投资评级 - 维持买入评级 目标价从5 86港元上调至5 92港元 潜在涨幅22 8% [1][2][3] 核心观点 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 预计维持高出租率 [3] - 美联储降息预期将有助于股价回升 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [3] - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 但预计2026-2027年分派可按年增长2-3% [3] - 50%负债为浮息负债 HIBOR下降预计降低融资成本40-50bps 有助于完成25亿港元再融资 [7] 财务预测 - 2025年收入预测1,743百万港元（同比-0 2%） 2026年1,782百万港元（+2 2%） 2027年1,815百万港元（+1 9%） [6][12] - 2025年每单位分派（DPU）0 362港元（+1 6%） 2026年0 373港元（+2 9%） 2027年0 382港元（+2 4%） [6] - 2025年可分派收入743百万港元 2026年773百万港元 2027年800百万港元 [6] - 毛利率预计从2024年71 8%提升至2027年72 4% [13] 运营状况 - 置富都会广场资产提升计划延后 清空部分重新招租预计提升下半年出租率 [7] - 引入特色餐饮及新品牌（袁记云饺、24/7 fitness等）以提升客流量 [7] - 屯门华都大道商场已完成优化翻新 出租率达100% [7] 同业比较 - 交银国际覆盖的香港房地产公司中 置富产业信托潜在涨幅22 8%高于领展房托（19 8%）和新世界发展（6 7%） [10]

核心观点 - 交银国际维持置富产业信托目标价5.68港元及"买入"评级 受惠利息开支下降推动派息增长[1] - 公司2025上半年业绩稳定 必需消费为主的零售组合保持韧性 股息率超7%[1] - +WOO资产提升工程推动出租率升至95% 17个商场中11个出租率超96%[2] - 浮息负债占比约50% 下半年持续受惠HIBOR下行 节省利息开支支持DPU上升[2] 财务表现 - 2025上半年收入同比减2%至8.545亿港元 主因部分资产租金下调[1] - 可供分派收入同比增2.1% 每单位派息(DPU)同比增1%[1] - DPU达全年预测37.71港仙的48.8% 基本符合预期[1] 运营状况 - 整体出租率年增0.9个百分点至95%高水平（2024上半年：94.1%）[2] - 租户组合中72%为日用品及必需服务（按面积和租金计算）[2] - 置富都会广场资产提升计划延后 通过重新招租推动下半年出租率进一步改善[2] 战略举措 - 持续优化租户组合 引入特色餐饮及新品牌减少承压行业影响[2] - 预期下半年商场整体租金保持稳定[2] - 资产提升工程完成带动租金回升[2]