文章核心观点 - 2025年国庆中秋假期全国旅游市场表现强劲，国内出游8.88亿人次，国内出游总花费8090.06亿元 [2] - 同期房地产市场表现平淡，22个重点城市新房认购面积同环比均下降超3成，整体成交延续低位徘徊态势 [2] - 市场呈现显著分化：热点城市如杭州、成都热度延续，京沪深等一线城市新政提振效果递减，部分二线城市复苏动能不足 [2][7][9][10][11] - 热销项目集中于核心区改善盘和大幅折扣的刚需盘，显示购房者更注重性价比 [12][13] - 二手房市场同比“腰斩”，跌幅大于新房，8个重点城市成交套数同比下降55% [19][20] 新房市场认购情况 - 22个重点城市国庆假期新房认购面积仅为160.9万平方米，环比下降38%，同比下降33% [4] - 城市间分化明显：北京认购面积同比降60%；广州环比增232%但同比降31%；深圳环比降74%但同比增14%；厦门同比增幅达1167% [5] - 京沪深新政效果递减：北京客户来访量和认购量同比分别下降43%和65%，转化率仅5%；上海市场数据与常规周度无异；深圳市场聚焦“以价换量”但反应平淡 [7] 不同能级城市市场表现 - 一线城市显现韧性，45个重点城市整体成交面积同比降20%，但一线城市同比增53% [16] - 具体城市表现：上海成交面积同比增1156%；北京同比增52%；广州同比降4%；深圳同比增21% [17] - 二线城市整体成交面积同比下降44%，三四线城市同比下降23% [17][18] 项目去化与热销特征 - 热销项目主要分为两类：供应稀缺核心区域的改善盘以及折扣力度大的刚需盘 [13] - 热销项目案例：北京中建·运河玖院（均价61000元/平方米，销售32套）；成都人居海棠林语（均价13300元/平方米，销售33套） [14] - 杭州市场去化率创新高，萧山区一刚需盘（3.18万元/平）去化率47%，一改善盘（4.6万元/平）售罄 [7] 二手房市场成交情况 - 8个重点城市国庆假期二手住宅成交5029套，环比下降43%，同比下降55%，跌幅高于新房 [20] - 北京二手房成交1396套，同比降76%；广州同比降42%；深圳同比降31%；合肥同比降12% [21] - 南京市场热度不及9月周末，日均成交92套，较9月周末日均下降52%；日均带看量下降42% [23]

整体市场表现 - 2025年三季度楼市重回年内低位，新房供求同环比齐降，供应量下降约二成，累计同比降幅达18% [1] - 三季度新房成交稳中有降，7-9月110个重点城市商品住宅成交面积2867万平方米，同比下降18%，月均较二季度月均下降20% [9] - 传统“金九”成色一般，9月新房成交环比增幅不及供应，30个监测城市9月成交规模为919万平方米，环比增长18%，同比下降5% [1][14] - 二手房增长动能明显放缓，三季度30个重点城市二手房累计成交面积预计为5225万平方米，环比下降12%，同比增长2% [17] - 预判四季度，在政策利好和房企加大营销力度下，新房成交环比三季度有望稳中有增，全年成交降幅有望持稳10%左右 [1][28] 新房供应分析 - 2025年三季度全国商品住宅新增供应同环比齐跌，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较二季度月均下降26% [2] - 9月预期新增供应量达1599万平方米，致使三季度整体新增供应环比下降15%，同比下降22%，前三季度累计同比下降约二成 [2][6] - 分能级看，一二线城市供应高位回落，7-8月供应量较二季度月均环比下降三成以上，累计同比降幅约15%；三四线供应最为疲软，7-8月供应环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23% [5][6] - 一线城市韧性相对较强，三季度4个一线城市合计供应面积529万平方米，环比下降15%，同比仅降3%；深圳是唯一同环比双增长的一线城市，供应面积100万平方米，环比增12%，同比增23% [7][8] - 二三线城市整体承压，三季度26个二三线城市合计供应面积1878万平方米，环比降15%，同比降16%；昆明、长春等城市逆势增长，而武汉、南京等城市供应量环比下滑超三成 [7][8] 新房成交分析 - 2025年三季度新房成交降至近5年同期新低，整体成交规模低位持稳，前三季度累计同比下降8% [9] - 分能级看，一线城市韧性较强，前8月累计同比仍微增5%；二线城市累计同比降幅在10%左右 [12] - 三季度4个一线城市合计成交面积454万平方米，环比下降25%，同比下降14%；但前三季度累计成交同比增长4%，显著优于二三线城市 [14][16] - 二三线城市整体承压明显，三季度26个二三线城市合计成交面积2111万平方米，环比降23%，同比降12%；成都成交规模达255万平方米遥遥领先，昆明实现同环比双正增长，而南京、苏州等城市同比降幅超四成 [15][16] 二手房市场表现 - 2025年三季度二手房成交环比下降但仍处相对高位，按月呈现震荡走势，9月成交环比微跌1%至1683万平方米，同比增10% [17] - 从城市维度看，深圳、成都、西安、合肥等城市前三季度二手房累计同比增幅仍在二成以上；东莞、烟台等三四线城市因基数较低也出现大幅增长 [20][21] - 部分城市如南京、郑州、长春等二手房市场仍处于回调期，前三季度累计同比暂未回正 [20][21] 房价走势 - 2025年8月各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅持续收窄，房价指数走势边际改善 [22][23] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；二、三线城市新房价格同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [22][23] - 上海新房价格同比上涨5.9%，北京、广州和深圳同比分别下降3.5%、4.3%和1.7% [22][27] - 受改善需求支撑，一线和强二三线城市房价相对稳定；上海、北京、深圳位列房价绝对量TOP3，北京房价同比持增16%，上海微增5% [27] - 前期需求透支和基本面较弱的城市房价进入深度回调，如惠州房价同比降幅高达27%，南昌、昆明等二线城市同比降幅在10%左右 [27] 政策影响与市场展望 - 2025年8月以来地方稳市场新政密集发布，京沪深等核心一线城市相继松绑限购并出台促需求政策，加快了置业需求入市节奏 [24][28] - 政策支持下，70城房价环比跌幅较上年同期有所改善，同比指数降幅延续收窄；上海、杭州等5市新房价格同比连续两月上涨 [24] - 预计四季度在政策利好和传统营销旺季推动下，市场将维持弱复苏态势 [1][28] - 城市间、项目间分化将持续加剧，核心城市市场热度或小幅微降，三四线城市成交规模将延续筑底行情 [1][28] - 二手房市场“以价换量”趋势将延续，价格优势对刚需客群的吸引力上升 [29]

金九银十，各地迎来楼市的"黄金期"。2025年国庆中秋长假期间，全国多地楼市迎来促销高峰，房企大力促销加速去化，核心城市新房供应量显著增加， 政策利好叠加传统销售旺季，推动市场活跃度回升。 就在9月初，深圳推出新一轮楼市提振措施，在政策助力之下，国庆中秋长假期间的深圳楼市表现如何？对此，证券时报记者进行实探。 记者采访发现，"5字头总价买南山3房""龙华价买南山"等促销信息比比皆是，一些新房的折扣甚至低于备案价的八五折。面对今年仅剩最后一个季度的冲 刺时间，打折降价、让利换量已成为不少房企最直接的回流资金方式。与此同时，深圳启动多场高品质房产专场活动，覆盖福田、罗湖、南山等核心区 域，通过线上线下联动模式刺激销售。 深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，楼市新政出台恰逢9月新盘集中入市期，不少项目赶在政策窗口期加推，政策红利加上优质房源的双重吸引，进一 步放大了成交量的增长效应。调查显示，实用率较高的新规楼盘、可快速入住的现房楼盘成为置业者关注的焦点；与此同时，核心区租售比高的商办和公 寓楼盘，也保持着较高的成交热度。 面对新房的"折扣大战"，现场不少购房者表示，楼市新政的确刺激了自己入市的想法，但还是会"货比三 ...

政策与市场环境 - 深圳于9月初推出新一轮楼市提振措施 政策助力下市场活跃度回升 [1][2] - 政策红利叠加9月新盘集中入市期 优质房源吸引进一步放大成交量增长效应 [5] - 一线城市北京 上海 深圳先后优化本地购房政策 直接激活部分刚需与改善需求 [10] 新房市场表现 - 深圳罗湖区放松限购效果最为明显 新政后半个月某项目销售近20套 为整个8月销量的3倍 [3] - 新房市场促销激烈 出现"5字头总价买南山3房"等广告 部分新房折扣甚至低于备案价的八五折 [5] - 深圳9月一手住宅网签3087套 环比上涨43.5% 同比上涨32.7% [9] - 房企通过特价房 购房补贴等组合拳刺激销售 打折降价让利换量成为直接回流资金方式 [5][8] 二手房市场表现 - 深圳二手房市场持续"以价换量" 价格变化不大但需求明确客户的决策速度和信心提升 [8] - 深圳9月二手住宅网签4546套 环比上涨8.9% 同比上涨42.5% 二手房录得5808套环比上升10.3% 连续7个月超5000套 [9] - 全国重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长 9月成交量同环比均出现回升 [9] 市场整体趋势与驱动因素 - 政策利好叠加传统销售旺季"金九银十" 推动市场活跃度回升 全国多地楼市迎来促销高峰 [1] - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套 环比上涨20.7% 同比上涨38.3% [9] - 市场驱动因素包括季节性需求释放和一线城市政策利好拉动 但市场仍处于"弱复苏"阶段 [10] - 市场热度尚未完全传导至价格端 房价并未随成交量回升而止跌 居民购房心态依旧谨慎 [10]

市场整体表现 - 全国多地楼市在2025年国庆中秋长假期间迎来促销高峰，政策利好叠加传统销售旺季推动市场活跃度回升 [1] - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3% [6] - 9月深圳一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [6] - 9月深圳二手房录得5808套，环比上升10.3%，连续7个月超5000套 [6] - 2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售转弱，9月供应改善带动销售略有修复 [6] - 市场仍处于"弱复苏"阶段，二手房市场持续"以价换量" [6][7] 新房市场动态 - 房企大力促销加速去化，核心城市新房供应量显著增加 [1] - 深圳罗湖区在新政后效果明显，有项目新政后半个月销售近20套房，几乎是整个8月销量的3倍 [3] - 新房市场竞争激烈，普遍采取打折降价、让利换量的方式回流资金，折扣甚至低于备案价的八五折 [3] - "5字头总价买南山3房"等促销信息普遍，深圳启动多场高品质房产专场活动覆盖核心区域以刺激销售 [3] - 实用率较高的新规楼盘、可快速入住的现房楼盘成为置业者焦点 [4] - 北京、上海和广州等一线城市头部房企在长假期间通过特价房、购房补贴等组合拳刺激销售 [6] 政策影响与市场反应 - 深圳9月初推出新一轮楼市提振措施，政策带来的即时效果明显 [1][3] - 政策红利加上9月新盘集中入市，优质房源双重吸引，放大成交量增长效应 [4] - 一线城市北京、上海、深圳先后优化本地购房政策，直接激活部分刚需与改善需求 [7] - 楼市新政刺激购房者入市想法，但决策偏向谨慎，会"货比三家" [4] - 降价促销是目前市场获客的关键，但若后续无更大幅度降价，市场可能重回疲软 [4] 购房者行为与市场情绪 - 面对新房"折扣大战"，购房者将更多目光投向新房市场 [4] - 对于需求明确的二手房客户，决策速度和信心有明显提升，但市场仍"以价换量"，价格变化不大 [4] - 居民购房心态依旧偏向谨慎，市场信心的全面修复需要政策支持与经济基本面改善的双重助力 [7] - 9月楼市"止跌"得益于季节性需求释放和一线城市政策利好拉动 [6][7]

市场整体概况 - 2025年国庆中秋长假期间全国多地楼市迎来促销高峰房企大力促销加速去化核心城市新房供应量显著增加政策利好叠加传统销售旺季推动市场活跃度回升 [1] - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套环比上涨20.7%同比上涨38.3% [11] - 全国市场方面2025年以来新房市场整体运行平稳但二季度以来销售有所转弱9月供应改善带动销售略有修复 [11] 深圳新房市场动态 - 深圳罗湖区一处新房项目在新政推出后半个月卖了近20套房几乎是整个8月销量的3倍 [4] - 新房市场促销激烈出现"5字头总价买南山3房"等促销信息一些新房折扣甚至低于备案价的八五折 [4] - 深圳启动多场高品质房产专场活动覆盖福田、罗湖、南山等核心区域通过线上线下联动模式刺激销售 [4] - 9月深圳一手住宅网签3087套环比上涨43.5%同比上涨32.7% [11] 政策影响与市场反应 - 深圳楼市新政出台恰逢9月新盘集中入市期政策红利加上优质房源吸引放大了成交量增长效应 [6] - 实用率较高的新规楼盘可快速入住的现房楼盘以及核心区租售比高的商办和公寓楼盘成为置业者关注焦点 [6] - 北京、上海、深圳先后优化本地购房政策直接激活了部分刚需与改善需求 [12] - 购房者表示新政刺激了入市想法但会"货比三家"新房市场的"折扣大战"吸引了更多目光 [9] 二手房市场表现 - 深圳二手房市场"以价换量"价格变化不大但对于需求明确的客户决策速度和信心有明显提升 [9] - 9月深圳二手住宅网签4546套环比上涨8.9%同比上涨42.5% [11] - 9月深圳二手房录得5808套环比上升10.3%连续7个月超5000套 [11] - 全国重点城市前三季度二手住宅成交套数累计同比保持增长9月成交量同环比均出现回升 [11] 行业趋势与专家观点 - 降价促销是目前市场获客的关键原因在于楼市进入存量时代新房销售竞争激烈 [9] - 市场热度尚未完全传导至价格端二手房市场"以价换量"趋势持续房价并未随成交量回升而止跌 [12] - 居民购房心态依旧偏向谨慎市场信心的全面修复需要政策支持与经济基本面改善的双重助力 [12] - 目前市场仍处于"弱复苏"阶段后续楼市能否持续回暖需依赖现有政策落地效果及需求端信心积累 [12]

8月楼市整体表现 - 8月30个重点城市平均开盘去化率为42%，环比上升12个百分点，同比上升16个百分点，重回年内高位[2] - 炎热天气叠加低迷行情影响房企推盘积极性，天津、福州、无锡、东莞、珠海、嘉兴等6城无项目开盘或加推[4] - 城市间分化显著：重庆、长沙、成都、宁波、杭州去化率超6成；青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市去化率不足2成且环比下降[4] 城市去化率具体数据 - 重庆8月去化率85%，环比上升64个百分点，同比上升57个百分点[5] - 长沙8月去化率84%，环比上升62个百分点，同比上升50个百分点[5] - 成都8月去化率82%，环比上升27个百分点，同比上升2个百分点[5] - 深圳8月去化率24%，环比上升20个百分点，同比上升17个百分点[5] - 上海8月去化率57%，环比上升17个百分点，同比上升3个百分点[5] - 北京8月去化率22%，环比下降8个百分点，同比上升6个百分点[5] - 广州8月去化率18%，环比下降5个百分点，同比上升10个百分点[5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘去化率显著优于传统项目[9] - 成都东城金茂晓棠（洪河板块）开盘102套，去化率100%[10] - 重庆龙湖御胡境（礼嘉板块）开盘248套，去化率100%[10] - 南京丹荔云府（河西北板块）开盘28套，去化率100%[10] - 武汉新规项目推盘套数占比90%，首日去化率38%，而老规范项目去化率仅3%[10] - 长沙雨花区招商序单盘驱动去化率达84%[11] 豪宅市场表现 - 上海壹号院（黄浦区）套均总价5000万元起，8月五开66套当日售罄，2025年累计销售额破百亿[13][14] - 杭州滨江·鸣湖里售价较原限价涨幅26%，滨江绿城兴耀建杭海威·奥映鸣翠府涨幅达85%[14] - 宁波江山万里星洲项目加推293平户型60套，去化率87%，客户以企业主及高管为主[16] 以价换量策略效果 - 西安中国铁建轨交秦风雅颂推出特价房100套（价格1-1.2万元/平，相当于8折），带动月认购136套[18][19] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平（约7折），月销量57套[18][19] - 苏州文泽华府折扣低至75折，8月销量TOP10中8个项目价格低于全市均价[18][19] - 武汉中铁阅湖郡折扣力度7折，配合全民营销和分销佣金策略[19] 9月市场展望 - 传统营销旺季供应量提升和折扣加大有望助推成交止跌回升，但受制于购房信心不足，整体增幅有限[1][22] - 核心一二线城市（京沪杭蓉）热度延续，京沪受益于808和825新政利好[22] - 弱二三线城市刚需客群消费降级，需依赖大幅折扣策略维持销量[21][22] - 新规住宅集中入市导致内部分化加剧，仅核心区位+优质配套+高产品力项目能保持高热[22]

2025年楼市整体态势 - 楼市延续止跌回稳态势 市场热度在七八月回调后于8月出现阶段性回升 各城市复苏进程差异化明显 [1] - 重点30城8月前10日成交面积达203.2万平方米 同比下降16% 开盘去化率37% 较7月全月增7个百分点 较2024年8月全月增16个百分点 [2] 核心一二线城市表现 - 深圳 杭州 成都热度好于去年同期 成都8月上旬推一盘去化率达100% 北京受个盘影响整体去化率同环比齐跌至5% [5][6] - 深圳8月上旬去化率30% 较7月全月增26个百分点 较2024年8月全月增23个百分点 杭州去化率60% 较2024年8月全月增24个百分点 成都去化率100% 较7月全月增56个百分点 较2024年8月全月增20个百分点 [7] 弱复苏城市表现 - 武汉 南京 郑州等城市来访认购低位回升 客户转化率有转增态势 武汉热度较高客户转化率激增 南京和郑州客户转换率维持低位波动 [8] - 武汉第32周单盘平均来访43组环比涨9.5% 较7月周均涨9.8% 单盘平均认购3.0套环比涨67% 较7月周均涨85% 转化率7.1%环比涨2.5个百分点 8月前10日推盘940套较7月全月276套大幅增加 去化率45%较7月全月26%增19个百分点 [9] - 南京第32周来访量环比微涨1% 认购量环比涨18% 转化率环比持平 郑州第32周盘均来访51组 盘均认购仅2套 转化率维持4.4%低位 [12] 第三类城市表现 - 广州 西安 天津等城市认购量降幅显著大于来访量 客户转化率高位回落 购房观望情绪浓厚 增长后劲不足 [15] - 广州8月第一周来访环比降9% 认购环比降16% 转化率由7月末3.92%降至3.63% 第二周来访止跌但认购微降8% 转化率再降至3.23% [16] - 西安第32周盘均来访120组较上月持平 盘均认购自第30周6组降至第32周3组 转化率由7月末4.63%降至2.82% [17] 市场展望 - 8月部分城市热度回升 杭州 武汉供给端提质缩量带动去化率稳中有增 南京 郑州预期延续低位波动 广州 西安 天津等城市转化率持续走低 [20] - 8月新房成交绝对量预期延续低位波动 同比降幅可能进一步收窄 市场延续弱复苏走势 核心区域配套产品俱佳项目保持高热 [20]

新房成交表现 - 前7月30个重点城市新房累计成交面积7080万平方米 较去年同期微降1% [3] - 7月单月成交面积823万平方米 环比下降29% 同比下降20% 降至年内低位 [3] - 一线城市全面回调 仅宁波 惠州等个别城市出现阶段性回升 [3] 去化率变化趋势 - 7月30城平均开盘去化率环比下降11个百分点至30% 创年内新低 但同比上升3个百分点 [3] - 城市分化显著：杭州 南宁 天津去化率超60% 而深圳降至4%创近10年新低 福州 济南等弱二线城市不足20% [4] - 北京去化率30%环比降18个百分点 上海40%环比降10个百分点 广州23%环比降5个百分点 [5] 高端改善项目热销特征 - 上海浦东翡雲悦府项目两次开盘去化率分别达86%和100% [7] - 成都核心区高端改善项目表现亮眼 麓湖生态城以10.2亿元销售额位列榜首 [7] - 热销项目普遍具备核心地段 产品力优势和高频推售三大特征 [7] 学区房市场表现 - 长沙新房成交TOP10中学区房占2席 中建桃李九章去化72套 [9] - 西安强教育属性楼盘表现突出 中国铁建西派澜廷双名校加持认购70套 [9] - 学区房仍是撬动购房需求的重要利器 [9] 产品力驱动销售分化 - 郑州信达棠樾七里项目认购106套 西安金地清岚颂认购105套 [10] - 武汉华侨城天荟得房率达97-98%但去化率仅18% 因配套未落实和板块规划兑现慢 [11] - 四代宅产品出现分化 总体销量仍优于传统项目 [14] 价格策略与区域分化 - 苏州TOP10项目中有7个采取"以价换量" 折扣幅度达8折以内 致7月新房均价降至2.2万元/平方米 [14] - 弱二三线城市刚需客群消费降级严重 依赖大折扣 高佣金策略 [14] - 核心区域配套 产品俱佳的项目保持高热 城市间分化持续加剧 [14] 区域市场展望 - 北京五环外限购放松利好改善项目 成交有望进一步释放 [14] - 深圳 上海优质供应短期"告急" 成交或面临阶段性瓶颈 [14] - 天津 苏州 长沙等二线城市伴随新规住宅集中入市 市场热度有望稳中微增 [14]

楼市整体走势 - 当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，7月30城平均开盘去化率降至30%，环比下降11pcts，同比上升3pcts，创年内新低 [1][3][4] - 市场呈现季节性回落，但高于去年同期水平，分城市看跌多涨少：北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率高位回落（深圳降至4%创10年新低）；天津、苏州、郑州等同环比齐增；福州、济南等弱二三线城市去化率不足20% [7] - 8月预计成交绝对量延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，城市分化加剧：京沪深或阶段性回落，部分二线如天津、苏州等因新规住宅入市或延续稳中微增 [19] 热销项目特征 - 核心区高改项目为热销主力：上海浦东翡雲悦府两次开盘去化率86%-100%；成都麓湖生态城单月销售10.2亿元；南京中北金基山和月项目去化率50% [9][10] - 学区房需求坚挺：长沙中建桃李九章、中国铁建花语江南分别去化72套和49套；西安中国铁建西派澜廷因名校配套认购70套 [11] - 产品力驱动的"好房子"表现分化：郑州信达集楼七里认购106套，广州黄埔木米城认购73套；但武汉华侨城天荟（得房率97%-98%）因配套未落实去化率仅18% [12][13] 营销策略与区域表现 - 弱二线城市加速以价换量：西安华发利君都荟城央通过提高佣金点数认购75套；苏州TOP10中7个项目折扣达8折以内；郑州招商时代天宸特价房11500元/㎡起带动去化 [16][17] - 厦门联发索悦里推出租金补贴政策（月补3000元），折后单价2.4万元/㎡；福州名城映汇价格较开盘下降4500元/㎡至1.33万/㎡ [17] - 长春、福州等城市依赖低价促销，长春北湖区项目单价低至1.49万元/㎡ [17]