新房市场表现 - 2025年上半年龙华区新房住宅成交量4977套位列全市第一[1] - 红山华府项目于2025年4月开盘一小时售罄成为日光盘[1] - 鹏宸云筑等项目在2025年内多次加推去化率均超过80%[1] - 鹏宸云筑项目在国庆中秋双节期间销售超120套成交金额突破8亿元[2] 政策与市场活动 - 深圳于2025年9月5日发布楼市新政龙华区住建局迅速响应推出一系列创新举措[1] - 龙华区于2025年9月27日举办金秋置业宜居龙华好房嘉年华活动整合开发商推出阶段性优惠[1] - 活动设置政策解读专区提供限购信贷税费咨询截至当日17时现场签约成交34名业主意向客户近500名[1] 二手房市场情况 - 截至2025年9月底龙华区成交二手房住宅403套环比增长26.7%[4] - 截至2025年9月底龙华区二手房成交面积41006平方米环比增长23.0%[4] 市场拓展举措 - 龙华区住建局组织辖区优质房企纳入深圳市活力深圳宜居未来商品房外出推介活动体系前往东北三省进行展示[4]

核心观点 - 深圳2025年前7月一二手房总成交面积同比增长27% 居核心一二线城市前列 市场表现突出[3][31] - 深圳楼市呈现"房价泡沫挤出 购房需求向居住属性回归"特征 新房市场由刚需和中改需求支撑 二手房市场以价换量驱动[5][9][19] - 新房市场中300-400万元和500-600万元总价段成交占比显著提升 分别增长4.58pcts和超1.5pcts 而1000-3000万元豪宅需求降温[9] - 二手房市场购买力降级特征明显 300万元以下总价段成交占比上升 200-300万元总价段成为成交主力占比19.18%[21] - 三四季度新房市场预计延续弱复苏走势 二手房市场保持高位震荡 以价换量仍是主要销售策略[31] 深圳楼市整体表现 - 2025年前7月深圳新房成交面积239万平方米 同比增长25% 成交金额1446亿元 同比增长19%[3] - 二手房成交面积336万平方米 同比增长29% 成交金额1931亿元 同比增长25%[3] - 一二手房总成交面积575万平方米 同比增长27% 增幅居京沪深杭等核心城市前列[3][31] - 深圳是唯一实现新房成交面积和金额同比双增长的一线城市[3] 新房市场特征 - 成交结构呈现"刚需 中改支撑市场 顶豪降温"特征[9] - 300-400万元总价段成交占比从16.31%增至20.89% 增长4.58pcts[9] - 500-600万元总价段成交占比增长超1.5pcts[9] - 70-90平方米面积段成交占比36.05% 同比增长2.26pcts[10] - 100-120平方米面积段成交占比增长3pcts[10] - 1000-3000万元总价段成交套数占比下降2.47pcts至9.86%[9] - 龙岗区和龙华区成交套数占比均超2成 集中度持续上升[12] 热销新房项目分析 - 去化率超6成项目主要集中在3-8万元/平方米单价段[16] - 深铁阅云境项目折后均价4.42万元/平 低于周边竞品4.6-4.8万元/平[17] - 红山华府备案均价8.05万元/平 折后总价470万元/套起 为近五年深高北学区最低上车门槛[18] - 红山华府实际使用率91-94% 较同片区项目高约4个百分点[18] 二手房市场特征 - 呈现"总价段下移 面积段上移"的购买力降级特征[19][20] - 200-300万元总价段成交占比从17.69%增至19.18% 成为成交主力[21] - 300万元以上总价段成交占比持平或回落 400-600万元下降2.32pcts[21] - 100平方米以上各面积段成交占比均出现上升[22] - 70-90平方米面积段成交占比32.79% 同比下降0.67pcts[22] - 龙岗区成交占比超2成 盐田区成交占比上升0.85pcts[24] 热销二手房项目分析 - 成交套数居前项目多集中在龙岗和盐田片区[28] - 可比房价较2024年同期降幅均在10%以上[28] - 金地龙城中央项目成交均价16686元/平 同比下降23%[29] - 万科东海岸项目成交均价37257元/平 同比下降19%[29] - 阳光花园项目成交111套 成交均价32426元/平 同比下降11%[29]