文｜张萌 当传统住宅还在打价格战，宁波楼市已悄然驶入"品质赛道"！随着盛夏来临，2025年宁波楼市上半场收 官，交出一份"冷热交织" 的成绩单：一二手房量价齐跌，但土地市场四代宅用地爆火、新房高端盘卖 疯，一场由产品迭代引发的结构性变革正在上演！下面下详细看一下2025年上半年宁波楼市成绩单。 土地市场：四代宅成主旋律，低密地块引竞逐 地资源网上交易中心 四代宅用地主导市场：截至6月底，宁波市区成功出让4宗四代宅地块，覆盖主城核心区与潜力新城。这 些地块普遍要求配备 "空中绿化平台"，容积率控制在1.2-1.8之间，并严格限定建筑密度≤30%、绿化率 ≥35%。通过将庭院与住宅融合的创新设计，以及低密开发的规划标准，四代宅用地正推动宁波住宅产 品向 "生态化、品质化" 方向迭代升级。 2025年上半年，宁波土地市场呈现"量缩质升" 特征。全市仅成交9宗商品住宅用地，出让面积40.73万 方，成交金额114.85亿元，完成全年供地计划（住宅用地60宗）的19.2%，推地节奏较往年显著放缓。 然而，土地市场结构性变革尤为突出，第四代住宅用地成为绝对主角。 图表数据来源：浙江土 | 图表数 | | --- | 成交 ...

核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：百强房企、中海、华润、招商、邦泰、滨江、大华 纪要提到的核心观点和论据 - **销售情况**：2025年6月房地产企业销售未达预期冲刺和放量，TOP100房企单月操盘金额约3389亿元，环比增14.7%，同比降22.8%，上半年同比降10.8%；不同梯队房企销售金额有变化，TOP30房企门槛微涨1.2%，其他梯队降低，TOP3房企累计同比降12.5%，6月单月TOP3和TOP10房企同比降幅约24%；头部央企如中海、华润、招商等环比增幅超24%，得益于核心及一线城市高端项目销售支撑[1][2][3][5]。 - **供应情况**：2025年供应紧缺严重，6月30个重点城市新增供应环比降4%，同比降28%，创近七年最低，上半年累计同比降20%；一线城市供应量稀缺，跌幅显著，6月环比降36%，同比降49%，广州因新规产品6月供应放量但同比仍降36%；二季度部分典型城市供应改善，但一线城市总体供需受低供应量限制；二线城市供应环比小幅涨约5%，同比降22%，部分城市6月阶段性放量，厦门和昆明上半年供应同比增约40%；土地市场成交量下降影响整体供应，与巅峰时期比降60%，三四线城市市场难支撑大体量项目销售[1][6][7][10]。 - **成交情况**：2025年6月整体市场成交不升反降，30个监测城市环比涨7%，同比降26%，上半年累计成交与去年同期持平，单月成交为近七年最低点；城市间及内部分化明显，一线城市如上海、深圳因供应紧缩同环比齐跌，广州因新规产品成交稳定；二三线城市上半年总体弱复苏，部分城市环比增长但同比回落，少数城市6月集中备案放量，部分二三线城市累计同比回正，多数三四线城市仍需修复[11][12][13]。 - **去化率情况**：2025年6月30个重点城市平均开盘去化率约42%，较5月增3个百分点，比去年同期高13个百分点，市场延续弱复苏趋势；核心区域改善型和新规项目在多个城市表现良好，部分城市去化率超60%，北京和上海去化率环比略降，武汉和南京弱复苏；三四线城市新房市场低迷，部分去化率不到20%，核心区域有结构性机会[14][15][16]。 - **二手房市场情况**：二手房市场韧性强，上半年累计同比增12%，一线城市如上海、深圳表现突出，分别增22%和35%；价格波动趋向筑底，交易量止跌企稳，挂牌价下调比例攀升，溢价空间缩小至15.4%，买卖双方价格预期趋同；高端二手房成交价环比上涨，挂牌价上涨小区数量减少，销售进入相对稳定阶段；主要趋势是以价换量推动成交，刚需是主力，吸附部分新房需求，未来优质项目入市或吸引刚需回新房市场[1][18][19][20][21]。 - **土地市场情况**：6月土地成交面积和金额环比增54%和89%，平均溢价率约4.2%，民企投资回温，占比涨7个百分点，拿地集中在低总价、低价地块，土地市场处于筑底阶段[4][22]。 - **下半年预测及政策预期**：下半年房地产销售预计保持稳定，三季度政策可能收窄，四季度涨幅或扩大，7月同比降幅或收窄，延续弱复苏态势，一二线城市开盘去化率维持高位震荡，三四线城市下跌趋势或停滞，楼市回暖需一二线传导；短期内需求端政策无较大刺激，政策空间集中在新房供给结构性变化，包括存量用地处置、去库存措施等，以促进钢改和改善性需求释放，稳定市场规模[4][23][24][26]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 供求比6月略高于5月，为0.75，大部分城市供不应求；30个主要城市库存环比降1.2%，同比降9.6%，但超半数城市去化周期超18个月，库存压力大[17]。 - 广州取消限购等措施对房地产市场影响有限，未显著改变整体需求状况，短期内难有显著效果[25]。 - 政策面发力点包括存量用地处置、去库存、专项债收储、扶持高品质住宅建设、城市更新政策和消费刺激政策，围绕去库存核心稳固止跌回稳趋势[27]。

行业整体走势 - 2025年二季度楼市呈现"止跌回稳"弱复苏态势，新房供求环比增长但同比下降，上半年供给约束显著，成交与去年同期持平[1] - 高得房率新规住宅入市维持市场热度，二手房增长动能放缓因学区置业热潮消退及新盘分流改善客群[1] - 预判下半年新房成交绝对量三季度环比回落，同比降幅收窄，四季度跌幅扩大，全年弱复苏；城市间分化加剧，核心一二线企稳回升，多数城市仍在底部寻找平衡[1] 新增供应 - 二季度全国商品住宅供应环比增长但同比下降20%，上半年供给约束显著[2] - 分能级看仅一线城市放量，4-5月供应量较一季度月均和去年同期显著增长；二线和三四线供应低迷，三四线跌幅居首[4] - 30城6月预期新增供应同环比齐跌，上半年累计同比回落；城市分化明显：上海、深圳等热点城市供给约束显著，昆明等供应充裕型城市同环比齐增，佛山等弱二三线推盘积极性低[6] 新房成交 - 二季度成交环比微增同比下降，呈现"筑底企稳"走势，4月降5月增6月再降[7] - 一线城市韧性最强，前5月累计同比增幅居首；二线基本持平去年，三四线仍处探底阶段同环比齐降[9] - 30城6月成交同环比齐跌，但二季度整体环比持增；一线中北京、广州、深圳累计同比正增长，二三线如成都、杭州保持高位，武汉累计同比转正，长春等低位徘徊[10] 二手成交 - 二季度30城二手房成交同环比齐增但逐月下行趋稳，增长动能放缓[11] - 深圳、西安上半年累计同比增幅超30%，重庆、合肥等复苏显著，东莞等低基数城市大幅增长，郑州等仍处回调期[14] 房价表现 - 前5月一线和强二三线城市房价稳定，三四线回调；上海、深圳、北京为房价TOP3，深圳同比微降2%，北京增17%，上海持平[15] - 启东、南通等因高端盘成交占比上升结构性拉升房价；惠州、南昌等前期透支或基本面弱的城市房价深度调整[16] 新房库存 - 5月末百城商品住宅库存4.63亿平方米，同环比齐跌；去化周期25个月，同比下降5%，仅一线同环比齐跌18%和1%[18][21] - 一线中上海库存低位，深圳同比腰斩；二线中长春去化周期高企，杭州、合肥不足9个月；三四线半数城市消化周期超30个月[23][24] 未来预判 - 三季度供给量预期回落，核心一二线如北京、上海等仍是推盘重点，尤其改善盘和豪宅市场；弱三四线延续低位去库存[25][26] - 三季度成交绝对量不及二季度但同比降幅或收窄，核心一二线热点恒热，三四线筑底；单城市内项目分化加剧，核心区域高热外围去化承压[27]

6月24日上午，中山成功卖出第5宗四代宅地。 此宗用地位于中山市"石岐总部"东华路东侧，土地总面积30290.7㎡（折合约45亩），被竞买号【2967】即中山城建，以总价约4.42亿拿下，成交楼面地价 7300元/㎡。 此外，今天下午，石岐区还有一宗编号为G23-2025-0053的四代宅用地将出让，该用地位于"石岐总部"大沙南路北侧，土地面积约28亩，起始楼面地价为 7300元/㎡，起拍总价约2.7亿。 G23-2025-0053地块现状图 早在6月18日，便有买家报价，具体结果下午15点后揭晓，敬请关注。 两宗用地都位于"石岐总部"，位置相近，配套基本差不多。 地块位置不错，处"石岐总部"北部，距离在建岐江新城站不远，片区内已有多个住宅小区。地块周边还有东明桥水生植物公园、华侨中学、岐江实验小学、 中山实验小学、大信新都汇、石岐万象汇等配套。 同时，"石岐总部"内的岐江新城体育中心、运动馆及文化馆等也已建成。 另外，从航拍图可以看到，今天上午出让的东华路东侧地块，其北侧对着石岐河，享有江景资源。 根据出让要求，两宗用地将试点立体园林住宅，意味着"石岐总部"将新增2个四代宅项目，加上在建的建华龙湖·香山颂、 ...

西安房地产市场产品力发展趋势 - 西安房地产市场进入产品力精耕时代，房企通过全维度创新重构居住价值，涵盖户型创新、装修升级、公区打造及样板间场景营造 [1][45] - 四代宅成为市场主流并持续迭代，室内外双挑空设计突破传统空间界限，高层实现叠拼垂直空间体验 [2][4] - 刚需及首改产品仍以毛坯交付为主，高端项目转向精装交付以提升溢价并满足时间敏感型客户需求 [3][16] 四代宅产品创新案例 - 西安秦风雅颂137㎡户型实得面积约208㎡，采用"室内外双6米挑高"设计，南北露台结合双层挑高室内空间，功能类似LOFT公寓 [5] - 样板间将双层挑高空间设计为女童房，一层整合学习与游戏区，二层为卧室，实现动静分区与功能纵向平衡 [8] - 南向露台配备伸缩顶棚，解决隐私性问题，可根据需求切换开放或私密状态 [12] 交付策略分化与创新 - 刚需产品坚持毛坯交付以降低总价，高端项目如华发锦宸赋、金茂璞逸东方采用精装交付提升溢价 [16] - 阅璟台推出灵活精装包选项，提供毛坯与精装的选择权，丰富交付模式 [16] 公区设计差异化亮点 - 中国铁建西派天著打造海洋美学艺术馆，双层挑高空间结合LED墙面与真实鱼群景观，还原深海氛围 [19] - 招商西安玺项目底层规划"中央车站"车库与四水归堂下沉庭院，营造雅致氛围 [22] - 金茂璞逸东方将秦岭生态植入社区，下沉庭院通过原石、苔藓与溪谷水系还原自然意境，并采用地辅热系统保障冬季苔藓存活 [25] 会所功能创新 - 绿城锦海棠引入室内篮球场，降低运维成本并解决北方冬季户外运动限制，周边设计观赛区促进社交 [28] - 华发锦宸赋会所配置稀缺壁球馆，与恒温泳池、健身房等设施形成高端运动休闲组合 [31] 样板间场景化设计趋势 - 样板间从功能展示转向沉浸式生活方式演绎，如龙翔奥城云邸打通厨房与相邻房间，植入多功能吧台区实现社交与功能融合 [35] - 保利云谷和著客厅设计足迹地图墙，增强互动性与生活记忆承载 [37] - 儿童房增设手办展示架，露台提供绘画角、露营区、健身区等多场景应用 [40][42]

潮新闻客户端 记者 郑青青 今年全国两会"好房子"首次被写入政府工作报告，住建部同步发布《住宅项目规范》，明确住宅层高、隔音、绿色建材等硬性指标，为"好房子"给出了基 础框架。但政策指引和技术规范之外，公众更迫切想了解"安全、舒适、绿色、智能"从纸面落地为具体空间，究竟什么样的房子才称得上"好房子"。 这一问题的答案，或许藏在宁波楼市的新变革中。作为"好房子"理念的前沿实践，简称为"四代宅"的新物种正以强劲之势叩开宁波住宅进化的新纪元：截 至目前，宁波市区已成功出让4宗明确"高品质住区试点"为建设标准的宅地，另有1宗挂牌中。 那么，备受瞩目的"四代宅"产品，究竟突破了哪些传统住宅的局限？其最受关注的空中花园设计，到底是承载推窗见绿的理想生活还是暗藏维护成本、隐 私危机的美丽陷阱？当这类创新产品入市，又将如何搅动宁波楼市的格局？ | | | | 宁波市本级"四代宅"地块出让情况 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 出让时间 | 地块名称 | 容积 | 可建面积 | 竞得 | 成交楼面价 | 溢价 | | | | ਕੁੱਝ | ( m2 ) ...

以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 成都越秀阅今沙：外金沙新规后的第一个项目，周边配套优越，户型有新突破；板块是 文化、行政和教育中心，越秀"轻商业加持"区位价值高；"公园+"生活新样本，外立面全 景落地的东方极简风格；景观以蜀王府礼仪规制为蓝本，打造西贵专享空间；约1000㎡ 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 1本月看点 HIGHLIGHTS 房企产品动态 客户趋势 住宅结构特征 产品亮点分析 优秀项目分析 招商蛇口"好房子" 7大价值维度。 建发房产与华为终端签署战略合作协议。 AI家生态、健康守护、空间美学等是家电行业的主要趋势赛道。 未来人居继续向着智能管家、健康监测、家居一体化的科技住宅方向发展。 1 - 5月，全国市场成交结构整体趋向更大面积，以120㎡为分界，更小面积段产品成交占 比均不及去年同期，而12 0㎡以上产品比重普涨。从总价段来看，环渤海、长三角、珠三 角区域趋向高总价段，中西部区域趋向低总价段。 1 - 5月，上海三房成交稳居首位，市场份额超过2/ 3；四房占比较去年同期提升3个百分点 至19%，二房占比则下降1 .1个百分点，市场份额 ...

行业转型背景 - 房地产行业从金融属性转向制造业属性，以化解泡沫和系统性风险 [2] - 行业需要新动力激活需求，类似新能源汽车对传统油车市场的替代效应 [3][4] - 产品形态的彻底转变是刺激需求的关键，需与过去形成清晰差异 [4] 产品与市场策略 - 土地政策变化推动产品创新：降容、优质土地转住宅、成本下降等 [8] - 开发商提升公区投入，差异化上一周期产品 [12] - 一手房与二手房差距拉大，增量市场主导舆论热度 [15][16][17] - 地块体量小型化（如上海单盘200-300套）以维持市场参与度和热度 [18][19] 房价与竞争格局 - 一手房定价逻辑强调“贵得有道理”，豪宅市场结构性回暖支撑置换链条 [24] - 刚需/改善产品需在同一价格梯队内做到区域最优，避免单纯性价比竞争 [25][26] - 未来行业将分价格段（塔尖/豪宅/改善/刚需等）出现领导品牌，垄断各细分市场50%以上份额 [26][27] 渠道与交易模式 - 二手房市场依赖渠道经纪，一线城市或率先推行双边经纪模式 [20][21] - 中介费结构可能调整：买家中介费下降，卖家中介费上涨并趋同 [22] 城市政策与挑战 - 地方政府需同步推进新模式增量（新地+新政策）与消化老模式库存，管理难度大 [29][30][31][32]

6月20日（下周五），我市计划出让两宗商住用地，土地总面积5.14公顷，总计价建筑面积12.36万平方 米，起拍总价38.71亿元。此次供应的地块区位都较为优越，分布于湖里区五缘湾片区和集美新城西亭 片区。本期，我们一起来了解下这两宗地块的基本情况。 集美新城（资料图） 2025P11地块 地处五缘湾湾区核心，拥有一线湾海景观 今年4月24日，备受关注的岛内五缘湾片区2025P09地块凭借一线临湾、临海、近享双地铁（2号线和3 号线）等优质条件，吸引了多家房企参与角逐。经过75轮角逐后，中饶（厦门）置业有限公司（保利） 以34.14亿元成功竞得这宗商住地块，其中居住部分成交楼面价50645元/平方米，溢价率12.34%。 时隔不到两个月，五缘湾内湾板块再次出让商住用地。2025P11地块位于湖里五缘湾片区湾区核心，五 缘湾片区环岛干道与钟宅路交叉口东侧，土地面积约23824.95平方米，计价建筑面积为63000平方米， 起拍价为28.38亿元，居住部分楼面地价为46000元/平方米。2025P11地块同样紧邻五缘湾沙滩，拥有一 线湾海景观。正是有了2025P09地块的火热竞价，让人对同个板块的2025P11地 ...