市场整体热度 - 2025年10月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比下降6个百分点，同比下降4个百分点 [4] - 厦门、长春、东莞、珠海、徐州等5个城市本月无项目加推 [4] - 去化率超过60%的城市包括天津、成都、杭州、长沙、西安，其中天津、长沙、西安主要得益于个别网红盘集中入市对去化率的显著拉升作用 [4] 城市分化趋势 - 北京、上海、广州、深圳、成都等热点城市市场热度稳步回落，广州10月去化率降至10%，深圳和成都虽环比增长但同比不及去年同期 [4] - 苏州、合肥、南京、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率环比持续增长 [4] - 福州、青岛、南宁、宁波等城市10月去化率均不足20%且环比持降，市场仍延续低迷走势 [4] 产品力驱动热销 - 高得房率四代宅、新规项目入市对短期市场热度起到“托举”作用，产品力强的优质改善盘成为楼市“宠儿” [8] - 以武汉为例，10月全市新规项目推盘9次，推盘套数占比90%，首日去化率32%，而老规范项目去化率仅为6% [8] - 天津龙曜城凤鸣项目凭借产品实景品质兑现和超配设计（如独门独院、超高层高、2700平会所），首开全部去化 [8] 项目分化加剧 - 广州新规项目整体去化率呈现波动下行走势，10月去化率由9月的25%降至10%，为近半年来最低位 [11] - 番禺区的信达繁华里项目去化率高达77%，而同区域广州地铁地产·珑曜上城项目去化率不足10% [13] - 同一项目因推售时间不同去化率也出现下降，如华润置地公园上城项目去化率由7月63%降至9月58% [13] 配套资源价值凸显 - 具备强教育资源的学区房成为撬动销量的重要因素 [17] - 天津建投奥体誉院项目凭借市区高价值板块、多年无新房入市的蓝海市场以及完善配套，首开160套去化率100% [21] - 长沙中建博萃府项目凭借顶级教育配套（湘郡培粹隆平校区）、地铁交通和商业生态资源，实现首开热销 [21] 以价换量策略 - 西安、苏州、郑州、武汉等弱二线城市部分项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金 [23] - 西安中国铁建花语博悦10月案场优惠点位由7个点扩大至12个点，万科东望国庆推出额外8个点优惠 [23] - 郑州主城区认购TOP5项目均为特价项目，保利缦城和颂精装特价销量上涨453% [23] 11月市场展望 - 新房成交绝对量预计延续低位波动，基于去年11月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，下行压力较大 [26] - 武汉、南京、苏州、合肥等城市延续弱复苏走势，购房信心逐步修复 [26] - 南宁、福州、常州等弱二三线城市预期整体去化率仍处于20%以下低位徘徊 [26]

核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

新房成交表现 - 前7月30个重点城市新房累计成交面积7080万平方米 较去年同期微降1% [3] - 7月单月成交面积823万平方米 环比下降29% 同比下降20% 降至年内低位 [3] - 一线城市全面回调 仅宁波 惠州等个别城市出现阶段性回升 [3] 去化率变化趋势 - 7月30城平均开盘去化率环比下降11个百分点至30% 创年内新低 但同比上升3个百分点 [3] - 城市分化显著：杭州 南宁 天津去化率超60% 而深圳降至4%创近10年新低 福州 济南等弱二线城市不足20% [4] - 北京去化率30%环比降18个百分点 上海40%环比降10个百分点 广州23%环比降5个百分点 [5] 高端改善项目热销特征 - 上海浦东翡雲悦府项目两次开盘去化率分别达86%和100% [7] - 成都核心区高端改善项目表现亮眼 麓湖生态城以10.2亿元销售额位列榜首 [7] - 热销项目普遍具备核心地段 产品力优势和高频推售三大特征 [7] 学区房市场表现 - 长沙新房成交TOP10中学区房占2席 中建桃李九章去化72套 [9] - 西安强教育属性楼盘表现突出 中国铁建西派澜廷双名校加持认购70套 [9] - 学区房仍是撬动购房需求的重要利器 [9] 产品力驱动销售分化 - 郑州信达棠樾七里项目认购106套 西安金地清岚颂认购105套 [10] - 武汉华侨城天荟得房率达97-98%但去化率仅18% 因配套未落实和板块规划兑现慢 [11] - 四代宅产品出现分化 总体销量仍优于传统项目 [14] 价格策略与区域分化 - 苏州TOP10项目中有7个采取"以价换量" 折扣幅度达8折以内 致7月新房均价降至2.2万元/平方米 [14] - 弱二三线城市刚需客群消费降级严重 依赖大折扣 高佣金策略 [14] - 核心区域配套 产品俱佳的项目保持高热 城市间分化持续加剧 [14] 区域市场展望 - 北京五环外限购放松利好改善项目 成交有望进一步释放 [14] - 深圳 上海优质供应短期"告急" 成交或面临阶段性瓶颈 [14] - 天津 苏州 长沙等二线城市伴随新规住宅集中入市 市场热度有望稳中微增 [14]

楼市整体走势 - 当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，7月30城平均开盘去化率降至30%，环比下降11pcts，同比上升3pcts，创年内新低 [1][3][4] - 市场呈现季节性回落，但高于去年同期水平，分城市看跌多涨少：北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率高位回落（深圳降至4%创10年新低）；天津、苏州、郑州等同环比齐增；福州、济南等弱二三线城市去化率不足20% [7] - 8月预计成交绝对量延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，城市分化加剧：京沪深或阶段性回落，部分二线如天津、苏州等因新规住宅入市或延续稳中微增 [19] 热销项目特征 - 核心区高改项目为热销主力：上海浦东翡雲悦府两次开盘去化率86%-100%；成都麓湖生态城单月销售10.2亿元；南京中北金基山和月项目去化率50% [9][10] - 学区房需求坚挺：长沙中建桃李九章、中国铁建花语江南分别去化72套和49套；西安中国铁建西派澜廷因名校配套认购70套 [11] - 产品力驱动的"好房子"表现分化：郑州信达集楼七里认购106套，广州黄埔木米城认购73套；但武汉华侨城天荟（得房率97%-98%）因配套未落实去化率仅18% [12][13] 营销策略与区域表现 - 弱二线城市加速以价换量：西安华发利君都荟城央通过提高佣金点数认购75套；苏州TOP10中7个项目折扣达8折以内；郑州招商时代天宸特价房11500元/㎡起带动去化 [16][17] - 厦门联发索悦里推出租金补贴政策（月补3000元），折后单价2.4万元/㎡；福州名城映汇价格较开盘下降4500元/㎡至1.33万/㎡ [17] - 长春、福州等城市依赖低价促销，长春北湖区项目单价低至1.49万元/㎡ [17]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平 [3][7] - 热销项目共性特征包括新规项目、高改盘和学区房，其中新规项目去化率普遍高于传统项目 [11][17][22] - 核心一二线城市如上海、成都、南京等高端改善盘热销，部分项目均价超10万元/平方米且呈现"越涨越买"特征 [18][20] - 苏州、郑州等城市通过政府回购和房票安置提振去化，部分项目销量显著提升 [25][28] - 北京、福州等城市部分项目通过降价、折扣和渠道激励实现销量增长 [27][29] 分城市去化表现 - 去化率超6成的城市包括成都（94%）、杭州（73%）、天津（71%）、重庆（67%）、合肥（62%）和长沙（62%） [7][8] - 北京去化率48%，环比上升6个百分点；上海去化率50%，环比上升4个百分点；深圳去化率33%，环比上升3个百分点 [8] - 弱二三线城市如宁波（13%）、嘉兴（17%）、常州（11%）去化率不足2成，市场持续低迷 [7][9] 热销项目类型 - 新规项目：广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开去化率多在4成以上 [11][12] - 四代宅：重庆四代宅去化率普遍在75%以上，而普宅去化率仅2成左右 [17][19] - 学区房：长沙TOP10项目中6席为学区房，西安强教育属性楼盘销量领先 [22][24] 市场趋势预判 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，核心一二线城市热度延续，三四线城市筑底行情持续 [32] - 核心区域配套和产品力强的项目将保持高热，外围项目去化压力较大 [32]

核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]

整体楼市走势 - 2025年楼市延续止跌企稳的弱复苏走势 4月新房成交较3月高峰下降但仍处年内高位 5月上半月重点城市销售大多未超4月同期但部分城市同比上涨[1] - 4月新房供给持平3月但成交环比回落 规模与去年同期基本持平 二手房成交环比跌幅不及新房 延续高位震荡 京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比均下降[2] - 5月供应同环比齐降重回阶段低位 重点城市成交稳中有降 但部分城市同比高于2024年同期 如北京上海深圳5月前13日成交同比分别高出30.2% 20.64%和5.63% 杭州合肥青岛苏州5月前15日成交同比分别高出17.9% 39.69% 5.56%和17.05%[2] 去化率表现 - 4月典型城市项目平均去化率环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平[1] - 30个重点城市4月平均开盘去化率为38% 环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平 延续稳中向好走势[3] - 去化率超6成的城市仅有成都长沙郑州杭州和天津 核心区域改善盘集中入市支撑短期市场热度[3] 新规项目表现 - 产品力强的新规项目显著优于传统项目 高得房率新规项目成为各地楼市宠儿 同片区内去化率优于传统项目[7] - 广州4月全市13个新规产品入市 推货量占全市六成 热销去化项目实用率多超120% 支撑市场去化热度环比持增8个百分点至23%[7] - 郑州4月去化率稳中有增 主要得益于两个四代宅项目入市 龙湖中原颂和SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套 霸榜销售前2名[8] - 四代宅具有不可比拟的竞争优势 中高改对好房子的需求依旧迫切[9] 优质配套项目表现 - 具备交通学区资源的优质配套项目仍受欢迎 轨交盘和学区房是撬动销量的不二法门[10] - 上海翡雲悦府首开228套房源日光触发积分63.84 得益于浦东新杨思规划核心区位置 距离轨交6/13号线东明路站660米 规划九年一贯制学校[11] - 西安地建嘉信臻境项目月度认购87套 周边1公里规划高新一中沣东中学初中校区 将引入高新系优质教育资源[11] - 武汉华侨城红坊项目为200万方商住综合体 对口红钢城小学和武钢三中初中部 学区资源优越[11] 以价换量策略 - 五一期间部分二线城市以价换量取得不错营销效果 成都重庆福州厦门苏州等加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金[13] - 成都去化套数超15套的热盘多位于非传统核心区 渠道成交占比超7成 依靠强渠道加性价比优势取胜[13] - 重庆热销项目普遍依靠中介跳点 特价房源及多项成交大礼包推动成交 TOP10项目均实现周均成交大幅上涨[14] 市场展望 - 市场整体复苏动能减弱 热销项目中核心区改善盘尤其是高得房率的新规项目集中入市撑起热销半边天[16] - 优质配套起到锦上添花作用 尤其是轨交盘和学区房[16] - 成都重庆苏州等二线城市刚需客群消费降级严重 部分楼盘仅能依托大折扣 高佣金 强渠道等策略实现销量提升[16] - 后续市场或将延续弱复苏走势 在房企推货提质缩量背景下 广州成都等新规项目集中入市或将带动市场点状回温[16] - 京沪杭等热点城市受限于高端住宅供应 若有区位佳加产品力强的适销盘入市 短期内市场热度还将延续[16]