行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平 [3][7] - 热销项目共性特征包括新规项目、高改盘和学区房，其中新规项目去化率普遍高于传统项目 [11][17][22] - 核心一二线城市如上海、成都、南京等高端改善盘热销，部分项目均价超10万元/平方米且呈现"越涨越买"特征 [18][20] - 苏州、郑州等城市通过政府回购和房票安置提振去化，部分项目销量显著提升 [25][28] - 北京、福州等城市部分项目通过降价、折扣和渠道激励实现销量增长 [27][29] 分城市去化表现 - 去化率超6成的城市包括成都（94%）、杭州（73%）、天津（71%）、重庆（67%）、合肥（62%）和长沙（62%） [7][8] - 北京去化率48%，环比上升6个百分点；上海去化率50%，环比上升4个百分点；深圳去化率33%，环比上升3个百分点 [8] - 弱二三线城市如宁波（13%）、嘉兴（17%）、常州（11%）去化率不足2成，市场持续低迷 [7][9] 热销项目类型 - 新规项目：广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开去化率多在4成以上 [11][12] - 四代宅：重庆四代宅去化率普遍在75%以上，而普宅去化率仅2成左右 [17][19] - 学区房：长沙TOP10项目中6席为学区房，西安强教育属性楼盘销量领先 [22][24] 市场趋势预判 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，核心一二线城市热度延续，三四线城市筑底行情持续 [32] - 核心区域配套和产品力强的项目将保持高热，外围项目去化压力较大 [32]

核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]