策考量因素包括：该物业位于西安的战略位置，以及目标资产能够产生稳定租金收入 [1]

公司交易公告 - 经发物业于2025年12月5日与关联方经发地产订立交易文件，涉及收购物业单位、租赁人防停车位及获得机械停车位使用权，总代价为人民币6300.75万元 [1] - 交易标的资产均位于中国西安市未央区未央路132号的物业内，该物业指定用途为办公室及商业发展综合体，地处西安经济技术开发区 [1] 交易战略动机 - 公司主要从事城市服务及物业管理服务，此次交易旨在实现收入组合多元化，通过投资物业组合以获得稳定的租金收入及其他物业相关收益 [1] - 公司一直为该物业提供物业管理服务，对目标资产的现况及潜在投资价值有充分理解 [1] - 公司认为交易有利于集团，原因包括该物业位于西安的战略位置、目标资产能够产生稳定租金收入，交易将使收入组合多元化并增强对物业营运及改进的控制权 [1]

文章核心观点 机械停车位作为应对城市停车位短缺的解决方案，因其在实际使用中暴露出的诸多问题而面临市场困境，行业正经历从被追捧到被冷落的显著下滑趋势 [1][10][24] 机械停车位的设计初衷与政策支持 - 设计核心是提升空间利用率，在占用地表面积不变的情况下，通过纵向叠加停放更多车辆，例如原本停3辆车的地面可停放6辆车 [3] - 在中国汽车保有量与车位比仅为1:0.42的背景下，机械车位被视为重要的车辆“收纳大师” [5] - 行业发展曾获政策利好支持，包括简化审批、减免土地出让金、奖励容积率及现金补贴，例如深圳市光明区在2020年对机械车位最高补贴2万元 [5] - 补贴标准根据类型划分，例如升降横移类车位补贴8000元，平面移动类补贴20000元，其他类型按设备采购额度的40%予以补助 [6] 机械停车位的类型与市场现状 - 主要分为升降横移类、垂直升降式、平面移动类、简易升降类四种，最常见的是升降横移类 [1] - 截至2024年12月，全国机械式停车库累计泊位达985万个，但行业平均闲置率高达42%，部分住宅及商业项目闲置率超60% [22] - 高闲置率导致年浪费泊位资源超120万个，直接经济损失逾80亿元 [22] - 机械式停车设备在国内的销售额和每年新增泊位数自2020年起已连续4年下滑，跌至不足巅峰时期的一半 [22] 机械停车位面临的主要问题与用户痛点 - 普遍被用户认为设计“鸡肋”、“不实用”，许多停车场内的机械车位处于闲置状态，未见运转 [1] - 车位尺寸狭窄，导致停车困难、上下车不便，且取车等待时间长 [11] - 与当前汽车市场发展趋势脱节，许多新能源汽车因超重或超宽而无法停放 [11] - 存在显著安全隐患，包括车辆在存取过程中被剐蹭（如车顶“鲨鱼鳍”被剐掉）、后视镜刮伤、轮胎卡坏，甚至发生过因操作不当导致车主跳车骨折以及链条断裂致车辆坠毁的严重事故 [13][17][19] - 停车场照明不佳，用户难以看清车位上的尺寸限制指示牌，增加了使用风险 [13] 行业标准与市场需求的脱节 - 行业标准《车库建筑设计规范》对可停放车辆尺寸有明确规定，例如小型车长宽高上限为4.4米、1.75米、1.45米，重量上限1.3吨 [15] - 中国汽车行业发展迅速，汽车尺寸普遍增大（尤其是新能源汽车），导致现行规范与市场需求出现脱节，标准已不适应新趋势 [17] 行业发展趋势与结论 - 机械停车位因存在停车难、维修难、操作烦、风险大等弊端，正被市场逐渐抛弃，开发商为节省成本和空间也不再愿意选用 [24] - 问题的核心在于配套设施的发展思维未能跟上汽车行业“内卷”和车辆大型化的趋势，未能解决用户“能停车”、“好停车”的核心痛点 [25] - 在二手交易平台（如闲鱼）上已出现大量个人闲置机械车位的转让信息，印证了其市场遇冷的现状 [7][8]