2025年三季度，整体楼市重回年内低位，新房供求同环比齐降：一方面房企推盘积极性一般，三季度供应量下降约二成，累计同比降幅达18%，一二线高 位回落；另一方面新房成交稳中有降，年中冲刺季之后需求进入疲软期，京沪深8月以来相继出台利好政策助力市场维稳，不过9月新房成交环比增幅仍不 及供应，金九成色一般。二手房增长动能明显放缓，延续震荡走势，一方面挂牌量增价跌，市场信心暂未恢复；另一方面，优质新盘入市也客观上分流了 部分改善客群。 预判四季度，我们认为，政策利好加持+房企推盘频次和营销力度加大，新房成交环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左 右。城市间、项目间分化还将持续加剧。 新增供应同环比降幅约15% 深昆长等一二线逆势增长 2025年三季度供应季节性回落，同环比齐跌，前三季度全国商品住宅供应约束依旧显著：据CRIC监测，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方 米，同比下降21%，较2025年二季度月均下降26%。 根据30城环比增长55%预估百城数据，9月供应预期达到1599万平方米，三季度环比下降15%，同比下降22%，前三季度累计同比下降约二成。 分能级来看，一二线 ...

金九银十，各地迎来楼市的"黄金期"。2025年国庆中秋长假期间，全国多地楼市迎来促销高峰，房企大力促销加速去化，核心城市新房供应量显著增加， 政策利好叠加传统销售旺季，推动市场活跃度回升。 就在9月初，深圳推出新一轮楼市提振措施，在政策助力之下，国庆中秋长假期间的深圳楼市表现如何？对此，证券时报记者进行实探。 记者采访发现，"5字头总价买南山3房""龙华价买南山"等促销信息比比皆是，一些新房的折扣甚至低于备案价的八五折。面对今年仅剩最后一个季度的冲 刺时间，打折降价、让利换量已成为不少房企最直接的回流资金方式。与此同时，深圳启动多场高品质房产专场活动，覆盖福田、罗湖、南山等核心区 域，通过线上线下联动模式刺激销售。 深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，楼市新政出台恰逢9月新盘集中入市期，不少项目赶在政策窗口期加推，政策红利加上优质房源的双重吸引，进一 步放大了成交量的增长效应。调查显示，实用率较高的新规楼盘、可快速入住的现房楼盘成为置业者关注的焦点；与此同时，核心区租售比高的商办和公 寓楼盘，也保持着较高的成交热度。 面对新房的"折扣大战"，现场不少购房者表示，楼市新政的确刺激了自己入市的想法，但还是会"货比三 ...

政策与市场环境 - 深圳于9月初推出新一轮楼市提振措施 政策助力下市场活跃度回升 [1][2] - 政策红利叠加9月新盘集中入市期 优质房源吸引进一步放大成交量增长效应 [5] - 一线城市北京 上海 深圳先后优化本地购房政策 直接激活部分刚需与改善需求 [10] 新房市场表现 - 深圳罗湖区放松限购效果最为明显 新政后半个月某项目销售近20套 为整个8月销量的3倍 [3] - 新房市场促销激烈 出现"5字头总价买南山3房"等广告 部分新房折扣甚至低于备案价的八五折 [5] - 深圳9月一手住宅网签3087套 环比上涨43.5% 同比上涨32.7% [9] - 房企通过特价房 购房补贴等组合拳刺激销售 打折降价让利换量成为直接回流资金方式 [5][8] 二手房市场表现 - 深圳二手房市场持续"以价换量" 价格变化不大但需求明确客户的决策速度和信心提升 [8] - 深圳9月二手住宅网签4546套 环比上涨8.9% 同比上涨42.5% 二手房录得5808套环比上升10.3% 连续7个月超5000套 [9] - 全国重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长 9月成交量同环比均出现回升 [9] 市场整体趋势与驱动因素 - 政策利好叠加传统销售旺季"金九银十" 推动市场活跃度回升 全国多地楼市迎来促销高峰 [1] - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套 环比上涨20.7% 同比上涨38.3% [9] - 市场驱动因素包括季节性需求释放和一线城市政策利好拉动 但市场仍处于"弱复苏"阶段 [10] - 市场热度尚未完全传导至价格端 房价并未随成交量回升而止跌 居民购房心态依旧谨慎 [10]

对于二手房市场，记者在福田、罗湖和盐田区的多家二手房中介门店进行采访，多位房产中介经理对记 者表示，对于需求相对明确的客户，决策速度和信心都有明显提升，与此同时，目前深圳二手房市场还 是"以价换量"，价格变化不大。此外，受访的房产中介经理表示假期会放弃休假，希望楼市新政的刺激 作用能够提亮今年长假的楼市"成色"，更希望节后会有更多新政刺激市场人气。 金九银十，各地迎来楼市的"黄金期"。2025年国庆中秋长假期间，全国多地楼市迎来促销高峰，房企大 力促销加速去化，核心城市新房供应量显著增加，政策利好叠加传统销售旺季，推动市场活跃度回升。 就在9月初，深圳推出新一轮楼市提振措施，在政策助力之下，国庆中秋长假期间的深圳楼市表现如 何？对此，证券时报记者进行实探。 新房市场很"卷" "政策带来的即时效果还是很明显的，新政推出后半个月我们项目就卖了近20套房，几乎是整个8月的3 倍。"在深圳罗湖区一处新房项目，营销经理正在群发销售喜报，希望国庆中秋长假能再创佳绩。 深圳楼市新政推出后，放松限购的罗湖区效果最为明显。在罗湖莲塘片区一处刚刚开盘的新房项目，记 者看到不少趁着假期前来看房的购房者。现场销售经理表示，项目直接打 ...

市场整体概况 - 2025年国庆中秋长假期间全国多地楼市迎来促销高峰房企大力促销加速去化核心城市新房供应量显著增加政策利好叠加传统销售旺季推动市场活跃度回升 [1] - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套环比上涨20.7%同比上涨38.3% [11] - 全国市场方面2025年以来新房市场整体运行平稳但二季度以来销售有所转弱9月供应改善带动销售略有修复 [11] 深圳新房市场动态 - 深圳罗湖区一处新房项目在新政推出后半个月卖了近20套房几乎是整个8月销量的3倍 [4] - 新房市场促销激烈出现"5字头总价买南山3房"等促销信息一些新房折扣甚至低于备案价的八五折 [4] - 深圳启动多场高品质房产专场活动覆盖福田、罗湖、南山等核心区域通过线上线下联动模式刺激销售 [4] - 9月深圳一手住宅网签3087套环比上涨43.5%同比上涨32.7% [11] 政策影响与市场反应 - 深圳楼市新政出台恰逢9月新盘集中入市期政策红利加上优质房源吸引放大了成交量增长效应 [6] - 实用率较高的新规楼盘可快速入住的现房楼盘以及核心区租售比高的商办和公寓楼盘成为置业者关注焦点 [6] - 北京、上海、深圳先后优化本地购房政策直接激活了部分刚需与改善需求 [12] - 购房者表示新政刺激了入市想法但会"货比三家"新房市场的"折扣大战"吸引了更多目光 [9] 二手房市场表现 - 深圳二手房市场"以价换量"价格变化不大但对于需求明确的客户决策速度和信心有明显提升 [9] - 9月深圳二手住宅网签4546套环比上涨8.9%同比上涨42.5% [11] - 9月深圳二手房录得5808套环比上升10.3%连续7个月超5000套 [11] - 全国重点城市前三季度二手住宅成交套数累计同比保持增长9月成交量同环比均出现回升 [11] 行业趋势与专家观点 - 降价促销是目前市场获客的关键原因在于楼市进入存量时代新房销售竞争激烈 [9] - 市场热度尚未完全传导至价格端二手房市场"以价换量"趋势持续房价并未随成交量回升而止跌 [12] - 居民购房心态依旧偏向谨慎市场信心的全面修复需要政策支持与经济基本面改善的双重助力 [12] - 目前市场仍处于"弱复苏"阶段后续楼市能否持续回暖需依赖现有政策落地效果及需求端信心积累 [12]

8月楼市整体表现 - 8月30个重点城市平均开盘去化率为42%，环比上升12个百分点，同比上升16个百分点，重回年内高位[2] - 炎热天气叠加低迷行情影响房企推盘积极性，天津、福州、无锡、东莞、珠海、嘉兴等6城无项目开盘或加推[4] - 城市间分化显著：重庆、长沙、成都、宁波、杭州去化率超6成；青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市去化率不足2成且环比下降[4] 城市去化率具体数据 - 重庆8月去化率85%，环比上升64个百分点，同比上升57个百分点[5] - 长沙8月去化率84%，环比上升62个百分点，同比上升50个百分点[5] - 成都8月去化率82%，环比上升27个百分点，同比上升2个百分点[5] - 深圳8月去化率24%，环比上升20个百分点，同比上升17个百分点[5] - 上海8月去化率57%，环比上升17个百分点，同比上升3个百分点[5] - 北京8月去化率22%，环比下降8个百分点，同比上升6个百分点[5] - 广州8月去化率18%，环比下降5个百分点，同比上升10个百分点[5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘去化率显著优于传统项目[9] - 成都东城金茂晓棠（洪河板块）开盘102套，去化率100%[10] - 重庆龙湖御胡境（礼嘉板块）开盘248套，去化率100%[10] - 南京丹荔云府（河西北板块）开盘28套，去化率100%[10] - 武汉新规项目推盘套数占比90%，首日去化率38%，而老规范项目去化率仅3%[10] - 长沙雨花区招商序单盘驱动去化率达84%[11] 豪宅市场表现 - 上海壹号院（黄浦区）套均总价5000万元起，8月五开66套当日售罄，2025年累计销售额破百亿[13][14] - 杭州滨江·鸣湖里售价较原限价涨幅26%，滨江绿城兴耀建杭海威·奥映鸣翠府涨幅达85%[14] - 宁波江山万里星洲项目加推293平户型60套，去化率87%，客户以企业主及高管为主[16] 以价换量策略效果 - 西安中国铁建轨交秦风雅颂推出特价房100套（价格1-1.2万元/平，相当于8折），带动月认购136套[18][19] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平（约7折），月销量57套[18][19] - 苏州文泽华府折扣低至75折，8月销量TOP10中8个项目价格低于全市均价[18][19] - 武汉中铁阅湖郡折扣力度7折，配合全民营销和分销佣金策略[19] 9月市场展望 - 传统营销旺季供应量提升和折扣加大有望助推成交止跌回升，但受制于购房信心不足，整体增幅有限[1][22] - 核心一二线城市（京沪杭蓉）热度延续，京沪受益于808和825新政利好[22] - 弱二三线城市刚需客群消费降级，需依赖大幅折扣策略维持销量[21][22] - 新规住宅集中入市导致内部分化加剧，仅核心区位+优质配套+高产品力项目能保持高热[22]

2025年楼市整体态势 - 楼市延续止跌回稳态势 市场热度在七八月回调后于8月出现阶段性回升 各城市复苏进程差异化明显 [1] - 重点30城8月前10日成交面积达203.2万平方米 同比下降16% 开盘去化率37% 较7月全月增7个百分点 较2024年8月全月增16个百分点 [2] 核心一二线城市表现 - 深圳 杭州 成都热度好于去年同期 成都8月上旬推一盘去化率达100% 北京受个盘影响整体去化率同环比齐跌至5% [5][6] - 深圳8月上旬去化率30% 较7月全月增26个百分点 较2024年8月全月增23个百分点 杭州去化率60% 较2024年8月全月增24个百分点 成都去化率100% 较7月全月增56个百分点 较2024年8月全月增20个百分点 [7] 弱复苏城市表现 - 武汉 南京 郑州等城市来访认购低位回升 客户转化率有转增态势 武汉热度较高客户转化率激增 南京和郑州客户转换率维持低位波动 [8] - 武汉第32周单盘平均来访43组环比涨9.5% 较7月周均涨9.8% 单盘平均认购3.0套环比涨67% 较7月周均涨85% 转化率7.1%环比涨2.5个百分点 8月前10日推盘940套较7月全月276套大幅增加 去化率45%较7月全月26%增19个百分点 [9] - 南京第32周来访量环比微涨1% 认购量环比涨18% 转化率环比持平 郑州第32周盘均来访51组 盘均认购仅2套 转化率维持4.4%低位 [12] 第三类城市表现 - 广州 西安 天津等城市认购量降幅显著大于来访量 客户转化率高位回落 购房观望情绪浓厚 增长后劲不足 [15] - 广州8月第一周来访环比降9% 认购环比降16% 转化率由7月末3.92%降至3.63% 第二周来访止跌但认购微降8% 转化率再降至3.23% [16] - 西安第32周盘均来访120组较上月持平 盘均认购自第30周6组降至第32周3组 转化率由7月末4.63%降至2.82% [17] 市场展望 - 8月部分城市热度回升 杭州 武汉供给端提质缩量带动去化率稳中有增 南京 郑州预期延续低位波动 广州 西安 天津等城市转化率持续走低 [20] - 8月新房成交绝对量预期延续低位波动 同比降幅可能进一步收窄 市场延续弱复苏走势 核心区域配套产品俱佳项目保持高热 [20]

新房成交表现 - 前7月30个重点城市新房累计成交面积7080万平方米 较去年同期微降1% [3] - 7月单月成交面积823万平方米 环比下降29% 同比下降20% 降至年内低位 [3] - 一线城市全面回调 仅宁波 惠州等个别城市出现阶段性回升 [3] 去化率变化趋势 - 7月30城平均开盘去化率环比下降11个百分点至30% 创年内新低 但同比上升3个百分点 [3] - 城市分化显著：杭州 南宁 天津去化率超60% 而深圳降至4%创近10年新低 福州 济南等弱二线城市不足20% [4] - 北京去化率30%环比降18个百分点 上海40%环比降10个百分点 广州23%环比降5个百分点 [5] 高端改善项目热销特征 - 上海浦东翡雲悦府项目两次开盘去化率分别达86%和100% [7] - 成都核心区高端改善项目表现亮眼 麓湖生态城以10.2亿元销售额位列榜首 [7] - 热销项目普遍具备核心地段 产品力优势和高频推售三大特征 [7] 学区房市场表现 - 长沙新房成交TOP10中学区房占2席 中建桃李九章去化72套 [9] - 西安强教育属性楼盘表现突出 中国铁建西派澜廷双名校加持认购70套 [9] - 学区房仍是撬动购房需求的重要利器 [9] 产品力驱动销售分化 - 郑州信达棠樾七里项目认购106套 西安金地清岚颂认购105套 [10] - 武汉华侨城天荟得房率达97-98%但去化率仅18% 因配套未落实和板块规划兑现慢 [11] - 四代宅产品出现分化 总体销量仍优于传统项目 [14] 价格策略与区域分化 - 苏州TOP10项目中有7个采取"以价换量" 折扣幅度达8折以内 致7月新房均价降至2.2万元/平方米 [14] - 弱二三线城市刚需客群消费降级严重 依赖大折扣 高佣金策略 [14] - 核心区域配套 产品俱佳的项目保持高热 城市间分化持续加剧 [14] 区域市场展望 - 北京五环外限购放松利好改善项目 成交有望进一步释放 [14] - 深圳 上海优质供应短期"告急" 成交或面临阶段性瓶颈 [14] - 天津 苏州 长沙等二线城市伴随新规住宅集中入市 市场热度有望稳中微增 [14]

楼市整体走势 - 当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，7月30城平均开盘去化率降至30%，环比下降11pcts，同比上升3pcts，创年内新低 [1][3][4] - 市场呈现季节性回落，但高于去年同期水平，分城市看跌多涨少：北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率高位回落（深圳降至4%创10年新低）；天津、苏州、郑州等同环比齐增；福州、济南等弱二三线城市去化率不足20% [7] - 8月预计成交绝对量延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，城市分化加剧：京沪深或阶段性回落，部分二线如天津、苏州等因新规住宅入市或延续稳中微增 [19] 热销项目特征 - 核心区高改项目为热销主力：上海浦东翡雲悦府两次开盘去化率86%-100%；成都麓湖生态城单月销售10.2亿元；南京中北金基山和月项目去化率50% [9][10] - 学区房需求坚挺：长沙中建桃李九章、中国铁建花语江南分别去化72套和49套；西安中国铁建西派澜廷因名校配套认购70套 [11] - 产品力驱动的"好房子"表现分化：郑州信达集楼七里认购106套，广州黄埔木米城认购73套；但武汉华侨城天荟（得房率97%-98%）因配套未落实去化率仅18% [12][13] 营销策略与区域表现 - 弱二线城市加速以价换量：西安华发利君都荟城央通过提高佣金点数认购75套；苏州TOP10中7个项目折扣达8折以内；郑州招商时代天宸特价房11500元/㎡起带动去化 [16][17] - 厦门联发索悦里推出租金补贴政策（月补3000元），折后单价2.4万元/㎡；福州名城映汇价格较开盘下降4500元/㎡至1.33万/㎡ [17] - 长春、福州等城市依赖低价促销，长春北湖区项目单价低至1.49万元/㎡ [17]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平 [3][7] - 热销项目共性特征包括新规项目、高改盘和学区房，其中新规项目去化率普遍高于传统项目 [11][17][22] - 核心一二线城市如上海、成都、南京等高端改善盘热销，部分项目均价超10万元/平方米且呈现"越涨越买"特征 [18][20] - 苏州、郑州等城市通过政府回购和房票安置提振去化，部分项目销量显著提升 [25][28] - 北京、福州等城市部分项目通过降价、折扣和渠道激励实现销量增长 [27][29] 分城市去化表现 - 去化率超6成的城市包括成都（94%）、杭州（73%）、天津（71%）、重庆（67%）、合肥（62%）和长沙（62%） [7][8] - 北京去化率48%，环比上升6个百分点；上海去化率50%，环比上升4个百分点；深圳去化率33%，环比上升3个百分点 [8] - 弱二三线城市如宁波（13%）、嘉兴（17%）、常州（11%）去化率不足2成，市场持续低迷 [7][9] 热销项目类型 - 新规项目：广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开去化率多在4成以上 [11][12] - 四代宅：重庆四代宅去化率普遍在75%以上，而普宅去化率仅2成左右 [17][19] - 学区房：长沙TOP10项目中6席为学区房，西安强教育属性楼盘销量领先 [22][24] 市场趋势预判 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，核心一二线城市热度延续，三四线城市筑底行情持续 [32] - 核心区域配套和产品力强的项目将保持高热，外围项目去化压力较大 [32]