恒大退市与债务清盘 - 恒大退市后清盘工作持续进行 巨额债务仍需社会承担[5] 城中村改造专项债与保障性安居工程 - 城中村改造专项债累计同比增长487%[6] - 保障性安居工程整体增长33%[6] 二线城市房地产市场表现 - 部分二线城市得房率超100%仍面临销售困难[7] - 热销项目需具备核心区域 健全配套 价格实惠 装标升级等复合优势[7] 土地市场成交与供应 - 第33周重点城市土地供应建筑面积303万平方米 环比上升9%[9] - 成交建筑面积297万平方米 环比下降6%[9] - 深圳宝安中心刷新地价纪录[9] 房地产金融与供给侧管理政策 - 中央完善房地产金融基础性制度[10] - 多地通过盘活存量用地 商改办等方式加强供给侧管理[11] 代建行业发展动态 - 绿城管理2025年上半年新拓代建项目代建费约50亿元[12] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目[12] 住宅产品创新与设计趋势 - 第四代住宅设计关注空间开放性与居住隐私性平衡[14] - 住宅收纳体系向主动提供生活解决方案方向转变[16] - 产品创新涵盖细节到整体 同时重视居住者需求[16] 社区文化营造与非遗IP - 头部房企构建非遗IP挖掘 社区场景植入 生活方式营造的闭环生态[15] 城市房价与需求结构变化 - 京沪杭房价二次下行影响二手成交 削弱卖旧换新能力与信心[7] - 新房市场依托中高端需求支撑但承压明显[7] - 京沪深刚需和豪宅新挂牌房源占比稳步增长[7] - 京沪深高端市场热度预计稳中有降[7] 地方土地交易与企业动态 - 宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得江北区地块 较原收储价格下降3700元/平方米[7]

"户户有花园,家家有庭院,得房率超过100%",近两年"四代宅"产品以其独特优势吸引了不少购房者关注。 据调查,2025年下半年济南有近20个新盘入市,多为140平方米起步的改善产品,其中在改善细分市场上,多 个"四代宅"项目将集中入市。业内人士表示,"四代宅"体现了房地产市场向高品质、个性化发展的趋势, 在政策和市场需求的推动下,有望成为未来市场的重要组成部分；"四代宅"开发也讲究因地制宜,并非所 有房企都有实力做第四代住宅。 ...

楼市整体走势 - 当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，7月30城平均开盘去化率降至30%，环比下降11pcts，同比上升3pcts，创年内新低 [1][3][4] - 市场呈现季节性回落，但高于去年同期水平，分城市看跌多涨少：北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率高位回落（深圳降至4%创10年新低）；天津、苏州、郑州等同环比齐增；福州、济南等弱二三线城市去化率不足20% [7] - 8月预计成交绝对量延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，城市分化加剧：京沪深或阶段性回落，部分二线如天津、苏州等因新规住宅入市或延续稳中微增 [19] 热销项目特征 - 核心区高改项目为热销主力：上海浦东翡雲悦府两次开盘去化率86%-100%；成都麓湖生态城单月销售10.2亿元；南京中北金基山和月项目去化率50% [9][10] - 学区房需求坚挺：长沙中建桃李九章、中国铁建花语江南分别去化72套和49套；西安中国铁建西派澜廷因名校配套认购70套 [11] - 产品力驱动的"好房子"表现分化：郑州信达集楼七里认购106套，广州黄埔木米城认购73套；但武汉华侨城天荟（得房率97%-98%）因配套未落实去化率仅18% [12][13] 营销策略与区域表现 - 弱二线城市加速以价换量：西安华发利君都荟城央通过提高佣金点数认购75套；苏州TOP10中7个项目折扣达8折以内；郑州招商时代天宸特价房11500元/㎡起带动去化 [16][17] - 厦门联发索悦里推出租金补贴政策（月补3000元），折后单价2.4万元/㎡；福州名城映汇价格较开盘下降4500元/㎡至1.33万/㎡ [17] - 长春、福州等城市依赖低价促销，长春北湖区项目单价低至1.49万元/㎡ [17]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平 [3][7] - 热销项目共性特征包括新规项目、高改盘和学区房，其中新规项目去化率普遍高于传统项目 [11][17][22] - 核心一二线城市如上海、成都、南京等高端改善盘热销，部分项目均价超10万元/平方米且呈现"越涨越买"特征 [18][20] - 苏州、郑州等城市通过政府回购和房票安置提振去化，部分项目销量显著提升 [25][28] - 北京、福州等城市部分项目通过降价、折扣和渠道激励实现销量增长 [27][29] 分城市去化表现 - 去化率超6成的城市包括成都（94%）、杭州（73%）、天津（71%）、重庆（67%）、合肥（62%）和长沙（62%） [7][8] - 北京去化率48%，环比上升6个百分点；上海去化率50%，环比上升4个百分点；深圳去化率33%，环比上升3个百分点 [8] - 弱二三线城市如宁波（13%）、嘉兴（17%）、常州（11%）去化率不足2成，市场持续低迷 [7][9] 热销项目类型 - 新规项目：广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开去化率多在4成以上 [11][12] - 四代宅：重庆四代宅去化率普遍在75%以上，而普宅去化率仅2成左右 [17][19] - 学区房：长沙TOP10项目中6席为学区房，西安强教育属性楼盘销量领先 [22][24] 市场趋势预判 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，核心一二线城市热度延续，三四线城市筑底行情持续 [32] - 核心区域配套和产品力强的项目将保持高热，外围项目去化压力较大 [32]

8月房地产市场供给与成交分析 核心观点 - 8月新房供应量同环比大幅下降，重回年内次低水平，土地约束对供给影响显著[3][5] - 市场呈现以改善型产品为主导的供应结构，刚需占比30%，改善51%，高端19%[8] - 超7成城市供应集中在主城区，核心与非核心城市分化加剧[11][12] - 新房成交预计延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，呈现弱复苏态势[3][15] - 城市间分化显著：京沪深面临阶段性回落，杭津长等二线城市有望稳中有增[15][17] 分项总结 1 供应规模 - **总量**：28城8月商品住宅预计供应476万㎡，环比降26%，同比降38%，仅高于2月水平[5] - **能级分化**： - 一线城市：供应74万㎡（环比-45%，同比-53%），仅广州逆势增长13%，上海供应不足5万㎡（同环比均-90%+）[7] - 二线城市：19城供应355万㎡（环比-24%，同比-36%），12城同环比齐跌，西安、成都等跌幅超50%，长沙、苏州放量[7] - 三四线城市：48万㎡（环比+9%，同比-4%），无锡单月供应25万㎡达年内高位，常州等非核心城市跌幅超50%[7] 2 供应结构 - **产品类型**： - 南宁、深圳等6城刚需占比超50%，北京、上海等14城以改善为主（占比50%-100%），济南、苏州等6城高端占比超50%[8][9] - **区域分布**： - 主城占比65%（徐州、合肥等超90%），近郊29%（上海、深圳近郊占比超80%），远郊仅6%[11][12] 3 成交预判 - **新房**： - 杭州预计环比增18%，长沙、天津增10%，京沪深或回落15%-20%[15][17] - 高得房率新规产品入市支撑部分二线城市复苏（如苏州、厦门）[15] - **二手房**： - 整体动能放缓，上海预计环比降15%-20%，北京微增5%以内，南宁、长春表现突出（环比+19%/61%）[17] 4 行业趋势 - 房企推盘积极性普遍偏低，核心城市优质项目维持高热，非核心区域流动性枯竭[7][15] - 产品力升级加速市场分化，四代宅等新规产品成为局部亮点[15]

百强房企销售业绩 - 1-7月百强房企销售总额20730.1亿元 同比下降13_3% 降幅较1-6月扩大1_5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18_2% 其中TOP10房企中建发房产、越秀地产和中国金茂7月销售额均不到百亿元 [2] - 前7月销售额超千亿元阵营房企共5家 较去年同期减少1家 销售额均值为1320_1亿元 [2] 头部房企表现 - TOP10房企销售门槛值同比增长5% 保利发展以1632亿元领跑 绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319亿元紧随其后 [1] - 万科7月单月销售额达130亿元 滨江集团7月全口径销售金额超80亿元 [2] 城市成交与政策动态 - 7月30个重点城市新房成交规模836万平方米 环比6月1034万平方米下降 [3] - 前7月累计成交规模与去年同期基本持平 预计累计同比降幅延续在5%以内 [3] - 成都发布楼市"新政17条" 北京、广州等地优化公积金贷款政策 [4] - 全国26个省市拟用专项债收购闲置土地 总金额超5000亿元 已发行约1386亿元 [4] 行业趋势与机会 - 核心一二线城市热度或阶段性回落 部分二线城市如天津、武汉等或迎复苏 [3] - 高得房率新规住宅和四代宅产品集中入市 市场热度或延续稳中微增 [3] - 城市更新成为房地产领域聚焦点 未来配套政策有望加速落地 [4] - "好城市+好房子"具备结构性机会 城市分化行情仍将延续 [5]

沈阳皇姑区塔湾街房地产项目概况 - 沈阳皇姑区塔湾街一公里范围内出现三个纯新盘项目 均位于城市一环稀缺地段 [1] - 三宗地块均来自知名开发商 地理位置相近但产品定位存在差异化 [1][12] 项目开发进展 - 塔湾街地铁口地块由沈阳地铁晨瑞以4846元/建筑平方米摘得 总价1.9亿元 目前已动工 [3] - 兴远东地块由沈阳怡富置业以6200元/建筑平方米竞得 总价6.09亿 金地管理签约全过程开发服务 [6] - 第三地块由中海地产开发 或与现有中海寰宇天下项目形成联动 目前处于启动阶段 [8] 产品与市场定位 - 三地块容积率较低 预计主打低密或高低配产品 可能融入四代宅、高得房率等新趋势 [12][15] - 学区划分可能成为差异化竞争点 参考板块内相邻项目曾有学区不一致情况 [12] - 新房定价将参考周边二手房 预计溢价但会保持合理区间 [16] 配套资源 - 三项目共享塔湾街地铁站交通枢纽 商业和环境配套基本一致 [3][12] - 沈阳地铁在铁西等区域有成功开发案例 此次主城区项目受市场关注 [3]

房地产销售情况 - 2025年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示前7月累计成交规模与去年同期基本持平 [5] - 百强房企7月实现销售操盘金额2111.6亿元 [5] 土地市场动态 - 2025年下半年有望迎来更多"断供优质板块"的宅地入市 [6] - 2025年7月土地成交规模季节性回落，多地楼板价创新高、溢价率大幅回升 [11] - 第30周土地供应建筑面积305万平方米环比下降42%，成交建筑面积338万平方米环比上升35% [12] - 上海徐汇地块以20万元/平方米的价格刷新全国地价纪录 [12] 房地产投资前景 - 上海、北京稳居中国房地产投资前景前二 [7] - TOP50城市新房销售与GDP全国占比"双过半" [7] - 需求侧支持部分沿海城市排名上升，封关利好下海南省尤为突出 [9] - TOP20城未来仍有年均3亿㎡增量需求 [9] - 2025宅地供应计划同比再降20% [9] 城市更新与住房供给 - 高质量开展城市更新，通过"好房子"供给迭代将催生存量改善需求支撑新房规模 [9] - 各城市库存症结多维分化，因地制宜、分类治理势在必行 [9] 代建市场动态 - 新城建管7月成功签约7个项目 [13] - 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [13] - 旭辉建管代建佛山首座四代宅淼汇・天萃城市展厅开放 [13] - 国贸地产获得福州塔斯汀总部地块代建项目 [13]

行业增长态势 - 2025年代建行业企业数量达百家 市场规模进入低速增长期 [1] - 2025上半年行业新增规划建筑面积同比增长17.6% 较2023-2024年增速53%、27%显著放缓 [1] - 后入局企业表现突出 入局五年以下企业新签约面积增速达36.5% 高于行业整体水平 [2] 市场竞争格局 - 头部企业集中度高 TOP1-5企业新拓建面占比49% TOP6-10占比26% [1] - 绿城管理以1989万平方米新签约面积居首 旭辉建管/龙湖龙智造等后发企业增速超60% [1][2] - 商业代建模式占比超70% 政府代建和资本代建分别占24.2%、4.9% [2] 区域分布特征 - 新签约面积中二线城市占比50.3% 三四线占43.5% 一线城市仅6.2% [2] - 龙湖龙智造/远洋建管一二线新拓占比近90% 旭辉建管二线占比60% [3] - 部分企业开始向深圳/广州等一线城市拓展机会 [3] 费率与盈利模式 - 行业价格战加剧 1%-2%费率项目占比达50.5% 较2024年底提升7.8个百分点 [3] - 1%-3%费率项目总占比81.7% 低费率趋势预计将持续 [3] 产品战略转型 - "好房子"成为破局关键 四代宅等创新产品通过提升得房率/配套完善度获得市场认可 [4] - 代建方通过调整容积率/产品形态实现价值兑现 如刚需地块转型低密洋房提升溢价空间 [5] - 行业从规模竞速转向效益增长 注重履约率/委托方满意度/产品力等高质量发展指标 [5]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 5月“一揽子金融政策”公布后，6月成交环比回升但7月楼市成交再度转弱，临近7月重要会议板块博弈情绪升温，市场忽略部分“核心区及好房子”止跌回稳、个别优质房企走出低谷且稳定分红及报表改善情况，“好房子”潜在需求旺盛 [2] - 个股方面，关注受益“好房子”止跌回稳且分红稳定的房企，如华润置地；拿地及产品力强的低估值品质房企，如中国海外发展等；股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股；持续看好净现金流及分红稳定的物管企业，如华润万象生活等 [2] 各部分总结 政策 - 中央层面，6月4日中央财政拟支持20城实施城市更新行动，计划补助超200亿元；6月13日国务院常务会议推进“好房子”建设，对房地产已供土地和在建项目摸底优化政策；7月15日中央城市工作会议指出城镇化和城市发展阶段转变，部署七方面重点任务 [4] - 地方层面，多地出台公积金利好举措，广州全面取消限购限售限价，深圳城市更新配建住房可调整为商品住房 [6] 资金 - 2025年6月M2同比增长8.3%，增速环比增长0.4pct；社融存量同比增长8.9%，增速环比增长0.2pct；7月1年期、5年期及以上LPR最新报价环比持平 [13] - 6月单月新增居民中长期贷款3353亿，较上年同期多增151亿，1 - 6月新发放个人住房贷款利率3.1%，比上年同期低约60个基点 [2][13] - 6月境内债融资规模243亿元，环比升99.9%；平均发行利率2.32%；6月30日新城发展发行3亿美元优先票据，年利率11.88%，为近年首家重启海外融资的民营房企 [19] 楼市 - 6月重点50城新房日均成交同比降13.5%，环比升20.5%；7月（截至18日）环比降39%；6月重点20城二手房日均成交同比降1.9%，环比升4.5%，7月（截至18日）环比降2.5% [23] - 6月房企推盘积极性回升，35城商品房平均批准上市面积38.4万平米，环比升22.7%；销供比回升至118.1%，环比升2.1pct [26] - 6月35城商品房平均出清周期45.5个月，环比升2个月，一线城市33个月且年初以来保持平稳 [26] - 6月70个大中城市新建住宅价格环比降0.3%，二手住宅环比降0.6%；各线城市新建住宅价格环比降幅分别为0.3%、0.2%、0.3%，二手住宅价格环比降幅分别为0.7%、0.6%、0.6% [30] 土地 - 6月百城土地供应建面1.1亿平米，环比升1.2%，前6月累计同比下滑12.9%；成交建面1.1亿平米，环比升19.2%，前6月累计同比下滑5.6% [36] - 6月百城平均溢价率5.53%，环比升0.6pct；H1平均溢价率9%，较上年提升5.3pct；下半年土地市场预计延续“缩量提质”模式 [36] 房企 - 克而瑞百强房企2025年6月单月销售金额同比下滑21.2%，环比增长16.6%，前6月累计销售金额同比下滑11.4%；7月新房成交或延续低位波动，城市项目间分化加剧 [41] - 6月50强房企平均拿地销售金额比32%、拿地销售面积比43%，环比分别升16pct、12pct；前6月平均拿地销售金额比46%、拿地销售面积比51%，分别较上年提升15pct、8pct [46] - 2025年上半年，TOP100企业拿地总额同比增长33.3%；TOP20城市出让金占全国比重超65% [46] 股市 - 2025年6月申万地产板块涨0.93%，跑输沪深300（2.5%）；截至7月21日，地产板块PE（TTM）41.62倍，估值处于近五年97.94%分位 [47][50] - 6月上市50强房企涨跌幅排名前三为建发国际集团、中国金茂、华润置地，后三为远洋集团、禹洲集团、弘阳地产 [50] 重点覆盖标的及估值 - 报告对保利发展、招商蛇口等多家企业给出股票价格、EPS、P/E等数据，并均给予推荐评级 [51]