市场趋势 - 全国房地产市场处于止跌回稳的关键阶段，高端购买力进行精准的“价值迁徙”，1-8月北京、上海、成都、杭州等城市总价千万以上新房成交套数与占比均逆势提升 [1] - 高净值人群置业逻辑从“有房可居”转向“优居精选”，高端改善市场从标准化生产迈入个性化定制时代 [1] - 全球步入降息周期，资金在股票与房地产之间的“轮动效应”显现，市场分析认为资金将重点流向核心城市的高端住宅市场 [5] 公司项目表现 - 越秀·观樾在国庆黄金周期间日均到访客户突破200组，10月2日单日销售额突破1亿元人民币 [5] - 越秀·东山云起通过举办先锋艺术展实现文化引流，截至10月3日累计接待客户超百组，日均到访量稳居区域前列 [7] - 越秀·天河·和樾府推出“六重臻礼”购房政策，日均到访量超过百组，黄金周最高成交单价突破9万元/平方米 [9] 资产价值共识 - 在市场不确定性中，资金更倾向于流向具备明确价值支撑的资产，价值共识高度凝聚于“地段”与“产品”两大维度 [11] - 地段价值体现在对城市发展中轴、毗邻核心区位的绝对占有，如琶洲数字经济试验区等 [11] - 产品价值通过塑造“唯一性”建立竞争壁垒，例如城市中心的叠墅体验和高度定制化服务 [14] 产品设计与创新 - 高端改善产品竞争转向塑造“唯一性”，例如越秀地产在世界大观板块斥资143亿元人民币进行低密度、连片式整体开发 [14] - 私密性成为高端居住新标准，东山云起项目创新引入“垂直分区”理念，将住宅起始层抬升至约34米以提升静谧性 [19] - 天河·和樾府以“先造公园，后筑华宅”的顺序，将约1.5万平方米中央立体园林提前馈赠 [21] - 华樾项目创新引入室内空间柔性定制方案，建面约330平方米户型实现“一层一户”，最高能提供12种空间演绎方案 [23] 圈层与社群运营 - 高端改善产品的圈层属性完成从“物理邻居”到“价值同频”的筛选，通过会所体系与业主权益构建隐性社交网络 [25] - 琶洲南TOD规划约8600平方米的双会所以艺术社交和运动活力为主题，并首创由业主主理的社群平台 [25] - 江湾潮起项目针对高知高品位精英打造，以约1200平方米双层泛会所等硬件定义理想居所，并打造“潮有引力”社群 [26] 价值支撑与服务体系 - 越秀地产提出“4×4好产品理念”，从品质、温度、智慧、成长四个维度展开十六项系统性实践 [27] - 公司具备强大的蓝图兑现力，例如琶洲南TOD项目首期交付后获得“实景远超效果图”的评价，背后有“96431交付管理体系”支撑 [28] - 后端运营与服务能力通过“爱越聚乐部”全年举办约千场社群活动，以及“百万主理人扶持计划”推动业主共创 [30] - 公司自建VIP资产管理平台，依托国企资源网络提升资产流转效率，为资产保值与增值提供支持 [30]

项目概况 - 广州天河世界大观板块推出纯别墅项目金茂越秀丨璞樾·墅 填补核心城区多年市场空白 [1] - 项目由中国金茂与越秀地产联合开发 融合金茂"璞"系与越秀"樾"系高端住宅风格 [5] - 国际知名设计机构A&N尚源、ONE-CU壹方、MDO木君、AICO参与项目打造 [5] 土地获取与规划 - 金茂于今年四月以10.77亿元溢价竞得世界大观四期地块 [3] - 地块容积率仅为1.1 产品定位以叠墅类为主 [3] 产品与定价 - 项目主推建筑面积约190-360平方米合墅产品 总计110套 [7] - 吹风总价2000万元起 展示区和样板房预计10月开放 [7] - 板块内越秀·观樾项目2024年网签均价7.8万元/平方米 2025年升至8.7万元/平方米 [7] - 同板块洋房最高网签单价14万元/平方米 合墅最高网签单价达19.4万元/平方米 [7] 配套建设进展 - 天河外国语教育集团已落地 七大主题公园开放 商业招商启动 [7] - 三大会所投入运营：一期健身会所、二期运动会所、三期泛会所 [7] - 项目未交付已创立30余个社群 联动超780位业主参与社区共建 [7]

社群规模与参与度 - 公司在广州成功举办首届社区主理人大会 汇聚17个在售项目的108个活力社群 [1] - 截至2025年7月 公司已在广州培育108个活力社群 吸引22,965位业主参与 其中11,200多位业主成为"樾友" [3] - 越秀•大学城Y人社群活跃成员突破10,000人 十大主题社群实现全龄覆盖 [23] 社区治理创新模式 - 公司探索"社群主理人"新型社区治理模式 打破传统物业服务边界 [3] - 通过资源整合为社群提供配套支持 将组织权交还业主主体 激发内生热情与创造力 [15] - 构建"人人参与、人人尽责"治理共同体 例如越秀·观樾业主自发培育20+兴趣社群和"业主五大共建计划" [17] 社群活动与内容建设 - 大会包含明星业主表演、宝藏市集等多元体验 涵盖瑜伽、马术、游泳、DIY、宠物派对等活动 [6][8] - 木芽公社成立1个多月 为多个项目业主提供昆虫系列小课堂 [10][12] - 打造四大活力社群体系（山下聚、烟火集、临江社、人文汇）和三大独立圈层运营模式（臻·朋友圈、席地湖畔、榕樾生活） [25] 城市发展与文化融合 - 公司深耕广州40余载 开发150+住宅项目和40+商业体 [23] - 立足广府文化基因 通过艺术展览、文化讲座和非遗工坊将本土文脉融入社区生活 [25] - 在空间规划中注重亲民尺度和互动布局 例如社区广场、图书馆与艺术中心的便捷落点 [25] 主理人支持体系 - 推出"越秀·主理人成长计划" 对主理人进行全方位成长赋能 [27] - 发布主理人公约 规范社群实践标准 [25] - 邀请业主化身主理人 共同绘制美好生活未来图景 [29]