报告行业投资评级 - 对“房地产开发”行业评级为“增持”（维持）[5] - 对“房地产服务”行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 香港房地产市场延续复苏趋势，住宅市场呈现“淡季不淡”特征，商业地产租金同比跌幅收窄，呈现结构性复苏 [1] - 中东局势升温短期可能压制香港流动性宽松预期，但长期有望强化香港作为全球避险和多元化配置中心的地位，吸引增量资本，为核心商业地产和高端住宅带来需求 [1][4] - 继续看好香港市场占比高的港资房企投资机遇，建议把握短期调整带来的配置机会，重点推荐新鸿基地产 [1][7] 住宅市场表现总结 - **房价延续较快上涨**：2月末中原地产领先指数较1月末上涨1.4%（1月为+2.2%），年初至今累计上涨3.6%（2025年全年为+4.7%）[2] - **成交量“淡季不淡”**：根据香港土地注册处数据，1-2月香港新房和二手房私人住宅成交合约数量分别为4093份和7360份，同比分别大幅增长148%和65% [2] - **租金再创新高，维持“供平过租”**：1月香港私人住宅租金指数环比/同比上涨0.3%/4.3%；70平以下住宅平均租金收益率为3.35%，仍高于3.25%的封顶房贷利率 [2] - **流动性延续改善**：2月末1个月HIBOR环比下降20个基点至2.41% [2] 商业地产市场表现总结 - **租金同比跌幅延续收窄**：1月香港零售、写字楼、工厂大厦租金指数同比分别下跌2.9%、2.9%、2.2%，跌幅持续收窄 [3] - **前端零售景气度改善**：1月香港零售业销货价值同比增长5.5%（2025年同比+1.0%），其中耐用消费品和奢侈品表现领跑，同比分别增长32.7%和31.1% [3] - **写字楼市场结构性复苏**：1月香港甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点至13.5%，租金环比上涨0.3%；其中金融业需求推动中环空置率降至2023年以来最低水平，租金环比上涨1.2%，表现优于其他区域 [3] - **报告观点**：商业租金全面复苏仍需等待，但高端零售和中环写字楼可能率先迎来结构性修复 [3] 中东局势影响分析 - **短期影响**：中东局势升温可能推升通胀预期、推迟美联储降息，导致香港流动性宽松预期受阻，对房地产市场产生边际影响 [4] - **长期机遇**：中东变局有望强化香港作为离岸金融中心的避险和多元化配置属性，吸引更多全球避险资本 [4] - **资本流入证据**：根据德勤报告，2025年底香港家族办公室达到3384间，较2023年末增长25%；中东资本对大中华区域的配置意愿本就较为积极 [4] - **报告观点**：香港凭借其地缘背景、金融基础设施和政策优势，有望吸引更多中东资本流入，从而为核心商业地产和高端住宅带来增量需求 [4] 重点公司推荐与观点 - **重点推荐公司**：新鸿基地产（股票代码：16 HK），投资评级为“买入”，目标价164.37港币（当地币种）[7] - **业绩表现**：新鸿基地产2026财年上半年实现营收527亿港币，同比增长32%；核心归母净利润122亿港币，同比增长17%；中期每股股息（DPS）为0.98港币，同比增长3% [28] - **推荐理由**：在内地开发结转放量等因素推动下，公司核心净利润增速亮眼，租金表现具备韧性，压降负债后开始积极拓展香港土储；预计将持续受益于香港房地产市场复苏，并在投资物业和租金规模上具备成长性 [28] - **估值调整**：基于分部估值法，计算公司资产净值（NAV）为6351亿港币，给予25%折让（前值为30%），上调目标价至164.37港币，主要考虑到香港房地产市场复苏趋势更为明确 [28]