文章核心观点 - 2026年10月土地市场呈现"供应缩量、成交放量、热度骤降"的运行特征，市场整体热度降至阶段性低位 [1] - 10月"缩量降温"并非需求端急剧恶化，而是供给端节奏与结构共同作用的结果：9月放量的三四线地块在10月集中兑现，此类地块竞争有限、多以底价成交，天然拉低溢价率与均价；核心城市当月推地断档，头部房企"无地可抢" [4] - 市场进入"确定性定价"阶段，房企不再为预期买单，只为区位、配套与去化确定性出价，厦门思明区地块以48.79亿元底价成交即为典型例证 [3] - 土地市场"核心城市优质资产受追捧"的长期逻辑未变，但短期热度受供地节奏与房企资金面影响呈现明显的月度波动，市场延续"总量低位运行、热度理性回归"的运行特征 [23] 供求 - 2026年10月重点50城涉宅用地供应建面944.47万平方米，同比下降61.5%、环比下降80.5%；总供应土地131宗 [1][7] - 成交建面1807.55万平方米，同比上升21.3%、环比上升26.7%；成交总价1023.34亿元，同比下降0.5%、环比下降15.0% [1] - 成交均价5662元/平方米，同比下降18.0%、环比下降32.9%，主要受镇江、南通、常州、南京等江苏城市低单价地块集中成交稀释，其中镇江单月成交建面达269.18万平方米 [1][8] - 供应端在9月集中放量后显著回落，9月的集中推地更接近一次性冲刺而非趋势转折，地方政府全年供地计划的执行重心或将在四季度末显现 [3][6] - 一线城市中，北京供应建面约33.45万平方米，深圳约6.90万平方米，上海、广州当月无新增供应，核心城市供地稀缺度上升 [7] - 二线城市中，武汉供应规模居全国首位，供应建面约211.88万平方米；重庆、南昌、西安供应建面分别达150.08万平方米、59.21万平方米、53.90万平方米 [7] - 三四线城市中，佛山供应约122.46万平方米居首，运城、景德镇、淮南、中山、东营等城市供应规模亦较突出，但多数三四线城市供地规模处于低位或零供应状态，城市间分化明显 [7] 热度 - 2026年10月50城土地平均溢价率降至1.01%，较9月的7.96%大幅回落6.95个百分点，较2025年10月的3.20%下降2.19个百分点，为2025年以来单月最低水平 [1][14] - 按城市溢价率低于0.1%的统一口径统计，本期29个有成交城市中有26个符合条件，占89.7%，较上月提高18.6个百分点、较上年同期下降0.8个百分点，低溢价成交成为绝对主流 [17] - 低溢价成交主要集中于镇江、南通、常州等江苏板块及三四线城市；当月土地流拍率为1.08%，处于历史相对低位 [17] - 与9月相比，10月超高溢价（溢价率超过50%）地块消失，溢价率榜首由9月深圳B401-0151地块的125.46%大幅回落至49.29%，市场热度显著降温 [14] - 房企出价策略由"争夺稀缺"转向"只取确定"，仅个别区域供地稀缺或配套成熟的地块仍能获得资金青睐，市场热度中枢进一步下移 [14] 区域 - 成交总价方面，南通以157.80亿元居首，常州、南京分别以147.96亿元、142.28亿元位列第二、第三，江苏板块集聚效应显著；成交建面方面，镇江、南通、南京、常州居前 [6] - 成交总价TOP10中江苏城市占据8席，合计743.37亿元，占榜单成交总额的84.30% [9] - 成交建面方面，镇江以269.18万平方米位居首位，南通、南京、常州、武汉分列第二至第五位，徐州、扬州、苏州、漳州成交建面亦居前列 [9] - 成交均价方面，厦门以约22812元/平方米居首，广州以21738元/平方米位列第二，大连、郑州、无锡位居前五，核心城市优质地块价值持续凸显 [9] - 厦门在总价榜与单价榜双双登顶，广州、郑州、苏州、景德镇等城市在溢价率榜表现活跃，核心城市优质地块的稀缺价值在低热度环境下依旧稳固 [6] 重点地块 - 总价榜方面，厦门思明区2026P10-1地块由华润置地（厦门）有限公司以48.79亿元底价竞得，成交楼面价约48000元/平方米，居总价榜首；厦门湖里区2026P12地块以25.86亿元位列第二；广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以16.65亿元位列第三，溢价率26.61%，为高总价地块中唯一溢价成交 [21] - 总价TOP10中厦门、南京、常州各占2宗，广州、无锡、南通、扬州各占1宗，与8、9月一线城市占据绝对主导不同，10月高总价地块更多分布于长三角强二三线城市 [21] - 单价TOP10方面，厦门思明区2026P10-1地块以48000元/平方米登顶，厦门湖里区2026P12地块以37700元/平方米位列第二，广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以21738元/平方米位列第三，苏州高新区苏地2026-WG-Z45号地块以19737元/平方米位列第四；单价前十地块中厦门占2宗、无锡占3宗、苏州占2宗 [21] - 溢价率TOP10方面，南通R26019地块以49.29%居首，景德镇DHA2026033、DHA2026034两宗地块分别以34.47%、33.78%位列第二、第三，武汉东湖新技术开发区P（2026）091号地块、广州黄埔区KXCGS-I4-8地块分列第四、第五 [21] - 10月溢价率榜单城市分布较为分散，南通、景德镇、武汉、广州、郑州、苏州、大连等城市均有地块入围，反映局部供地稀缺下的争夺仍在延续，但榜首溢价率较9月大幅回落，超高溢价成交消失 [21] 后市展望 - 随着全年供地计划进入收尾阶段，年末地方政府为完成土地出让收入目标，四季度或再度出现集中推地窗口，供应总量的月度波动仍将持续 [5] - 对房企而言，经历三季度补库后，头部央国企核心城市土储缺口仍在，年末优质地块出让将是其年内最后的补储窗口，届时核心城市高价值地块的成交表现或边际回暖 [5] - 前期已出台的销售、信贷与融资端支持政策正进入效果观察期，若销售去化与融资改善逐步兑现，将有助于修复房企的出价能力与出价意愿 [5] - 短期土地市场或延续低位运行，溢价率在低位企稳，成交结构随推地节奏在"低单价放量"与"高价值点状成交"之间切换，建议重点关注四季度末核心城市的推地规模与地块质量 [5]

文章核心观点 - 2026年第43周土地市场供应环比增加，新增供应偏向中高密度地块；成交规模持续处于年内较高水平，成交金额增幅高于建面增幅，楼面均价有所上移；平均溢价率仍处低位区间、较上周边际改善，源于少数核心城市优质地块成交，多数地块仍以底价成交为主 [1] 供应情况 - 本周土地供应总建筑面积525万平方米，环比增加12.2%；总占地面积255万平方米，平均容积率为2.06 [2] - 上海、北京、深圳、成都、杭州等核心城市有涉宅用地供应 [2] - 上海公告出让2宗涉宅用地，分别位于宝山区和浦东区，起始总价41.55亿元 [2] - 浦东新区杨思地块属核心区稀缺补仓，地铁近、商业在建、板块购买力已被翡雲悦府项目验证，起始楼面价约5.6万/㎡，竞拍热度和确定性更高，风险在于追高地价 [2] - 宝山区地块是调规降容至1.36后的低密改善试水，产品稀缺性强但距地铁约一公里、配套兑现偏慢，3.6万/㎡的起始楼面价能否支撑改善溢价是核心不确定性 [2] 成交情况 - 本周土地成交建筑面积1321万平方米，环比增加6.2%；总占地面积821万平方米，平均容积率为1.61 [2] - 成交金额685亿元，环比增加14.5%；平均溢价率2.0%，较上周提高1.6个百分点 [2] - 广州、南京、杭州、苏州、济南、武汉等核心城市有涉宅用地成交 [2] 重点城市成交动态 - 杭州成交1宗涉宅用地，位于世纪城核心区，历经97轮竞价后由滨江集团旗下企业溢价48.53%竞得，楼面单价创2026年杭州十区宅地新高并跻身涉宅地价TOP5 [3] - 杭州高热源于三重叠加：世纪城核心区多年断供后的稀缺补仓（商改住、容积率由6.5降至2.5，地铁与名校环绕）；杭州现房销售细则落地后土地款放宽为余款两年内免息付清且不强制现房销售，形成资金缓冲；滨江现金流充裕下的本土深耕意图 [3] - 杭州后续变量在于周边奥映世纪、保利天珺等高端竞品供给不少，7.5万—9万元/㎡的入市预期能否兑现，取决于滨江的产品差异化与现金流节奏把控 [3] - 苏州成交6宗涉宅用地，狮山两宗低密核心地块凭借稀缺产品形态、成熟配套和明确去化预期，尽管受现房销售政策约束，仍吸引房企溢价竞得 [3] - 苏州Z45号地块经54轮竞价由建发旗下企业竞得，Z25号地块经24轮竞价成交；其余四宗因板块去化不确定性、产品差异化空间有限或地块规模过小，由本地国资平台底价托底 [3] 总价TOP5地块 - 杭州世纪城核心单元XS010304-07地块成交总价296863万元，成交楼面价53472元/平方米，溢价率48.53%，竞得房企为杭州建临房地产开发有限公司 [6] - 广州国际商业港一期北2地块成交总价163496万元，成交楼面价2087元/平方米，溢价率0.00%，竞得房企为广州国际商业港集团有限公司 [6] - 济南高新区2026TDGP06R1002地块成交总价139214万元，成交楼面价13020元/平方米，溢价率0.00%，竞得房企为济南高新城市发展投资有限公司 [6] - 扬州广陵经开区GZ879地块成交总价131300万元，成交楼面价4845元/平方米，溢价率0.00%，竞得房企为扬州鼎昌建设有限公司 [6] - 南京NO.新区2026G34（NJJBd010-25-02）地块成交总价112021万元，成交楼面价15155元/平方米，溢价率0.00%，竞得房企为南京扬子江开发置业有限公司 [6] 单价TOP5地块 - 杭州世纪城核心单元XS010304-07地块成交总价296863万元，成交楼面价53472元/平方米，溢价率48.53%，竞得房企为杭州建临房地产开发有限公司 [6]

核心观点 - 政策环境方面，存量提质与贴息落地成为主线，地方"828新政"实施细则密集落地 [1] - 新房供应方面，金九脉冲后季节性回落，单月环比下降64.1%、同比降幅走阔，前10月累计同比降幅扩大至19.5% [1] - 新房成交方面，10月环比连续两月正增长但动能放缓，同比降幅收窄至12.0%，前10月累计同比仍降10.7% [1] - 二手房成交方面，10月环比由降转增、同比增幅升至20.4%，前10月累计同比增长7.6% [1] - 土地市场方面，10月土拍热度降至低位，溢价率回落至1.01% [1] 政策环境 - 2026年10月全国房地产政策延续适度宽松基调，重心从"制度奠基"转向"细则落地、存量提质与需求托底" [2] - 中央层面以老旧街区厂区改造、购房贷款贴息正式实施、货币信贷维稳和家庭住房支持为主 [2] - 地方层面"828新政"实施细则密集扩围，武汉、深圳、天津、杭州、宁波、苏州、十堰、成都、合肥、温州、长沙等城市纷纷跟进 [2] - 住建部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目 [3] - 1年期LPR为3.0%、5年期以上为3.5%，连续17个月持平，资金面偏宽松但总量投放更强调精准调节 [3] - 购房贷款贴息自10月1日正式实施，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年财政贴息 [3] - 国常会提出优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措，住房政策进一步纳入家庭支持与人口高质量发展框架 [3] - 央行在金融街论坛释放利率市场化深化信号，隔夜回购利率将逐步成为主要政策利率 [3] - 地方层面10月出台调控政策56条，宽松性政策52条占绝对主导，中性政策1条，紧缩性政策3条 [4] - "828新政"实施细则核心围绕新出让土地优先现房销售、预售资金全额全过程监管、主办银行制及在途项目分类过渡作出安排 [4] - 公积金改革从"提额"转向"场景扩容+代际互助+多子女家庭定向倾斜+全国异地互认"，装修、物业费、取暖费、契税、车位提取成为多地集中落地的新增业务 [4] - 云南、东莞、北海、岳阳、新乡等地密集发放购房补贴、推行房票安置、推进住房"以旧换新" [4] - 供给端城市更新进入"十五五"规划密集落地阶段，山东、上海、广东、西安等地相继出台更新规划或自主更新试点方案 [4] - 紧缩性政策主要涉及维修资金监管、房源核验和工程质量预看房 [4] - 截至2026年10月底已有17个城市发布"828新政"实施细则，总体呈现"底线统一、参数分化、过渡弹性、因城施策"的特征 [5] - 均以8月28日新老划断，新出让地块预售须主体封顶、预售资金全额全过程监管、按揭竣工后放款 [5] - 差异主要在现房销售定金上限形成1%、3%、5%三档，封顶认定从"顶板浇筑"到"五方验收+现场核查"不等，土地款分期有两年、"1+1"年及免息等安排 [5] - 过渡期多为2027年底，武汉、杭州、宁波延至2028年底，合肥对历史遗留项目不设统一截止 [5] - 政策松紧程度主要取决于商品房库存与土地市场基本面等 [5] 新房供应 - 2026年10月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约565万平方米，环比下降64.1%，同比下降26.8%，同比降幅较上月扩大23.5个百分点 [8] - "金九"集中放量后供应端快速回落，单月规模重新跌至年内中低位区间 [8] - 1-10月累计供应面积约8345万平方米，累计同比下降19.5%，降幅较前9月扩大0.6个百分点 [8] - 10月供应由9月的"主动放量"切换为"高位回落"，取证推盘节奏再现反复，反映在销售回款与资金约束下房企供应弹性依然有限 [8] - "以销定产"逻辑主导下全年供应收缩态势不变 [8] - 4个一线城市10月供应约87万平方米，环比下降66.3%、同比下降30.3%，前10月累计供应1279万平方米、累计同比下降23.7%，累计降幅居各能级之首 [10] - 23个二线城市供应约326万平方米，环比下降65.0%、同比下降26.5%，前10月累计供应5077万平方米、累计同比下降21.4% [10] - 23个三四线城市供应约152万平方米，环比下降60.2%、同比下降25.3%，前10月累计供应1989万平方米、累计同比下降10.6%，在各能级中累计降幅最小 [10] - 10月供应由9月的"全面放量"转向"普遍收缩"，仅少数低基数城市维持正增长，供应端弱势格局再度凸显 [10] 新房成交 - 2026年10月全国重点50城新建商品住宅成交面积约1141万平方米，环比增长4.5%，9、10两月连续环比正增但动能放缓，10月增速回落6.1个百分点 [14] - 同比仍降12.0%，但降幅较上月收窄2.2个百分点，单月成交规模创近三个月新高 [14] - 1-10月累计成交面积约11565万平方米，累计同比下降10.7%，降幅与前9月基本持平 [14] - 10月成交企稳回升主要依靠二线及三四线城市放量支撑，叠加供应收缩背景下的存量去化与"银十"促销窗口，市场底部特征有所显现 [14] - 需求信心修复仍需时间，成交回升的持续性仍待观察 [14] - 4个一线城市10月成交约173万平方米，环比下降7.8%、同比增长1.2%，前10月累计成交1772万平方米、累计同比下降1.3%，累计降幅在各能级最小 [17] - 23个二线城市成交约690万平方米，环比增长5.5%、同比下降14.1%，前10月累计成交6959万平方米、累计同比下降14.2% [17] - 23个三四线城市成交约277万平方米，环比增长10.8%、同比下降13.7%，前10月累计成交2834万平方米、累计同比下降7.1% [17] - 一线为唯一同比正增长梯队（微增1.2%），但环比转降，反映核心城市前期积压需求释放后动能衰减 [17] - 二线及三四线环比回升但同比仍跌逾13%，回暖的成色与广度依旧有限 [17] 二手房成交 - 2026年10月全国重点20城二手房成交面积约1461万平方米，环比增长3.0%，结束连续五个月的环比回落态势，单月成交量级小幅修复 [21] - 同比增长20.4%，增速较上月大幅回升16.9个百分点，主要受去年同期低基数影响，实际成交规模仍处年内中位水平 [21] - 前10月累计成交面积约15380万平方米，同比增长7.6%，增速较前9月扩大1.2个百分点 [21] - 与新房同比下降12.0%相比，二手成交韧性凸显，10月二手成交规模约为新房的1.3倍，"一二手分化、存量主导"的格局进一步强化 [21] - 一线城市10月二手房成交约452万平方米，环比增长5.0%、同比增长23.5%，前10月累计成交4503万平方米、累计同比增长6.9%，同环比增速均高于整体平均水平 [23] - 二三线城市10月成交约1010万平方米，环比增长2.2%、同比增长19.1%，前10月累计成交10877万平方米、累计同比增长8.0%，累计增速仍领先一线 [23] - 核心二线及强三线城市在价格充分回调后，刚需与改善需求的释放弹性更足 [23] - 10月上海以189.27万平方米居全国首位，环比增长9.9%、同比增长35.2%，规模与同比增速均居一线城市首位 [24] - 成都以163.93万平方米位列第二，环比增长13.4%、同比增长17.3%，连续多月维持高位运行 [24] - 北京以138.37万平方米位列第三，环比微增0.5%、同比增长27.0% [24] - 天津、武汉、西安单月成交均在95万平方米以上，其中武汉同比增长39.1%、杭州环比大幅增长32.8%，增速居前 [24] - 重庆成交81万平方米，环比微降2.6%、同比下降4.6%，城市间冷热分化依然显著 [24] 土地市场 - 2026年10月土地市场在9月集中放量后供应端快速回落、成交端虽环比放量但均价与溢价率同步走低，核心城市优质地块的确定性价值仍受资金认可 [27] - 重点50城土地供应建筑面积为944.47万平方米，环比下降80.50%，同比下降61.50% [27] - 成交建筑面积1807.55万平方米，环比增长26.70%，同比增长21.30% [27] - 成交金额1023.34亿元，环比下降15.00%，同比下降0.50% [27] - 成交楼面价约5662元/平方米，环比下降32.90%，同比下降18.00% [27] - 本月平均溢价率回落至1.01%，较9月大幅下降6.95个百分点，较上年同期下降2.19个百分点，为2025年以来单月最低水平 [28] - 高总价地块向厦门、广州等核心城市集中，厦门思明区单宗地块以48.79亿元登顶总价榜，广州黄埔区地块以26.61%的溢价率成为高总价地块中唯一的溢价成交 [28] - 南通（157.80亿元）、常州（147.96亿元）、南京（142.28亿元）凭借低单价大体量地块位列成交总价前三 [28] - 流拍率回落至1.08%，处于历史相对低位，房企出价全面转向谨慎、底价成交成为绝对主流 [28] - 供应端一线城市中北京供应建面约33.45万平方米居首，深圳约6.90万平方米，上海、广州当月无新增供应，核心城市供地稀缺度上升 [29] - 二线城市中武汉供应约211.88万平方米居全国首位，重庆（150.08万平方米）、南昌（59.21万平方米）、西安（53.90万平方米）亦较为突出 [29] - 三四线城市中佛山以122.46万平方米居首，但多数城市供地处于低位 [29] - 成交端镇江以269.18万平方米的成交建面居首位，南通、南京、常州等江苏城市放量明显 [29] - 厦门以约22812元/平方米的成交均价居首，广州（21738元/平方米）位列第二，核心城市优质地块价值持续凸显 [29] - 榜首为厦门思明区2026P10-1地块，由华润置地（厦门）有限公司以48.79亿元底价竞得，成交楼面价约48000元/平方米 [31] - 厦门湖里区2026P12地块以25.86亿元位列第二，由厦门西海湾邮轮城投资有限公司竞得，楼面价37700元/平方米 [31] - 广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以16.65亿元位列第三，溢价率26.61%，为TOP10中唯一溢价成交 [31] - 总价TOP10地块中厦门、南京、常州各占2宗，广州、无锡、南通、扬州各占1宗，与8、9月一线城市占据绝对主导不同，10月高总价地块明显向长三角强二三线城市扩散 [31] - 单价榜榜首为厦门思明区2026P10-1地块，成交楼面价48000元/平方米；厦门湖里区2026P12地块以37700元/平方米位列第二，广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以21738元/平方米位列第三 [34] - 苏州高新区苏地2026-WG-Z45号地块以19737元/平方米位列第四 [34] - 单价前十地块中厦门占2宗、无锡占3宗、苏州占2宗，广州、郑州、南京各占1宗，核心城市及长三角核心板块高端地块的稀缺价值依旧被市场认可 [34] - 10月土地市场呈现"缩量降温"特征，但核心城市优质资产仍具吸引力 [36] - 厦门在总价和单价榜上双双登顶，广州核心地块亦居单价榜前列且为TOP10中唯一溢价成交 [36] - 南通、景德镇、武汉等城市因局部供地稀缺出现个别高溢价地块，但不改变整体市场热度回落、底价成交成为主流的特征 [36] - 土地市场"核心城市优质资产受追捧"的长期逻辑未变 [36]