新华财经上海7月30日电（谈瑞）恰逢利率下行、核心资产价值调整的周期节点，以上海为代表的一线城市商业地产正迎来投资风口。多家商业 地产机构发布的研究报告显示，投资型买家正积极"抄底"上海核心物业，其中不乏外地国资、险资巨头甚至个人买家。展望后市，具有长久期、 低波动和现金流稳定等特性的优质标的，或将赢得更多投资者青睐，成为其"穿越周期"的必要选项。 恰逢其时，各路投资者积极"抄底" 位于上海南京西路商圈的百年地标仙乐斯广场，近日已被厦门市属国企象屿集团收入囊中。据克而瑞资管数据，象屿集团以21亿元的价格，通过 股权交易方式成功收购仙乐斯广场的98.68%股权，成交单价约为3万元／平方米。 仙乐斯广场位于南京西路388号，前身是1936年竣工的仙乐斯舞厅（上海四大歌舞厅之一），现有建筑于2001年竣工，有商场和办公楼两大部 分，是一栋集餐饮、娱乐、生活配套、办公于一体的商办综合体。 穿越周期，寻机布局自有章法 国寿投资保险资产管理有限公司研究团队在其先前发布的研报中表示，从长久期的资产配置视角看，国内不同层级城市商业地产核心业态的全投 资收益率存在差异：一线城市办公、零售、物流物业的预测收益率分别为5.7%、6 ...

大宗交易市场现状 - 上海大宗交易市场成交量降至5年来最低水平，2025年上半年戴德梁行统计成交额158亿元同比下降57%，世邦魏理仕统计为230亿元同比下降30% [5] - 市场呈现"以价换量"特征，买家观望情绪浓厚，交易周期普遍拉长，部分项目如博华广场虽签约但未最终完成 [6] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上，非机构买家成为主力，5亿元以下交易金额占比达75% [7] "短年限"物业交易特点 - 上海K11写字楼剩余使用年限19年，委托售价3.9万元/平方米，总价超31亿元，低于市场传闻的28.5亿元 [1] - 仙乐斯广场剩余年限16年，象屿集团拟收购价较初始报价降低25%，创南京西路商圈三年最大折扣但仍陷僵局 [8] - 力宝广场剩余年限仅9年，由北京国资接盘，显示地方国资成为"短年限"物业主要接盘方 [2][3] 资产估值与资本化率变化 - 戴德梁行调整2025年二季度资本化率：办公类5.7%、商业类5.9%、非核心办公6.1%、商务园区6.2%，较以往明显提升 [8] - 世邦魏理仕数据显示资本化率上涨趋势缓和，但投资者对风险溢价要求持续提高 [8] - 部分项目成交价跌破银行贷款线，如长风公园未来项目售价低于外资银行贷款额 [6] 买卖双方博弈焦点 - 买卖双方对资产估值分歧导致交易僵持，仙乐斯广场因价格低于业主及金融机构要价陷入停滞 [1] - "短年限"物业估值普遍下调，买方持续砍价导致交易周期延长，后续运营规划成买家挑战 [4] - 当前市场折价成交成主流，部分卖家处于零收益状态，投资性买家趁机布局低价资产 [7] 行业趋势展望 - 戴德梁行预计折价项目将持续成交，办公类资产交易或回升，业主进一步降价可能刺激企业资产配置需求 [7] - 写字楼出租率普遍维持在70%，市场预期短期内难以回升至90%，加剧资本化率攀升压力 [8] - 外资套现机会增加但交易流程复杂化，地方国资进场改变市场买家结构 [4][6]

大宗交易市场动态 - 博裕五期美元基金收购北京华联(SKP)百货有限公司股权案于5月19日获无条件批准，交易后博裕基金关联方间接持有42%-45%股权，与Radiance公司共同控制北京SKP [1][8][9] - 大连万达商业管理集团旗下53座万达广场在2025年发生股权变更，其中1-2月5座广场被坤华股权投资接手，交易金额约35-40亿元 [2][3] - 5月26日太盟、腾讯等机构通过合营企业收购大连万达商业48家目标公司100%股权，涉及48座万达广场，总商业面积超788.26万㎡ [3][4][5] 商业项目交易案例 - 扬州Y-MSD项目以25.93亿元转让给天津泰达资产运营管理公司，项目商业面积11.17万㎡将引入银泰商业江苏首店 [10][12] - 加拿大养老金计划投资委员会将龙湖集团4个天街项目49%权益以12.03亿元出售给大家保险集团关联公司 [13][15] - 上海城隍庙广场项目经多次流拍后以12.09亿元成交，雅荷国际文化广场地块经6次法拍后以底价约3亿元成交 [18][20] 存量物业收并购 - 青岛中建幸孚MALL和济南中建幸福MALL被众合和美投资及历城城发集团收购，建筑面积分别为6.3万㎡和4.5万㎡ [21][22][23] - 青岛世茂52+购物中心以3.04亿元被青岛红投城市运营管理公司收购 [23] - 百联股份拟1元收购长沙乐和城60%股权，华润万象生活拟3-4亿元出售上海南翔五彩城，象屿集团拟收购仙乐斯广场98.68%股权 [25] 商业资产证券化 - 中金中国绿发商业REIT获批，底层资产为济南领秀城贵和购物中心，华夏凯德商业资产REIT和中金唯品会奥特莱斯REIT处于申报阶段 [27] - 商业项目通过证券化渠道释放价值，优质资产可构建现金流护城河并实现资产增值 [29]