核心观点 - 福田COCO Park通过定位超前、精细化运营和客群优势保持长期市场竞争力 尤其抓住港客北上消费趋势和政策利好 推动客流和销售显著增长 [1][2][3] 项目运营表现 - 福田COCO Park 2006年开业 采用公园式购物街区创新形态 通过持续品牌更新保持消费吸引力 [1] - 2023年商场客流量同比增长42% 销售额增长31% 港客占比达30% 成为重要消费贡献群体 [1] - 2025年成为福田区首个离境退税"即买即退"试点 预计拉动境外游客消费和销售额增长 [2] 政策与市场机遇 - 2023年携手香港贸发局打造"港·潮流"推介会 获得香港特首和深圳市长参与 提升客流和关注度 [1] - 与支付宝海外、香港微信支付合作优化港客支付体验 [1] - 2024年1-5月深圳市离境退税商品销售额同比增长超2.1倍 其中"即买即退"销售额同比增长超20倍 [2] 公司战略与财务 - 公司定位湾区纯商管标杆 COCO品牌以年轻时尚定位打造城市级地标 [3] - 调整2025-2026年EPS预测至0.15/0.16元（原0.19/0.22元） 新增2027年EPS预测0.17元 [3] - 可比公司2025年11倍PE估值 对应目标价1.82港元（汇率1港元=0.909人民币） [3]

投资评级 - 维持买入评级 目标价1.82港元（当前股价1.38港元）[4][6] 核心观点 - 福田COCO Park通过超前定位和精细化运营保持18年市场竞争力 成为港客北上首选购物中心之一[2] - 2023年商场客流量同比增长42% 销售额增长31% 2024年港客占比达30%[2] - 2025年成为福田区首个离境退税"即买即退"试点 政策拉动效果显著（2024年1-5月深圳市"即买即退"销售额同比增长超20倍）[3] - 公司为湾区纯商管标杆 COCO品牌定位年轻时尚 成功打造城市级地标项目[4] 财务表现 - 2024年营业收入645百万元（同比增长1.5%） 预计2025-2027年营收增速为6.1%/6.6%/8.2%[5][11] - 2024年归属母公司净利润154百万元（同比下滑9.7%） 预计2025-2027年净利润增速为1.6%/3.0%/4.9%[5][11] - 毛利率从2023年52.5%降至2024年46.2% 预计未来三年维持在42%-43%水平[5][11] - 每股收益预测调整：2025-2026年0.15/0.16元（原预测0.19/0.22元） 新增2027年预测0.17元[4] 估值与同业比较 - 当前市盈率8.2倍（2024年） 低于可比公司调整后平均11倍PE估值[4][10] - 目标价对应2025年11倍PE 较当前股价存在31.9%上行空间[4][6] - 同业对比显示华润万象生活估值最高（2025年20倍PE） 越秀服务估值最低（2025年8倍PE）[10] 运营优势 - 依托口岸地理优势与香港贸发局合作打造"港·潮流"推介会 获香港特首及深圳市长现场支持[2] - 与支付宝海外、香港微信支付等平台合作优化港客支付体验[2] - 创新型公园式购物街区设计 通过持续品牌更新保持消费吸引力[2]