市场销售表现 - 2025年1-9月光明区房地产市场销售面积同比增长17.8%并连续15个月正增长 [1] - 2024年929新政后光明区10月当月销售3000套 2025年905新政后市场认购量增长102% [1] - 多个楼盘开盘热销 满京华金硕悦府2025年7月开盘售罄 中建观玥名邸9月第三次开盘当日去化九成 润臻园项目首开当日去化率超八成 [1] 市场活动与项目 - 2025年"光明好房家年华"活动展示秀星科源启、润宏城润臻园等9个知名房企房地产项目 [1] 区域发展优势 - 光明科学城集中布局鹏城云脑Ⅲ、超算二期等23个重大科技创新载体并落地19个大院大所 [2] - 地铁6号线支线二期已开通 13号线二期北延段进度刷新 高铁地铁高速构建5个"半小时交通圈"可30分钟抵达广州香港福田南山及宝安机场 [2] - 区域生态优势显著 拥有虹桥公园等279个公园及超380公里绿道碧道郊野径远足径 [2]

项目开盘情况 - 满京华金硕悦府项目宣称“首开即罄”，81套房源在一小时内售罄，成为深圳今年第三个“日光盘”[1] - 项目备案均价约为每平方米48451元，总价区间在378万至771万之间，共有316批客户入围，登记比达到1:4[4] “日光”真实性分析 - “日光”的主要原因是推售房源量极少，仅为81套，若以此为标准则深圳多个项目均可称为“日光盘”[5] - 开发商同系列前期项目销售情况不佳：金硕华府704套住宅仍有98套未售出；金硕臻府192套住宅仅售出82套，剩余110套[6] - 市场存在“虚晃一枪”的先例，去年坪山某项目推售163套宣称“日光”，但221天后实际备案仅142套，相差21套[7][8] - 项目真实销售情况需待三个月后住建部门备案平台数据验证[9] 项目潜在问题与风险转嫁 - 本次推售的81套房源中，部分优质房源已被回迁房业主提前选走[10][11] - 项目总户数1259户中，补偿安置房占644户，普通商品房仅536户，回迁户占比超过半数[15] - 项目通过《重要事项告知书》将多项潜在风险转移给购房者，购房者签署即代表知悉并认可所有条款[12][26] - 具体告知条款包括：公共空间规划、高容积率、车位配置紧张（总车位1333个，含标准车位842个）、高峰期候梯时间长、得房率约76%-80%、最小楼间距约6.05米、部分户型存在对视影响隐私、物业管理费中包含10%的增值服务费提取等[13][16][17][18][19][20][21] - 物业管理费为每月每平方米4.3元，并包含多项增值服务费[26][22] - 条款规定开发商后续调整销售价格或优惠内容时，业主无权主张任何权利，且不得因此要求退房或补偿[24][25]

项目入市信息 - 满京华金硕悦府预计将在6月底取证入市，现已公布冻资银行，随时可能开盘[1] - 项目预计首推2栋1单元，共186套房源[4] 项目产品信息 - 户型包括建面约83-102平方米的三房两卫、111平方米的四房两卫以及151平方米的五房两卫[2] - 项目得房率约100%，户户朝南或南北通透格局[2] - 项目坐拥科学公园和光明湖景观，距离地铁6号线光明站仅400米，交通便捷[8] 项目价格信息 - 价格可参考前期开售的满京华金硕和府，其备案均价为4.72万元/平方米[8] - 开盘预计有折扣优惠，折后价格约为4.2-4.3万元/平方米[8] - 起步门槛预计在340万元左右[8] 项目规划调整 - 今年5月项目进行了调规，原宗地因幼儿园需独立成宗而分为两块新宗地[10] - 根据深化设计，1栋和2栋的多个单元阳台进深增加200-400毫米，3栋层数由48层改为47层[10] - 根据景观深化，园林小品位置微调，3栋东侧车库坡道新增顶盖，次入口廊架顶盖调整[11] - 根据消防意见，首层架空层内非机动车位调整至室外区域，总车位数不变[11] 开发商与项目背景 - 项目开发商为深圳市满京华置业投资有限公司，成立于2006年，注册资本15亿元[13] - 满京华置业由深圳市满京华投资集团有限公司全资持股，后者成立于1998年[13] - 满京华集团业务涵盖城市更新、置地开发、文化运营、资产运营管理、汽车五大板块[13] - 满京华金硕项目前身为光明狮山利益统筹项目，由满京华集团开发，总占地面积约10.9万平方米[11] - 项目涵盖10块用地，其中住宅用地7块，返还用地1块，公共绿化用地2块[12] - 项目此前已推出三期产品，包括金硕华府、金硕和府以及金硕臻府[13]

项目概况 - 深圳光明满京华金硕悦府预计6月取证入市 首推2栋1单元共186套房源 户型涵盖建面83-101㎡3房2卫、111㎡4房2卫及150㎡5房2卫 得房率约100% 户型均为朝南或南北通透格局 [1] - 项目坐拥科学公园+光明湖景观资源 距离地铁6号线光明站仅400米 交通便利 [3] 价格信息 - 参考同系列前期项目满京华金硕和府备案均价4.72万/㎡ 折后价约4.2-4.3万/㎡ 预计起步门槛340万起 [3] 规划调整 - 5月进行调规：幼儿园用地独立分宗 涉及A641-0039宗地拆分为A641-0050/A641-0051宗地 [3] - 建筑深化调整：1-3栋阳台进深增加200-400mm 3栋层数由48层减至47层 园林/车库坡道/架空层等细节优化 总车位数不变 [3] 土地开发 - 项目前身为光明狮山利益统筹项目 总占地面积10.9万平方米 含7块住宅用地+1块返还用地+2块公共绿化用地 [3] - 开发商满京华集团已在该项目推出三期产品：一期金硕华府(88-141㎡) 二期金硕和府(85-119㎡) 三期金硕臻府(138-204㎡) [4] 开发商背景 - 开发主体为满京华置业 注册资本15亿元 成立于2006年 由满京华集团全资控股 [4] - 母公司满京华集团成立于1998年 业务覆盖城市更新、置地开发、文化运营、资产管理和汽车五大板块 [4]