前7月楼市可谓是喜忧参半。 一方面，新房成交迎来季节性回落，并降至年内低位，累计同比转负。 另一方面，以上海、杭州、成都、南京为代表的城市，核心区高端改善项目热销，对于维稳市场也起到了一定积极作用。 作为传统成交淡季，8月份新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，累计同比降幅或将延续5%以 内，延续弱复苏走势。 新房成交降至年内低位 30城平均去化率仅三成 根据CRIC监测的重点30个城市来看，7月成交规模为823万平方米，环比降29%，同比下降20%。前7月累计成交7080万平方米，较去年同期微降1%。 一线城市全面回调，仅宁波、惠州等个别城市迎来阶段性回升。 从去化情况来看，市场热度季节性回落，环比持降。 据CRIC监测数据，30个重点城市7月平均开盘去化率环比下降11个百分点至30%，降至年内新低，同比上升3个百分点，仍好于去年同期。 其中，杭州、南宁、天津去化率超六成，主要得益于适销对路网红盘入市带动作用。 从变化趋势来看，各城市去化率环比跌多涨少。北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率高位回落，深圳降至4%创近10年来新低。天津、 苏州、郑州、常 ...

楼市整体走势 - 当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，7月30城平均开盘去化率降至30%，环比下降11pcts，同比上升3pcts，创年内新低 [1][3][4] - 市场呈现季节性回落，但高于去年同期水平，分城市看跌多涨少：北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率高位回落（深圳降至4%创10年新低）；天津、苏州、郑州等同环比齐增；福州、济南等弱二三线城市去化率不足20% [7] - 8月预计成交绝对量延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，城市分化加剧：京沪深或阶段性回落，部分二线如天津、苏州等因新规住宅入市或延续稳中微增 [19] 热销项目特征 - 核心区高改项目为热销主力：上海浦东翡雲悦府两次开盘去化率86%-100%；成都麓湖生态城单月销售10.2亿元；南京中北金基山和月项目去化率50% [9][10] - 学区房需求坚挺：长沙中建桃李九章、中国铁建花语江南分别去化72套和49套；西安中国铁建西派澜廷因名校配套认购70套 [11] - 产品力驱动的"好房子"表现分化：郑州信达集楼七里认购106套，广州黄埔木米城认购73套；但武汉华侨城天荟（得房率97%-98%）因配套未落实去化率仅18% [12][13] 营销策略与区域表现 - 弱二线城市加速以价换量：西安华发利君都荟城央通过提高佣金点数认购75套；苏州TOP10中7个项目折扣达8折以内；郑州招商时代天宸特价房11500元/㎡起带动去化 [16][17] - 厦门联发索悦里推出租金补贴政策（月补3000元），折后单价2.4万元/㎡；福州名城映汇价格较开盘下降4500元/㎡至1.33万/㎡ [17] - 长春、福州等城市依赖低价促销，长春北湖区项目单价低至1.49万元/㎡ [17]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平 [3][7] - 热销项目共性特征包括新规项目、高改盘和学区房，其中新规项目去化率普遍高于传统项目 [11][17][22] - 核心一二线城市如上海、成都、南京等高端改善盘热销，部分项目均价超10万元/平方米且呈现"越涨越买"特征 [18][20] - 苏州、郑州等城市通过政府回购和房票安置提振去化，部分项目销量显著提升 [25][28] - 北京、福州等城市部分项目通过降价、折扣和渠道激励实现销量增长 [27][29] 分城市去化表现 - 去化率超6成的城市包括成都（94%）、杭州（73%）、天津（71%）、重庆（67%）、合肥（62%）和长沙（62%） [7][8] - 北京去化率48%，环比上升6个百分点；上海去化率50%，环比上升4个百分点；深圳去化率33%，环比上升3个百分点 [8] - 弱二三线城市如宁波（13%）、嘉兴（17%）、常州（11%）去化率不足2成，市场持续低迷 [7][9] 热销项目类型 - 新规项目：广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开去化率多在4成以上 [11][12] - 四代宅：重庆四代宅去化率普遍在75%以上，而普宅去化率仅2成左右 [17][19] - 学区房：长沙TOP10项目中6席为学区房，西安强教育属性楼盘销量领先 [22][24] 市场趋势预判 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，核心一二线城市热度延续，三四线城市筑底行情持续 [32] - 核心区域配套和产品力强的项目将保持高热，外围项目去化压力较大 [32]

核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]

行业整体表现 - 2025年上半年TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较前5个月扩大1个百分点 [3] - 千亿房企数量从去年同期的6家减少至4家，仅保利、绿城、中海、华润保持千亿规模 [3] - 500-1000亿阵营房企数量逆势增加，从去年同期4家增至7家，建发、滨江等跻身该梯队 [3] 头部房企策略变化 - 头部房企采用"联合开发"模式，保利全口径销售额1452亿元中权益销售额仅689.7亿元，绿城1221亿全口径销售额中权益占比不足25% [3] - 保利、绿城、金茂成为上半年拿地金额前三甲，保利以899亿元新增货值位列第一 [5] - 闽系房企在土拍市场表现活跃，建发、联发、象屿、国贸4家进入拿地TOP20榜单 [5] 区域市场分化 - 一线城市销售额贡献率同比提升9个百分点至40%，上海、北京、广州分别贡献16.9%、10.6%和9% [4] - 上海土拍市场热度突出，6宗地块吸引14家房企竞拍，总成交价212.6亿元，溢价率超10% [5] - 广州土拍市场民企参与度提升，敏捷地产一次性拿下番禺4宗地块，占上半年广州宅地出让量的近25% [5] 产品结构趋势 - 90-140平米改善型住房占比达45.7%，140平米以上高端产品占比持续提升 [4] - 房企聚焦核心一二线城市，采取"以销定投"策略，重点布局主流城市核心地段 [4] 土地市场动态 - 上半年TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比激增33.3%，65%土地出让金集中在TOP20城市 [5] - 广州珠江新城东扩核心地块（马场首开区）、琶洲南商业改宅地、天河华景生物药厂地块将成为下半年土拍焦点 [8] 市场未来展望 - 机构预测下半年楼市延续弱复苏，新房成交同比降幅有望收窄，城市分化将进一步加剧 [6] - 核心城市优质地块仍具结构性机会，但需警惕高价地带来的开发压力 [8]

2025年上半年中国房地产企业销售榜单分析 核心观点 - 2025年6月百强房企销售操盘金额达3389.6亿元，环比增长14.7%，近六成房企单月业绩环比增长，其中28家增幅超30% [11][13] - 上半年新房累计成交规模与去年同期基本持平，30个重点城市成交1034万平方米，市场呈现弱复苏态势 [9][21] - 房企梯队分化显著：TOP30门槛同比增1.2%至119.8亿元，但TOP10、TOP11-20及TOP51-100梯队销售规模同比降低 [16][17][18] 头部房企表现 - **全口径金额TOP5**：保利发展(1452亿元)、中海地产(1201.3亿元)、华润置地(1103亿元)、招商蛇口(888.9亿元)、绿城中国(803亿元) [2] - **权益金额TOP5**：保利发展(1144.2亿元)、中海地产(1105.2亿元)、华润置地(738.2亿元)、招商蛇口(615亿元)、绿城中国(547亿元) [2] - 中海地产、华润置地、招商蛇口等央企及国企在单月业绩增长中表现突出 [13] 市场趋势与区域分化 - 核心一二线城市（如京沪深杭蓉）因高得房率产品集中入市，开盘去化率维持高位，而三四线城市成交持续筑底 [21] - 7月预期新房成交同比降幅或进一步收窄，但城市间分化加剧，核心区域优质项目保持高热 [10][21] - 二手房市场一线城市韧性较强，二三线城市分化显著 [9][21] 梯队结构变化 - TOP21-30梯队房企销售规模同比持平，其他梯队均同比下降，显示中型房企抗风险能力提升 [18] - 全口径金额TOP100门槛降至34.9亿元（奥园集团），权益金额TOP100门槛为25.1亿元（南山控股） [7][17] 注：数据引用自克而瑞研究中心2025年1-6月中国房地产企业销售榜 [1][23]

楼市整体走势 - 2025年上半年楼市呈现"止跌回稳"的弱复苏态势，新房供求环比持增，二手房增长动能明显放缓，土地市场缩量升温[1] - 城市分化显著，多数城市成交已触底，市场处于跌无可跌状态，整体回暖依赖核心一二线城市热度传导[1] - 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、厦门8城新房、二手房及土拍表现均居前列，合肥一二手房同比涨幅前三但土拍未进前20[1] 新房市场表现 - 2025年上半年全国商品住宅供应量同比明显下滑，仅一线城市保持高位，整体成交同比持平[2] - 一线城市韧性较强，二线持平，三四线仍处探底阶段[2] - 重点30城中深圳、北京成交累计同比超20%，上海规模最高但受高基数影响同比未正增长[5] - 成都、杭州维持高位成交，合肥、厦门同比增幅超15%，武汉等城市降幅持续收窄[5] - 深圳以37.01%同比增幅领跑，北京21.09%，合肥17.08%紧随其后[6] 二手房市场动态 - 2025年上半年二手房增长动能放缓，因学区置业退潮及新盘分流，30城累计同比增11.9%，一线城市增幅达22%[7] - 深圳、西安同比增幅超30%，重庆、合肥复苏显著，郑州等城市仍未回正[10] - 深圳华以34.84%增幅居首，合肥23.82%，上海22.99%表现突出[11] 土地市场特征 - 2025年上半年全国300城土地成交建面2.5亿平方米同比降8%，创2010年以来新低，但溢价率同比升4.8个百分点至9.2%[12][15] - 上海(1273亿元)、北京(1101亿元)、杭州(1077亿元)包揽土地成交金额前三，合计占比达35%[15] - 杭州溢价率33%最高，成都21%，苏州20%，北京旧改地块拖累溢价率至7%[18][19] - 土地投资向高能级集中，TOP20中一线城市全入围，二三线以沿海城市为主[18] 未来市场预判 - 三季度新房供给量或再度回落，因2024年土地成交缩量导致"供应小年"[20] - 核心一二线(如京沪深杭蓉)仍是房企推盘重点，高得房率产品将维持高位去化[21] - 三季度成交绝对量预计低于二季度，但同比降幅可能收窄，城市分化加剧[21]

行业整体走势 - 2025年二季度楼市呈现"止跌回稳"弱复苏态势，新房供求环比增长但同比下降，上半年供给约束显著，成交与去年同期持平[1] - 高得房率新规住宅入市维持市场热度，二手房增长动能放缓因学区置业热潮消退及新盘分流改善客群[1] - 预判下半年新房成交绝对量三季度环比回落，同比降幅收窄，四季度跌幅扩大，全年弱复苏；城市间分化加剧，核心一二线企稳回升，多数城市仍在底部寻找平衡[1] 新增供应 - 二季度全国商品住宅供应环比增长但同比下降20%，上半年供给约束显著[2] - 分能级看仅一线城市放量，4-5月供应量较一季度月均和去年同期显著增长；二线和三四线供应低迷，三四线跌幅居首[4] - 30城6月预期新增供应同环比齐跌，上半年累计同比回落；城市分化明显：上海、深圳等热点城市供给约束显著，昆明等供应充裕型城市同环比齐增，佛山等弱二三线推盘积极性低[6] 新房成交 - 二季度成交环比微增同比下降，呈现"筑底企稳"走势，4月降5月增6月再降[7] - 一线城市韧性最强，前5月累计同比增幅居首；二线基本持平去年，三四线仍处探底阶段同环比齐降[9] - 30城6月成交同环比齐跌，但二季度整体环比持增；一线中北京、广州、深圳累计同比正增长，二三线如成都、杭州保持高位，武汉累计同比转正，长春等低位徘徊[10] 二手成交 - 二季度30城二手房成交同环比齐增但逐月下行趋稳，增长动能放缓[11] - 深圳、西安上半年累计同比增幅超30%，重庆、合肥等复苏显著，东莞等低基数城市大幅增长，郑州等仍处回调期[14] 房价表现 - 前5月一线和强二三线城市房价稳定，三四线回调；上海、深圳、北京为房价TOP3，深圳同比微降2%，北京增17%，上海持平[15] - 启东、南通等因高端盘成交占比上升结构性拉升房价；惠州、南昌等前期透支或基本面弱的城市房价深度调整[16] 新房库存 - 5月末百城商品住宅库存4.63亿平方米，同环比齐跌；去化周期25个月，同比下降5%，仅一线同环比齐跌18%和1%[18][21] - 一线中上海库存低位，深圳同比腰斩；二线中长春去化周期高企，杭州、合肥不足9个月；三四线半数城市消化周期超30个月[23][24] 未来预判 - 三季度供给量预期回落，核心一二线如北京、上海等仍是推盘重点，尤其改善盘和豪宅市场；弱三四线延续低位去库存[25][26] - 三季度成交绝对量不及二季度但同比降幅或收窄，核心一二线热点恒热，三四线筑底；单城市内项目分化加剧，核心区域高热外围去化承压[27]

房地产市场整体趋势 - 房地产市场延续止跌回稳的弱复苏走势，5月数据虽有波动但总体向好[1] - 30个重点城市5月新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9%[1][8] - 前5个月30城新房成交面积5047万平方米，同比上涨6%[8] 区域市场分化表现 - 一线城市5月新房成交环比增长6%，同比增长20%，上海、北京、广州成交量同比增幅达24%-38%[3][4][8] - 二三线城市5月新房成交环比企稳，但同比回落13%，成都、深圳等城市成交面积同比环比均下降超10%[7][8] - 厦门、成都、长沙、重庆去化率超60%，郑州、苏州环比降幅超20%，昆明等弱二线城市去化率不足20%[9] 房企销售与策略 - 百强房企5月销售额同比下降17.3%，保利发展5月销售额285.12亿元（环比+15.8%，同比-19.3%）[10] - 18家重点房企5月销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1%[12] - 头部房企通过"好房子"新规产品提升去化率，成都万科新项目实现片区销冠，龙湖集团推出直播促销冲刺年中业绩[13] 产品与市场结构 - 热销项目聚焦第四代宅和"好房子"新规产品，成都新推项目去化率超90%[8][9] - 6月供应结构以改善为主（占比55%），刚需占比34%，半数城市供应集中在主城区[14] - 武汉等城市改善型产品存销比扩大，房企通过现房展示、服务升级应对竞争[9][13]

市场整体表现 - 4月30个典型城市新房平均去化率为38%，环比下降6个百分点，同比上升13个百分点，与2023年高峰持平 [3][4] - 热点城市数量减少，仅成都、长沙、郑州、杭州和天津去化率超60% [4] - 福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推 [4][6] 城市分化特征 - 北京、上海、深圳等一线城市去化率环比下降，北京降幅达36个百分点 [4][6] - 长三角城市如合肥、苏州、南京回暖动力不足，环比降幅4-8个百分点 [4] - 重庆、济南、青岛等弱二线城市去化率不足30%且环比下降 [4] 热销项目特征 - 核心区域改善盘集中入市支撑市场热度，广州新规项目推货量占全市60%，去化率环比上升8个百分点至23% [8] - 高得房率新规项目受追捧，如广州保利天奕项目使用率超120%，首日认购超百套 [8] - 郑州四代宅项目龙湖中原颂和SIC润府当月认购均超200套，霸榜销售前两名 [9] 配套驱动因素 - 上海轨交盘翡雲悦府首开228套房源日光，触发积分63.84，得益于地铁613号线660米距离和规划商业 [11][13] - 西安地建嘉信臻境项目因规划高新一中沣东中学校区，月度认购87套 [11][13] - 武汉华侨城红坊项目因对口优质学区，调价促销后去化速度加快 [11][13] 营销策略效果 - 成都五一期间热销项目渠道成交占比超70%，建发观云成交环比增长100% [15][16] - 重庆中建壹品南滨星光城加推154套房源，中介跳点推动成交过半 [18][19] - 联发观音桥项目五一累计到访1000组，认购100套金额破2亿元 [19] 后市展望 - 5月市场或延续弱复苏，广州、成都新规项目集中入市可能带动点状回温 [1][21] - 京沪杭等城市若优质改善盘入市，热度有望延续 [21] - 武汉、天津市场呈现止跌企稳态势 [21] - 福州、南宁等高库存城市去化压力仍大 [21]