市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场整体显著回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额高达149.7亿元，环比涨幅达78.1%[1] - 市场活跃度大幅提升，单体项目平均成交金额达到8.81亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年上半年均值4.2亿元均实现显著突破[1] - 大额交易占比提升，共录得4宗成交金额超10亿元的交易，成交金额5亿元以上的交易占总宗数的47%[1] 博华广场交易分析 - 博华广场百亿级交易完成交割，是近年上海乃至全国单体写字楼领域最大规模的一笔成交，直接推高三季度成交额[1][2] - 交易对价超百亿元，交易涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构，美国汉斯集团旗下子公司作为普通合伙人继续管理运营，阿布扎比投资局（ADIA）为投资方之一[1][2] - 该项目于2013年由美国汉斯集团以37.06亿元竞得地块，总建筑面积约18.4万平方米，于2019年开业[2] 其他重要交易案例 - 金桥万创中心成交总价达14亿元，接盘方为昆山市众六资产管理有限公司[3] - 前滩雍萃46项目成交总价9.45亿元，接盘方为国盛、光大金瓯，该项目创下上海长租公寓单价新纪录，折合成交单价约42289元/平方米[3][4] - 信泰中心T1、阳光控股大厦等标杆交易共同奠定市场基调[4] 资产类别分布 - 办公楼资产重回大宗交易主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[4] - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%[4] - 戴德梁行数据显示，上海办公、研发办公以81%的成交占比继续主导大宗交易市场，单季成交额突破百亿大关[4] 买家结构分析 - 2025年第三季度上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况，内资占交易总额的100%，外资集体缺席[4] - 内资买家呈现分化特征：以中邮保险、信达资产为代表的专业机构持续发力，地方政府、上市公司和实体企业构成非机构投资者主力[5] - 非机构投资者如普陀长征镇政府、某券商和格林豪泰等，通过资产收购实现资产盘活与业务协同等多重目标[5] 市场展望 - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[5]

核心观点 - 上海商业地产正迎来投资风口 各类投资者积极布局核心物业 在利率下行和资产价值调整背景下 具备长久期 低波动和稳定现金流特性的优质标的成为穿越周期的必要选项 [1][6][7] 投资者类型与交易案例 - 厦门市属国企象屿集团以21亿元收购仙乐斯广场98.68%股权 成交单价约3万元/平方米 较峰值折价三成 [2] - 昆山国资旗下公司以14亿元从万科接手上海金桥万创中心 该园区入驻康宁 普立万等跨国公司和研发机构 [2][3] - 险资机构加大不动产投资力度 年内已发布16份大额不动产投资公告 较去年同期增幅明显 [4] - 友邦保险通过Pre-REITs基金投资上海松江租赁住宅柚米社区 共2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [4] - 中邮保险联合阿布扎比投资局斥资超百亿人民币收购上海静安核心区博华广场 [4] - 大家保险收购上海闵行天街等四个房地产项目49%股权 [4] - 私人投资者活跃于公寓和酒店板块 上半年完成3笔精品酒店交易 金额1-3亿元 均为带租约现金流稳定标的 [5] 市场特征与投资逻辑 - 上半年投资型买家成交额占比超八成 保障性租赁住房 可散售公寓和商业地产成为热门标的 [4] - 一线城市商业地产预测收益率：办公5.7% 零售6.5% 物流7.6% 显著高于二线城市对应业态 [6] - 核心不动产资产波动性低于股票债券 能提供稳健租金现金流 并具备资产价值提升潜力 [6] - 上海优质商办流动性具有市场优势 大宗交易占比持续领先 [6] 未来趋势展望 - 外资基金持有的折价办公项目有望达成交易 推动办公类别大宗交易占比回升 [7] - 国内低息环境为内资买家创造良好融资杠杆 [7] - 长租公寓 保障型租赁住房和商场等REITs底层资产将持续受机构投资者关注 [7] - 法拍市场小金额 提升空间大的项目将成为私人投资者主流 交易金额偏好集中在5亿元以下 [7]