(文/解红娟 编辑/张广凯） 博华广场百亿交易的完全交割，直接推高了上海2025年第三季度投资市场成交额。 10月14日，仲量联行发布的最新数据显示，2025年第三季度，上海投资市场整体呈现显著回暖态势，期 间共达成17宗资产交易，总成交金额高达149.7亿元，环比涨幅达78.1%，市场活跃度大幅提升。 从交易质量来看，本季度单体项目平均成交金额达到8.81亿元，这一数据较2024年全年均值的5.6亿元及 2025年上半年均值的4.2亿元均实现显著突破，反映出大额交易在市场中的占比进一步提升。 需要指出的是，博华广场在诞生之初便备受关注。2013年5月，上海规土局发布2013年第93号土地出让 公告，挂牌出让静安区石门二路街道60号街坊商办地块，该地块起始总价34亿元，起始楼板价25006元/ 平方米。 这主要得益于博华广场在三季度完成股权变更。 2025年初，中邮保险宣布，公司作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据第一 财经报道，此次交易主要涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构；美国汉斯集团旗下子公司， 既是博华广场的开发商及运营商，也将作为收购方基金的普通合伙人继续参与管理运营； ...

该宗交易始于今年年初。当时，中邮保险官宣收购博华广场部分股权，市场推测成交价应超百亿。 从需求端结构看，投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，印证市场仍以资本配置驱动为主，高 净值投资者与各类企业买家持续活跃，展现出对上海大宗资产长期增值潜力的信心。从区域分布看，中 环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域。 零售物业方面，第三季度，上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，主要受益于品牌方对旗 舰店及概念店选址需求的持续升温；非核心商圈租赁活动也有一定进展，平均空置率环比下降0.6个百 分点至13.5%。 近日，上海南京西路地标博华广场完成股权变更——红风筝(上海)房地产有限公司的股东变更为招赢盛 博（上海）企业管理有限公司，其背后是中邮保险投资的招赢政盛私募基金。 10月14日，在仲量联行的三季度媒体沟通会上，仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎在谈到该笔 交易时提到，这是近年上海、乃至全国单体写字楼最大规模的一笔成交。 这笔交易也提振了第三季度上海商办地产的投资市场规模。 仲量联行数据显示，2025年第三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资 ...

这笔交易也提振了第三季度上海商办地产的投资市场规模。 近日，上海南京西路地标博华广场完成股权变更——红风筝(上海)房地产有限公司的股东变更为招赢盛博（上海）企业管理有限公司，其背后是中邮保 险投资的招赢政盛私募基金。 该宗交易始于今年年初。当时，中邮保险官宣收购博华广场部分股权，市场推测成交价应超百亿。 10月14日，在仲量联行的三季度媒体沟通会上，仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎在谈到该笔交易时提到，这是近年上海、乃至全国单体写字 楼最大规模的一笔成交。 仲量联行数据显示，2025年第三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%。该季度单体 项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。 且本季度共录得4宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额超过5亿的交易占总宗数的47%。 （吴典摄） 资产类别来看，第三季度，办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别；其他资产类别中，产业园区的 成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8% ...

核心观点 - 上海商业地产正迎来投资风口 各类投资者积极布局核心物业 在利率下行和资产价值调整背景下 具备长久期 低波动和稳定现金流特性的优质标的成为穿越周期的必要选项 [1][6][7] 投资者类型与交易案例 - 厦门市属国企象屿集团以21亿元收购仙乐斯广场98.68%股权 成交单价约3万元/平方米 较峰值折价三成 [2] - 昆山国资旗下公司以14亿元从万科接手上海金桥万创中心 该园区入驻康宁 普立万等跨国公司和研发机构 [2][3] - 险资机构加大不动产投资力度 年内已发布16份大额不动产投资公告 较去年同期增幅明显 [4] - 友邦保险通过Pre-REITs基金投资上海松江租赁住宅柚米社区 共2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [4] - 中邮保险联合阿布扎比投资局斥资超百亿人民币收购上海静安核心区博华广场 [4] - 大家保险收购上海闵行天街等四个房地产项目49%股权 [4] - 私人投资者活跃于公寓和酒店板块 上半年完成3笔精品酒店交易 金额1-3亿元 均为带租约现金流稳定标的 [5] 市场特征与投资逻辑 - 上半年投资型买家成交额占比超八成 保障性租赁住房 可散售公寓和商业地产成为热门标的 [4] - 一线城市商业地产预测收益率：办公5.7% 零售6.5% 物流7.6% 显著高于二线城市对应业态 [6] - 核心不动产资产波动性低于股票债券 能提供稳健租金现金流 并具备资产价值提升潜力 [6] - 上海优质商办流动性具有市场优势 大宗交易占比持续领先 [6] 未来趋势展望 - 外资基金持有的折价办公项目有望达成交易 推动办公类别大宗交易占比回升 [7] - 国内低息环境为内资买家创造良好融资杠杆 [7] - 长租公寓 保障型租赁住房和商场等REITs底层资产将持续受机构投资者关注 [7] - 法拍市场小金额 提升空间大的项目将成为私人投资者主流 交易金额偏好集中在5亿元以下 [7]