股价表现与资金流向 - 11月13日盘中下跌3.00%，报10.04元/股，成交1189.63万元，换手率0.22%，总市值59.84亿元 [1] - 主力资金净流出16.52万元，大单买入81.68万元（占比6.87%），卖出98.20万元（占比8.25%） [1] - 今年以来股价上涨14.87%，近5个交易日下跌2.52%，近20日下跌0.10%，近60日下跌0.89% [2] - 最近一次于10月24日登上龙虎榜，当日净买入337.60万元，买入总计5315.49万元（占总成交额11.00%），卖出总计4977.89万元（占总成交额10.30%） [2] 公司基本情况 - 公司全称为深圳市物业发展(集团)股份有限公司，成立于1983年1月17日，上市于1992年3月30日 [2] - 主营业务为房地产开发经营，收入构成为物业管理70.80%，房地产19.63%，资产运营9.57% [2] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括AMC（化债概念）、深圳国资、新型城镇化、一带一路、国资改革等 [2] 财务业绩 - 2025年1月-9月实现营业收入17.16亿元，同比增长30.20% [2] - 2025年1月-9月归母净利润3222.12万元，同比增长799.78% [2] - A股上市后累计派现22.35亿元，近三年累计派现4.01亿元 [3] 股东与机构持仓 - 截至9月30日股东户数3.73万，较上期增加4.89% [2] - 十大流通股东中，香港中央结算有限公司为第四大股东，持股395.85万股，较上期增加13.00万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为第六大股东，持股269.18万股，较上期增加1.20万股 [3] - 金元顺安元启灵活配置混合（004685）为第九大股东，持股139.75万股，较上期增加7.75万股 [3]

股价表现与交易情况 - 10月17日盘中股价下跌2.09%至9.84元/股，成交金额1.96亿元，换手率3.75%，总市值58.64亿元 [1] - 当日主力资金净流出667.44万元，其中特大单净卖出986.01万元（占比5.02%），大单净买入318.57万元 [1] - 公司股价今年以来上涨12.59%，近5日、近20日和近60日分别上涨3.36%、7.31%和13.10% [1] 公司基本面与业务构成 - 公司主营业务收入构成为：物业管理70.80%，房地产开发19.63%，资产运营9.57% [1] - 2025年1-6月实现营业收入10.88亿元，同比增长27.09%，归母净利润1442.80万元，同比增长56.61% [2] - A股上市后累计派发现金红利22.35亿元，近三年累计派现4.01亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日股东户数为3.55万户，较上期减少2.18% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股382.85万股，较上期增加99.46万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第五大流通股东，持股267.98万股，较上期增加6.22万股，金元顺安元启灵活配置混合为新进第九大股东，持股132.00万股 [3] 行业与概念板块 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [1] - 所属概念板块包括深圳国资、新型城镇化、国资改革、一带一路、陆股通活跃等 [1]

公司财务状况 - 公司及控股子公司对外担保总额为363.56亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的32.75% [1] - 公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为49.69亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的4.48% [1] - 公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份，公司开发业务收入占比为77.54% [1] - 2025年1至6月份，公司城市服务收入占比为15.75% [1] - 2025年1至6月份，公司资产运营收入占比为6.71% [1] 公司市值 - 截至发稿，公司市值为922亿元 [1]

公司销售业绩 - 2025年9月单月实现签约销售面积63.4万平方米，签约销售金额166.98亿元 [1] - 2025年1月至9月累计实现签约销售面积508.67万平方米，累计签约销售金额1407.06亿元 [1] 公司收入结构 - 2025年1至6月份公司营业收入中，开发业务占比77.54% [1] - 城市服务业务收入占比15.75% [1] - 资产运营业务收入占比6.71% [1] 公司市值 - 截至发稿时，公司市值为915亿元 [1]

股价表现与交易情况 - 9月30日盘中上涨2.09%，报9.28元/股，成交金额2635.29万元，换手率0.55%，总市值55.31亿元 [1] - 今年以来股价上涨6.18%，近5个交易日上涨3.69%，近20日上涨2.88%，近60日上涨5.94% [1] - 资金流向显示主力资金净流出38.11万元，大单买入454.93万元（占比17.26%），卖出493.04万元（占比18.71%） [1] 公司基本面与财务状况 - 2025年1-6月实现营业收入10.88亿元，同比增长27.09%；归母净利润1442.80万元，同比增长56.61% [2] - 主营业务收入构成为：物业管理70.80%，房地产19.63%，资产运营9.57% [1] - A股上市后累计派现22.35亿元，近三年累计派现4.01亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日股东户数为3.55万，较上期减少2.18% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股382.85万股，较上期增加99.46万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为第五大流通股东，持股267.98万股，较上期增加6.22万股；金元顺安元启灵活配置混合（004685）为新进第九大流通股东，持股132.00万股 [3] 公司概况与行业属性 - 公司成立于1983年1月17日，上市于1992年3月30日，主营业务为房地产开发经营 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [1] - 所属概念板块包括小盘、AMC（化债概念）、新型城镇化、深圳国资、广东国资等 [1]

公司财务与担保状况 - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元 占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的31.59% [1] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额50.14亿元 占归属于母公司股东净资产的4.52% [1] - 公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼担保及因担保败诉需承担损失的情况 [1] 业务收入构成 - 2025年1至6月开发业务收入占比77.54% [1] - 同期城市服务收入占比15.75% [1] - 同期资产运营收入占比6.71% [1] 市值情况 - 公司当前市值902亿元 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入人民币1996.59亿元，同比增长41.3% [1] - 核心净利润人民币312.08亿元，同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8%，同比下降3个百分点，主因销售成本上升 [1] - 财务收益净额人民币11.63亿元，同比由负转正，因还清所有借款致利息费用减少 [1] 股息政策 - 宣布派发每股0.15港元中期股息 [1] - 自2018年上市后持续七年维持行业竞争力派息政策，股息率常年超8% [1] 业务板块结构 - 物管服务收入人民币929.99亿元（同比+8.7%），资产运营收入274.93亿元（同比+13.9%），房地产科技收入286.97亿元（同比-9.2%），开发服务收入504.70亿元（新增业务单元） [2] - 物管服务在管面积7946万平方米（同比+5%），合约面积9606万平方米（同比+4%） [2] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目，聚焦园区及医养业态 [2] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发全链条管理业务 [2] - 2025年上半年于贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目，全周期签约金额1.6亿元 [2] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元，去化率超90%，量价超委托方预期 [2] 盈利预测与估值 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值，目标价5.46港元（1港元=0.92元人民币） [1]

公司章程修订核心内容 - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司依据最新《中华人民共和国公司法》《上市公司章程指引》等法律法规修订公司章程 以促进公司规范运作和健全内部治理机制 [1][8] 总则与基本信息 - 明确维护公司、股东、职工和债权人的合法权益 公司营业执照信息更新为统一社会信用代码914400001000114606 [2] - 完善法定代表人相关规定 董事长辞任视为同时辞去法定代表人 需在辞任之日起三十日内确定新的法定代表人 [2] 经营宗旨与股份管理 - 公司宗旨聚焦开发业务、资产运营、物业服务三类业务 为城市发展和客户生活提供全场景解决方案 [3] - 股份发行将"同种类"调整为"同类别" 明确发行面额股 增加向不特定对象发行股份等方式 完善收购公司股份的情形和程序规定 [3] 股东权利与股东会机制 - 增加股东查阅、复制股东会会议记录等资料的权利 连续180日以上单独或合计持有公司3%以上股份的股东可查阅公司会计账簿 [4] - 调整股东会部分事项的审议标准和程序 包括关联交易和财务资助事项 会议类型、召开时间、通知方式等也有相应调整 [4] 党委职责与治理结构 - 进一步明确公司党委职责 发挥领导作用 把方向、管大局、保落实 依照规定讨论和决定公司重大事项 [5] - 完善党委会参与公司重大经营管理事项的机制 包括加强公司党的政治建设、监督保证党中央决策部署落实等 [5] 董事会与高级管理人员 - 明确董事任职资格的限制条件 完善董事辞职和任期相关规定 新增独立董事相关规定 明确其职责、职权和专门会议机制 [6] - 明确高级管理人员范围 对忠实义务和勤勉义务等规定进行细化 [6] 财务与利润分配政策 - 明确财务报告的报送和披露要求 利润分配政策详细规定分配原则、形式、条件、比例和决策程序等 强调保护股东权益和公司整体利益 [7] 公司重大事项管理 - 完善公司合并、分立、增资、减资、解散和清算等事项规定 公司合并支付价款不超过本公司净资产10%在一定条件下可不经股东会决议 [8] - 公司减少注册资本的程序和相关责任规定更明确 [8]

投资评级 - 维持"增持"评级 目标价5.46港元 [2][11] - 基于2025年12倍PE估值 [11] 核心财务表现 - 2025年上半年营业收入达人民币1996.59亿元 同比增长41.3% [11] - 核心净利润人民币312.08亿元 同比大幅增长119.4% [11] - 毛利率为30.8% 同比下降3个百分点 [11] - 财务收益净额人民币11.63亿元 同比由负转正 [11] - 预测2025/26/27年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [11] 业务运营亮点 - 物管服务收入人民币929.99亿元 同比增长8.7% [11] - 资产运营收入人民币274.93亿元 同比增长13.9% [11] - 房地产科技收入人民币286.97亿元 同比下降9.2% [11] - 开发服务作为新增业务单元贡献收入人民币504.70亿元 [11] - 在管面积7946万平方米 合约面积9606万平方米 同比分别增长5%与4% [11] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目 [11] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发资源 [11] - 2025年上半年在贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目 [11] - 全周期签约金额达1.6亿元 [11] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元 去化率超90% [11] 股东回报 - 派发每股0.15港元中期股息 [11] - 自2018年上市以来持续七年维持超8%的股息率 [11] 财务预测 - 2025E营业收入4043百万港元 同比增长8.5% [6] - 2025E归属母公司净利润600百万港元 同比增长129.2% [6] - 预测2025/26/27年PE分别为10.60/7.78/5.97倍 [6] - 当前市值6919百万港元 股本1435百万股 [8] 同业比较 - 2025年预测PE为10.60倍 低于可比公司均值13.34倍 [13] - 总市值69亿港元 低于华润置地(2318亿港元)和龙湖集团(792亿港元) [13]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1996.59亿元 同比增长41.3% [1] - 核心净利润312.08亿元 同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8% 同比下降3个百分点 主因销售成本上升 [1] - 财务收益净额11.63亿元 同比由负转正 因还清所有借款致利息费用减少 [1] 股息政策 - 宣布派发每股0.15港元中期股息 [1] - 上市后连续七年维持行业竞争力派息政策 股息率常年超8% [1] 业务板块表现 - 物管服务收入929.99亿元 同比增长8.7% [2] - 资产运营收入274.93亿元 同比增长13.9% [2] - 房地产科技收入286.97亿元 同比下降9.2% [2] - 开发服务收入504.70亿元 为新增业务单元 [2] 物业管理规模 - 在管面积7946万平方米 同比增长5% [2] - 合约面积9606万平方米 同比增长4% [2] - 新签7个金额超千万级非住业态项目 聚焦园区及医养业态 [2] 开发业务进展 - 承接控股股东房地产开发资源全链条管理 [3] - 2025年上半年拓展4个第三方住宅项目 全周期签约金额1.6亿元 [3] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元 去化率超90% 量价超委托方预期 [3] 盈利预测与估值 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值 目标价5.46港元 [1] 战略方向 - 聚焦开发服务、物管服务、资产运营、房地产科技四大板块 [2] - 通过资源整合推动业务协同效应 [2] - 以科技、健康、节能为导向开展开发业务 [3]